P(R)S. I love you

Najpierw kilka liczb. Jak przypomina Krystyna Pietruszyńska, dyrektorka Zespołu Inwestycji Rynku Mieszkaniowego w JLL, rynek najmu instytucjonalnego rozwija się w Polsce od niecałych 10 lat, a jego katalizatorem były pierwsze inwestycje Funduszu Mieszkań na Wynajem, należącego do BGK. – W 2015 roku wartość transakcji przekraczała nieco kwotę 100 mln euro, ale od tego czasu sporo kolejnych inwestorów wkroczyło na polski rynek najmu instytucjonalnego. Rok 2021 okazał się rekordowy pod względem wartości transakcji, która wówczas przekroczyła 640 mln euro – wskazuje ekspertka i zwraca uwagę na fakt, że przeważająca większość kapitału zainwestowanego w polski PRS pochodzi z zagranicy, nic więc dziwnego, że docierał on głównie do największych miast. – Warszawa obejmuje około 42 proc. obecnej wielkości rynku i to w stolicy planowanych jest najwięcej mieszkań – ponad 17 tys. Także Wrocław i Kraków cieszą się zainteresowaniem inwestorów, stanowiąc odpowiednio 20 proc. i 11 proc. całkowitej wielkości rynku. Zauważalne jest jednak stopniowe rozszerzanie oferty na mniej oczywiste miasta, jak Łódź czy Katowice, w których wynajętych jest prawie 1,5 tys. mieszkań, a zaplanowano ponad 3 tys.– wylicza Krystyna Pietruszyńska.

Praca wre

Wakacyjne miesiące były pracowitym okresem dla podmiotów z polskiego rynku PRS. W sierpniu ruszył projekt Resi4Rent Wrocław Jaworska, trzecia tego typu inwestycja w stolicy Dolnego Śląska i 14. w Polsce zrealizowana przez Resi4Rent. W tym samym miesiącu firma Afi Europe Poland wystartowała dwa projekty – 220 mieszkań będzie liczyć krakowskie osiedle Afi Home Osiedle Europejskie, a 230 lokali – warszawski Afi Home Metro Park. Środek wakacji był też intensywnym czasem dla firmy Nrep, która udostępniła na warszawskim Bemowie mieszkania na wynajem w inwestycji Lett Lazurowa. Z kolei w lipcu do oferty Heimstaden dołączyły 94 mieszkania na warszawskim Studio Okęcie.

Będzie więcej

Robert Watkins, CEO Hamilton May i Hamilton Asset Management, zauważa, że sektor PRS wzrósł w 2022 roku o około 40 proc. w stosunku do poziomu bazowego, w którym dostępnych było około 10 tys. mieszkań. Na ten moment rynek PRS stanowi nieco powyżej 1 proc. rynku najmu w Polsce, a wielkość tego sektora istotnie wzrosła w ostatnich latach. Jak podlicza Krystyna Pietruszyńska z JLL, do końca II kwartału 2023 roku zostało oddanych do wynajmu 14,6 tys. mieszkań na tym rynku, z czego około 31 proc. wprowadzono do oferty w samym 2022 roku w 25 nowych budynkach. – Obecnie inwestorzy planują około 120 nowych projektów PRS w Polsce, w których w perspektywie końca dekady powstanie blisko 44 tys. mieszkań na wynajem – zapewnia ekspertka.

Inflacja i… mobilność

Choć, o czym przypomina Sławomir Imianowski, CEO Resi4Rent, w lokalach oferowanych w ramach najmu instytucjonalnego mieszka jedynie 0,3 proc. społeczeństwa, to popyt na tym rynku wciąż rośnie. Rozwój PRS wynika przede wszystkim z sytuacji ekonomicznej Polaków, czyli nieprzewidywalnej inflacji i rosnących kosztów budowy, czego skutkami są rosnące ceny nieruchomości oraz trudności w uzyskaniu kredytu. Autorzy 12. edycji raportu „Property Index – Overview of European Residental Markets”, przygotowanego przez firmę Deloitte, wyliczyli czas, jaki konsument z danego kraju potrzebuje na odłożenie kwoty umożliwiającej kupno nowego lokum o średniej powierzchni 70 mkw. – w przypadku Polski koszt ten to ośmiokrotność (!) rocznych zarobków. Po drugie: popularność mieszkań na wynajem bierze się ze zmieniających się preferencji młodego pokolenia. Jak wynika z raportu „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce”, przygotowanego przez ThinkCo, ponad 60 proc. ekspertów uczestniczących w badaniu zgadza się, że w perspektywie następnych siedmiu lat osłabnie społeczna presja na posiadanie własnego mieszkania. Jak zauważa Krystyna Pietruszyńska z JLL, część młodego pokolenia ceni mobilność i brak przywiązania do jednego miejsca, w co rynek najmu doskonale się wpasowuje. Sławomir Imianowski z Resi4Rent precyzuje: – Najemcami najczęściej są millenialsi i osoby z pokolenia Z, dla których wynajmowane mieszkanie jest pierwszą niezależną przestrzenią życiową po opuszczeniu domu rodzinnego. Może się jednak okazać, że także Baby Boomersi zwrócą się ku najmowi, który będzie bardziej odpowiadał ich potrzebom i budżetowi – pozwoli uniknąć wysokich kosztów zakupu lub kłopotów z utrzymaniem własnego lokum – dodaje.

Ekspertka z JLL zwraca też uwagę na istotny wpływ na popyt znaczącej liczby migrantów poszukujących tymczasowego bądź długoterminowego zakwaterowania w dużych miastach oferujących miejsca zatrudnienia. Potwierdza tę tezę Robert Watkins: – W inwestycjach Nrep, wynajmowanych przez Hamilton Asset Management, jak Lett Kłobucka czy Lett Lazurowa, widzimy zróżnicowanie najemców pod kątem narodowości, choć duży procent stanowią Polacy. Większość mieszkańców to młodzi profesjonaliści, studenci oraz single, ale także rodziny, również wielopokoleniowe – wylicza.

I co dalej?

Anna Błaszczyk, członek zarządu PFR Nieruchomości (partner strategiczny wspomnianego raportu ThinkCo), zapowiada, że niemal pewny jest wzrost zasobu mieszkań na wynajem i jego segmentacja, bo popyt nadal będzie budowany przez wiele grup społecznych: najemców z wyboru, osoby bez odpowiedniej zdolności kredytowej i imigrantów. – Wszystko wskazuje na to, że naturalną odpowiedzią będzie rozszerzanie oferty najmu – od opcji luksusowych po najbardziej ekonomiczne w przeciętnym standardzie, ale z dużym zasobem. Na rynku pojawia się coraz więcej inwestorów – zarówno indywidualnych, jak i funduszy inwestycyjnych czy podmiotów wspieranych publicznie – wylicza ekspertka. Przemysław Chimczak-Bratkowski, partner zarządzający w ThinkCo, uważa, że kluczowe jest teraz umiejętne planowanie inwestycji PRS, tak aby spełniały oczekiwania mieszkaniowe najemców oraz mogły zapewnić inwestorom stabilne zyski. – Aby dobrze zaplanować budynek na wynajem, konieczny jest odpowiedni projekt koncepcyjny, uwzględniający różne wielkości lokali, funkcje dodatkowe i udogodnienia. Kadra menadżerska musi być wszechstronnie przygotowana – od oczekiwań najemców, poprzez architekturę i model biznesowy, po aspekty prawne i podatkowe. Proces inwestycyjny wymaga więc bardzo kompleksowego podejścia – wyjaśnia szef ThinkCo.

Obecnie jednak w projektach PRS przeważają małe mieszkania, o średniej wielkości 40 mkw., głównie kawalerki i lokale dwupokojowe. – Ten trend w najbliższych kilku latach pozostanie dominujący. Jednakże, w perspektywie długoterminowej, rynek ten powinien stopniowo się zmieniać, rozszerzając zakres lokalizacji projektów, a także grupę docelowych najemców, uwzględniając w szczególności potrzeby rodzin oraz seniorów ze względu na drastycznie zmieniającą się strukturę ludności w Polsce – przewiduje Krystyna Pietruszyńska. Potwierdzają to wnioski zamieszczone w raporcie ThinkCo – 68 proc. ekspertów twierdzi, że w 2030 roku popularne staną się mieszkania senioralne.

Czekając na REIT-y

Specjaliści dostrzegają obecnie chwilowe spowolnienie w inwestycjach na rynku PRS w Polsce, co nie jest jednak spowodowane brakiem zainteresowania ze strony inwestorów. – Głównymi czynnikami hamującymi rozwój rynku są już wspomniana inflacja i wysokie stopy procentowe, a także możliwości inwestowania na alternatywnych rynkach europejskich – podkreśla Krystyna Pietruszyńska. – W nadchodzących miesiącach sytuacja na rynku nie ulegnie znaczącej poprawie, zwłaszcza dopóki stopy procentowe pozostaną na wysokim poziomie. Rynek PRS w Polsce ma jednak ogromny potencjał i mógłby rozwijać się znacznie szybciej, gdyby pojawił się na nim polski długoterminowy kapitał, przykładowo z sektora ubezpieczeń lub należący do osób prywatnych inwestujących za pośrednictwem wehikułów typu REIT – przekonuje. Także Przemysław Chimczak-Bratkowski zgadza się, że wprowadzenie REIT-ów może przyczynić się do znaczącego zwiększenia udziału polskiego kapitału na rynku PRS oraz kolejnego impulsu do profesjonalizacji tego sektora.