Numer jeden

Alex Hayes, „Eurobuild CEE”: Jakie są plany firmy Goodman względem rynków europejskiego i polskiego?
Kristof Verstraeten, dyrektor handlowy na Europę kontynentalną firmy 
Goodman: Jesteśmy deweloperem numer jeden na poziomie paneuropejskim oraz liderem rynku niemieckiego. Chcemy być numerem jeden w Polsce i we Francji. Jednak mamy pewne zaległości – nasza konkurencja działa na polskim rynku o wiele dłużej i ma już ugruntowaną pozycję. Prologis, Panattoni i Segro to firmy o wiele większe pod względem liczby inwestycji, ale my obecnie przyspieszamy. Oprócz budowy obiektów magazynowych będziemy także brać pod uwagę selektywne zakupy w celu zwiększenia portfela. Uważam, że osiągnięcie ponad 1 mln mkw. powierzchni w Polsce w najbliższych trzech, czterech latach to realny cel.

W jaki sposób pozycja firmy w Europie wpływa na jej działalność w Polsce?
Jako lider rynku niemieckiego możemy współpracować z dużymi dostawcami usług logistycznych takimi, jak DHL 
i DB Schenker, jak również z producentami i sieciami handlowymi. Pracując z klientami w Polsce, korzystamy z niemieckiej „etykiety jakości”. Oczywiście musimy dostosowywać strategię do warunków panujących na lokalnym rynku. W Polsce naszym celem jest ekspansja we wszystkich kluczowych lokalizacjach. Bierzemy nawet pod uwagę możliwość realizacji projektów spekulacyjnych.

Co oznacza dla Pana rating Baa3, który ostatnio Moody’s przyznał funduszowi GELF?
Jest to rating zbliżony do oceny podobnych do nas firm. Umożliwi nam wejście na rynki obligacji w celu pozyskania nowego kapitału oraz odejścia od finansowania wyłącznie bankowego. Chcemy, żeby pożyczki bankowe miały mniejszy udział w naszej strukturze finansowania. Zamierzamy osiągnąć to, zastępując część pożyczek emisjami obligacji. Taką strategię przyjęliśmy wszędzie, gdzie prowadzimy działalność. W ciągu ostatnich 18 miesięcy pozyskaliśmy na całym świecie 2,5 mld euro nowego kapitału. Większość środków pochodzi od niewielkiej grupy bardzo dużych funduszy emerytalnych, państwowych funduszy inwestycyjnych oraz towarzystw ubezpieczeniowych, które szukają stabilnych stóp zwrotu. Obecnie współpracujemy z holenderskim funduszem emerytalnym APG, kanadyjskim Canadian Pension Plan Investment Board and Employees Provident Fund (EPF), malezyjskim Malaysian Pension Fund. GELF – nasz flagowy fundusz europejski – w grudniu 2011 roku miał zgromadzone 350 mln euro, a rok wcześniej pozyskał 300 mln euro nowego kapitału.

Gdzie i w jaki sposób firma zamierza wykorzystać te fundusze?
Deweloperzy zasadniczo nie są w stanie pozyskiwać finansowania na realizację projektów spekulacyjnych, co ogranicza liczbę aktywnych graczy na rynku. My możemy rozwijać się, mając 100-procentowe finasowanie projektów. Tradycyjnie jesteśmy deweloperem obiektów BTS, ale w Polsce będziemy działać bardziej spekulacyjnie.

Co jest, Pana zdaniem, głównym motorem zmian na rynku?
Rozwój rynku obiektów magazynowych jest napędzany obecnie przez handel detaliczny i sektor produkcji dla branży motoryzacyjnej. Oprócz tradycyjnego handlu rozwija się elektroniczny (e-commerce). A dla każdego towaru sprzedawanego online potrzeba więcej powierzchni magazynowej niż w przypadku handlu tradycyjnego. W całej Europie sektor e-commerce rozwija się w tempie 18 proc. rocznie. Największą popularnością w sieci cieszą się dziś odzież, artykuły sportowe, meble i elektronika. W ubiegłym roku Amazon odnotował 40-procentowy wzrost sprzedaży elektroniki. Inna istotna firma z sektora e-commerce to Zalando. Działa ona niecałe 3 lata i specjalizuje się w sprzedaży odzieży i obuwia – wynajęła 130 tys. mkw. od naszej firmy w Erfurcie, w środkowej części Niemiec. Jeżeli chodzi o e-commerce, to Polska jest nieco z tyłu – liderem tego segmentu jest Wielka Brytania, na kolejnych miejscach znajdują się Niemcy i Francja – jednak nie ma żadnego powodu, dla którego nie miałby się on tu rozwinąć w takim samym stopniu, jak w innych krajach Europy.

Kiedy to nastąpi?
Ciężko przewidzieć. Myślę jednak, że w ciągu kolejnych dwóch lat zaczniemy obserwować wpływ sektora e-commerce na polski rynek powierzchni magazynowych.

Wielu biznesmenów czeka na skutki kryzysu finansowego, które mają, według nich, dotknąć Polskę. Co Pan o tym sądzi?
Nie martwię się o Polskę bardziej niż o inne części Europy. Nawet przy niskim PKB potrzebna jest realizacja większej liczby obiektów logistycznych. Mimo słabego wzrostu gospodarczego, firmie Goodman udało się zwiększyć zatrudnienie w Europie ze 151 osób w 2010 roku do 181 pracowników dziś.

Czy są inne rynki, które Goodman bierze pod uwagę w regionie Europy Środkowo-Wschodniej?
Czechy są interesującym krajem. Jest to rynek równie ważny jak Benelux. Oferuje zdrowe środowisko do inwestowania w logistykę. W przeciwieństwie do Polski, infrastruktura drogowa jest tam już rozwinięta. Jednak Czechy to rynek znacznie mniejszy, a my zamierzamy w pierwszej kolejności skoncentrować się na dużych krajach. W Polsce są o wiele większe możliwości działania. Rozbudowa infrastruktury drogowej będzie wspierać realizację nowych obiektów. Nowe drogi dają nam możliwość konkurowania z firmami o ugruntowanej pozycji, pozwalają penetrować ich rynki. Obwodnica Krakowa umożliwiła nam realizację Kraków Airport Logistics Centre. W Pabianicach, na południowy wschód od Łodzi, w pobliżu przyszłej obwodnicy tego miasta, powstaje Łódź Logistics Centre. Tymczasem port w Gdańsku w tym roku osiągnie zdolność obsługi 1 mln kontenerów. Patrząc na jego wzrost oraz na coraz lepsze połączenia autostradowe realizujemy projekt Pomeranian Logistics Centre.

Firma PointPark Properties poinformowała niedawno, że wszystkie jej projekty magazynowe realizowane w przyszłości będą miały certyfikację BREEAM. Co robi Goodman w kwestii ochrony środowiska naturalnego?
Uzyskanie certyfikacji BREEAM dla wszystkich naszych budynków byłoby bardzo drogie. Myśląc o zrównoważonym rozwoju, bierzemy pod uwagę głównie zużycie energii, co przemawia do naszych klientów, bo umożliwia oszczędności. Nie musimy certyfikować wszystkich budynków. Mamy projekty z certyfikacją DGNB w Niemczech, BREEAM w Holandii i HQE we Francji. Nie chodzi jednak o sam certyfikat. Certyfikat to tylko papier, za który płacimy konsultantowi. Ważniejsze jest budować tak, by obiekty dobrze sprawdzały się w przyszłości i były jak najbardziej energooszczędne. Przeprowadziliśmy analizę całego naszego portfela i zastanowiliśmy się, jakie kroki należy podjąć. Do tej pory nikt nie dokonał analizy ponad 100 obiektów. My zrobiliśmy to samodzielnie. Reakcja naszych klientów była pozytywna, bo ich interesuje, ile zaoszczędzą na rachunkach za energię.

Kristof Verstraeten
został niedawno dyrektorem ds. handlowych na Europę kontynentalną. Do zespołu firmy Goodman dołączył w 2007 roku jako dyrektor ds. transakcji kapitałowych i dyrektor regionalny na Niemcy. Wcześniej był jednym z dyrektorów w brukselskiej firmie McKinsey and Company, gdzie współkierował europejską grupą ds. logistyki. Ma tytuł magistra inżynierii lądowej z Uniwersytetu w Louvain, a także MBA z Vlerick Business School. Firma Goodman rozpoczęła działalność w Polsce w 2005 roku. Jest tu właścicielem i zarządcą ponad 252 tys. mkw. powierzchni magazynowych. Obecnie realizuje 13,5 tys. mkw. powierzchni i posiada bank gruntów, na którym może zrealizować 850 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Goodman zarządza obiektami o całkowitej wartości 15,1 mld euro, których liczba przekracza 390. Jest największą notowaną na Australijskiej Giełdzie Papierów Wartościowych grupą z sektora obiektów przemysłowych oraz jednym z największych notowanych specjalistycznych zarządców funduszy na świecie. Europejskie biura grupy działają w Niemczech, Holandii, Belgii, Luksemburgu, Francji, Hiszpanii, Włoszech, Polsce, Czechach, na Węgrzech, w Słowacji i Wielkiej Brytanii.