CZECHY Czechy przeżywają boom na rynku inwestycyjnym. Aktywność kupujących była szczególnie zauważalna w trzecim kwartale roku. Czechy mogły się wtedy pochwalić najwyższą wartością inwestycji spośród wszystkich państw Europy Środkowej. Skąd się bierze zwiększony popyt na czeskie nieruchomości? Część inwestorów stanowią gracze lokalni, którzy w ostatnich latach zdominowali ten rynek. Przykładem może być spółka Czech Property Investments (CPI). Pod koniec sierpnia nabyła pakiet 50 proc. udziałów w zrealizowanym, kosztem 160 mln euro, wielofunkcyjnym projekcie Copa Centrum Národní w Pradze (17 tys. mkw. powierzchni biurowej, 12 tys. mkw. handlowej oraz 5 tys. mkw. mieszkaniowej), a kilka tygodni temu sfinalizowała transakcję zakupu 19 budynków biurowych o łącznej powierzchni 122 tys. mkw., w różnych częściach kraju. Kwota transakcji wyniosła 5,4 mld koron (ok. 217 mln euro). Sprzedającym była PPF Group.
Niedawno jednak tendencja ta uległa odwróceniu. W Czechach pojawiły się międzynarodowe fundusze. Według danych opublikowanych przez Colliers International, w ubiegłym roku za ponad dwie trzecie całkowitej wartości transakcji odpowiadali inwestorzy czescy, podczas gdy w tym roku ich udział zmalał do jednej czwartej. Aktywność inwestorów brytyjskich wzrosła do ponad jednej trzeciej, natomiast inwestorzy austriaccy, niemieccy, izraelscy i kanadyjscy odpowiadają za pozostałą część inwestycji.
Przejęcia centrów handlowych
Pod koniec września izraelski inwestor Atrium European Real Estate kupił centrum handlowe w Pradze - Palác Flóra o powierzchni najmu 37,6 tys. mkw. - od AFI Europe i Avestus Capital Partners za 191 mln euro. Zaraz potem centra handlowe Forum Nova Karolina o powierzchni najmu 58 tys. mkw. oraz Forum Ústí nad Labem o powierzchni najmu 27 tys. mkw. (odpowiednio w Ostrawie i Ústí nad Labem) przeszły w ręce Meyer Bergman European Retail Partners I (MBERP) z siedzibą w Londynie oraz kanadyjskiego funduszu emerytalnego Healthcare of Ontario Pension Plan (HOOPP). Wartość transakcji wyniosła 300 mln euro.
Chris Sheils, dyrektor działu inwestycyjnego w czeskim oddziale Colliers International, uważa, że powodem dramatycznej zmiany z inwestycji dokonywanych przez inwestorów lokalnych na korzyść inwestorów międzynarodowych nie jest spadek aktywności tych pierwszych, lecz masowy powrót tych drugich. - Bezwzględna wartość inwestycji lokalnych stale rośnie. W tym roku inwestorzy lokalni zawarli transakcje o wartości prawie 500 mln euro, podczas gdy w roku 2010 wartość ich inwestycji wyniosła około 400 mln euro - podkreśla Chris Sheils.
Znaczącą informację opublikowała też firma doradcza Cushman & Wakefield: wartość inwestycji w Czechach jest największa wśród wszystkich państw Europy Środkowej i sięgnęła około 1,9 mld euro. Polska, gdzie kwota ta sięgnęła 1,82 mld euro, spadła na drugie miejsce. Czy oznacza to, że inwestorzy rezygnują z inwestowania w Polsce na korzyść Republiki Czeskiej? Chris Sheils nie zgadza się z tą tezą. - Sytuacja na rynku w Polsce zaczęła poprawiać się szybciej, należy także pamiętać o wielkości tego kraju w porównaniu z Czechami. Po prostu w Czechach sfinalizowano szereg dużych transakcji inwestycyjnych w krótkim czasie, co nastąpiło po kilku latach zmniejszonej aktywności inwestycyjnej - wyjaśnia.
Wszystko na właściwym miejscu
Jego zdaniem, zaufanie do rynku czeskiego wzrosło, ponieważ ceny po raz pierwszy od kilku lat ustabilizowały się. - Moim zdaniem, dziś widać, że inwestorzy coraz chętniej postrzegają Czechy jako główny kierunek swoich inwestycji - mówi Chris Sheils. Według danych agencji Colliers, w roku 2010 transakcje w sektorze biur stanowiły 49 proc. wszystkich inwestycji, podczas gdy inwestycje w sektorze obiektów handlowych - 29 proc. W tym roku aż 57,74 proc. transakcji pod względem wartości dotyczyło obiektów handlowych, natomiast inwestycje w sektorze biur spadły do 26,71 proc. (inwestycje w obiekty logistyczne wzrosły w tym okresie z 2 do 15,56 proc.). - To wcale nie znaczy, że spada zainteresowanie obiektami biurowymi. Po prostu w ostatnim czasie sfinalizowano kilka dużych transakcji w sektorze obiektów handlowych - mówi Chris Sheils. Wśród transakcji zawartych poza sektorem obiektów handlowych warto odnotować nabycie przez Tristan Capital Partners pakietu 80 proc. udziałów w portfelu sześciu parków logistycznych od VGP za około 140 mln euro oraz planowany przez Invesco zakup za 50 mln euro projektu Futurama Business Park w Karlínie w 8. dzielnicy Pragi. Stopa kapitalizacji najlepszych projektów, zarówno biurowych, jak i handlowych, w Pradze wynosi dziś około 6,5 proc., natomiast stopa kapitalizacji projektów logistycznych - około 8,5 proc. Pozostaje pytanie, czy niedawna aktywność może być zjawiskiem krótkotrwałym, czy jest zapowiedzią długoterminowej tendencji. - Duże transakcje będą prawdopodobnie pojawiać się w przyszłości, lecz należy przypuszczać, że nie będzie tak dużej koncentracji tego typu transakcji w tak krótkim czasie - ocenia Chris Sheils.
Nathan North
