Zielone albo śmierć!

Każdy wierny czytelnik wiadomości nieruchomościowych (chociażby tych na stronach „Eurobuildu”) mógł zauważyć ostatnio zwiększoną tendencję inwestorów do sięgania po zielone pożyczki czy zielone obligacje, dzięki którym można finansować lub refinansować przejęcia czy nowe inwestycje. Dlaczego jednak stało się to tak modne? Jakie formy przybiera zielone finansowanie? I czy impulsem, który znajduje się u podłoża tego trendu, są autentyczne obawy o to, jaki wpływ na środowisko ma działalność inwestycyjna w branży nieruchomości? A może jest on wymuszany przez legislacyjne zobowiązania?

Trudno zignorować wpływ rynku nieruchomości na środowisko naturalne. Według Międzynarodowej Agencji Energetycznej (MAE), budynki odpowiadają w globalnym ujęciu za 30 proc. zużycia energii i 26 proc. globalnej emisji związanej z produkcją energii. Dodatkowo oczekuje się, że w przyszłości powierzchnia użytkowa na świecie znacznie się powiększy – według prognoz MAE, do 2030 roku wzrośnie ona o około 20 proc., z czego ponad 80 proc. najprawdopodobniej przypadnie na gospodarki rozwijające się i wschodzące. W regionie CEE sytuacja jest jeszcze bardziej ekstremalna. Jak podaje Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju, sektor nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej może być odpowiedzialny nawet za 50 proc. całkowitego zużycia energii, podczas gdy w całej Unii Europejskiej budynki odpowiadają za około 40 proc. całkowitego zużycia energii i 36 proc. emisji dwutlenku węgla.

Skąd wieje wiatr zmian?

Nie ma się zatem co dziwić, że politycy i ich wyborcy są coraz bardziej zainteresowani tą kwestią. Ta sama tendencja obejmuje wszystkich, którzy korzystają z budynków, a miejmy nadzieję, że także tych, którzy je budują i posiadają. A ponieważ sektor nieruchomości nie istniałby bez wiarygodnego źródła finansowania, coraz większy nacisk spoczywa na kredytodawcach, co ma zagwarantować, że finansowanie aktywów będzie powiązane z działalnością prośrodowiskową. Gracze rynkowi również chętnie manifestują swoje zaangażowanie zaciągając zielone kredyty. Potwierdza to Maciej Tarnawski, dyrektor zarządzający i szef globalnego finansowania dłużnego w polskim oddziale Santander Banku. – Korzystanie z zielonego finansowania jest napędzane zarówno przez UE, jak i siły rynkowe. Regulacje i dyrektywy unijne, które zakładają osiągnięcie neutralności klimatycznej do 2050 roku, odgrywają tu znaczącą rolę, nakazując zrównoważone inwestycje i praktyki. Siły rynkowe, takie jak preferencje konsumenckie, wymagania inwestorów i postrzeganie długoterminowej wartości zrównoważonych aktywów, również istotnie się do tego przyczyniają. Znaczenie zielonego finansowania rośnie, ponieważ dostosowuje ono inwestycje finansowe do celów zrównoważonego rozwoju środowiska – twierdzi ekspert.

Do wspomnianych regulacji zalicza się raportowanie ESG. Jednym z koronnych przykładów jest tu CSRD, dyrektywa obejmująca sprawozdawczość w zakresie zrównoważonego rozwoju. Według Bartosza Ordona, associate w kancelarii Baker McKenzie Polska, ten zapis z pewnością stanowi ważny impuls do przejścia na gospodarkę zrównoważoną i przyjazną środowisku. – Coraz silniejsza skłonność do zaciągania zielonych kredytów, którą przejawiają instytucje finansowe, takie jak banki rozwoju, także nie jest tu bez znaczenia. Obowiązujące przepisy już teraz mogą stanowić barierę dla przedsiębiorstw działających w sektorach wysokoemisyjnych – przekonuje. Zielone obligacje – o których więcej powiemy za chwilę – również są tutaj jego zdaniem kluczowe. – Wejście w życie unijnego standardu zielonych obligacji będzie z pewnością przełomem ujednolicającym rynek, który jest obecnie dość rozdrobniony – dodaje Bartosz Ordon.

Jak twierdzi Bartosz Nojek, partner i co-head działu bankowości i finansów w polskim oddziale kancelarii Dentons, kolejną zachętą dla kredytobiorców do zaciągania tego typu pożyczek jest fakt, że udzielane są one na korzystniejszych warunkach niż standardowe finansowanie, o ile spełnione są określone wymogi w zakresie ekologii. – Zielone finansowanie nieruchomości pozostaje dostępne w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ponieważ instytucje finansowe są zobowiązane do zaakceptowania zasad sprawozdawczości niefinansowej. Ich zakres rozszerzył się w ostatnich latach w celu zapewnienia finansowania bardziej przyjaznego dla środowiska. Ponieważ finansowanie zielonych nieruchomości – ogólnie rzecz biorąc – powinno być tańsze, staje się ono coraz bardziej popularne wśród inwestorów – przekonuje Bartosz Nojek. Dodaje również, że chociaż zielone kredyty stają się standardem na rynku nieruchomości, dostępne są również inne rodzaje finansowania, chociażby pożyczki związane ze zrównoważonym rozwojem (SLL). – Obecnie obserwujemy ogólne spowolnienie na rynku nieruchomości komercyjnych, co spowodowało zmniejszenie liczby transakcji finansowania. Wierzymy jednak, że odbicie będzie związane ze zwiększonym wolumenem zielonego i zrównoważonego finansowania, ponieważ to w tych rozwiązaniach tkwi przyszłość – przekonuje ekspert.

Standard standardowi nierówny

Warunki zielonych pożyczek i obligacji zazwyczaj zawierają wymóg, aby projekty spełniały określone kryteria lub standardy środowiskowe, takie jak wskaźniki efektywności energetycznej lub posiadanie certyfikatów zrównoważonego rozwoju. Jak ujął to Maciej Tarnawski z Santander Banku: – Inwestorzy muszą wykazać, że ich projekty będą miały pozytywny wpływ na środowisko, co można osiągnąć za pomocą certyfikatów, np. LEED lub BREEAM, a także wykazanie redukcji zużycia energii lub emisji dwutlenku węgla – podpowiada ekspert. Z kolei Bartosz Nojek zwraca uwagę na to, że poszczególne banki mają różne standardy: – Różnice dotyczą tego, który projekt może skorzystać z zielonego finansowania, nadal mogą istnieć także niewielkie różnice w ich wymaganiach kredytowych. Do tego dochodzą wewnętrzne polityki różnych grup bankowych i odrębne wewnętrzne kryteria dotyczące warunków „zielonej pożyczki» oraz progi dla projektów, które ich nie spełniają – tłumaczy.

Jednym z najświeższych w naszej części świata przykładów zielonego finansowania jest kredyt udzielony Cornerstone przez Erste Bank i Santandera, za pomocą którego firma zakupiła od Globalworth stołeczny biurowiec Warta Tower. Pozyskane środki zainwestowano w późniejszy rebranding budynku (zostanie on przemianowany na V Tower), a także jego renowację, uczynienie bardziej przyjaznym dla użytkownika i dostosowanie do standardów ESG.

Jak twierdzi Bartosz Nojek, możliwość wykazania, że portfolio jest przyjazne środowisku, staje się istotnym zasobem, gdy chcemy postarać się o finansowanie na korzystnych warunkach. – Aspektem PR-owym, który stale eksponują inwestorzy, jest zgodność ich projektów ze standardami ESG. Staje się to więc normą rynkową. A jeżeli inwestorzy są w stanie zadeklarować zielone cechy swoich projektów, mogą uzyskać lepsze warunki finansowania i wyceny. Na rynku nieruchomości dotyczy to zwłaszcza sektora biurowego i logistycznego, ale w coraz większym stopniu zaczyna odnosić się także do pozostałych branż. Tendencją jest zgodność z ESG i zdolność do zademonstrowania jej – komentuje.

Ścisłe wytyczne

Bartosz Nojek tłumaczy też bardziej szczegółowo, czym właściwie jest zielona pożyczka, posługując się definicją londyńskiego Loan Market Association. – W oparciu o zasady zielonej pożyczki LMA (Green Loan Principles, GLP) oraz wytyczne jej dotyczące (Guidance on Green Loan Principle), aby otrzymać takie miano, pożyczka musi być zgodna z czterema elementami GLP. Należą do nich: wykorzystanie wpływów, proces oceny i wyboru projektu, zarządzanie wpływami i sprawozdawczość. Obejmuje to także zastosowanie wpływów z pożyczki do kwalifikującego się zielonego projektu, np. budynku, który spełnia regionalne, krajowe bądź międzynarodowe standardy bądź certyfikaty. Takie rodzaje finansowania można podsumować jako usługi, które muszą przyczyniać się do zrównoważonego rozwoju, a można udzielić ich na inwestycje w obiekty, które posiadają określone zielone referencje i spełniają wymagania banku – podsumowuje. Z kolei Bartosz Ordon charakteryzuje zielone kredyty i obligacje w taki sposób: – Zobowiązują one emitenta lub kredytobiorcę do przeznaczenia całości pozyskanego finansowania wyłącznie na projekty proekologiczne, przy czym możliwe jest również refinansowanie już poniesionych na nie wydatków. To podstawowa różnica pomiędzy finansowaniem zielonym a tradycyjnym. W przypadku standardowych obligacji emitent może z zasady przeznaczyć środki pozyskane z ich emisji na dowolny cel – przypomina.

Pożyczki związane ze zrównoważonym rozwojem różnią się od zwykłych zielonych pożyczek tym, że oferują opcję obniżenia marży po spełnieniu określonych, kluczowych wskaźników wydajności. – Konkretne wzorce zostały opracowane przez LMA także dla SLL. Sugerują one, aby zrównoważone pożyczki zawierały dodatki nakładające na kredytobiorców pewne obowiązki, np. przedstawienia dokumentacji weryfikującej zielone cechy budynków. Zrównoważone obligacje również przewidują opcję obniżenia marży po spełnieniu określonych wskaźników KPI. Ponadto wymagają one od strony finansującej wyznaczenia koordynatora SLL, do którego głównych zadań należy monitorowanie wskaźników KPI i innych warunków, które określają możliwość udzielenia takiego kredytu. Dokumentacja bazowa zawiera również szereg postanowień związanych z ochroną środowiska, w tym zobowiązań i oświadczeń – wyjaśnia Bartosz Nojek. Bartosz Ordon z kancelarii Baker McKenzie dodaje: – Emitując obligacje powiązane ze zrównoważonym rozwojem, emitent zobowiązuje się do osiągnięcia określonych KPI, które związane są z realizacją sprecyzowanych celów proekologicznych, np. zwiększenie udziału energii odnawialnej w procesie produkcji. Uzyskanie określonego wyniku oznacza, że emitent otrzyma finansowanie na korzystniejszych warunkach, tzn. marża będzie obniżona lub nie zostanie podwyższona – wyjaśnia ekspert.

Jedną z różnic pomiędzy SLL a standardową zieloną pożyczką jest sposób ustalania ceny. – W przypadku zielonej pożyczki cenę ustalamy na samym początku i obowiązuje ona przez cały czas trwania projektu. Jeśli zaś chodzi o SLL, wskaźniki KPI i inne cele muszą zostać osiągnięte w trakcie trwania projektu, a jeżeli tak się nie stanie, koszt pożyczki wzrośnie – tłumaczy Bartosz Nojek. Zielona pożyczka musi być wykorzystana na inwestycje przyjazne środowisku, sytuacja wygląda natomiast inaczej w przypadku obligacji, gdzie takie ograniczenie nie istnieje. – Z takiego finansowania można skorzystać również w innych celach. Emitent musi jednak udowodnić, że realizuje cele z obszaru zrównoważonego rozwoju, co może osiągnąć na rozmaite sposoby, na przykład poprzez zmiany w łańcuchu dostaw czy modernizację procesów technologicznych – wylicza Bartosz Ordon.

Zielone obligacje są obecnie najpopularniejszą formą finansowania dłużnego projektów z obszaru zrównoważonego rozwoju. – Kategoria ta obejmuje również bardziej ukierunkowane instrumenty, takie jak np. obligacje klimatyczne, nakierowane na realizację celów związanych z redukcją emisji dwutlenku węgla. Przykładem może być finansowanie budynków o zerowej lub niemal zerowej emisji netto (standardy ZEB i NZEB) – wskazuje Bartosz Ordon. Na polskim rynku grupa Ghelamco wyemitowała od początku 2023 roku zielone obligacje o wartości prawie miliarda zł, za to w 2022 roku CPI Property Group wyemitowała obligacje związane ze zrównoważonym rozwojem o wartości 700 mln euro, a CTP z powodzeniem uplasowało zielone obligacje o wartości 750 mln euro na początku 2024 roku. GTC z siedzibą w Warszawie to kolejna godna uwagi spółka z branży, która ma na swoim koncie emisję takich obligacji.

Runda kwalifikacyjna

Czy każdy budynek może kwalifikować się do zielonej pożyczki? A jeśli nie dostanie takiej możliwości? – Czasem klienci pytają nas, czy powstała kilka lat temu nieruchomość może być dla banków interesującą propozycją – opowiada Bartosz Nojek z Dentonsa. – W takiej sytuacji należy sprawdzić, czy budynek można poddać modernizacji zgodnie ze standardami ESG. Jeżeli nie, uzyskanie na niego finansowania może być bardzo trudne. Banki biorą pod uwagę cykl życia każdego projektu, czyli również ryzyko, że potencjalne refinansowanie w przyszłości zostanie zablokowane. Konieczne jest zatem opracowanie planu renowacji lub radykalne przekształcenie projektu – tłumaczy. Nawet jeżeli budynek nie spełnia jednak wymagań kredytodawców, jest dla niego nadzieja: – Finansowanie takich projektów może być niszą dla niektórych alternatywnych dostawców finansowania, jak fundusze mezzanine czy oportunistyczne, a także dla inwestorów prywatnych – zauważa Bartosz Nojek.

Prawodawstwo UE regulujące rynek zrównoważonych nieruchomości oraz ich finansowanie rośnie w siłę i można śmiało przyjąć, że ta tendencja będzie się tylko umacniać, a kolejni gracze rynkowi będą musieli pogodzić się z tą transformacją. W przeciwnym razie wkrótce finansowanie ich nieruchomości w jakikolwiek sposób może stać się ekstremalnie trudne lub niemożliwe. – Wszystkie trendy zmierzają w tym kierunku i to nie tylko w Unii Europejskiej, ale też w USA, Wielkiej Brytanii i innych częściach świata. Z tego względu zarówno pożyczkodawcy, jak i pożyczkobiorcy przyjmują podobne podejście. Jeżeli projekt spełnia standardy ESG, banki oraz inwestorzy chętniej dodadzą go do swoich portfeli, a gdy wszystkie nowe regulacje staną się wiążące, banki nie będą mogły udzielać finansowania na projekty, które nie spełniają nałożonych na rynek warunków – podsumowuje Bartosz Nojek.