EN

Najgorsze chyba już za nami

Small talk
Piotr Trzciński z Savills Investment Management mówi nam o największych wyzwaniach stojących przed inwestorami, szacuje, do kiedy może potrwać korekta stóp procentowych, a także wspomina zdobywanie alpejskich przełęczy na rowerze

Jakie zwierzę mogłoby Twoim zdaniem symbolizować miniony rok na rynku inwestycyjnym?

Piotr Trzciński, head of Poland, Savills Investment Management: Zdecydowanie czarny łabędź, i to nie jeden. Największy wpływ na kondycję rynku miał oczywiście wybuch wojny w Ukrainie i związana z tym niepewność – wraz z falą uchodźców i dużą dynamiką konfliktu za naszą granicą, zaczął rosnąć sceptycyzm inwestorów związany z regionem CEE i Polską. W naszym regionie, uznawanym wcześniej za stosunkowo bezpieczny i przewidywalny, wiele transakcji wstrzymano w oczekiwaniu na rozwój wypadków. Do tego dołożyły się wysoka zmienność stóp procentowych na skutek rosnącej inflacji, perspektywy spadku wycen oraz sygnały nadciągającego spowolnienia gospodarczego. Z czasem okazało się, że wojna nie ma na razie bezpośredniego przełożenia na bezpieczeństwo aktywów, więc ryzyko związane z bliskością konfliktu w Ukrainie zostało wycenione. Większym wyzwaniem są koszty finansowania i inflacyjny wzrost kosztów najmu, co jest jednym z powodów korekty cen. Inwestorzy nadal zadają sobie pytanie: „dlaczego mam kupować akurat teraz?”, niemniej zaufanie rynków kapitałowych powoli wraca. Spodziewam się, że płynność wróci na rynek w drugiej połowie roku wraz z poprawą wskaźników ekonomicznych i sentymentu konsumentów oraz przedsiębiorstw.

Ale nadal mamy do czynienia z korektą stóp procentowych. Do kiedy może potrwać? Pokusisz się o prognozy dla poszczególnych sektorów?

Ostrożnie szacuję, że korekta może trwać co najmniej do połowy roku. W porównaniu z rokiem 2021 średnie stopy kapitalizacji w magazynach już wzrosły o 50-70 bps, w biurach – o 70 bps, w handlu – o 50 bps, a w PRS – o 30 bps. Ostatnie odbicie notowań publicznych REIT-ów może sugerować, że dołek związany z wycenami aktywów na rynku prywatnym jest jeszcze przed nami. Jeśli chodzi o koszty finansowania, można się spodziewać ich stabilizacji w dalszej części roku, ale pod warunkiem stabilnych stóp procentowych i trwałego odwrócenia trendu wzrostowego inflacji. Rynek musi uwierzyć, że najgorsze już za nami. Obecna sytuacja może sprzyjać inwestorom chcącym wykorzystać oportunistyczne, „wymuszone” sprzedaże nieruchomości po urealnionych cenach lub faworyzować inwestorów equity względem tych korzystających z drogiego dziś finansowania. Warto w tym kontekście zauważyć, że między rokiem 2023 a 2027 zapada w Europie ok. 90 mld euro długu zabezpieczonego nieruchomościami, z czego około 20 proc. (18 mld euro) będzie trudne do zrefinansowania. To potencjalna luka do wykorzystania przez pożyczkodawców alternatywnych.

Czy taka sytuacja może przełożyć się na poziomy czynszów? W jakich segmentach?

To zależy od sektora, trend nie jest jednorodny. Nie widzę podstaw do wzrostu czynszów w sektorze handlowym, szczególnie wrażliwym na rosnącą presję kosztową i wpływ sprzedaży online – według prognoz PMA sprzedaż online ma w Polsce urosnąć o niemal 15 proc. w ciągu następnych czterech lat. Stawki biurowe mogą nadal rosnąć w lokalizacjach o ograniczonej podaży, a wysokie koszty fit-outu przełożą się na wydłużenie średniego okresu najmu. Dalszy wzrost czynszów magazynowych jest uzależniony od trwałości popytu i dostępności podaży. Jedynie czynsze w obiektach PRS, rosnące od 2022 roku, mogą wyhamować, co będzie skutkiem spadku realnej siły nabywczej najemców i wzrostu opłat eksploatacyjnych. Niezależnie od sektora, w centrum uwagi będzie efektywne zarządzanie kosztami operacyjnymi, a im bardziej oszczędne, nowoczesne i przyjazne środowisku rozwiązania technologiczne, tym większa szansa na utrzymanie przychodowości.

Jakie segmenty rynku nieruchomości są obecnie szczególnie atrakcyjne dla Twojej firmy? Którym wróżysz świetlaną przyszłość w tym roku?

Ogólnie rzecz ujmując, za najbardziej odporne na skutki obecnych zawirowań uznałbym sektory, które zaspokajają podstawowe potrzeby konsumentów, czyli te związane z zakupami i dachem nad głową – wszyscy musimy coś jeść i gdzieś mieszkać. Dlatego wierzymy w logistykę ostatniej mili, parki handlowe oparte na funkcji spożywczej i sektor mieszkaniowy (przede wszystkim mieszkania segmentu popularnego i akademiki). Jako optymista jestem jednak przekonany, że cały rynek wróci do dobrej kondycji, a zawirowania ostatnich miesięcy to po prostu element jego cykliczności.

Gdy rok temu rozmawialiśmy o Twoich pasjach, opowiadałeś z zaangażowaniem o wyprawach kolarskich w góry. Byłeś ostatnio w jakimś fajnym miejscu na dwóch kółkach? A może planujesz ciekawą wyprawę?

Tak, w zeszłym roku udało mi się zrealizować kolarskie marzenie, które „chodziło za mną” od dłuższego czasu. Podczas wakacji we włoskich Alpach wjechałem rowerem na przełęcz Stelvio, ponad 2750 m nad poziomem morza. To druga najwyżej położona górska przełęcz w Europie, więc potrafi zmęczyć. Trudno mi sobie wyobrazić, że zawodowi kolarze mogą się jeszcze na tej trasie wyprzedzać. W tym roku mam kilka urlopowych pomysłów i znajdzie się w nich miejsce także na rower.

Kategorie