Zupełnie nowe stare miasta

Niekontrolowany rozrost miast – wiążący się z koniecznością rozbudowy infrastruktury, wydłużający drogę do pracy i szkoły – jest zjawiskiem szkodliwym, wpływającym nie tylko na ogólny koszt samych inwestycji, ale i na jakość życia. Spadek zainteresowania użytkowników i inwestorów określonym typem powierzchni komercyjnych – najczęściej chodzi tu o stare powierzchnie handlowe i biurowe – przy rosnącej luce mieszkaniowej i jednoczesnym braku podaży nowych gruntów pod inwestycje, wymusza na inwestorach zmianę funkcji istniejących budynków. Przykładem może tu być przebudowa budynku biurowego przy ul. Solec 22 w Warszawie na akademik czy zmiana funkcji starej wieży telewizyjnej TVP w Szczecinie zamienionej w apartamentowiec.

Czasami zmiana funkcji wiąże się z koniecznością wyburzenia istniejących obiektów, w innych przypadkach można przeprowadzić rewitalizację historycznych budynków przemysłowych i nadać im inne funkcje. Ponowne wykorzystywanie takich terenów ma wielkie zalety w postaci zwykle świetnej lokalizacji i dobrego dostępu do infrastruktury, umożliwia też redukcję śladu węglowego poprzez wykorzystanie ekologicznych rozwiązań budowlanych oraz częściowy recycling. Dlatego przepisy umożliwiające zmianę sposobu korzystania z budynków powinny wprowadzać procedury ułatwiające inwestorom takie działania.

Procedura zmiany sposobu korzystania z budynku

Zmiana sposobu korzystania z budynku, z którą nie wiąże się konieczność przeprowadzenia robót budowlanych, wymaga jedynie jej zgłoszenia do właściwego starosty. Jednak w większości przypadków zmiana sposobu użytkowania wymusza rewitalizację takiego budynku i przeprowadzenie robót budowlanych, co z kolei wymagać będzie uzyskania pozwolenia na budowę. W każdym przypadku zmiana sposobu korzystania musi być zgodna z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).

W ubiegłym roku rozpoczęto prace nad ustawą o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne. Projekt przewidywał, że przebudowa przegród zewnętrznych budynku biurowego lub budynku handlowego w związku ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny nie wymagałaby uzyskania pozwolenia na budowę ani dokonania zgłoszenia. Projekt był szybką odpowiedzią na rosnące potrzeby mieszkaniowe w związku z napływem uchodźców z Ukrainy. Nowe przepisy stanowiłyby istotne ułatwienie w zmianie sposobu korzystania z budynków na cele mieszkalne, jednak prace nad nimi nie nabrały tempa.

Ograniczenia planu miejscowego

Gdy MPZP nie jest zgodny z zamiarami inwestora, pojawia się poważny problem. Procedura zmiany planu jest czasochłonna (w dużych miastach może trwać wiele lat) i dość kosztowna, co powoduje, że gminy wdrażają ją raczej powoli. Alternatywą dla realizacji inwestycji mieszkaniowych na terenach posiadających inne funkcje jest specustawa mieszkaniowa, zwana potocznie lex deweloper. Umożliwia ona realizację inwestycji mieszkaniowej także niezgodnej z obowiązującym MPZP oraz – w przypadku terenów poprodukcyjnych – ze studium. Od maja 2023 roku inwestycje mieszkaniowe mogą być też realizowane na terenach przeznaczonych w studium pod sklepy wielkopowierzchniowe lub zabudowanych budynkami biurowymi.

Na wniosek inwestora rada gminy może wyrazić zgodę na realizację takiej inwestycji mieszkaniowej po spełnieniu szeregu wymogów związanych m.in. z dostępem do infrastruktury publicznej (w tym szkół) przy zachowaniu odpowiedniego udziału powierzchni biologicznie czynnej i zapewnieniu odpowiedniej liczby miejsc parkingowych. Oprócz inwestycji mieszkaniowej realizowana może być inwestycja towarzysząca obejmująca np. budowę sieci, dróg czy obiektów publicznych. Teoretycznie największą zaletą tej procedury jest jej szybkość – co do zasady rada gminy ma 60 dni na podjęcie uchwały w sprawie inwestycji. Jednak przygotowanie takiego wniosku nie jest łatwe i właśnie ten etap pochłania najwięcej czasu.

Rozwiązanie systemowe zastępujące specustawę mieszkaniową

Specustawa mieszkaniowa z założenia była aktem tymczasowym, który miał obowiązywać do czasu wprowadzenia rozwiązań systemowych. Podpisanie przez prezydenta 24 lipca tego roku nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oznacza kres jej stosowania z dniem 1 stycznia 2026 roku. Do tego dnia będą mogły być podejmowane i zmieniane nowe uchwały, jednak gdy dana gmina wprowadzi plan ogólny (zastępujący w myśl nowelizacji studium), nowe uchwały będą musiały być z nim całkowicie zgodne.

Nowe narzędzie, które wprowadza ustawa to możliwość uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI), który będzie mógł dotyczyć realizacji na terenach dotychczas nieobjętych planem miejscowym lub objętych planem przewidującym inne funkcje niż zamierzone przez inwestora – zarówno inwestycji mieszkaniowych, jak i inwestycji o innym charakterze.

Głównym założeniem ZPI ma być udział inwestora (lub inwestorów, gdyż nowelizacja dopuszcza współdziałanie kilku podmiotów), z którego inicjatywy rozpoczynać ma się cała procedura. Po wyrażeniu zgody przez radę gminy na rozpoczęcie procedury pomiędzy organem wykonawczym gminy a inwestorem ma zostać zawarta umowa urbanistyczna. To w niej uregulowane będą szczególne postanowienia dotyczące realizacji inwestycji, w tym wykonanie inwestycji uzupełniającej (np. infrastruktura techniczna czy droga), pokrycie przez inwestora kosztów przygotowania dokumentacji planistycznej czy zwolnienie go z opłaty planistycznej. Ważność umowy urbanistycznej zależna będzie od tego, czy rada gminy podejmie następnie uchwałę o przyjęciu ZPI.

Czy zmiany przyniosą ułatwienie?

Choć ZPI może wydawać się rozwiązaniem podobnym do opisanej wcześniej specustawy mieszkaniowej, zawiera istotne różnice. Po pierwsze ZPI nie będzie regulacją skierowaną jedynie do wnioskującego inwestora, ale oznacza zmianę lub uchwalenie nowego MPZP, czyli będzie obowiązywał powszechnie i w zgodzie z planem ogólnym, a także z wprowadzonymi przez gminę standardami dostępności infrastruktury społecznej. Kolejna różnica (mniej korzystna dla inwestora) to brak wiążącego terminu dla gminy do zakończenia procedury uchwalenia ZPI. Przypomnijmy: w przypadku specustawy wynosił on tylko 60 dni.

Sama umowa urbanistyczna, choć powinna pomóc w lepszym dopasowaniu inwestycji do potrzeb społeczności, może wiązać się dla inwestora z koniecznością poniesienia wysokich kosztów i przyjęcia szeregu dodatkowych obowiązków. Przepisy nie przewidują przy tym żadnego mechanizmu, w ramach którego mają być ustalane obowiązki stron. Katalog możliwych obowiązków inwestora wskazany w ustawie jest otwarty, przez co umowa może przewidywać np. obowiązek świadczenia pieniężnego na rzecz gminy na cele związane z jej zadaniami własnymi. Wyważenie interesów prywatnych i publicznych może być czasochłonne, a w konsekwencji zawarcie umowy urbanistycznej i uchwalenie ZPI może nie być prostym zadaniem.

***

O Baker McKenzie

Biuro w Polsce, otwarte w 1992 roku, zatrudnia obecnie ponad 160 prawników i doradców podatkowych. Warszawska kancelaria świadczy usługi prawne zarówno na rzecz korporacji międzynarodowych, jak i lokalnych przedsiębiorstw. Zakres usług Baker McKenzie obejmuje kompleksowe doradztwo prawne i podatkowe w niemal wszystkich dziedzinach prawa gospodarczego.