(Nie)bezpieczna ustawa

W I połowie 2023 roku Państwowa Straż Pożarna zakończyła ogólnopolską inwentaryzację budynków (z pominięciem nieruchomości prywatnych), które mogą pełnić rolę MDS (miejsc doraźnego schronienia, takich jak np. piwnice, szkoły, kościoły), zleconą przez MSWiA. Wyniki mogą wydawać się zaskakujące – miejsc w takich obiektach jest więcej niż obywateli, bo aż 49 mln. Jednak MDS-y (których naliczono w kraju ponad 224 tys.) i miejsca ukrycia (tych jest ponad 8,7 tys.) to nie to samo, co pełnoprawny, hermetyczny schron. W wyniku przeprowadzonej inwentaryzacji, tych ostatnich odnotowano nieco poniżej 2 tys., a to zdecydowanie za mało. Tylko one bowiem zapewniają bezpieczeństwo wobec poważniejszych zagrożeń – nie tylko militarnych, ale też atmosferycznych.

Atak Rosji na Ukrainę nie pozostał bez wpływu na poczucie bezpieczeństwa wśród Polaków. Według badania przeprowadzonego w 2023 roku przez CBOS, 68 proc. z nich ma poczucie, że ów konflikt zbrojny zagraża bezpieczeństwu Polski. Pojawiły się obawy dotyczące naszej przyszłości, a na swoje domy i mieszkania zaczęliśmy patrzeć nieco inaczej, zastanawiając się być może, czy stanowią odpowiednie schronienie w przypadku niebezpieczeństwa. Także kryzys klimatyczny wywołuje coraz częstsze anomalie pogodowe, o czym mogliśmy się przekonać w połowie września, gdy powódź dokonała w południowej Polsce tragicznych spustoszeń. Umieszczenie schronów w budynkach mieszkalnych nie pozostanie jednak bez wpływu na koszty ponoszone przez deweloperów i wykonawców, a co za tym idzie – na ceny mieszkań.

Bezpieczeństwo ma swoją cenę

Projektowanie schronów wymaga uwzględnienia dodatkowych wymagań technicznych dotyczących ewakuacji i zabezpieczeń przeciwpożarowych. Oznacza również wyższe koszty i wydłużenie czasu realizacji poszczególnych projektów. Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development, zauważa, że konieczność wypracowania odpowiednich regulacji jest w świetle aktualnej sytuacji na świecie dużym wyzwaniem, a przenoszenie odpowiedzialności za ich realizację na deweloperów postrzega jako kontrowersyjne. – Jestem zdania, że to państwo powinno w całości gwarantować rekompensatę kosztów budowy miejsc doraźnego schronienia. Inaczej skutkować to będzie znacznym wzrostem cen nieruchomości – mówi Tętnowski. Także PZFD zwraca uwagę na to, że konsekwencją takich zmian może być wzrost ceny za mkw. o nawet kilkaset złotych, a sama budowa może być wówczas o 30 proc. droższa niż przy standardowym projekcie.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes firmy Atal, również ocenia projekt negatywnie. – Jest zdecydowanie za mało czasu na wprowadzenie rozwiązań w życie. Szczególnie że przepisy są niejasne w przedstawionym kształcie i budzą wiele wątpliwości interpretacyjnych – twierdzi. Zauważa również, że szczegółowe koszty budowy schronów i rozwiązań technologicznych trudno oszacować. W dodatku elementy wyposażenia takich obiektów są słabo dostępne na rynku. Z tego względu mogą one być obiektem spekulacji, co prowadzi do zawyżenia cen. – Warto pamiętać, że rosnące koszty inwestycji oznaczać będą wyższe ceny gotowego metra kwadratowego mieszkania. W związku z tym nabywcy będą musieli liczyć się z rosnącymi cenami nieruchomości. Pierwsze szacunki odnoszące się do zwiększonych kosztów wykonania dodatkowych prac i robót budowlanych w odniesieniu do garaży, które nie będą schronami (więcej wymogów), a jedynie miejscami doraźnego schronienia (mniej wymogów), mówią o dodatkowych kosztach rzędu od 300 zł/mkw. wzwyż – przestrzega Bromboszcz.

Ten punkt widzenia potwierdza Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii. – W mojej ocenie wejście w życie przepisów ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej będzie miało istotny wpływ na rynek nieruchomości. W przypadku nowych budynków zapowiadane regulacje mogą spowodować zmniejszenie powierzchni, która mogłaby zostać przeznaczona na miejsca parkingowe lub komórki lokatorskie – zaznacza. Można się spodziewać, że wydłużeniu ulegnie zarówno czas projektowania, jak i realizacji inwestycji, a także wzrosną koszty tych procesów. W rezultacie nowe przepisy mogą prowadzić do wzrostu cen mieszkań, co ostatecznie obciąży nabywców. Kaleta zwraca również uwagę na fakt, że zarówno czas projektowania, jak i realizacji takich inwestycji może się wydłużyć. Wzrosną też nakłady inwestycyjne ze strony firm budowlanych, które będą musiały chociażby wzmocnić konstrukcję stawianych budynków, uwzględnić odpowiednią wentylację czy izolację termiczną, a także zasilanie awaryjne. Z drugiej strony, konieczność budowania schronów może być inspiracją dla rozwoju technologii i całego sektora materiałów budowlanych. – Dzięki tym rozwiązaniom schrony nie tylko spełniają swoje podstawowe funkcje ochronne, ale również stają się wszechstronnymi przestrzeniami użytkowymi, które podnoszą wartość całej inwestycji – mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.

Pora zajrzeć do skarbonki

Ale czy potencjalni lokatorzy nowych inwestycji mieszkaniowych biorą w ogóle pod uwagę obecność w nich schronów? Michał Świętosławski, specjalista ds. komunikacji w Archicomie, twierdzi, że klienci planujący zakup mieszkania nie są obecnie zainteresowani doposażeniem osiedla w taką jednostkę. – Aktualne przepisy prawa także nie stawiają przed inwestorami takiego wymogu, a my obecnie nie dostrzegamy konieczności budowania tego rodzaju infrastruktury. Nie odrzucamy jednak takiej opcji definitywnie, biorąc pod uwagę potencjalną zmianę okoliczności w przyszłości. Z naszych szacunków wynika jednak, że koszt budowy takiego obiektu znacząco przekroczyłby kwotę 5 tys. zł za mkw. jego powierzchni całkowitej. W kalkulacji należy uwzględnić również wydatki związane z utrzymaniem schronu w okresie jego eksploatacji – zauważa Świętosławski. Jako wyzwania związane z realizacją takich projektów wymienia m.in. konieczność wliczenia powierzchni schronu do wskaźnika intensywności zabudowy. Deweloperzy będą musieli również zachować zgodność przedsięwzięcia z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z kolei Shraga Weisman, CEO Aurec Home, podkreśla, że planowane zmiany zaburzą nie tylko stabilność działalności deweloperskiej. – Ucierpią wszystkie podmioty działające na rynku mieszkań, czyli samorządy realizujące inwestycje komunalne, spółdzielnie czy spółki TBS – mówi. Nadzieję może dawać fakt, że zgodnie z art. 83 projektu ustawy schronowej, włodarze miasta będą mieli możliwość przekazywania środków na pokrycie kosztów budowy obiektów ochronnych. Takie wsparcie może obejmować nawet 100 proc. poniesionych kosztów, jednak jego refinansowanie będzie jedynie opcjonalne. Także Fundusz Ochrony Ludności i Obrony Cywilnej przewiduje wsparcie dla zarządców i właścicieli obiektów ochronnych, którzy będą mogli się ubiegać o zwrot do 80 proc. kosztów budowy nowej lub dostosowania starej infrastruktury.

Bunkier od prywaciarza

Jednym z europejskich liderów, jeśli chodzi o liczebność i funkcyjność schronów, jest Finlandia, która posiada ich ponad 50 tys. Władze deklarują, że mogą zmieścić się w nich prawie wszyscy obywatele ponad pięciomilionowego kraju. Niektóre z obiektów są wielofunkcyjne i umożliwiają korzystanie z nich przed dłuższy czas, wyposażone są bowiem w sale lekcyjne, lodowiska czy siłownie. W 2022 roku z wizytą w jednym z nich była niemiecka ministra spraw zagranicznych Annalena Baerbock, która uznała, że podobne jednostki powinny powstawać również w Niemczech.

Po wybuchu wojny w Ukrainie u naszych zachodnich sąsiadów również wzmogło się zainteresowanie infrastrukturą schronową. – Istnieje aktywny popyt i aktywne zainteresowanie tym segmentem, ponieważ nie ma zbyt wielu dostawców. Nikt nie mógł się spodziewać, że konwencjonalna wojna może znów toczyć się w Europie, ale historia niestety się powtarza – tłumaczył portalowi Deutsche Welle Mario Piejde, dyrektor techniczny firmy BSSD. Berlińska spółka buduje systemy schronowe do zastosowań prywatnych, biznesowych i wojskowych, a jej oferta obejmuje sprzęt zabezpieczający, panic roomy czy pełnowymiarowe bunkry, których ceny sięgają 200 tys. euro. Nie ulega wątpliwości, że takich obiektów musi powstać więcej, ale wiele wskazuje na to, że działania w tym kierunku podejmowane są głównie przez firmy prywatne. André Berghegger, szef niemieckiego Związku Miast i Gmin, zaapelował do władz o budowę większej liczby schronów, podkreślając, że w 2024 roku zostało tylko 600 z 2 tys. ogólnodostępnych obiektów powstałych jeszcze w czasach zimnej wojny. – Istnieje pilna potrzeba ponownego uruchomienia zlikwidowanych bunkrów. Schrony działające obecnie mogą pomieścić tylko około 500 tys. osób – tłumaczył grupie medialnej Funke.

W segmencie infrastruktury schronowej brakuje jednak systemowych rozwiązań, które mogłyby stanowić punkt odniesienia dla Polski. Niewykluczone, że po wprowadzeniu nowych przepisów, od których dzieli nas tylko nieco ponad rok, firmy deweloperskie i budowlane będą musiały wytyczać dla tego sektora zupełnie nowe ścieżki. A czasu jest naprawdę mało. – Krótkie vacatio legis pozostawia niewiele czasu na dostosowanie projektów. To może prowadzić do opóźnień w rozpoczęciu planowanych inwestycji, a w skrajnych przypadkach do ich zaniechania – przyznaje Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor działu sprzedaży Ronson Development.