Czas „remasteringu” rynku

Twoja kariera w Cushmanie jest już pełnoletnia! Gratulacje! Jak z perspektywy tylu lat oceniasz obecną kondycję polskiego rynku nieruchomości komercyjnych? Daleko nam jeszcze do bardziej rozwiniętych gospodarek Zachodu?

Krzysztof Misiak, executive partner, head of Poland, board member, Cushman & Wakefield: Gdy patrzę wstecz, widzę rynek, który przeszedł imponującą drogę – od aspirującego gracza do dojrzałego, konkurencyjnego ekosystemu. Dziś Polska może śmiało konkurować z największymi rynkami Europy nie tylko pod względem skali, ale – co ważniejsze – jakości istniejących aktywów i profesjonalizmu rynku. W przeciwieństwie do wielu zachodnioeuropejskich stolic, gdzie ponad 80 proc. zasobu biurowego do 2030 roku może zostać uznane za przestarzałe (tak jak w Paryżu czy Mediolanie), Warszawa ma ten wskaźnik na poziomie 40 proc. Jeszcze większą przewagę mamy w sektorze magazynowym – jedna trzecia z 35 mln mkw. powierzchni powstała w ciągu ostatnich trzech lat. To jasno pokazuje, jak nowoczesny rynek budujemy, wyznaczając jednocześnie standardy dla innych. Jeśli miałbym wskazać sektor, który urósł najbardziej spektakularnie, na pewno wymieniłbym biura. Warszawa stała się centrum biznesowym CEE, z projektami wielofunkcyjnymi, takimi jak Koneser, Browary, Norblin, Koszyki czy Elektrownia Powiśle, które są benchmarkami w skali międzynarodowej. Z kolei regionalne rynki biurowe rosły dzięki sektorowi BPO/SSC, który w Polsce rozwijał się tym mocniej, im więcej zawirowań notowały światowe rynki. A przynajmniej do momentu wybuchu pandemii. Ten kryzys świetnie wykorzystały jednak magazyny, wzmacniając pozycję Polski. Obecny etap dojrzałości to dojście do pewnego poziomu saturacji, co będzie oznaczać niższą aktywność deweloperską. Z drugiej jednak strony rynek będzie jeszcze mocniej skupiał się na jakości. Spokojniejsze lata po stronie nowej podaży będą też rekompensowane wyższą aktywnością na rynku kapitałowym. Coraz większą rolę będzie odgrywał tu rodzimy kapitał – często family business – inwestujący w nieruchomości jako sposób na dywersyfikację portfela. Polska nie tylko dogoniła Zachód, ale w wielu aspektach go wyprzedziła.

Jakie trendy najbardziej determinują w tej chwili kierunek rozwoju rynku? Jak duży wpływ ma na to AI czy inne nowoczesne technologie? Czy to już ten moment, kiedy człowieka zastąpi sztuczna inteligencja?

Największym wyznacznikiem zmian jest właśnie dojrzałość. Nie gonimy już za wolumenem nowej podaży, lecz za jakością, efektywnością i wartością dodaną dla użytkownika. Do tego dochodzi ogólna kondycja makroekonomiczna kraju, m.in. rosnąca siła nabywcza i trendy konsumenckie. Na znaczeniu oczywiście zyskują nowe technologie i AI. Jesteśmy jako społeczeństwo wyjątkowo chłonni technologicznie, co przekłada się na szybkie wdrażanie automatyzacji, choć nie zawsze w obszarach core’owych działalności. AI nie zastąpi człowieka – ale zmusza nas do refleksji nad tym, jakie kompetencje będą naprawdę niezbędne w przyszłości.

Jakie są Twoje prognozy na najbliższe lata? Jakich transformacji można się spodziewać?

Najbliższe lata to czas „remasteringu” rynku i dalszego podnoszenia jakości istniejących zasobów. Szczególnie sektor biurowy będzie inwestował w poprawę efektywności energetycznej i lepsze dostosowanie do hybrydowego stylu pracy. Według raportu „What Occupiers Want 2025” Cushman & Wakefield, najemcy są gotowi płacić więcej za biura, które oferują wysoki standard usług i atrakcyjne udogodnienia. W rezultacie najwyższej klasy powierzchnie biurowe osiągają prawie dwucyfrową premię czynszową. To pokazuje, że inwestycje w jakość mają realne uzasadnienie biznesowe. Równolegle rozwijać się będzie koncepcja miast 15-minutowych, czyli lokalnych, zintegrowanych enklaw z pełną ofertą usług. To naturalna odpowiedź na rosnące znaczenie lokalności i zrównoważonego stylu życia.

Były jakieś przełomowe momenty w Twojej karierze? Jak bardzo wpłynęły na sposób prowadzenia przez Ciebie biznesu?

Zdecydowanie tak. W 2009 roku na przykład, gdy działałem na rynkach regionalnych, rynek transakcyjny praktycznie się zatrzymał. Udało mi się wtedy siłą rozpędu zrealizować roczny plan już na początku roku, ale pozostałe miesiące były wyjątkowo trudne. Walczyliśmy wtedy wspólnie z Igorem Yankilevichem o najmniejsze nawet transakcje. Nauczyło mnie to ostrożności – może aż za dużej. Z czasem jednak zrozumiałem, że zbyt konserwatywne podejście może ograniczać rozwój. W 2014 roku rozpocząłem z kolei pracę także na rynku warszawskim. To zupełnie inna skala, inne tempo, inni klienci. Dużo się wtedy nauczyłem – również dzięki współpracy z zespołem, od którego mogłem czerpać wiedzę i doświadczenie. W 2018 roku objąłem stanowisko head of the Office Agency, a w 2020 roku – dyrektora zarządzającego. To była oczywiście duża zmiana. Uczyłem się zarządzania w szerszym ujęciu. A ostatnich kilka lat? Pandemia, wojna, zmienność rynku – to był czas próby i otrzeźwienia dla wszystkich. Zerwanie ze status quo. Te wydarzenia uświadomiły mi, i na pewno nie jestem tu wyjątkiem, że nie ma powrotu do tego, co było. Musimy być elastyczni, gotowi na zmianę i umieć działać w warunkach niepewności.

„Eurobuild” świętuje właśnie 300. wydanie magazynu. Cushman & Wakefield od lat z nami współpracuje, zakładam, że masz w pamięci jakieś zabawne chwile związane z naszą redakcją. Opowiedz, chętnie się wspólnie pośmiejemy :)

Dobrze wspominam warsztaty z robienia wieńców świątecznych. Mam absolutny brak talentu w tej dziedzinie, co zresztą zostało mi dobitnie pokazane, gdy koleżanki z naszej recepcji postanowiły dyskretnie to moje dzieło schować. Do tego dorzucę turniej golfa na Warmii, podczas którego golfa było niewiele, a więcej nastrojów mocno rekreacyjnych. No i oczywiście niejedną Galę Eurobuildu – każda z nich jest materiałem na osobną rozmowę, a szczególnie to, co dzieje się po części oficjalnej (śmiech). Ogromne gratulacje dla zespołu „Eurobuildu” – 300 numerów to ogromne osiągnięcie!