EN

Emigranci ze strefy komfortu

Temat numeru
Początek roku to zazwyczaj czas odradzania się nadziei, czysta karta po dwunastu miesiącach ciężkiej pracy. W ubiegłym roku doszło jednak do bezprecedensowego splotu wydarzeń – powrotu inflacji, podwyżek po wielu latach utrzymywania się zerowych stóp procentowych, a przede wszystkim do wybuchu wojny w Ukrainie

Wszystko runęło właśnie wtedy, gdy zaczynaliśmy już mieć nadzieję, że gospodarcze załamanie spowodowane pandemią mija. W rok 2023 wkroczyliśmy za to z wiszącym nad nami widmem ponownej recesji, która mogłaby zadać druzgocący cios rynkowi inwestycyjnemu. Wydaje się jednak, że tego najgorszego scenariusza udało się uniknąć. Spowolnienie, które nastąpiło w związku z występującymi czynnikami makroekonomicznymi i geopolitycznymi, zakończyło się w zasadzie miękkim lądowaniem, a wiele najnowszych zdarzeń dowodzi, że inwestorzy odbili się już od dna. – Na zeszły rok przewidywaliśmy obroty rzędu 10-11 mld euro w regionie CEE-6 i nasze szacunki okazały się całkiem adekwatne, bo inwestycje oscylowały wokół 11 mld euro – zdradza Kevin Turpin, dyrektor regionalny rynków kapitałowych CEE w Colliersie. – Na różnicę rzędu 300-400 mln euro miała wpływ jedna transakcja – słowacki transfer zasobów firmy Penta. Podobnie jak w latach pandemii, wolumeny były nawet o 20-25 proc. niższe niż w latach 2018 czy 2019 – dodaje. Sytuacja nie jest więc idealna, ale daleko jej do katastrofy. Czy rynek nieruchomości w naszej części świata może odetchnąć z ulgą i bezpiecznie założyć, że wizja prawdziwego koszmaru została zażegnana, a stopniowe polepszanie się sytuacji jest jedyną realną możliwością? A może – biorąc pod uwagę, że końca wojny nie widać, a inflacji nie udało się pokonać – nasze problemy dopiero się zaczęły? – Żyjemy obecnie w erze określanej skrótem VUCA (od słów: zmienność, niepewność, złożoność i niejednoznaczność), czyli w nieprzewidywalnych czasach. Inwestorzy są tego świadomi, ale jednocześnie analizują różne możliwości, które pojawiają się na rynku – twierdzi Małgorzata Dankowska, partnerka odpowiedzialna za zespół doradztwa dla rynku nieruchomości oraz warszawskie biuro podatkowe TPA Poland. – Ponieważ sytuacja jest nieprzewidywalna, musimy stać się bardziej adaptacyjni – umieć wychwycić wydarzenia, które miały miejsce chociażby w ostatnim kwartale, i dostosować się do nowych okoliczności – dodaje ekspertka.

Wolfgang Molnar, dyrektor wykonawczy i industry lead w dziale nieruchomości Erste Group z siedzibą w Wiedniu, zgadza się z tą opinią. – Rosyjska inwazja na Ukrainę, a także inne czynniki ekonomiczne i geopolityczne postawiły w ciągu ostatniego roku wiele wyzwań przed sektorem nieruchomości w regionie CEE. Inwestorzy musieli przede wszystkim przewidzieć, w jakim stopniu wydarzenia w świecie mogą zaszkodzić ich przedsięwzięciom, natomiast deweloperzy musieli zmierzyć się z problemami związanymi z łańcuchami dostaw oraz cenami materiałów budowlanych, jak na przykład stal. Wszyscy gracze w sektorze nieruchomości musieli do pewnego stopnia zrewidować i dostosować do okoliczności swoje modele biznesowe, z czym – ogólnie rzecz biorąc – poradzili sobie całkiem nieźle. Mimo to jedną z konsekwencji tej rewizji było spowolnienie ogólnego wzrostu w obszarze kredytów i transakcji w całej branży – twierdzi Wolfgang Molnar.

Wolumeny się jakoś trzymają

W Polsce, dotychczas jednym z najlepiej radzących sobie rynków inwestycyjnych w regionie, wpływ tych wydarzeń również jest odczuwalny, jednocześnie kraj wykazuje odporność, która pozwoliła mu przetrwać konsekwencje finansowego kryzysu oraz pandemii. – Zdecydowanie obserwujemy zmiany w porównaniu z okresem covidowym, kiedy to na rynku nastąpił naturalny spadek. Po szczytowym roku 2019, gdy w Polsce zawarto transakcje o łącznej wartości około 8 mld euro, zamknięcie lokali handlowych miało wyraźny wpływ na rynek inwestycyjny. Obecnie widzimy pewien rodzaj ożywienia, a wolumen wszystkich operacji dokonanych w roku 2022 – podzielony między sektory: biurowy, przemysłowy, odradzający się z popiołów handlowy oraz PRS – wyniósł 6 mld euro – wylicza Małgorzata Dankowska.

Gdy na rynku panuje niepewność, finansowanie zawsze staje się trudniejsze ze względu na zwiększone ryzyko inwestycyjne. Efekt domina polega tutaj na tym, że obniżają się również stopy zwrotu z inwestycji. – Większość klientów, z którymi prowadzimy rozmowy, nadal chętnie dokonuje zakupów w regionie, ale priorytetem jest cena. Pod koniec ubiegłego i na początku bieżącego roku korekta cenowa np. w Wielkiej Brytanii, Niemczech czy Hiszpanii nastąpiła szybciej, a stopy kapitalizacji przesunęły się nawet o 1 proc., co oznacza, że w naszym regionie możemy spodziewać się takiej samej lub większej zmiany – o około 100-150 punktów bazowych. W Czechach i Polsce stopy kapitalizacji utrzymywały się w 2022 roku na poziomie 4-5 proc. dla najlepszych biur, ale w tym roku powinny oscylować wokół 5-6 proc., głównie ze względu na wyższe koszty finansowania – przewiduje Kevin Turpin.

Apetyt na umowy nie słabnie

Kurek z kapitałem nie został jednak całkowicie zakręcony. Każdy stały czytelnik „Eurobuildu” wie, że nadal zawierane są transakcje inwestycyjne, zatem popyt na produkty i zdolność do przeprowadzania transakcji wciąż się utrzymują. Zawirowania na rynku prowadzą jednak do niepewności względem wycen, co może skutkować impasem w kwestii finalizowania transakcji. Część inwestorów może przejść w tryb oczekiwania, licząc na rychłe ustabilizowanie się cen. – Nikt nie stracił chrapki na zawieranie transakcji ani środków na ten cel, chociaż występuje niepewność co do tego, na jakim właściwie poziomie znajdują się ceny. Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości, oczywiście nie chcesz jej sprzedać ze zbyt dużą zniżką, jeśli nie jest to konieczne. Jednak wciąż możemy oczekiwać kilku dużych transakcji w I połowie tego roku. Niektóre z nich były w trakcie realizacji już w roku ubiegłym i zostały spowolnione przez rozległe skutki wojny – podkreśla Kevin Turpin z Colliersa. – W okresie pandemii wolumeny były o 20-25 proc. niższe, tak więc – biorąc pod uwagę, że spore transakcje w obszarze centrów handlowych i hoteli zniknęły z puli – nie jest to zły wynik. W zeszłym roku doradzaliśmy przy umowie między NEPI a Union Investment, nawet retail ma więc szansę odbić się po korekcie cen, są tu zatem wyraźne powody do optymizmu. Logistyka nadal cieszy się zainteresowaniem, jednak obecnie brakuje na tym rynku dostępnych produktów. Podobna sytuacja ma miejsce w segmencie PRS i innych podrynków mieszkaniowych. Każda branża ma swoje wyzwania i niełatwo jest przewidzieć, w jakim miejscu wylądujemy pod koniec roku. Pesymistyczna prognoza zakłada wolumeny w regionie CEE na poziomie 7-8 mld euro, ale bardziej pogodne założenia mówią o wartościach porównywalnych z 2022 rokiem – dodaje Kevin Turpin.

Jeśli chodzi o sektory, które mają niewielkie lub nie mają żadnych problemów z finansowaniem, perłą w koronie CEE pozostaje logistyka, głównie ze względu na boom w e-handlu oraz trend nearshoringu u zachodnich producentów, którzy stronią od azjatyckich lokalizacji ze względu na geopolityczny zamęt i ostatnie zakłócenia w łańcuchach dostaw. W Polsce to transakcje biurowe odpowiadają jednak za lwią część wolumenu inwestycyjnego, być może ze względu na wspomniany wcześniej brak wystarczającej liczby produktów logistycznych do zakupu. Z kolei handel detaliczny przeżywa swój postpandemiczny comeback, głównie ze względu na rosnącą popularność parków handlowych. – Za ubiegłoroczny wolumen inwestycji w Polsce odpowiadają głównie biura (około 36 proc.), przemysł (33 proc.) i handel detaliczny (24 proc.). Około połowy całego wolumenu biurowego stanowiły dwie transakcje: The Warsaw Hub kupiony przez Google oraz Generation Park Y przejęty przez Hansainvest – wylicza Małgorzata Dankowska z TPA Poland. Zestawienie dla całego regionu CEE przedstawia natomiast Kevin Turpin. – Operacje biurowe nadal stanowią znaczną część wolumenu (około 38 proc.), następne są retailowe (około 27 proc., w szczególności parki handlowe), a dalej logistyczne (około 26 proc.), które osiągnęłyby z pewnością wyższe wartości, gdyby nie ograniczona dostępność obiektów. PRS również cieszy się dużym popytem, ale wolumeny były niskie (około 3,5 proc.), także dlatego, że wciąż jest ich niewiele – tłumaczy ekspert z Colliersa. Wolfgang Molnar potwierdza, że aktywność inwestorów w głównych segmentach nadal jest mocna, a jego firma nie boi się angażować w ich finansowanie. – Erste Group pozostaje bardzo aktywna w sektorze logistycznym, który jest obecnie najbardziej preferowaną klasą aktywów wśród inwestorów. Zajmujemy się jednak również segmentem biurowym, jednocześnie równoważąc portfel handlowy. W ostatnim czasie zorganizowaliśmy dwie transakcje kredytów konsorcjalnych na kwotę ponad 400 mln euro dla portfeli handlowych w Rumunii – mówi Wolfgang Molnar.

W poszukiwaniu niszy

Pytany o nowe nisze inwestycyjne na rynku mieszkaniowym, które w naszej części świata nie osiągnęły jeszcze zachodniego poziomu instytucjonalizacji, Kevin Turpin zdecydowanie wskazuje na mieszkania studenckie (PBSA) i ośrodki opiekuńcze dla seniorów. – Wszyscy życzymy sobie, by odpowiednio zajęto się nami, gdy będziemy starsi. W regionie CEE segment takich usług instytucjonalizuje się coraz bardziej, jak to się już stało w Niemczech czy Wielkiej Brytanii. Wielu z nas powinno się przygotować na koszty związane z opieką, gdy będziemy już w podeszłym wieku, zadając sobie równocześnie pytanie, w jakim stopniu możemy polegać w tej kwestii na państwie – podkreśla Kevin Turpin. W przypadku sektora PRS, główna aktywność w regionie rozgrywała się do tej pory w Polsce. – Sektory PRS i PBSA mają znacznie wyższy potencjał inwestycyjny nad Wisłą niż w Europie Zachodniej i u naszych południowych sąsiadów. W dzisiejszych czasach ludzie są mniej skłonni do posiadania własnych domów, zmiana pokoleniowa zwiększyła popularność idei sharing economy. Do tego dochodzą wysokie koszty finansowania, dotykające obecnie nie tylko funduszy inwestycyjnych, ale też osób prywatnych. Nie wszyscy są w stanie uzyskać kredyt na zakup domu, odkładają więc tę decyzję i wybierają najem – wyjaśnia Małgorzata Dankowska. O ile popyt na ten produkt może być znaczny, samego produktu wciąż brakuje, co uniemożliwia na razie rozwój sektora. – Ważne jest, aby odróżnić potrzebę od popytu. Ludzie mają potrzebę posiadania mieszkania, ale to nie musi znaczyć, że stać ich na zakup własnego M. Mogą zdecydować się na życie pod jednym dachem z rodziną lub współlokatorami w lokalach, które nie spełniają ich oczekiwań. Potrzebują więcej przestrzeni, ale żeby się wyprowadzić, musieliby dysponować większymi środkami na spłatę kredytu. W wyniku takiej sytuacji mogą zamrozić potrzebę posiadania własnego dachu nad głową, wybierając wynajem lub odwlekając decyzję o wyprowadzce. Równocześnie deweloperzy ograniczają swoją aktywność podażową. Może jednak nadejść czas, kiedy ta potrzeba przekształci się w faktyczny popyt, a rynek będzie musiał na to zareagować. Być może za dwa-trzy lata będziemy świadkami prawdziwego boomu w PRS – przewiduje Małgorzata Dankowska. W ostatnim kwartale 2022 roku doszło do pierwszego zamknięcia pełnego cyklu polskich projektów PRS – Pereca 11 w Warszawie i Trio Kraków, które niemiecka Catella sprzedała inwestorom instytucjonalnym z Austrii i Holandii za ponad 60 mln euro. – To pokazało, że inwestorzy mogą nieźle zarobić na PRS – zapewnia ekspertka. Nawiasem mówiąc, Catella opuściła polski rynek, sprzedając 63 apartamenty w warszawskim wieżowcu Złota 44 niemieckiej grupie Livos. Również szwedzki deweloper Heimstaden aktywnie buduje w Polsce i Czechach swoje portfolio, w którym znajdują się zarówno lokale PRS, jak i te przeznaczone na sprzedaż.

Nie ulega wątpliwości, że bliskość wojny nie odstraszyła całkowicie międzynarodowych inwestorów od regionu CEE, ale czy obecna sytuacja na rynku daje szansę na przejęcie wiodącej roli lokalnym graczom? – Nastąpiła pewna zmiana, jeśli chodzi o pozycję funduszy z Europy Środko-Wschodniej. Oprócz międzynarodowych inwestorów instytucjonalnych bardziej aktywne, na przykład w Czechach, stały się również fundusze krajowe. Podobnie jest na Węgrzech, choć tamtejsi gracze stoją przed wyzwaniami związanymi z wahaniami kursów walut. Nie tylko czeskie fundusze są teraz aktywne w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. To nowe zjawisko, ponieważ podmioty krajowe były w stanie zgromadzić pieniądze, działając w zgodzie z interesami swoich rządów oraz regulacjami prawnymi, które pozwalają na wspieranie lokalnych funduszy. Polska pozostaje wyjątkiem, ponieważ wciąż brakuje tutaj ustawy zezwalającej na aktywność podmiotów krajowych – ubolewa Wolfgang Molnar. Ma on oczywiście na myśli przeciągający się brak ustawy o REIT-ach. Wolfgangowi Molnarowi wtóruje Kevin Turpin z Colliersa, wskazując, że w Polsce 98 proc. kapitału inwestycyjnego nadal pochodzi spoza kraju, ponieważ brakuje funduszy kwalifikowanych przez bank centralny, jakie są dostępne np. w Czechach. – W Polsce nadal nie istnieją REIT-y, a kiedy kapitał międzynarodowy zwalnia, ten krajowy zaczyna odgrywać ważniejszą rolę – ocenia Kevin Turpin. Zgadza się z nim Małgorzata Dankowska: – Można sobie wyobrazić, że osoby o wysokim dochodzie netto w Polsce chciałyby móc robić to samo, co ich odpowiednicy w Czechach, ale nie mają środowiska prawnego ani narzędzi podatkowych, które pozwoliłyby im na podjęcie takiej decyzji. W naszym kraju większy nacisk kładzie się na inwestycje w akcje i rynek pieniężny, dlatego brak tu dobrego systemu podatkowego dla zbiorowych inwestycji w nieruchomości – mówi ekspertka. Sytuacja raczej nie ulegnie zmianie w tym roku – zbliżające się wybory parlamentarne nie sprzyjają pracom legislacyjnym.

Zrównoważeni i skoncentrowani

Innym ważnym dla inwestorów zagadnieniem (co można wywnioskować także z lektury tekstów w tym wydaniu „Eurobuildu”) jest zarządzanie środowiskowe i społeczne, napędzane nie tylko przez obawy sektora dotyczące tej sfery, ale także coraz bardziej restrykcyjne regulacje unijne dotyczące taksonomii, co z kolei wpływa na atrakcyjność konkretnych nieruchomości dla inwestorów. – Względy ESG stają się coraz ważniejsze, zmieniając także podejście banków do finansowania projektów – podkreśla ekspert z Erste Group. – W odniesieniu do sektora nieruchomości, kwestie te obejmują ocenę czynników ESG wykazywanych przez daną nieruchomość. Te atrybuty mogą się różnić w zależności od rodzaju aktywów, sektora, wielkości, lokalizacji czy etapu życia budynku. Zajęcie się tymi czynnikami jest ważne, ponieważ według statystyk UE nieruchomości odpowiadają za ponad jedną trzecią globalnego zużycia energii i emisji gazów cieplarnianych – podaje Wolfgang Molnar, wskazując również na wciąż wzmacniający się trend, który będzie miał kluczowy wpływ na finansowanie nieruchomości i ich wycenę – podział na aktywa zielone i brązowe. – Brązowe, które nie spełniają kryteriów ESG i nie dysponują strategią transformacji, mają większe kłopoty ze znalezieniem refinansowania. Z kolei wśród aktywów, które są już dostosowane do założeń ESG oraz taksonomii, istnieje silna konkurencja rynkowa, a trend ten w nadchodzących latach prawdopodobnie się nasili. Właściciele starszych nieruchomości będą musieli znaleźć sposoby na zastosowanie się do kryteriów ESG, zwykle w formie drastycznych wydatków w sferze CAPEX, muszą się bowiem upewnić, że nie zostaną z zasobami, które nie mają szans na refinansowanie – podsumowuje. Na wagę tego obszaru wskazuje także Małgorzata Dankowska: – Konserwatywni inwestorzy mogą sprzedawać starsze aktywa i kupować nieruchomości klasy A+ zlokalizowane w strefie CBD i mające dobry profil ESG. To kategoria szczególnie ważna dla funduszy niemieckich, które wpisały wymogi ESG do swoich polityk inwestycyjnych – podkreśla ekspertka z TPA Poland.

Jeśli chodzi o perspektywy na resztę roku i dalszą przyszłość, ostatnie słowo należy do Kevina Turpina z Colliersa: – Cytując Monty Pythona, zawsze patrzę na jasną stronę życia, ale zwykle istnieją czynniki, które znajdują się poza naszą kontrolą, mam tu na myśli głównie sytuację w Ukrainie. W tej chwili dobre wiadomości wydają się być niemal od razu zaćmiewane złymi. Z USA płyną jednak strumyczki optymizmu. Gdy okaże się, na jakim poziomie Fed ostatecznie ustali stopy procentowe, powinniśmy uzyskać wyraźniejszy obraz tego, jak długa i poważna będzie ewentualna recesja w innych częściach świata. W regionie CEE nadal mamy bardzo niskie bezrobocie, a większość zatrudnionych zachowała swoje stanowiska. Nie wiemy natomiast, jak to wszystko wpłynie finalnie na koszty utrzymania. Putin kontroluje jeszcze niektóre źródła energii, ale pozytywnym aspektem tej sytuacji jest to, że wspólnie udało nam się znaleźć alternatywne rozwiązania w sferze pozyskiwania energii. Realistycznie rzecz biorąc, powinniśmy odczuć poprawę pod koniec 2023 lub w 2024 roku. Targi MIPIM będą dobrym wskaźnikiem nastrojów oraz tego, w jakim punkcie faktycznie się teraz znajdujemy. „Komfort” nie jest chyba słowem, jakiego bym obecnie użył, ale generalnie lepiej niż jeszcze rok temu rozumiemy sytuację, z którą mamy do czynienia. Jesteśmy w lepszej pozycji do podejmowania decyzji, mogę więc powiedzieć, że jestem ostrożnym optymistą – podsumowuje Kevin Turpin.

Kategorie