Na magazynach, można powiedzieć, zęby zjadłeś. Tyle lat na rynku daje Ci prawo do ocen. Jak bardzo w tych ostatnich dekadach zmienił się rynek nieruchomości komercyjnych, z Twojej perspektywy zwłaszcza tych magazynowych?
Paweł Sapek, SVP, Regional Head Central Europe: Przez ostatnie dwie dekady rynek nieruchomości magazynowych w Polsce przeszedł ogromną transformację. Gdy 20 lat temu przechodziłem z branży budowlanej do sektora nieruchomości komercyjnych, magazyny można było w Polsce policzyć dosłownie na palcach obu rąk. Dziś mówimy o rynku, który zbliża się do 35 mln mkw. powierzchni – to skala, którą trudno było sobie wówczas wyobrazić. Dla mnie jednak najistotniejsza zmiana nie wydarzyła się w pierwszych latach tego wzrostu, ale stosunkowo niedawno – w ciągu ostatnich trzech lat. To wtedy rynek osiągnął dojrzałość. Po raz pierwszy od bardzo dawna – być może od dekady – mogliśmy zaobserwować realny wzrost czynszów. To zjawisko fundamentalne, bo oznacza, że wzrosty wartości nieruchomości nie są już oparte jedynie na kompresji stóp kapitalizacji, ale na realnej poprawie parametrów operacyjnych. Z mojego punktu widzenia to właśnie jest największy znak przemiany tego rynku: odejście od filozofii „sprzedaży za darmo” i coraz bardziej racjonalne podejście do wartości, potencjału i przyszłości aktywów magazynowych. Rynek dojrzał – a to zupełnie nowy rozdział jego historii.
Możesz podać przykład magazynu czy parku magazynowego, który w Twoim przekonaniu był top of the top na początku wieku? Jak bardzo te topowe inwestycje się zmieniły?
Dla każdego, kto od lat działa w tej branży, ikoniczne nieruchomości to często te, przy których miał okazję pracować bezpośrednio. Dla mnie jednym z takich projektów – zarówno zawodowo, jak i emocjonalnie – pozostaje Tulipan Park Gliwice. To była pierwsza inwestycja, którą razem z zespołem zrealizowaliśmy w ramach Segro na Śląsku. Budowałem wtedy ten zespół od podstaw. To idealny przykład nieruchomości, która broni się lokalizacją, a jeśli spojrzelibyśmy na jej całkowity zwrot (total return) w perspektywie ostatnich 20 lat – myślę, że wyniki byłyby imponujące. Inną nieruchomością, która od zawsze budzi mój ogromny szacunek i podziw, jest Prologis Park Wrocław III, zlokalizowany tuż przy lotnisku. Znakomity masterplan, bardzo przemyślany układ budynków i doskonała lokalizacja sprawiają, że jest to dla mnie prawdziwy wzorzec klasy A. Od 11 lat mam przyjemność wspólnie z zespołem zarządzać tym parkiem. To projekt, który był zawsze świetnie wynajęty, utrzymywał wysoki poziom czynszów i dawał przestrzeń do dalszego rozwoju – udało się dobudować kolejny budynek, co tylko potwierdza jego potencjał.
Ostatnie lata to okres wielu silnych doświadczeń dla świata i rynku – pandemia czy wojna za naszą wschodnią granicą bardzo wpłynęły na niemal każdy aspekt życia. Ale dla magazynów były to ogromne impulsy do rozwoju. Czy uważasz, że jest coś, co jeszcze bardziej mogłoby przyczynić się do kolejnych spektakularnych zmian na rynku?
Ostatnie lata brutalnie przypomniały nam o czymś, co jako branża zawsze wiedzieliśmy: nieruchomości komercyjne podlegają cyklom. Te cykle obserwujemy od dekad – zarówno wzrosty, jak i spowolnienia – ale tym, co się dziś zmienia, jest ich dynamika. W moim przekonaniu wchodzimy w fazę, w której okresy względnej stabilizacji pomiędzy punktami zwrotnymi będą coraz krótsze. Nie powinniśmy się już spodziewać kilkuletniego „spokoju”. Wydarzenia wpływające na rynek będą następować po sobie coraz szybciej, a każda zmiana będzie nakładać się na kolejną. To wymusza zupełnie inne podejście do zarządzania portfelem nieruchomości. Dziś kluczowa jest gotowość do adaptacji. Musimy budować zespoły i struktury, które potrafią reagować elastycznie, szybko dostosowywać się do nowych warunków i działać zwinnie w zmieniającym się otoczeniu. Jedyną pewną rzeczą, jaką możemy zakładać na przyszłość, jest to, że zmian będzie więcej i będą następować znacznie szybciej niż w przeszłości.
