Langsam, aber sicher

Mają inflację i kryzys energetyczny, odczuwają skutki wojny w Ukrainie, zakłócenia w łańcuchach dostaw, a także niedobór siły roboczej, mimo tego niemiecka gospodarka okazała się w 2022 relatywnie odporna na zawirowania. PKB wzrósł w ciągu roku o 1,9 proc., zaliczając jednak spadek w ostatnim kwartale. CBRE przewiduje, że w tym roku niemiecka gospodarka skurczy się o 0,7 proc., jednak później ma przez dwa lata tylko rosnąć (odpowiednio 1,8 proc. i 20 proc.).

Rynek inwestycyjny

Według JLL, początek 2023 roku był dla niemieckiego rynku inwestycyjnego bardzo słaby. Pod koniec I kwartału wolumen transakcji wynosił 7,8 mld euro, co było najgorszym wynikiem od 12 lat i spadkiem o 67 proc. względem I kwartału 2022. To również spadek o 56 proc. w odniesieniu do 10-letniej średniej, a o 45 proc. w porównaniu do średniej z ostatnich 15 lat.

Chociaż inflacja w Niemczech znacznie spadła (do 7,4 proc. w marcu), inflacja bazowa wzrosła w całej strefie euro do 5,6 proc. Oczekuje się, że gdy tylko obecna runda podwyżek stóp procentowych się zakończy, inwestorzy powrócą na rynek. Do tego jednak czasu, jak przewiduje JLL, wolumen transakcji nie przekroczy w tym roku 50 mld euro. I nie tylko ta firma postrzega stopy procentowe jako główną przeszkodę. Perspektywę JLL podziela Helge Zahrnt, szef działu Research & Insight Germany w Cushman & Wakefield. – W porównaniu do historycznych wartości minimalnych, stopy procentowe wzrosły, a to poskutkowało wyższymi kosztami finansowania dla inwestorów nieruchomościowych, a także zauważalnym wahaniem w kwestii zakupów nowych aktywów i rozwijania projektów. Od połowy 2022 roku stopy zwrotu z nieruchomości tylko wzrastają, a etap ustalania cen między kupcami a nabywcami jeszcze się nie zakończył – tłumaczy ekspert. Z kolei Jan Linsin, szefa działu badań rynkowych w CBRE oczekuje, że podwyżki stóp procentowych wyhamują całkowicie jeszcze w tym roku. – Cykl rosnących stóp procentowych prawdopodobnie osiągnie szczyt przed końcem 2023, gdy stopy inflacji powrócą do celu EBC. Spodziewamy się, że kluczowe stopy procentowe potencjalnie będą tracić na wartości od I kwartału 2024, a następnie przyspieszą w kolejnych miesiącach, przy czym kluczowa stopa procentowa EBC powinna znów ustabilizować się poniżej poziomu 3 proc. pod koniec 2024 roku. Do tego czasu inwestorzy będą mieć wyjątkową okazję, by na dokonywać przejęć na atrakcyjnych warunkach – zapowiada Jan Linsin.

Obecnie jednak, zgodnie z danymi JLL, na rynku brakuje dużych transakcji, czyli takich o wartości ponad 100 mln euro. Większość operacji w obszarze nieruchomości biurowych zamyka się w przedziale od 40 do 70 mln euro, a większość transakcji logistycznych wyceniana jest na około 30-60 mln euro. Jak często bywa w czasach kryzysu, na rynku dominują lokalni inwestorzy – nawet teraz niemieccy kupcy i sprzedawcy są odpowiedzialni za ponad dwie trzecie zainwestowanego kapitału. Z udziałem przekraczającym 31 proc., nieruchomości mieszkaniowe stanowią obecnie większą część wolumenu transakcji, wyprzedzając biura (24 proc.). Brak dużych transakcji biurowych jest szczególnie zauważalny we Frankfurcie i okolicach, gdzie spadek w stosunku do I kwartału 2022 roku wynosi prawie 90 proc. W I kwartale 2023 przez frankfurcki rynek przepłynęło jedynie 320 mln euro, co jest drugim (po Kolonii) najniższym wynikiem spośród siedmiu największych rynków nieruchomości (w tym gronie są Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Monachium, Kolonia i Stuttgart). Berlin nadal jest jedynym miastem, w którym wolumen transakcji przekracza 1 mld euro, ale inwestycje skurczyły się o 40 proc. w porównaniu z I kwartałem 2022. Monachium odnotowało spadek wolumenu o 33 proc., Stuttgart o 30 proc., zaś średni spadek dla wszystkich siedmiu miast wyniósł 63 proc.

Rentowność dziesięcioletnich obligacji skarbowych w Niemczech ustabilizowała się obecnie na poziomie około 2,3 proc. i nawet jeśli gracze wolą obecnie papiery wartościowe, to, według JLL, ci, którzy inwestują w niemieckie obligacje, nadal realnie tracą kapitał, bo rzeczywiste stopy procentowe są wciąż ujemne. W szczególności najwyższe stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych znacznie wzrosły w ciągu ostatniego roku i wynoszą teraz średnio 3,53 proc. w siedmiu największych miastach, co stanowi wzrost o ponad 90 punktów bazowych w porównaniu z I kwartałem 2022 roku. Przy wzroście o 97 punktów bazowych najlepsze stopy kapitalizacji dla magazynów wzrosły o podobną wartość, ale w ujęciu kwartalnym na koniec 2022 roku zmian nie odnotowano. Najlepsze stopy kapitalizacji pozostają zaś na poziomie 3,93 proc. Rosnące czynsze, a przede wszystkim niska podaż nadal stabilizują sytuację budownictwa wielorodzinnego. Chociaż stopy w tym sektorze wzrosły o 78 punktów bazowych w skali roku, ze średnią wartością 3,14 proc. pozostają najdroższą klasą aktywów.

Według CBRE, niemieckie inwestycje w nieruchomości pozostają od pewnego czasu hamowane przez niepewność gospodarczą i polityczną, rosnące stopy procentowe oraz ceny energii i wysoką inflację. Rynek nie popada jednak w stagnację. W roku 2022 w Niemczech inwestowano średnio ponad 1 mld euro tygodniowo, dzięki czemu wolumen transakcji na arenie nieruchomościowej wyniósł 65,8 mld euro. To tylko o 7 proc. mniej niż średnia z ostatniej dekady. W szczególności duże portfele są obecnie trudne do zbycia, więc inwestorzy mają tendencję do sprzedaży aktywów pojedynczo. Ponadto, zwłaszcza w przypadku transakcji na dużą skalę, due diligence i procesy decyzyjne trwają znacznie dłużej. Do tego dochodzą trudniejsze warunki finansowania, w szczególności w postaci wyższych kosztów ogólnych i bardziej rygorystycznych wymagań stawianych przez banki. Podsumowując, inwestorzy wykazują znacznie większe zainteresowanie wybranymi transakcjami obejmujących pojedyncze aktywa niż przejęciami portfeli.

– Szybka i zdecydowana zmiana stóp procentowych ogranicza bieżącą aktywność transakcyjną, ponieważ gracze muszą dostosować swoje ceny do obecnych warunków rynkowych. Obecnie obserwujemy niezwykle stonowaną aktywność, mimo że wielu zagranicznych inwestorów bardzo uważnie przygląda się Niemcom jako jednemu z najważniejszych rynków docelowych na świecie. Kupujący i sprzedający nadal nie osiągają porozumienia, zwłaszcza w segmencie obiektów wielkopowierzchniowych – mówi Fabian Klein, head of Investment w CBRE Germany. – Bardzo zróżnicowane otoczenie rynkowe i stopy procentowe nie spowodowały jeszcze wymuszonej sprzedaży lub restrukturyzacji. Niemniej jednak w związku z takimi wydarzeniami można spodziewać się wzrostu podaży we wszystkich klasach aktywów, w szczególności w połączeniu z wygasającymi umowami finansowania. Na pojawienie się atrakcyjnych możliwości mogą zatem liczyć ci inwestorzy, którzy mają pełną wiedzę w stosunku do inwestycji, w jakie celują. Ogólnie korzystny trend w obszarze czynszów – przede wszystkim w przypadku wysokiej klasy nieruchomości biurowych w centralnych lokalizacjach, nowoczesnych budynków logistycznych, a zwłaszcza w segmencie mieszkaniowym – powinien zwiększyć atrakcyjność produktów oportunistycznych dla inwestorów płacących gotówką – uważa Fabian Klein.

Rynek mieszkaniowy

Gwałtowne podwyższenie kosztów kredytów w połączeniu z utrzymującym się znaczącym wzrostem kosztów budowy powoduje, że wiele projektów mieszkaniowych w Niemczech jest wstrzymywanych. W tym roku JLL spodziewa się jedynie około 240 tys. oddanych do użytku jednostek. Populacja Niemiec rośnie ze względu na wysoki wskaźnik imigracji netto, za którą w dużym stopniu odpowiadają uchodźcy z Ukrainy. Zwiększa to lukę między podażą mieszkań a popytem, która będzie nadal wywierać presję na czynsze netto. Aktywa mieszkaniowe pozostaną zatem odporną i atrakcyjną klasą nieruchomości w perspektywie zarówno średnio-, jak i długoterminowej. Obecne ożywienie na owym rynku wynika jednak z różnych uwarunkowań, w tym z malejącej zmienności na rynkach kapitałowych i kredytowych. Transakcje w I kwartale charakteryzowały się postawą wyczekującą, choć kwietniowy zakup portfela spółki Vonovia za 1 mld euro przez Apollo Global Management może zapowiadać zwiększoną aktywność na rynku. Wolumen transakcji na rynku mieszkaniowym w I kwartale wyniósł około 2,1 mld euro w 39 transakcjach, przy czym aktywność na rynku spadła o około 46 proc. w skali kwartalnej i o 65 proc. w porównaniu do pięcioletniej średniej z I kwartału. Trzy największe transakcje badanego okresu stanowiły około 50 proc. wolumenu wszystkich operacji. Stopy kapitalizacji dla inwestycji mieszkaniowych spadają obecnie we wszystkich europejskich miastach. Oczekuje się, że w całym 2023 roku ukończonych zostanie około 240-250 tys. nowych jednostek mieszkalnych.

Biura

Tak jak wszędzie w Europie, rynek biurowy w Niemczech odkrywa nową normalność, kształtowaną przez zmianę nawyków pracowniczych po pandemii. – Niemiecki rynek nieruchomości komercyjnych w dużej mierze otrząsnął się ze skutków Covidu, ale na segment biurowy hybrydowa forma pracy miała wpływ szczególny. Wiele firm zmieniło modele działalności, które w coraz większym stopniu skłaniają się ku elastycznej organizacji obowiązków, w tym możliwości pracy z domu. Doprowadziło to do zmiany popytu na powierzchnię biurową, a niektóre spółki zmniejszyły lub zmieniły konfigurację swoich biur – wyjaśnia Helge Zahrnt z Cushman & Wakefield.

Według danych JLL, całkowity popyt na powierzchnię biurową w siedmiu największych miastach Niemiec w I kwartale 2023 wyniósł 607 tys. mkw. Oznacza to spadek o około 30 proc. w porównaniu z I kwartałem 2022 roku. W perspektywie średnioterminowej JLL spodziewa się silnego popytu i zdrowego pipeline’u, przewidując, że całkowity wynajem w tym roku wyniesie 3,1 mln mkw. i będzie o 10 proc. niższy niż w 2022, a także w porównaniu ze średnią 10-letnią. Wszystkie siedem dużych miast odnotowało spadek popytu, przy czym Düsseldorf i Berlin ucierpiały najmniej (spadki odpowiednio o 20 i 22 proc.), podczas gdy wskaźnik dla Stuttgartu obniżył się o 53 proc., a dla Monachium – o 39 proc. W I kwartale roku bardzo niewiele transakcji dotyczyło powierzchni powyżej 5 tys. mkw., co było szczególnie widoczne w Monachium, gdzie zarejestrowano tylko dwie duże transakcje obejmujące większy metraż, a średnia powierzchnia najmu wyniosła zaledwie 753 mkw. Jednak niektóre znaczące kontrakty są w trakcie przygotowania i mogą zostać sfinalizowane do końca roku. Wiele firm zmienia swoje pozycjonowanie lub weryfikuje koncepcje miejsc pracy. Szczególnym popytem cieszą się zrównoważone nieruchomości zbudowane zgodnie z kryteriami ESG i z nowoczesnym wyposażeniem. Powierzchnie biurowe klasy A stanowiły w badanym okresie 70 proc. popytu. Jednak, jak podaje JLL, ponad 60 proc. firm stosuje hybrydową formę pracy, a biura, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach, to odczuwają. Jeśli chodzi o grupy najemców, globalnie słabnący sektor technologiczny zachowuje się wyraźnie ostrożniej zarówno pod względem ekspansji, jak i obecnego zapotrzebowania na powierzchnię. Wrażliwość cenowa wzrosła we wszystkich obszarach rynku, ponadto więcej powierzchni w tym sektorze jest sprzedawanych w celu podnajmu. Z kolei konsultanci ds. zarządzania, doradcy podatkowi i kancelarie prawne nadal się rozwijają i są skłonni dobrze płacić za powierzchnie premium w centralnych lokalizacjach.

Poziom biurowych pustostanów w siedmiu największych miastach Niemiec wzrósł do 5,2 proc. i ponad 5 mln mkw. po raz pierwszy od końca 2016 roku, co oznacza wzrost o 12 proc. w porównaniu z tym samym kwartałem poprzedniego roku. Niemniej jednak nadal nie widać nadwyżki podaży i oczekuje się, że wskaźnik pustostanów wzrośnie umiarkowanie – do 5,8 proc. do końca tego roku. Obecnie w ofercie podnajmu znajduje się 827 tys. mkw., a to o prawie 13 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Odsetek całkowitej powierzchni niewynajętej pozostaje na niezmienionym poziomie 16 proc. Według firmy Cushman & Wakefield rosnący udział podnajmu to wyraźna tendencja, która będzie kształtowała rynek w nadchodzących latach – Możemy mówić o trendzie. Firmy posiadające nadwyżki przestrzeni biurowej poszukują możliwości jej podnajmu w celu obniżenia kosztów i zwiększenia efektywności. Daje to potencjalnym podnajemcom możliwość skorzystania z elastycznej powierzchni biurowej, bez długoterminowych zobowiązań – wskazuje Helge Zahrnt.

W I kwartale tego roku ukończono około 218 tys. mkw. nowej powierzchni, co nie stanowi nawet połowy wolumenu z ostatniego kwartału 2022, a podaż nowo wybudowanych aktywów spadła o 52 proc. rok do roku. W Berlinie wolumen ukończonej powierzchni spadł o 85 proc. do zaledwie 45 tys. mkw. Wiele nowych projektów jest odkładanych w czasie ze względu na trudne do oszacowania koszty i niepewne harmonogramy budów. Banki podchodzą też bardziej bezwzględnie do zobowiązań finansowych, wymagając znacznie wyższego wskaźnika przednajmu przed rozpoczęciem budowy. Obecnie w realizacji znajduje się ponad 100 projektów biurowych, z których ponad połowa jest już wstępnie wynajęta (z wyłączeniem nieruchomości zajmowanych przez właścicieli). Do końca 2023 roku w budowie pozostanie 1,4 mln mkw. powierzchni. Poziom przednajmu wynosi prawie 60 proc., sektor nowych budynków nie wywiera więc znaczącej presji na poziom pustostanów. CBRE spodziewa się, że w 2023 roku popyt na powierzchnie biurowe wyniesie nieco poniżej 2,6 mln mkw. i będzie zbliżony do poziomu z dwóch poprzednich lat.

Przemysł i logistyka

Według CBRE niemiecki rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych zamknął rok 2022 z wyjątkowo imponującym wolumenem inwestycji, większym nawet niż w 2021. Popyt na tego typu powierzchnie był w ostatnich latach stymulowany przez handel elektroniczny, który stale się rozwijał dzięki rosnącej konsumpcji. Obecnie e-commerce zwalnia ze względu na zmniejszone wydatki konsumenckie i nie napędza już popytu na powierzchnie magazynowe. Niższe wydatki na ten segment przekładają się również na mniejsze zapotrzebowanie ze strony dostawców usług logistycznych, który równoważy zwiększony popyt ze strony innych detalistów, w tym sklepów spożywczych.

Trwająca restrukturyzacja łańcuchów dostaw, mająca na celu zagwarantowanie produkcji i dystrybucji towarów opartych na popycie, nadal generuje popyt na powierzchnię. Zwiększona elastyczność łańcuchów dostaw powoduje, że najemcy potrzebują więcej regionalnych i ponadregionalnych centralnych obiektów magazynowych jako swoistych buforów. Przez długi czas filozofia „just-in-time” było mantrą niemieckich firm, ale obecnie przestawiają się one na bardziej odporną na kryzysy strategię „just-in-case”, która zapewnia elastyczność. Sytuacja z punktu widzenia podaży pozostaje napięta, szczególnie na najważniejszych rynkach, a w całym kraju wskaźnik pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie około 2 proc. Jeśli chodzi o podaż, oznak szybkiej zmiany nie widać, a to ze względu na wyższe koszty budowy, brak odpowiednich terenów (w tym poprzemysłowych) oraz wzrost kosztów finansowania. Ponadto marże deweloperów kurczą się z powodu niedawnego wzrostu stóp kapitalizacji. W rezultacie czynsze wywoławcze rosną, a CBRE spodziewa się kontynuacji tej tendencji w nadchodzących miesiącach. Ze względu na szybujące koszty najlepszych lokalizacji, deweloperzy i najemcy przenoszą się na peryferie. Obszary logistyczne o ugruntowanej pozycji (Berlin, Frankfurt nad Menem, Hamburg, Monachium i Ren-Ruhra) odnotowują rosnącą aktywność, jednocześnie utrzymuje się wyraźny trend szukania lokalizacji alternatywnych, takich jak południowa część Hamburga, obszary na północ od Monachium, północno-wschodnia część regionu Ren-Men wzdłuż A45 i północna część Berlina. Wyższe koszty finansowania i stopy kapitalizacji miały negatywny wpływ na panującą rzeczywistość, z drugiej jednak strony trudne warunki finansowania i gwałtowny wzrost kosztów energii stworzyły nowe możliwości. Właściciele będący lokatorami własnych nieruchomości coraz częściej inicjują transakcje sprzedaży i leasingu zwrotnego, aby zapewnić sobie płynność finansową. Zainteresowanie takimi operacjami jest wysokie ze względu na stały przepływ gotówki, a także dostęp do gruntów logistycznych i produkcyjnych, na które wciąż panuje duży popyt.

Według CBRE, rynek inwestycyjny nieruchomości przemysłowych i logistycznych odnotował najsłabszy początek roku od 2015, zaliczając obniżenie o 76 proc. w skali rocznej. Udział tradycyjnych nieruchomości logistycznych w wolumenie transakcji również spadł – stanowiły one tylko około połowy ich wartości, co odpowiada spadkowi o 85 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, podczas gdy udział lekkich nieruchomości przemysłowych i produkcyjnych znacznie się zwiększył. Ze względu na znaczny wzrost kosztów finansowania, wiele firm nadal pozbywa się swoich aktywów i zakładów produkcyjnych, a udział transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego znacznie wzrósł. Ci właściciele zajmujący własne obiekty, dla których posiadanie nieruchomości nie ma fundamentalnego znaczenia dla prowadzonej działalności, wykorzystują obecnie swoje budynki jako alternatywne źródło finansowania.

Pomimo tego, że Niemcy znajdują się obecnie w dołku, nikt nie przewiduje rychłej katastrofy. – Wygłaszanie wiążących deklaracji dotyczących wolumenu transakcyjnego jest obecnie praktycznie niemożliwe – przekonuje Fabian Klein z CBRE. – Przewidujemy, że całkowity wolumen wyniesie od 30 do 35 mld euro – bez większych przejęć platform, fuzji i przejęć, a także bez znaczących decyzji restrukturyzacyjnych i sprzedaży dokonanych pod presją – podsumowuje ekspert.