Egzamin z inwestycji

PBSA, czyli sektor prywatnych akademików, wciąż uważany jest za nowoczesne, alternatywne rozwiązanie. Nie ulega jednak wątpliwości, że jego rozwój jest pilnie potrzebny. – Istotnym wyzwaniem, przed którym stoi obecnie polski system edukacji wyższej, jest potężny niedobór mieszkań dla studentów. Tylko dla około 9 proc. z nich znajdzie się miejsce w uczelnianych akademikach, które często są przestarzałe i wymagają remontu. W kraju mamy tylko 444 takie jednostki, które łącznie oferują 115,3 tys. łóżek, czyli zdecydowanie poniżej istniejącego zapotrzebowania. Sytuację pogarsza też ograniczona pojemność prywatnych obiektów PBSA, które obecnie zapewniają nieco ponad 13 tys. łóżek, a więc wystarczających zaledwie dla 1 proc. populacji studentów. Razem z akademikami uniwersyteckimi, dostępne opcje zaspokajają potrzeby około 10 proc. studentów – mówi Karolina Furmańska, associate w Cushman & Wakefield Living.

Nie tylko ona zwraca uwagę na niedobór w obszarze podaży. Jak mówi Conall McGuire, dyrektor zarządzający w Leach and McGuire: – Każdy projekt studencki na rynku jest obecnie w 100 proc. wynajęty. Oczywiście wolne miejsca pojawiają się w okresie wakacyjnym, gdy studenci wyjeżdżają do domów, ale w trakcie roku akademickiego obiekty będą właściwie całkowicie obłożone – podkreśla. Jego firma angażuje się w zarządzanie projektami PBSA od siedmiu lat. – Obecnie zarządzamy np. budynkiem Trio Kraków dla platformy Van der Vorm Living. W projekcie tym jest około 140 pokoi, zajmowanych zarówno przez polskich, jak i zagranicznych studentów. Poza tym pracujemy nad innymi inwestycjami PBSA, które obecnie znajdują się na etapie wydawania pozwoleń na budowę. Miną zatem około 24 miesiące, zanim będziemy mogli rozpocząć ich komercjalizację. W ramach tych projektów ma powstać około 600-800 lokali – zapowiada McGuire.

Więcej kolegów z roku

Ta wyraźna luka podażowa jest tym większa ze względu na sam rozmiar sektora akademickiego w kraju. – W Polsce mieszka jedna z największych w Europie populacji studentów. Pozycjonujemy się jako kluczowy ośrodek akademicki w Europie Środkowej. Jeśli chodzi o liczbę studentów, w przeszłości wystąpiła tendencja spadkowa, teraz mamy jednak do czynienia z jej odwróceniem. W roku akademickim 2022/23 w 359 instytucjach szkolnictwa wyższego w Polsce uczyło się ponad 1,2 mln studentów, w tym ponad 105 tys. osób z zagranicy – to imponujący wzrost o ponad 17 proc. w skali roku. W Poznaniu, Rzeszowie czy Katowicach studenci stanowią aż 20 proc. populacji. To podkreśla kluczową rolę tych miast jako ośrodków akademickich – zauważa Karolina Furmańska. – Rosnący popyt na zakwaterowanie studenckie sprawił, że projekty z sektora PBSA stały się bardzo atrakcyjnymi okazjami inwestycyjnymi. Inwestorzy prywatni i instytucjonalni coraz częściej koncentrują się na tym segmencie, dostrzegli bowiem znaczną lukę między podażą a popytem. Można się spodziewać, że w nadchodzących latach ponad 11 tys. nowych łóżek powstanie w ramach ogłoszonych już publicznie projektów PBSA. Kolejne projekty, póki co poufne, prawdopodobnie również zostaną wprowadzone na rynek. Oczekuje się, że inwestycje w polskie akademiki będą rosły, oferując realne rozwiązanie problemów związanych z niedoborem kwater – dodaje Furmańska.

Luka w indeksie

Inwestorzy już się szykują, by wypełnić puste miejsce na rynku. Jednym z istotnych graczy w branży jest Roomies, firma, która w ubiegłym roku kupiła od 6B47 dwa akademiki – w Warszawie i Wrocławiu. – Polska jest niezwykle atrakcyjnym rynkiem. Wysoka jest tu jakość życia, a także edukacji, z kolei poziom cen jest niższy niż w Europie Zachodniej. Popularność Polski rośnie również wśród studentów zagranicznych, a warunki ramowe dla inwestycji są całkiem niezłe. Między podażą a popytem na nowoczesne mieszkania studenckie wciąż występuje potężna luka. Oczywiście, w ciągu najbliższych pięciu lat w dużych miastach – także w stolicy – PBSA będzie się rozkręcać. Ale wierzymy w ten rynek – mówi Nikolas Löbel, CEO Roomies. Dodaje również, że jego firma koncentruje się obecnie na Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu i Katowicach. Dalsze plany spółki mają być ogłoszone po otwarciu pierwszych obiektów w Warszawie. Nie tylko Löbel cieszy się na perspektywę, w której studentów jest coraz więcej, a mieszkań dla nich wciąż brakuje. – W Polsce ponad 1,2 mln studentów mierzy się z koniecznością poszukiwania dla siebie miejsca do życia i nauki. W obliczu rosnących kosztów najmu, niskiego standardu dostępnych lokali, a także ograniczonej dostępności akademików publicznych, jest to prawdziwe wyzwanie. Obiekty państwowe oferują około 112 tys. łóżek, a parę tysięcy miejsc czeka w budynkach prywatnych. To absolutnie nie wystarcza, aby zaspokoić wciąż rosnące potrzeby polskich i zagranicznych studentów. Analizy rynkowe wskazują, że tylko 10 proc. z nich może mieszkać w już istniejących, dedykowanych im obiektach. To pokazuje, jak wielki potencjał rozwoju ma nasza nowa platforma – mówi Rafał Mazurczak, COO Echo Investment Group. Owa platforma to StudentSpace, projekt wspierany przez Griffin Capital Partners i Signal Capital Partners. Pod jego realizację zabezpieczono już grunt pod dwa akademiki w Krakowie. – Najpierw skupiliśmy się na dwóch największych ośrodkach akademickich w kraju, w których studiuje łącznie około 400 tys. osób. Pierwsze inwestycje zaczęliśmy realizować, wykorzystując dostępne już grunty. W Krakowie jeden z akademików powstaje w ramach kompleksu mixed-use Wita, realizowanego przez Echo Investment. Projekt zlokalizowany jest w pobliżu głównych krakowskich uczelni: Uniwersytetu Ekonomicznego, Politechniki Krakowskiej i Uniwersytetu Jagiellońskiego. Drugi obiekt powstaje w szybko rozwijającej się, poprzemysłowej części miasta, w pobliżu Uniwersytetu Rolniczego – wylicza Mazurczak. I chociaż populacja studentów w stolicy Małopolski jest rzeczywiście znacząca, StudentSpace nie ogranicza się tylko do tej lokalizacji. – Kolejne projekty chcemy zrealizować w innych kluczowych ośrodkach akademickich, takich jak Wrocław, Trójmiasto i Poznań. Priorytet stanowią dla nas te inwestycje, które wyróżniają się dostępnością, jakością i zrównoważonym charakterem, a także bliskością uczelni – wyjaśnia Rafał Mazurczak. StudentSpace planuje obecnie udostępnienie około 5 tys. łóżek. COO Echo Investment jest pełen optymizmu względem przyszłości startującej platformy.

Nastolatek na rynku

Jak zauważa Karolina Furmańska z Cushman & Wakefield, rynek nieustannie ulega dynamicznym zmianom. – W ciągu ostatnich dwóch lat branża PBSA w Polsce przeszła znaczącą ewolucję, odzwierciedlającą zarówno rosnącą dojrzałość sektora, jak i możliwości dla nowych inwestorów. Rynek nie jest jednak jeszcze całkowicie rozwinięty. Nabycie znaczących aktywów, takich jak LivinnX i transakcja obejmująca całe portfolio Basecampu zakupione przez spółkę Xior, obrazuje trend konsolidacji, w ramach którego więksi, doświadczeni inwestorzy obejmują prowadzenie i kształtują rynek. Chociaż segment PBSA odnotował w kraju znaczący rozwój i wzrosty w obszarze inwestycji, nadal jest daleki od pełnej dojrzałości. Wciąż rośnie i przechodzi przez etap adaptacji, a w miarę ewolucji rynku prawdopodobna jest dalsza jego konsolidacja – przewiduje Furmańska.

Jak przyznaje Conall McGuire, zapytany o zmiany, jakim uległ segment PBSA: – Konkurencja w sektorze zakwaterowania studenckiego jest znacznie większa niż kiedyś. Powstają projekty z coraz wyższej półki, skierowane raczej do zamożniejszych studentów z zagranicy. Na rynku wciąż jest więc dużo miejsca dla nowoczesnych, komfortowych i przystępnych cenowo mieszkań dedykowanych lokalnym studentom. Lokatorom takie projekty powinny oferować rozsądne ceny, a inwestorom – skalowalność. Idealnie byłoby, gdyby inwestycje te miały standard wyższy niż akademiki publiczne, ale nieco niższy niż drogie opcje co-living lub PBSA, które obecnie pojawiają się na rynku. Wielu inwestorów decyduje się ostatnio na realizację projektów z wyższej półki, w nadziei na przyciągnięcie studentów gotowych płacić najwyższe czynsze. Taka strategia póki co sprawdza się dobrze, ale popyt w tym obszarze jest ograniczony. Ze względu na to myślę, że w przyszłości powinniśmy zaobserwować zdrowy popyt na skromniejsze projekty PBSA – mówi McGuire.

Według Rafała Mazurczaka, obecna sytuacja na rynku PBSA powinna być postrzegana jako element ogólnej dywersyfikacji całego sektora mieszkaniowego. – Ekspansja obejmująca mieszkania na sprzedaż i wynajem oraz akademiki i inne projekty mieszkaniowe jest napędzana przede wszystkim przez zmiany w stylu życia. To chociażby zwiększona mobilność młodszych konsumentów, ich gotowość do zaspokajania potrzeb poprzez modele współdzielone lub oparte na subskrypcji, a także ewolucja struktur rodzinnych. Przewidujemy, że tendencje te będą się tylko umacniać. Warto podkreślić, że obecne pokolenie polskich studentów przygląda się uważnie akademikom, poszukując w nich wyższych standardów, innowacyjnego designu, bliskości usług i rozrywki, a także dogodnych połączeń komunikacyjnych. Wymagania te odzwierciedlają szersze oczekiwania panujące na całym rynku mieszkaniowym. Minęły już czasy, gdy przeciętnie atrakcyjna oferta jest wystarczająca dla studentów, szczególnie w dużych aglomeracjach – przekonuje.

Mimo wszystko, ten sektor nie należy do najłatwiejszych. – Ważne jest, by zauważyć, że rynek PBSA jest skomplikowany pod względem operacyjnym, a na jego sukces wpływa bardzo wiele czynników. W odróżnieniu od projektów PRS, sektor zakwaterowania studenckiego wymaga większej uważności na koszty, ponieważ dla jego użytkowników ceny są bardzo ważne. Większe są również wydatki operacyjne i wrażliwość na mikro- i makrolokalizacje. Kluczowa jest bliskość uczelni, ale tak samo ważny – łatwy dostęp do życia nocnego i usług, które to aspekty również przyczyniają się do ogólnej atrakcyjności akademików – zauważa Karolina Furmańska z Cushman & Wakefield.