Platforma w dobrej formie

Na początek przyjrzyjmy się waszym platformom PRS, czyli Resi4Rent i nieco młodszej LifeSpot. Jakie są między nimi różnice i jak sobie w tej chwili radzą?

Nebil Șenman, partner zarządzający i współwłaściciel Griffin Capital Partners: Możemy z przyjemnością przyznać, że obie platformy radzą sobie na rynku wyjątkowo dobrze. Pierwsza z nich, czyli Resi4Rent, to największy instytucjonalny operator i deweloper PRS w centralnych lokalizacjach Polski. W 2024 roku jedno na cztery mieszkania na rynku PRS należało właśnie do portfolio Resi4Rent. W ciągu ostatnich pięciu-sześciu lat, wraz z naszymi inwestorami, zwiększyliśmy zasoby platformy do 4,4 tys. lokali w eksploatacji i 4,5 tys. lokali w budowie, z których połowa ma zostać ukończona do końca 2024 roku. Około 1,9 tys. mieszkań jest w zaawansowanej fazie uzyskiwania pozwoleń, a do użytku ma być oddane w ciągu najbliższych 18-24 miesięcy. Utrzymujemy niezmiennie wysoki poziom obłożenia.

Maciej Dyjas, partner zarządzający i współwłaściciel Griffin Capital Partners: W 2021 roku, w wyniku uważnej obserwacji rynku, zdecydowaliśmy się na uruchomienie naszej drugiej platformy PRS, czyli LifeSpot. Spółka koncentruje się na realizowaniu przystępnych cenowo lokali na wynajem w średnich i dużych miastach w całej Polsce. W tej chwili LifeSpot posiada około 2 tys. mieszkań w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi i Katowicach, a kolejne 2,1 tys. lokali obecnie w budowie. W planach mamy następne 2 tys., które mają już pozwolenia na budowę lub się o nie ubiegają, a operacyjne mają stać się najwcześniej za rok, a najpóźniej za trzy lata.

Na jakim etapie rozwoju znajduje się obecnie polski rynek PRS w porównaniu z Europą Zachodnią i innymi częściami świata? Jaki jest jego rozmiar w porównaniu z innymi formami wynajmu lub posiadania mieszkania na własność? Czy nasz rodzimy PRS wciąż jest w powijakach, czy wykazuje już oznaki dojrzałości? I jaki jest jego potencjał?

MD: Pomimo rosnącej liczby nowych projektów w Polsce, rynek najmu instytucjonalnego wciąż znajduje się na wczesnym etapie rozwoju w porównaniu z bardziej dojrzałymi rynkami Europy Zachodniej. W ciągu ostatnich kilku dekad w regionie CEE zaobserwowano zmianę podejścia do wynajmu mieszkań. Tradycyjne podejście, typu: “Mój dom jest moją twierdzą”, ewoluowało w “Moje mieszkanie jest moją twierdzą”. To doprowadziło do jednych z najwyższych wskaźników własności mieszkań w krajach tego regionu. Z kolei w większości postkomunistycznych państw członkowskich UE, z wyjątkiem Niemiec, panuje bardziej zrównoważony stosunek do posiadania i wynajmowania mieszkań. Tymczasem gospodarcze, społeczne i geopolityczne zmiany w naszym regionie, szczególnie w większych aglomeracjach, wywołują duże zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem. Gracze na rynku PRS często podkreślają, że zmiany w obszarze stylu życia i postaw wobec wynajmu, zwłaszcza wśród młodszych generacji, stanowią kluczowe czynniki napędzające rozwój instytucjonalnego rynku mieszkań na wynajem. Ta tendencja utrzymuje się pomimo wysokich cen, a stopy wzrostu często rosną szybciej niż wynagrodzenia, co można zaobserwować w miastach takich jak Praga i Warszawa. W miarę jak kredyty stają się jednak coraz droższe, koncepcja „przystępności cenowej mieszkań” – która, w zależności od kontekstu, może mieć różne znaczenia – stała się ważnym elementem dyskusji eksperckich, czyniąc rynek najmu coraz bardziej atrakcyjnym.

NS: Do obserwacji Macieja dodałbym jeszcze, że solidne fundamenty – takie jak silny popyt na wynajem, stały wzrost czynszów i wysokie wskaźniki obłożenia w istniejących już inwestycjach PRS – zachęcają zagranicznych inwestorów do wkroczenia na rynek. Po spadku wolumenu inwestycyjnego, spowodowanym niepewnością makroekonomiczną i geopolityczną w 2022 roku, zaufanie inwestorów do polskiego sektora mieszkaniowego było ograniczone przez cały 2023 rok. W nadchodzących latach spodziewamy się, że gracze będą koncentrować się już na potencjale i znaczącym niedostatku podaży na rynku PRS, co widzimy już teraz, rozmawiając z inwestorami instytucjonalnymi z różnych jurysdykcji, i zauważając rosnące zainteresowanie oraz coraz to nowe analizy tego obszaru.

W których miastach i lokalizacjach można zaobserwować największy popyt, a które mogą jeszcze zyskać na popularności?

NS: Polska stoi w obliczu poważnego niedoboru mieszkań, zwłaszcza w kluczowych obszarach metropolitalnych. Zgodnie z danymi z zeszłego roku, strukturalny deficyt mieszkaniowy w sześciu największych polskich miastach przekracza 400 tys. lokali (źródło: Rynek PRS i PBSA w Polsce, JLL, 2024). Naturalnie, to właśnie w tych lokalizacjach rynek PRS rozwija się najszybciej. Największe zainteresowanie naszymi mieszkaniami odnotowujemy w stolicy, a zaraz potem w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Również Łódź, Katowice i Poznań stają się kluczowymi rynkami, co daje solidne podstawy do dalszej ekspansji.

MD: W przypadku obu naszych platform współpracujemy z dużymi, doświadczonymi deweloperami. Dla LifeSpot podpisaliśmy umowę ramową z Murapolem, który również znajduje się w naszym portfolio. To jedyny deweloper obecny poza głównymi obszarami metropolitalnymi, co daje mu cenne doświadczenie i lokalną wiedzę. Chociaż rozważaliśmy ekspansję poza rynki główne i badaliśmy takie miasta jak Szczecin, Radom i Toruń, istnieją tam czynniki uniemożliwiające realizację projektów. Niemniej nadal monitorujemy mniejsze miasta i istnieje duża szansa, że w przyszłości wkroczymy i do nich.

Kim są ludzie, którzy decydują się na zamieszkanie w lokalach PRS? Jak duża jest w Polsce ta grupa – i czy obecnie jest to wystarczająca liczba osób o dochodach pozwalających napędzać ten rynek?

MD: Po pierwsze, warto zauważyć, że rynek PRS w Polsce wciąż stanowi nieco ponad 0,1 proc. krajowych zasobów mieszkaniowych. Sektor najmu prywatnego nadal ma dominującą pozycję. Jeśli chodzi o profil naszych najemców, koncentrujemy się przede wszystkim na najmłodszej grupie konsumentów – osobach, które ukończyły edukację i są na początku swojej drogi zawodowej. W przyszłości mogą one dążyć do posiadania własnej nieruchomości, obecnie jednak być dla nich za wcześnie, by rozważać taki zakup. Zdecydowana większość naszych klientów to osoby poniżej 34. roku życia. Najmniejszą grupę stanowią osoby powyżej 45. roku życia – to zresztą często rodzice wynajmujący mieszkania dla swoich studiujących dzieci. Jesteśmy również otwarci na rodziny z dziećmi.

Kolejnym segmentem, który rozwija się w Polsce, jest zakwaterowanie dla studentów (PBSA), z którym powiązana jest Wasza nowa platforma StudentSpace. Jaki jest potencjał tego rynku pod względem podaży i popytu?

NS: W Griffinie dostrzegliśmy potencjał rynku PBSA już w 2014 roku, kiedy to otworzyliśmy pierwszy w Polsce budynek PBSA. Był to poznański obiekt pod marką Student Depot, która była wtedy naszą platformą. W 2023 roku z sukcesem wyszliśmy z tej inwestycji, po uprzednim rozwinięciu jej portfolio, stając się wiodącym graczem rynkowym z prawie 4,2 tys. łóżkami w istniejących obiektach oraz kolejnym tysiącem miejsc w budowie. Zauważając jednak ogromny potencjał tego sektora w Polsce, zdecydowaliśmy się na uruchomienie nowej platformy StudentSpace, co uczyniliśmy we współpracy z Signal Capital i Echo Investment. Ten krok wynikał nie tylko z naszego doświadczenia i wiedzy oraz synergii z innymi spółkami z naszego portfela, ale także z korzystnych warunków i możliwości rynkowych. Obecnie Polska jest szóstym co do wielkości krajem w Europie pod względem liczby studentów, z około 1,2 mln osób kształcących się na 359 uczelniach. Mimo istniejących aktywów, w tym publicznych, Polska mierzy się z niedoborem około 400 tys. studenckich łóżek, co stanowi szósty co do wielkości deficyt w Europie (źródło: PRS & PBSA Market in Poland, JLL, 2024). Ten niezaspokojony popyt sprawia, że rynek jest z perspektywy inwestora bardzo atrakcyjny.

StudentSpace wystartował na początku tego roku. Co powstało do tej pory w ramach platformy i kiedy możemy spodziewać się otwarcia pierwszych akademików? Jak dużą aktywność będziemy mogli zaobserwować tu w przyszłości?

MD: Uruchomienie nowej platformy ogłosiliśmy w marcu 2024 roku, a zaledwie kilka tygodni temu zaprezentowaliśmy dwie pierwsze inwestycje. W Krakowie zabezpieczyliśmy już dwie działki, na których powstaną obiekty mogące pomieścić ponad 1,2 tys. studentów. Udzielono już pozwoleń na budowę, a proces deweloperski jest w toku i powinien zakończyć się jeszcze przed rozpoczęciem roku akademickiego 2025/2026. Plany StudentSpace wykraczają jednak poza stolicę Małopolski; aktywne projekty są już realizowane w Warszawie.

NS: To wszystko stanowi solidny fundament dla naszego kluczowego celu biznesowego: stworzenia 5 tys. łóżek w ciągu najbliższych trzech do pięciu lat. Echo Investment, deweloper odpowiedzialny za te projekty, posiada doświadczenie i wiedzę, zdobyte dzięki realizacji projektów PRS pod marką Resi4Rent oraz działaniu jako deweloper usługowy dla Student Depot.

W zeszłym roku kupiliście Stokado, zapoczątkowując tym samym swoje działania w segmencie self–storage. Czy moglibyście wyjaśnić, jakiego rodzaju obiekty realizuje się w tym sektorze? I jaki jest potencjał tego rynku w Polsce?

NS: Najprościej mówiąc, jednostki self-storage to przestrzenie magazynowe, które umożliwiają przechowywanie różnych przedmiotów i towarów przez określony czas. Obiekty tego typu są samoobsługowe, co oznacza, że użytkownicy mają stały, nieograniczony dostęp do swojej jednostki przez cały okres wynajmu. Rosnąca popularność magazynów self–storage wynika z urbanizacji, zmniejszających się przestrzeni mieszkalnych oraz trendów związanych z elastycznością operacji biznesowych. Z usługi korzystają nie tylko firmy, zwłaszcza z sektora MŚP, ale także coraz więcej konsumentów.

MD: Potencjał wzrostu w Polsce jest znaczący. Obecnie na milion mieszkańców przypada tu około 4,6 tys. mkw. powierzchni magazynowej typu self–storage, czyli 17 razy mniej niż w Wielkiej Brytanii oraz od czterech do sześciu razy mniej niż w Niemczech i Hiszpanii (źródło: European Self Storage Industry Report 2023, CBRE 2023). To wskazuje, że w Polsce ten rynek wciąż znajduje się na wczesnym etapie rozwoju, a oczekuje się, że popyt wzrośnie wraz ze zwiększaniem się świadomości i zapotrzebowania na elastyczne rozwiązania magazynowe. Rynek self-storage już teraz odnotowuje stałą ekspansję na terenie całej Europy, a Polska jest gotowa podążać za tymi trendami, oferując znaczne możliwości wypełnienia luki w stosunku do dojrzalszych rynków Europy Zachodniej.

Dlaczego zdecydowaliście się przejąć Stokado? Co zostało zrealizowane od tego czasu, a co jeszcze jest w przygotowaniu?

NS: Polski rynek self-storage jest bardzo rozdrobniony i niespójny. Niektórzy operatorzy zarządzają tylko jednym budynkiem, inni polegają wyłącznie na jednostkach kontenerowych, a jeszcze inni działają w wynajmowanych nieruchomościach. Przejęcie tak uznanego gracza wraz z jego aktywami pozwoliło nam wkroczyć na rynek z silniejszej pozycji. Stokado zarządza obecnie 27 tys. mkw. powierzchni najmu netto i przechowuje towary dla około 3 tys. klientów prywatnych i B2B w ogólnopolskiej sieci dedykowanych obiektów self-storage. Od momentu przejęcia koncentrujemy się na dalszym rozwoju naszej działalności.

MD: Zaledwie kilka miesięcy po połączeniu naszych sił, Stokado przejęło polską część firmy Top-Box, zajmującej się wynajmem powierzchni magazynowych, w tym jej obiekt operacyjny w Warszawie. Przejęcie to zwiększyło portfolio Stokado o 4,5 tys. mkw. powierzchni, a dodatkowe 5 tys. mkw. jest obecnie w trakcie realizacji. Na początku tego roku rozpoczęliśmy również budowę nowego obiektu self-storage o powierzchni 5 tys. mkw. w Krakowie. Będzie on oferował dostęp 24/7 i elastyczne opcje wynajmu dla klientów indywidualnych i biznesowych. Ponadto będzie to pierwszy obiekt typu self-storage w Polsce, który uzyska certyfikat BREEAM na poziomie „Very Good”. Zakończenie budowy planujemy na III kwartał 2025. W przyszłości chcemy nadal skalować działalność Stokado, a w niedalekich planach mamy ogłoszenie nowej lokalizacji. Ta ekspansja jest częścią naszej szerszej strategii, której celem jest wykorzystanie potencjału wzrostu na polskim rynku self-storage i wybudowanie 150 tys. mkw. powierzchni w ciągu najbliższych pięciu lat.

NS: W tej chwili badamy różne możliwości rozwoju. Nasza strategia obejmuje zarówno rozwój własnych obiektów self-storage pod marką Stokado, jak i dalsze przejęcia.

Bardziej ugruntowaną branżą w Polsce jest logistyka, która od czasu pandemii przeżywa boom, ale ostatnio nieco przyhamowała. Posiadacie kilka platform dedykowanych temu segmentowi. Jak sobie radziły w ostatnim czasie?

MD: Rzeczywiście, polski sektor logistyczny zaliczył boom po pandemii, ale w ubiegłym roku odnotował pewne spowolnienie. Niemniej aktywność znowu rośnie, zwłaszcza że dane z II kwartału tego roku (źródło: European Logistics Update H1 2024, Cushman & Wakefield, 2024) wskazują, że popyt w Polsce osiągnął w tym okresie najlepsze wyniki w Europie. Pod względem podaży polski rynek zbliża się do przekroczenia 35 mln mkw. powierzchni magazynowej. Rynek wykazuje oznaki stabilizacji, a aktywność inwestorów zaczyna się odradzać. Nowe projekty są uruchamiane, jednak wymagają znacznego poziomu przednajmu, aby przyciągnąć kapitał.

NS: Nasze platformy wpisują się w ten trend. Trademarc sprzedał niedawno magazyn BTS o powierzchni 40 tys. mkw. w Teresinie, na zachód od Warszawy. Jedną z motywacji do sprzedaży tego konkretnego obiektu była nasza strategia pozbywania się ustabilizowanych aktywów w celu uwolnienia środków na nowe inwestycje, na które w obecnych warunkach rynkowych zdecydowanie są perspektywy. Nasza druga platforma logistyczna w Polsce, European Logistics Investment (ELI), również pozostaje aktywna. W ubiegłym roku rozszerzyła swoją obecność na Śląsku, nabywając w Knurowie teren pod projekt przemysłowy typu BTS, który został już ukończony. W tym roku ELI podpisało też umowę kredytową o wartości 155 mln euro z konsorcjum firm Pbb i Helaba. Pozyskane środki zostaną wykorzystane na refinansowanie 11 nieruchomości z portfela logistycznego ELI, położonych w dziewięciu lokalizacjach w całym kraju.

Na ile jesteście przekonani, że polski rynek magazynowy będzie nadal rósł w siłę jako produkt inwestycyjny?

NS: Pomimo złożonego otoczenia makroekonomicznego i ciągłej zmienności rynku, polski sektor logistyczno-magazynowy pozostaje jednym z najsilniejszych w Europie. W I połowie 2024 roku branża wykazała się imponującą odpornością, a aktywność w zakresie wynajmu powierzchni magazynowych wzrosła o 21 proc. rok do roku, co stanowi odzwierciedlenie dużego apetytu na wysokiej jakości powierzchnie przemysłowe. Wzrost ten był w dużej mierze napędzany przez stały rozwój e-commerce i produkcji. Co więcej, Polska wykorzystuje swoją strategiczną lokalizację w Europie, działając jako kluczowy węzeł logistyczny dla międzynarodowych szlaków handlowych. Obecnie w budowie znajduje się 2 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej (źródło: Rynek przemysłowo-logistyczny w Polsce Q2 2024, CBRE, 2024).

Do tej pory Griffin koncentrował się na polskich aktywach, ale teraz chce rozszerzyć swoją działalność na całą Europę. Uruchomiliście już projekt w Holandii i chodzą słuchy, że planujecie otworzyć biuro także w Niemczech. Skąd te decyzje?

MD: Zgadza się, od kilku lat rozwijamy się poza Polską. W 2021 roku uruchomiliśmy platformę International Industrial Properties (IIProp), która obecnie posiada aktywa w Austrii, Francji, Holandii oraz we Włoszech. Zainwestowaliśmy też w Niemczech i Hiszpanii. Wśród naszych osiągnięć z ubiegłego roku można też wymienić budowę nowego obiektu z segmentu lekkiego przemysłu w gminie Moissy-Cramayel, na południe od Paryża. Tę nieruchomość planujemy ukończyć jeszcze w 2024 roku. W tym roku zainicjowaliśmy także budowę nowego obiektu logistycznego w Zwolle, w północnej Holandii, którego ukończenie planowane jest na I kwartał 2025.

NS: Niemcy również są dla nas szczególnie atrakcyjnym rynkiem. Zwiększyliśmy naszą obecność w tym kraju poprzez przejęcie, wraz z firmą Wing, 60 proc. udziałów dewelopera Bauwert, jednego z wiodących niemieckich graczy koncentrujących się na Berlinie i jego obrzeżach. Planujemy jeszcze bardziej wzmocnić naszą obecność w Niemczech, otwierając tam w przyszłym roku nasze biuro. Wierzymy, że dzięki lokalnej obecności możemy pozyskać i rozwinąć atrakcyjne możliwości inwestycyjne nie tylko w branży nieruchomości, ale również w energetyce i infrastrukturze.

Którym rynkom zagranicznym poza wymienionymi się teraz przyglądacie? I jaką skalę działalności planujecie poza Polską?

NS: Na razie skupiamy się na Niemczech. Musimy działać krok po kroku. Nie rozwijamy się tylko po to, aby się rozwijać, musi to mieć sens komercyjny – tak jak w przypadku przejęcia Bauwertu. Mamy silne powiązania z Niemcami, ponieważ w przeszłości przeprowadziliśmy bardzo udane, warte miliardy transakcje w ramach naszych wcześniejszych działań. Było to między innymi rozwinięcie i fuzja GEHAG z Deutsche Wohnen lub stworzenie wiodącej platformy komercyjnej German Acorn Real Estate, która została połączona z Prime Office, tworząc Deutsche Office, a następnie sprzedana spółce Alstria Office REIT-AG.

MD: Nieruchomości pozostają dla nas silnym filarem działalności, ale nasze zainteresowania i operacje wykraczają daleko poza ten sektor. Jesteśmy bardzo zaangażowani w branżę private equity, a także w energetykę i infrastrukturę – obszary, w których Griffin jest mocno obecny i osiągnął już tam znaczące sukcesy. Jest to zgodne z naszym strategicznym naciskiem na innowacje i zrównoważony rozwój. Widzimy znaczny potencjał w projektach infrastrukturalnych, związanych np. ze zrównoważonym transportem, które uzupełniają nasze istniejące już inicjatywy w zakresie energii odnawialnej – pracujemy nad stworzeniem nowego przedsięwzięcia również w tym obszarze.

Duet rządzi

Maciej Dyjas i Nebil Șenman są partnerami zarządzającymi i współwłaścicielami Griffin Capital Partners. Swoją karierę Maciej rozpoczął w Niemczech i Stanach Zjednoczonych, w firmach konsultingowych powiązanych z Hewlett Packard. Następnie został współinwestorem i partnerem, a później partnerem zarządzającym i CEO Eastbridge Group, która w momencie jego odejścia z firmy w 2014 roku posiadała aktywa o wartości ponad 3 mld dolarów. Maciej jest obywatelem Polski oraz Niemiec.

Przed dołączeniem do Griffina w 2014 roku, Nebil Șenman zajmował wysokie stanowiska w należących do Oaktree funduszach nieruchomościowych i private equity, gdzie rozpoczynał i nadzorował europejskie transakcje o wartości kilku miliardów euro, koncentrując się na Niemczech i Polsce. Przed Oaktree spędził osiem lat w Ernst & Young Real Estate, zajmując różne stanowiska kierownicze w dziale doradztwa w obszarze nieruchomości i finansów korporacyjnych.