Tyle lat na rynku, po różnych stronach barykady. Jak, jako osoba z takim doświadczeniem, oceniasz obecną sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych? Który sektor, Twoim zdaniem, najbardziej przez ostatnie dekady się rozwinął, a który pozostał nieco w tyle?
Małgorzata Anna Poręba, dyrektor, ULI Poland: Z jednej strony rynek znajduje się dziś w trybie adaptacyjnym – mierzy się z nową ekonomią, redefinicją wartości aktywów, zmianami klimatycznymi i społecznymi. Z drugiej – widać dojrzałość i gotowość branży do testowania nowych modeli funkcjonowania. To moment, w którym kreatywność, elastyczność i odpowiedzialność inwestycyjna stają się naprawdę istotnymi przewagami. Jeśli miałabym wskazać sektor, który przeszedł największą transformację w ostatnich dwóch dekadach, bez wątpienia będzie to living – czyli rynek mieszkaniowy w szerokim ujęciu. Jeszcze w raporcie Emerging Trends in Real Estate, wydawanym przez ULI i PwC w 2004 roku, living był traktowany jako jedna zbiorcza klasa aktywów. Tymczasem w edycji na 2025 rok aż sześć z dziesięciu najwyżej ocenianych sektorów inwestycyjnych jest związanych właśnie z tym obszarem – od PRS i student housing, przez senior living, aż po co-living i affordable housing. To pokazuje nie tylko skalę zróżnicowania tego rynku, ale też rosnącą świadomość inwestorów co do znaczenia czynników społecznych i demograficznych. Dynamicznie rozwija się również sektor mixed-use – zarówno na poziomie pojedynczych projektów, jak i całych obszarów miejskich. Coraz częściej mówimy o przestrzeniach, które integrują funkcje mieszkaniowe, biurowe, handlowe, edukacyjne, sportowe i rozrywkowe. To już nie tylko trend projektowy, lecz zmiana kulturowa. Gensler trafnie określa takie miejsca mianem experience-driven lifestyle districts – miejskich kotwic, które budują lokalne społeczności i wspierają zrównoważony rozwój.
Jakie wydarzenie uważasz za najbardziej przełomowe dla funkcjonowania rynku?
Było kilka takich momentów, które znacząco zmieniły sposób myślenia o nieruchomościach. Pandemia Covid-19 bez wątpienia była jednym z nich – z dnia na dzień przewartościowała sposób, w jaki korzystamy z przestrzeni biurowych, mieszkaniowych czy handlowych. To właśnie wtedy na nowo zaczęliśmy zadawać pytania o zdrowie, odporność, elastyczność budynków i miast. Kolejnym punktem zwrotnym było Porozumienie paryskie – dokument, który nadał bardzo konkretny kierunek działaniom w obszarze klimatu i ESG. Od tego momentu zrównoważony rozwój przestał być dodatkiem – stał się wymogiem, także ze strony kapitału instytucjonalnego. I wreszcie koncepcja miasta 15-minutowego, która redefiniuje pojęcie wartości lokalizacji. To nie tylko model urbanistyczny – to wizja miasta dostępnego, funkcjonalnego, inkluzywnego i wspierającego lokalne społeczności.
ULI jest organizacją międzynarodową. Jak oceniasz polski rynek na tle, nie ma co ukrywać, wciąż nieco bardziej rozwiniętego Zachodu? W jakich jeszcze obszarach powinniśmy go gonić?
Polska na wielu polach nie tylko dogoniła Zachód, ale często wręcz go wyprzedza – jesteśmy jedną z najbardziej dynamicznie rozwijających się gospodarek w Europie, z bardzo nowoczesnym zasobem nieruchomości i wysokim poziomem profesjonalizacji zespołów. Tempo adaptacji do globalnych trendów, jakość projektowania, dostępność danych i świadomość ESG – to wszystko działa na naszą korzyść. Ale są też obszary, w których nadal mamy potencjał do nadrobienia dystansu. Jednym z nich jest gospodarka cyrkularna i tzw. regeneracyjne podejście do inwestycji (regenerative development). W Polsce wciąż brakuje przykładów udanych konwersji budynków zrealizowanych w tym duchu, podczas gdy na rynkach Europy Zachodniej i w Stanach Zjednoczonych staje się to coraz powszechniejszą praktyką. Szczególnej uwagi wymaga też sektor senior housing – nie w tradycyjnej formule domów opieki, lecz w postaci nowoczesnych, inkluzywnych projektów mieszkaniowych dla osób starszych. W Europie Zachodniej rozwijają się modele integrujące różne pokolenia, wspierające samodzielność seniorów i budujące ich rolę w lokalnych wspólnotach. W Polsce temat ten pozostaje na marginesie debaty urbanistycznej, mimo że dane demograficzne nie pozostawiają złudzeń – ta potrzeba będzie tylko rosnąć. I wreszcie affordable housing, czyli dostępne cenowo mieszkalnictwo. To temat, który zyskuje na znaczeniu, coraz częściej pojawia się w debacie publicznej, ale nadal jesteśmy na etapie koncepcyjnym. Brakuje spójnych, długofalowych rozwiązań: zarówno ram prawnych, jak i zachęt inwestycyjnych czy modeli współpracy między samorządami, sektorem prywatnym i organizacjami społecznymi. To nie tylko wyzwanie społeczne, ale również strategiczny obszar rozwoju miast i równoważenia rynku mieszkaniowego.
Pewnie nie wszyscy wiedzą, że pracowałaś kiedyś w „Eurobuildzie”, więc też należysz do grona osób, dzięki którym mamy dziś nasz jubileusz w postaci 300. wydania magazynu. Jakie wydarzenie związane z Twoją eurobuildową historią najmilej wspominasz?
Z „Eurobuildem” byłam związana przez około siedem lat. Formalnie kierowałam działem konferencji, ale w praktyce pracowałam ramię w ramię ze wszystkimi działami. Tworzyliśmy naprawdę zgrany zespół, który wspólnie budował rozpoznawalność i siłę tej marki. Mam wiele miłych wspomnień. Bardzo dobrze wspominam atmosferę – silne poczucie przynależności, wzajemne wsparcie i ogromną energię do działania. Jeden moment zapadł mi w pamięć szczególnie. Turniej golfa w Naterkach – zawodnicy już wyruszyli na pole, a ja po całym tygodniu przygotowań w końcu usiadłam w fotelu, spojrzałam na bezchmurne niebo i pomyślałam: „Jestem w pracy. I jestem szczęśliwa”.
