Życie na orbicie

Jak podaje Cushman & Wakefield, obecnie na polskim rynku nieruchomości funkcjonuje ponad 8,6 tys. mieszkań na wynajem od operatorów instytucjonalnych, a kolejnych 15 tys. jest w budowie. Projekty te zlokalizowane są w największych polskich miastach i w konurbacji śląskiej. A Michał Gruza, prawnik z Zespołu Nieruchomości i Budownictwa kancelarii CMS, przypomina, że pierwsze inwestycje typu PRS w Polsce powstały w bliskim sąsiedztwie najprężniej rozwijających się dzielnic biurowych lub centralnych, popularnych wśród turystów. – To zrozumiałe, ponieważ początkowo mieszkania na wynajem w sektorze instytucjonalnym były produktem niszowym, często ekskluzywnym, nastawionym na klienta biznesowego. Ponadto inwestorzy brali także pod uwagę różne opcje ich komercjalizacji oraz podział na najem krótko- i długoterminowy – wyjaśnia ekspert. Z czasem jednak zaczęto dostrzegać potencjał innych, pozacentralnych części miasta, choć musiały one spełniać szereg warunków, by przyciągnąć kapitał. – Jednym z kryteriów, wpływających na ocenę i wybór lokalizacji zarówno dla inwestorów, jak i dla najemców, jest dostępność komunikacji miejskiej i czas dojazdu do centrum miasta, zarówno komunikacją publiczną, jak i transportem własnym – tłumaczy Karolina Furmańska, senior residential analyst, Consulting & Research, Capital Markets, Cushman & Wakefield. Z kolei dla deweloperów ważne są m.in. cena i dostępność gruntów oraz (ponownie) rozwinięta komunikacja miejska. Karolina Furmańska przytacza wyniki przeprowadzonego przez Cushman & Wakefield badania preferencji najemców (obecnych i potencjalnych) w największych miastach. Wynika z niego, że podczas wyboru lokalizacji, dostęp do komunikacji publicznej jest bardzo istotny dla 86 proc. respondentów. – W szczególności istotne są połączenia, które nawet w godzinach szczytu działają bez większych opóźnień, jak np. transport szynowy – wskazuje specjalistka. Na wzrost atrakcyjności może także wpływać np. bliskość terenów zielonych i miejsc do odpoczynku, a także dostępność szkół, przedszkoli i sklepów. – Na wybór lokalizacji pod inwestycje PRS wpływ ma również oferta deweloperów. Zdarza się, że gdy maleje popyt na sprzedaż mieszkań dla klientów indywidualnych, są oni wówczas gotowi sprzedać inwestorom PRS mieszkania, a nawet całe inwestycje, które często są zlokalizowane właśnie w peryferyjnych dzielnicach – przyznaje prawnik z CMS. Dariusz Węglicki, country manager Catelli, dodaje, że dostępność projektów w centrach miast jest niezwykle ograniczona, co wpływa na ich wysokie ceny i niższą rentowność. – Wzrost czynszu nie koresponduje w większości przypadków ze wzrostem ceny zakupu. Poza tym dzielnice oddalone od centrum miasta są zazwyczaj dobrze z nim skomunikowane, a wielu najemców, ze względu na zdalny charakter pracy, nie musi codziennie stać w korkach, żeby dojechać do pracy – komentuje ekspert.

Jak nie centrum, to…

Karolina Furmańska zwraca uwagę na fakt, że największa liczba inwestycji PRS wcale nie przypada na ścisłe centra miast. – Na przykład w Warszawie na 50 projektów istniejących i będących w budowie jedynie sześć zlokalizowanych jest w Śródmieściu. Najwięcej znajduje się na Mokotowie (10), Pradze-Północ (9) i Woli (8) – wylicza ekspertka i przypomina, że od początku istnienia w Polsce sektor PRS wybierał nie tylko prestiżowe lokalizacje. – Pierwszy był Fundusz Mieszkań na Wynajem powołany przez BGK, który miał na celu przede wszystkim upowszechnienie najmu, zwiększenie mobilności Polaków i zmniejszenie luki mieszkaniowej. Ich pierwsze inwestycje były zlokalizowane m.in. przy stacjach metra (np. na Żoliborzu czy Bielanach), ale także na Pradze Południe czy w Piasecznie – wymienia specjalistka z Cushmana. W lokalizacjach uważanych za nieco bardziej peryferyjne, jak na przykład warszawskie Włochy, buduje się choćby projekt Heimstaden Bostad czy Atrium European Real Estate. – Podobnie daleki Ursynów, Bielany czy obszar Służewca trudno uznać za lokalizacje centralne, a jednak cieszą się one dużym powodzeniem, a oferowane na wynajem mieszkania w tych lokalizacjach są w całości wynajęte. Duże zainteresowanie tzw. Mordorem wynika poniekąd z możliwości okazyjnego pozyskania projektów i gruntów pod nie – tłumaczy Karolina Furmańska. A jak do tego zagadnienia podchodzą sami inwestorzy? Artur Kaźmierczak, partner w firmie Syrena Real Estate, odpowiedzialny za segment PRS, nie dyskredytuje obrzeży miast, ale stawia im twarde warunki. – Albo bliskość miejsc pracy, jak np. centrum biurowe czy duży szpital, które nie zawsze są ulokowane centralnie, albo dobre połączenia transportem publicznym z takimi miejscami. Dodatkowym atutem jest dogodny dojazd do centrum miasta czy też do innego miejsca, do którego najemcy będą udawać się po pracy, a które może nie znajdować się w śródmieściu. Wszystko zależy od specyfiki funkcjonowania konkretnego miasta – podkreśla ekspert, zaznaczając jednak, że wśród projektów zlokalizowanych na obrzeżach, które spełniają powyższe wymagania, nadal będą różnice. – Przychylniejszym okiem spojrzymy na pewno na te, które są już okrzepłe w sensie zabudowy, infrastruktury lokalnej czy udogodnień dla lokatorów naszych inwestycji, niż na te, które dopiero się formują. Podając przykład z Warszawy: nawet gdyby nie było metra, Kabaty wciąż byłyby bardziej atrakcyjne niż postindustrialna część Ursusa czy daleka Białołęka – tłumaczy szef Syreny RE. Zwraca także uwagę na kwestię definicji „obrzeży miasta” – inwestorów interesują przede wszystkim (jeśli nie wyłącznie) lokalizacje w granicach administracyjnych największych miast. – Na rynku instytucjonalnym wyjście z projektu położonego w Pruszkowie czy Oławie, które można w zasadzie objąć definicją „obrzeży”, może okazać się niezwykle trudne. Miejscowości satelickie dużych miast są zatem dla nas z góry wyłączone, mimo że mamy pełną świadomość ich potencjalnej wysokiej atrakcyjności dla inwestorów indywidualnych – wyjaśnia Artur Kaźmierczak. Również Resi4Rent nie lekceważy korzyści wynikających z mniej centralnych lokalizacji. – W naszym portfolio są także inwestycje oddalone od centrum, ale położone w atrakcyjnych miejscach, w niedalekiej odległości od centrów biznesowych i uczelni lub z wygodnym do nich dojazdem – zawsze w pobliżu przystanków komunikacji miejskiej, stacji metra oraz zaplecza usługowo-rekreacyjnego, jak np. Poznań-Jeżyce, Kraków-Bonarka czy Warszawa-Woronicza – wymienia Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent. Podkreśla jednak, że wszystkie inwestycje firmy wpisują się w ideę „15-minutowego miasta”. – Ta idea to m.in. odpowiedź na potrzeby młodego pokolenia, które nie chce spędzać życia w korkach, dojeżdżając do pracy, a za to chce korzystać z miejskiej infrastruktury – zarówno w postaci ścieżek rowerowych, transportu zbiorowego, jak i atrakcyjnych terenów zielonych, dających możliwość różnorodnego spędzania czasu z rodziną, znajomymi czy czworonożnymi przyjaciółmi – tłumaczy szef Resi4Rent i zapewnia, że większość mieszkańców obiektów operatora wspiera idee proekologiczne, korzystając ze środków komunikacji miejskiej czy własnego roweru lub hulajnogi – jedynie 23 proc. najemców Resi4Rent używa miejsca parkingowego dla auta.

I co dalej?

Agata Jurek-Zbrojska, partnerka kierująca Zespołem Nieruchomości i Budownictwa w kancelarii CMS, przypomina, że jesteśmy na początku rozwoju sektora mieszkań na wynajem i będziemy obserwować jego rozwój jeszcze przez wiele lat. – Powodem są zmiany czynników ekonomicznych i społecznych. Rynek PRS będzie się różnicował i dzielił, np. na coliving czy microliving. Każdy z tych segmentów będzie adresowany do różnych odbiorców, mających różne potrzeby, zatem różne lokalizacje będą dla nich atrakcyjne – przewiduje specjalistka. Z kolei Karolina Furmańska z Cushmana zwraca uwagę na planowane do realizacji projekty i podkreśla, że powstawać będą w obrzeżnych dzielnicach nie tylko w Warszawie, ale także we Wrocławiu, Poznaniu czy Trójmieście. – Z jednej strony: im więcej projektów PRS pojawi się na rynku, tym bardziej widoczna będzie ich dywersyfikacja, z drugiej – sytuacja finansowa Polaków oraz zmiana pokoleniowa może sprawić, że trwale zmieni się profil najemcy, a lokalizacje rodzinne, gdzie mieszkania są większe i tańsze będą cieszyć się szczególnym powodzeniem – podsumowuje ekspertka. Dariusz Węglicki przewiduje natomiast ożywienie rynku. – Z moich rozmów z wieloma inwestorami wynika, że zdecydowane ożywienie i wzrost liczby transakcji nastąpi w II połowie przyszłego roku, przy czym będą to zazwyczaj transakcje typu forward purchase. W roku 2024 na rynek wejdą pierwsze portfolia realizowane przez deweloperów, co spowoduje dość gwałtowne przyspieszenie, jeśli chodzi o liczbę transakcji. Wiele zależy od tego, czy rząd wprowadzi w życie kompletnie nieprzemyślane i populistyczne pomysły wprowadzenia nowych uregulowań dla rynku PRS – twierdzi ekspert. Również Agata Jurek-Zbrojska podkreśla znaczenie odpowiednich regulacji prawnych. – Możemy spodziewać się pewnych zmian w tym względzie, które – miejmy nadzieję – nie zahamują rozwoju rynku. Trzeba podkreślić, że regulacje najmu na polskim rynku są obecnie bezpieczne i dostosowane do najmu instytucjonalnego, a także umożliwiają jego bezpieczny rozwój. To, czego moglibyśmy sobie życzyć w zakresie regulacyjnym, to przyspieszenie planowania i zagospodarowania przestrzennego, ponieważ wiele miejskich rejonów pozostaje poza obszarami miejscowych planów lub są one przestarzałe. To utrudnia planowanie inwestycji. Nie bez znaczenia będą też regulacje dotyczące ESG w aspektach ekologicznego budownictwa oraz zaspokajania socjalnych potrzeb społeczeństwa. Aspekt budownictwa tzw. dostępnego (affordable housing) będzie również nie do pominięcia w rozwoju tego sektora rynku – podsumowuje prawniczka.