Błyszcząca gwiazda

Ma Pan ogromne doświadczenie na rynku. Jak ocenia Pan obecną kondycję sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce? Jak można porównać jego stan sprzed lat („Eurobuild” pisze o rynku od 1997 roku!) do tego dziś? Co najbardziej się zmieniło? Czy przez te lata „dogoniliśmy” Zachód?

Hadley Dean, założyciel MDC²: Rynek jest zupełnie inny niż był w 2001 roku. Postrzeganie Polski niewątpliwie znacząco się zmieniło. Nie ma już potrzeby wyjaśniania „dlaczego Polska?”. W ciągu ostatnich 18 miesięcy nastąpiła poważna zmiana: międzynarodowi inwestorzy wreszcie zaczęli rozumieć potencjał, jaki oferuje Polska. Możliwości, jakie daje ten kraj często nie mają sobie równych w Europie Wschodniej. Nie jesteśmy jeszcze na tym samym poziomie stóp zwrotu co Europa Zachodnia, ponieważ Polska jest wciąż o 200 punktów bazowych droższa niż Niemcy. Polska wyróżnia się na pewno jako błyszcząca gwiazda dla inwestorów biorących pod uwagę wewnętrzną stopę zwrotu (IRR – Internal Rate of Return), zwłaszcza po ostatnich obniżkach stóp procentowych EBC (Europejskiego Banku Centralnego).

Jakie wydarzenie, czy to ogólnie rynkowe, czy z Pana „podwórka”, najbardziej wpłynęło na sposób prowadzenia dziś przez Pana biznesu?

Wydarzeniem, które w największym stopniu wpłynęło na sposób, w jaki obecnie prowadzimy działalność, był niewątpliwie wybuch pandemii spowodowanej przez Covid-19. Krajobraz biznesowy po pandemii uległ całkowitej transformacji we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych, takich jak biura, handel detaliczny i magazyny. W najnowszej historii nie było innego wydarzenia, które tak drastycznie zmieniło obraz biznesu. Przed pandemią tradycyjne paradygmaty każdego sektora były mocno zakorzenione. Biura pełniły rolę centrów aktywności zawodowej, handel detaliczny rozwijał się dzięki wizytom w centrach handlowych, a magazyny koncentrowały się głównie na efektywnym przechowywaniu i dystrybucji w ramach konwencjonalnych łańcuchów dostaw. Covid-19 wymusił jednak bezprecedensową rewaluację tych modeli. Sektor magazynowy doświadczył gwałtownego wzrostu popytu. Szybki rozwój handlu elektronicznego stworzył ogromne zapotrzebowanie na przestrzeń logistyczną, co doprowadziło do boomu w obszarze magazynowania i rozwoju nieruchomości przemysłowych. MDC² dostosowało się do tych zmian, koncentrując się na nowoczesnych centrach logistycznych, zautomatyzowanych magazynach oraz strategicznych lokalizacjach, które umożliwiają efektywną dostawę na ostatnim etapie, tzw. „ostatniej mili”. Covid-19 okazał się nie tylko czasowym zaburzeniem funkcjonowania biznesu, stał się katalizatorem fundamentalnych, trwałych zmian w sposobie funkcjonowania firm oraz w sposobie wykorzystania nieruchomości. Wymusił całkowitą weryfikację strategii, zmuszając przedsiębiorstwa do większej elastyczności, planowania z myślą o przyszłości oraz dostosowywania się do dynamicznie zmieniających się potrzeb klientów w różnych segmentach nieruchomości komercyjnych. Nie ma innego wydarzenia, które tak głęboko wpłynęło na sektor nieruchomości komercyjnych.

A czego można się spodziewać w przyszłości? Czy rynek jeszcze może czymś Pana zaskoczyć?

Jednym z najważniejszych wydarzeń, które mogłoby stanowić prawdziwy przełom dla rynku, są bezpośrednie inwestycje państwowych funduszy majątkowych (ang. Sovereign Wealth Funds – SWF) w Polsce. Tego rodzaju inwestycje mają potencjał, aby radykalnie zmienić krajobraz inwestycyjny, wprowadzając niespotykany dotąd poziom płynności i jeszcze bardziej umacniając pozycję Polski jako dojrzałego rynku. Poza tym na każdym dynamicznym rynku zawsze pojawiają się niespodzianki. Sektor nieruchomości komercyjnych nieustannie ewoluuje pod wpływem globalnych trendów gospodarczych, postępu technologicznego, zmieniającej się demografii oraz innych nieprzewidzianych wydarzeń. Jednak to, co daje mi pewność i co moim zdaniem wyróżnia Polskę, to jej zdolność do adaptacji i wprowadzania zmian szybciej niż u wielu jej zachodnich odpowiedników. Ta zręczność wynika z kombinacji kilku czynników: stosunkowo młodej i dynamicznej gospodarki, kadry, która jest otwarta na nowe technologie oraz środowiska regulacyjnego, które choć czasami stanowi wyzwanie, udowodniło zdolność do ewolucji w odpowiedzi na potrzeby rynku. Ta nieodłączna elastyczność oznacza, że choć niespodzianki będą się pojawiać, Polska jest wyjątkowo przygotowana do pokonywania kryzysów i często przekształcania wyzwań w szanse szybciej, niż dzieje się to na bardziej ugruntowanych i czasem bardziej odpornych na zmiany rynkach na Zachodzie. Zdolność do adaptacji jest kluczową siłą, która nadal będzie definiować przyszłość polskiego sektora nieruchomości komercyjnych.