W starym piecu...

Idea jest piękna, ale cena jej realizacji bywa wysoka. Rafał Przybył, regional manager Vastint Poland odpowiedzialny za rewitalizację Starej Rzeźni w Poznaniu, wskazuje na szereg wyzwań, jakie stoją przed deweloperami rozważającymi wejście w tego typu projekty – zmienność przepisów i regulacji, a także konieczność elastycznego podejścia do koncepcji i dostosowania się do lokalnych wymogów. Zwraca też uwagę na brak ścisłych kryteriów wydawania zgód na tego typu inwestycje. – W przypadku budynków zabytkowych oraz obszarów pod ochroną konserwatorską istnieje duża uznaniowość, co może komplikować proces podejmowania decyzji – przyznaje ekspert. – Takie projekty zazwyczaj wymagają znacznie większych nakładów finansowych niż inwestycje powstające od zera – dodaje Magdalena Bartkiewicz-Podoba, CEO firmy Liebrecht & wooD Poland, która realizuje obecnie na warszawskiej Pradze-Północ projekt Drucianka Campus.

Stare budynki nie budzą zazwyczaj entuzjazmu instytucji finansujących. – Pozyskanie odpowiednich środków na projekty rewitalizacyjne, zwłaszcza przy ryzyku związanym z odnawianiem istniejących struktur, bywa znacznie trudniejsze niż w przypadku nowych projektów – uważa Rafał Przybył, a szefowa Liebrecht & wooD przypomina z kolei, że obecnie obowiązujące normy techniczne nie zawsze są adekwatne do historycznych struktur. – Tworzenie takich miejsc, jak Centrum Praskie Koneser czy Drucianka Campus to wieloaspektowe zadania, które polegają nie tylko na dostosowaniu do nowych funkcji istniejącego, zwykle będącego w bardzo złym stanie technicznym, zespołu obiektów historycznych, ale także na zaplanowaniu modelu działalności, i to na wiele kolejnych lat – tłumaczy.

Klaudia Kubies z firmy A&A Holding, która rewitalizuje łódzki Magazyn Bawełny, zauważa z kolei, że trwające wiele lat inwestycje rewitalizacyjne muszą odpowiadać na dynamicznie zmieniające się oczekiwania rynku, rozwój technologii, a także ewoluujące trendy społeczne, przez co wymagają ciągłego dostosowywania do nowych realiów. – Pandemia, a także zmieniające się w ekspresowym tempie trendy związane z konsumpcją i charakterem pracy biurowej pokazały, że najbardziej pożądane przez najemców są wysoko elastyczne nieruchomości komercyjne. Tylko takie pozwalają dostosowywać powierzchnie do ewoluujących tendencji i potrzeb rynkowych – dodaje Magdalena Bartkiewicz-Podoba.

Dlaczego rewitalizacja

Dlaczego w takim razie deweloperzy decydują się na takie wyzwanie? Nasi rozmówcy zgodnie zauważają, że chodzi przede wszystkim o przywrócenie lokalnej społeczności i otoczeniu wartościowych obiektów, które są najczęściej atrakcyjnie położone. – Historyczne budynki mają wiele do zaoferowania, jeśli są w prestiżowej lokalizacji, na przykład w centrum miasta – mówi Klaudia Kubies z A&A Holding. – Rewitalizacja wspiera również zrównoważony rozwój poprzez ponowne wykorzystanie istniejących zasobów, korespondując ze strategią ESG – dodaje Rafał Przybył z Vastint Poland. – Ponadto zrewitalizowane obiekty typu mix-use, bazując na poszanowaniu wspólnego dziedzictwa miejsca, a także jego wartości historycznych i estetycznych, przyczyniają się do tworzenia i umacniania lokalnej wspólnoty, dbając tym samym o jej wellbeing – podsumowuje Magdalena Bartkiewicz-Podoba.

Jak zbilansować rewitalizowany projekt mix-use, by proporcje biur, handlu, mieszkań oraz powierzchni kulturalnych i usługowych były optymalne i zapewniały projektowi sukces? Złotych proporcji oczywiście nie ma, ale pewne zasady istnieją. – Na całym świecie odchodzi się od tworzenia monofunkcyjnych kwartałów na rzecz projektów zrównoważonych, zgodnych z modelem 15-minutowego miasta – wyjaśnia Magdalena Bartkiewicz-Podoba. – Inwestycje będące miejscem pracy, ale też stanowiące centrum aktywności życiowej, cieszą się i będą cieszyć się w przyszłości największym zainteresowaniem najemców – przekonuje Magdalena Bartkiewicz-Podoba.

Rafał Przybył z kolei podkreśla rolę komponentu mieszkaniowego jako fragmentu układanki. – Rośnie zainteresowanie życiem w centralnych lokalizacjach miejskich – taki wniosek wypływa z analizy trendów dotyczących form własności lokali, ich wielkości, udogodnień i innych parametrów – uważa. Trudno jednoznacznie wskazać, który z komponentów projektu mix-use jest obecnie najbardziej opłacalny dla inwestora, bo wiele zależy od lokalnych warunków rynkowych, ale – zdaniem przedstawiciela Vastint Poland – mimo rewolucyjnych zmian na rynku inwestowanie w sektor biurowy wciąż może być opłacalne, zwłaszcza jeśli powierzchnie te oferują rozwiązania wspierające nowe formy pracy. – Wydaje się jednak, że sektor mieszkaniowy jest pod tym względem najatrakcyjniejszy – zaznacza Rafał Przybył.

Poznań, Warszawa, Łódź

Co słychać na placach budów najgłośniejszych obecnie projektów rewitalizacyjnych? Vastint Poland realizujący w centrum Poznania wspomnianą już Starą Rzeźnię podpisał w grudniu 2023 roku umowę z Erbudem, który zrewitalizuje pierwszy z trzech zabytkowych budynków w kompleksie. Obecnie projekt znajduje się na etapie planowania, wkrótce, jak przekonuje Rafał Przybył, ma zostać uchwalony plan miejscowy dla tego rejonu. – Przystąpiliśmy już do budowy infrastruktury, rozpoczynając od dużego kanału burzowego oraz prac porządkowych i zabezpieczających w zabytkowych budynkach, głównie w dawnym największym budynku produkcyjnym – wymienia. Trzy zabytkowe budynki uzyskały już pozwolenie na przebudowę, która ma ruszyć lada dzień, podobną przemianę przejdą wkrótce dwa kolejne budynki.

Z kolei na warszawskiej Pradze-Północ w II połowie 2022 roku Liebrecht & wooD rozpoczął prace przygotowawcze do realizacji projektu Drucianka Campus – kompleks zaoferuje 42 tys. mkw. biur oraz ponad 7,5 tys. mkw. dla handlu, usług i eventów. Rewitalizacja zaplanowana przez pracownię Juvenes Projekt ma trwać około 2,5 roku, a koszt całej inwestycji wyniesie prawie 150 mln euro. – Dotychczas podjęto działania mające m.in. na celu zabezpieczenie ścian budynku głównego, które mogły zostać zachowane, a także komina. Ponadto zostały wykonane zaawansowane prace ziemne związane ze wzmocnieniem fundamentów w technologii jet grouting – wymienia szefowa firmy.

Natomiast w Łodzi w październiku minionego roku A&A Holding otrzymał prawomocne pozwolenie na przebudowę Magazynu Bawełny usytuowanego na terenie Manufaktury. W zrewitalizowanym budynku, który pełnił kiedyś rolę magazynu dla sąsiadującej z nim przędzalni, zmieści się 8,5 tys. mkw. biur i 4 tys. mkw. handlu i usług. W tym roku mają ruszyć prace budowlane, które potrwają 12-16 miesięcy. Inwestor uzyskał już pozwolenie na budowę i pracuje nad wyborem wykonawcy.