Akcja „Optymalizacja”

Anna Korólczyk-Lewandowska: Firma działa na rynku już niemal rok. Co, poza oczywistym momentem powołania do życia, można nazwać najważniejszym wydarzeniem z tego okresu?

Artur Sutor, CEO firmy ITRA Polska: Trudno wskazać jedno wydarzenie. To był pracowity rok, pełen wyzwań i znaków zapytania. Od tego, jak ITRA zostanie odebrana przez rynek, miała zależeć nie tylko moja przyszłość, ale także przyszłość ludzi, którzy mi zaufali. Dziś mogę już powiedzieć, że odnieśliśmy sukces. Zapełniliśmy pewną lukę – na rynku brakowało doświadczonego doradcy, który reprezentowałby wyłącznie interes najemców. Przez ten rok zrealizowaliśmy ponad 30 transakcji, a drugie tyle jest w toku. Wśród nich są procesy dotyczące dużych powierzchni, nawet kilkunastu tysięcy mkw.

Jak można podsumować miniony rok na rynku nieruchomości komercyjnych? Jakie prognozy się sprawdziły, a jakie zjawiska zaskoczyły?

Po dwuletniej pandemii i lockdownach, które wymusiły pracę zdalną, myśleliśmy, że to już koniec zawirowań i rynek biurowy powoli zacznie się stabilizować. Tymczasem wybuchła wojna w Ukrainie. Międzynarodowe firmy zaczęły wycofywać się z Rosji i Białorusi, relokując część załóg do Polski, która umocniła się jako hub łączący wschód i zachód Europy. Ten wzmożony ruch zwiększył popyt na biura, a jednocześnie, w związku z sytuacją makroekonomiczną, inwestorzy i deweloperzy przyjęli postawę wyczekującą. Barometrem tych obaw były decyzje niektórych firm, aby wynajmować więcej powierzchni, a – w kontekście rosnącej popularności nowego modelu pracy – nie zawsze te decyzje okazały się trafione. Z tego właśnie względu spodziewamy się kolejnej fali podnajmów. Jeśli chodzi o inne zaskoczenia: zapewne mało kto spodziewał się tak znaczącego wzrostu kosztów – dotyczy to zarówno najemców powierzchni biurowych, jak i magazynowych. Od kilku miesięcy obserwujemy efekt śnieżnej kuli: rosnąca inflacja, wyższy kurs euro, wzrost płac minimalnych, a do tego szybujące koszty energii – to wszystko sprawia, że koszty eksploatacyjne rosną nawet o 30 proc., licząc rok do roku.

Działacie na ten moment przede wszystkim na rynkach magazynowym i biurowym. Jak bardzo sektory te różnią się od siebie pod względem kondycji?

W obu sektorach mierzymy się z podobnymi wyzwaniami, ponieważ obydwa mają te same problemy – wzrost cen materiałów budowlanych oraz kosztów eksploatacji obiektów. Różnica jest taka, że gdy podczas pandemii rynek biurowy na chwilę zamarł, w magazynach rozpoczął się czas intensywnego rozkwitu. Jak pokazały wydarzenia ostatnich lat, odległość magazynów i hal produkcyjnych stała się kluczowa dla zachowania ciągłości wielu biznesów. Mimo że inwestycje nieco wyhamowały, to dobre położenie geograficzne – liczne szlaki tranzytowe czy dostęp do portów – sprawiają, że Polska jest wciąż atrakcyjna zarówno dla inwestorów, jak i najemców, których nie zrażają rosnące czynsze (wciąż sporo niższe niż w Europie Zachodniej).

Co z kolei może przynieść branży rok 2023?

Koszty stałe dla najemców będą kilkadziesiąt procent wyższe niż rok temu. Niestety, trzeba będzie je ponieść, dlatego analizy potrzeb muszą być bardziej dogłębne, bo tylko w ten sposób można szukać oszczędności. ITRA działa w tej optyce już dziś – weryfikujemy oczekiwania klientów w oparciu o charakter ich działalności i długoterminowe plany rozwoju, a następnie doradzamy rozwiązania, które optymalizują powierzchnię najmu. Staramy się nie dopuszczać do sytuacji, by nasz klient musiał niebawem szukać podnajemców. Skutki wojny w Ukrainie będą wciąż odczuwalne – firmy ze Wschodu nadal powiększają zespoły w Polsce, przenosząc tu swoich pracowników. Możliwych lokalizacji jest wiele – nie tylko Warszawa, ale także miasta regionalne, gdzie funkcjonują centra usług wspólnych. Moim zdaniem w tych właśnie miastach będziemy częściej niż w Warszawie obserwować relokacje firm. W regionach nadal widać aktywność deweloperów, którzy zapewnią podaż nowej powierzchni, podczas gdy w stolicy powstaje najmniej biur od 10 lat – w 2023 roku dostępność będzie tu o 75 proc. niższa, licząc rok do roku, co będzie skłaniać najemców do renegocjacji dotychczasowych umów.

A co planuje ITRA? Może wyjście poza biura i magazyny czy rozbudowę zespołu?

W I kwartale tego roku planujemy zintensyfikować działania na rynku powierzchni magazynowych, czego konsekwencją będzie powiększenie zespołu o nowych ekspertów. Dynamiczna sytuacja na regionalnych rynkach sprawiła, że chcemy tam otworzyć stałe biura. Działamy też aktywnie w różnych organizacjach branżowych, np. AmCham czy PINK, ale to dopiero początek inicjatyw, które zwiększą naszą widoczność na rynku. Z dużą uwagą przyglądamy się również całemu regionowi CEE, w którym widzimy potencjał biznesowy.

Co jest dla Pana odskocznią od pracy?

Od lat pasjonuje mnie motoryzacja – jeżdżę na motocyklu i quadzie, mam w swojej kolekcji również kilka young timerów. Jak można się domyślić, martwią mnie ceny paliwa. W wolnych chwilach uciekam na działkę na Mazurach, gdzie nad jeziorem odnajduję równowagę. Lubię historię i wszystko, co z nią związane, a ci, którzy dobrze mnie znają, wiedzą, że lubię też tworzyć rymy do muzyki hip-hopowej.