Ruch w stolicach

Wczasie kryzysu deweloperzy nie zapominają o złotej zasadzie - liczy się tylko najlepszy produkt, w najlepszej lokalizacji. Kilka zawartych ostatnio transakcji inwestycyjnych daje do myślenia. Pod koniec września spółka Atrium European Real Estate kupiła w Pradze centrum handlowe Palác Flóra o powierzchni 37,6 tys. mkw. za 191 mln euro od AFI Europe i Avestus Capital Partners. Dzięki temu zakupowi wartość przynoszącego dochód portfela Atrium wzrosła do około 2 mld euro. W portfelu tym znajduje się między innymi również warszawskie centrum handlowe Promenada, które Atrium nabyło pod koniec 2010 roku za prawie 170 mln euro.

Nadal numer jeden
Fascynacja lokalizacjami stołecznymi nie przechodzi i rynek obiektów handlowych nie jest tu wyjątkiem. Inwestorzy nadal mają chrapkę na posiadanie najlepszych obiektów właśnie w stolicach. Deweloperzy najwyraźniej starają się nadążyć z ofertą.
W 2011 roku w całej Europie oddanych ma zostać prawie 6,8 mln mkw. powierzchni handlowych, co oznacza wzrost o 26 proc. w stosunku do roku 2010. Wielkość projektów planowanych na kolejny rok szacowana jest na 5,8 mln mkw. Przy czym aż 41 proc. projektów planowanych w Europie do końca 2012 roku znajduje się w Rosji i Turcji. W samej Rosji - jak wynika z danych opublikowanych przez Cushman & Wakefield - w omawianym okresie powstanie aż 3 mln mkw. powierzchni handlowych. W bieżącym roku w Moskwie oddano AFIMall City o powierzchni 180 tys. mkw. Ponadto w rosyjskiej stolicy w budowie jest ponad 400 tys. mkw. powierzchni handlowych. Ogółem w pierwszej połowie 2011 roku w Moskwie oddano 400 tys. mkw. Stanowi to 36 proc. nowej powierzchni najmu brutto, która pojawiła się na rynku.
W Warszawie otwarto w 2007 roku centrum handlowe ?Złote Tarasy". Wiele rynkowych graczy wyrażało wtedy opinię, że na rynku stołecznym nie ma już miejsca na nowe projekty handlowe. Czy na pewno? Jeszcze w tym roku otwarty zostanie w końcu Wolf Bracka - dom towarowy o powierzchni 10 tys. mkw. realizowany przez Wolf Immobilien Polen. Zaprojektowany przez Stefana Kuryłowicza, reprezentacyjny budynek w samym centrum Warszawy ma mieścić sklepy takich marek, jak Gucci i Bottega Veneta. Także w centrum stolicy - przy placu Unii Lubelskiej - powstanie w 2013 roku kolejny budynek projektu Stefana Kuryłowicza, w którym znajdzie się 15,5 tys. mkw. powierzchni handlowej. Ale to nie wszystko. Sieć Tesco ogłosiła plan dotyczący uruchomienia nowego centrum handlowego Kabaty na Ursynowie. Centrum, którego otwarcie planowane jest w 2013 roku, ma mieć 45 tys. mkw. powierzchni najmu brutto. Do tego Globe Trade Center (deweloper Galerii Mokotów) wraca na stołeczny rynek obiektów handlowych z dwoma projektami centrów handlowych - Galerią Wilanów (60 tys. mkw.), realizowaną we współpracy z firmą Polnord, oraz centrum handlowym w Białołęce. Ponadto firma Neinver realizuje centrum Outlet Factory Annopol o powierzchni 14 tys. mkw., które powinno być gotowe w 2012 roku. Rok później pod Warszawą powinna zostać otwarta Galeria Legionowo - projekt o powierzchni 57 tys. mkw. realizowany przez Irish Investment Group.

A to wciąż nie jest pełna lista. Otóż Centrum Promenada przejdzie poważną rozbudowę o 20 tys. mkw. Otwarcie obiektu powinno nastąpić w pierwszym kwartale 2013 roku. Rozbudowa i renowacja przeprowadzana jest także w centrum handlowym Wola Park. Właściciel obiektu, AEW Europe, dobudowuje 20 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej, z czego połowa jest już wynajęta. Przeprowadzona także zostanie renowacja istniejącej powierzchni. Po zakończeniu rozbudowy pod koniec 2013 roku, Wola Park będzie drugim pod względem wielkości centrum handlowym w Warszawie.

Warszawa to nie wyjątek
Czy miasto rzeczywiście potrzebuje aż tylu nowych obiektów handlowych? Czy może optymizm deweloperów jest w tym przypadku zbyt duży? Obecnie w Warszawie jest ponad 1 mln mkw. powierzchni w centrach handlowych. Warszawiacy stanowią najbardziej zamożną grupę klientów (ich siła nabywcza szacowana jest na ponad 8,43 tys. euro na osobę rocznie). Tymczasem stolica ustępuje innym miastom pod względem gęstości centrów handlowych. Wrocław, Poznań i Trójmiasto zbliżają się do poziomu 500 mkw. powierzchni handlowej na 1 tys. mieszkańców. Natomiast w Warszawie ten współczynnik wynosi ponad 400 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Warto również zwrócić uwagę, że odsetek powierzchni niewynajętych przez długi czas w warszawskich centrach handlowych wynosi około jednego procenta. Ponadto na rynek wchodzą nowe marki - m.in. GAP. Wszystko to skłania deweloperów do rozwijania działalności.
Jednak Warszawa nie jest wcale wyjątkiem. Także w pozostałych stolicach regionu Europy Środkowo-Wschodniej powierzchni handlowych będzie przybywać. - Jeżeli weźmie się pod uwagę jedynie łączną powierzchnię handlową w przeliczeniu na mieszkańca w Pradze i Bratysławie, to można stwierdzić, że tamtejsze rynki wydają się nasycone lub zbliżają się do tego poziomu. Jednak, tak jak w wielu miastach Europy Środkowo-Wschodniej, rynki te zdominowane są przez centra handlowe i inne podobne obiekty. Brakuje tam natomiast ulic typowo handlowych. W Europie Zachodniej jest odwrotnie - dominują tam bowiem sklepy w dzielnicach handlowych. Jest zatem miejsce na nowe projekty, rozbudowę już istniejących lub doskonalenie działania tych, które sobie nie radzą - komentuje Kevin Turpin, szef działu badań nad Europą Środkowo-Wschodnią w Jones Lang LaSalle. Nie jest to odosobniona opinia. W Budapeszcie, w którym (jak wynika z danych opublikowanych przez Węgierską Radę Centrów Handlowych) jest 876 tys. mkw. powierzchni handlowych, w tym roku otwarty zostanie KÖKI Terminal - projekt spółki R-CO. Obiekt o powierzchni 55 tys. mkw. znajduje się w pobliżu Portu Lotniczego im. Ferenca Liszta.

- I wciąż jest miejsce na kolejne projekty handlowe - uważa Katalin Csokas, starszy konsultant ds. wynajmu powierzchni handlowych w węgierskim biurze GVA Robertson. Dodaje, że Budapeszt nie jest jeszcze nasycony. W mieście tym mogą być także dokonywanie renowacje istniejących centrów handlowych pierwszej generacji w celu poprawienia ich funkcjonowania. Projekty zaplanowane do realizacji w stolicy Węgier mają dość dużą powierzchnię. W przyszłym roku w centrum miasta otwarte zostanie Váci1 - centrum handlowe o powierzchni 11 tys. mkw. Projekt realizowany jest przez Orco Property Group. Oczekiwane jest również otwarcie realizowanego przez Wing centrum handlowego Hegyvidék o powierzchni najmu 6,7 tys. mkw. w Budzie, a także CET - spółki Porto Investment Hungary - o powierzchni najmu brutto 12 tys. mkw.

Ponadto zostaną rozbudowane: obiekt WestEnd City Center, realizowany przez TriGranit, oraz Árkád Budapest. Po ukończeniu rozbudowy WestEnd, będzie tam również około 100 tys. mkw. powierzchni biurowej, a także dwa hotele - trzygwiazdkowy i czterogwiazdkowy. Ruszyły też prace związane z budową przez ECE Projektmanagement centrum handlowego Árkád II, które prowadzone są we współpracy z Deutsche Bank. Po ukończeniu, planowanym na 2013 rok, Árkád I i II będą łącznie oferować 68 tys. mkw. Ponadto w Budapeszcie ma ruszyć realizacja dwóch innych projektów: Mundo - firmy Echo Investment (42 tys. mkw.) oraz Etele City Center (44 tys. mkw.) - firmy Futureal.

Powrót najemcy
Dużą aktywność wykazują nie tylko deweloperzy, ale również najemcy. Handlowcy, zarówno lokalni jak i międzynarodowi, chcą skorzystać z lepszych warunków wynajmu powierzchni w centrach. Optymizm najemców bowiem rośnie. Brytyjska sieć handlowa Debenhams otworzyła w pierwszej połowie roku pierwszy dom towarowy - WestEnd City Center. W Rumunii H&M intensywnie działa od roku. Szwedzka sieć handlowa zakończy ten rok, mając dziesięć sklepów, z których sześć znajduje się w Bukareszcie. H&M planuje uruchomić przynajmniej 15 sklepów na terytorium Rumunii.Po długim okresie oczekiwania, sieć H&M w końcu postanowiła rozpocząć działalność także w sąsiedniej Bułgarii. Pierwszy sklep w tym kraju zostanie otwarty na wiosnę 2012 roku w sofijskim centrum handlowym The Mall.
Szybką poprawę sytuacji na tych rynkach można uzasadnić niedostateczną podażą i pomyślnymi prognozami dotyczącymi PKB i wzrostu sprzedaży w Europie w najbliższych pięciu latach. - Jeżeli w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, w których średnie wynagrodzenie netto wynosi 618 euro, średnia ilość powierzchni na 1 tys. mieszkańców wynosi 204 mkw., to w Rumunii - gdzie przeciętne wynagrodzenie jest około 50 proc. niższe - poziom nasycenia rynku nowoczesnymi powierzchniami handlowymi nastąpi, gdy wyniesie 100 mkw. na 1 tys. mieszkańców - uważa Bogdan Sergentu, szef działu wycen i doradztwa w DTZ Echinox. Obecnie w Rumunii jest 56 mkw. powierzchni na tysiąc mieszkańców, podczas gdy europejska średnia powierzchni w centrach handlowych wynosi 238 mkw.
Plany budowy na drugą połowę 2011 roku w Rumunii obejmują sześć projektów o łącznej powierzchni 170 tys. mkw. Jones Lang LaSalle przewiduje, że w 2012 roku będzie 700 tys. mkw. powierzchni handlowych w stolicy. Do końca roku przybędzie 73 tys. mkw., dzięki otwarciu Colosseum Retail Park (w którym znajdzie się pierwszy sklep Leroy Merlin w tym kraju) oraz rozbudowie Baneasa Shopping City. Dane opublikowane przez DTZ wskazują, że w Bukareszcie znajdzie się 21 proc. powierzchni nowo oddanych w 2011 roku. Jeżeli plany budowy w stolicy zostaną zrealizowane w całości, rynek wzbogaci się o osiem nowych obiektów handlowych. - Obecnie w stolicy w fazie realizowania są trzy projekty. Spodziewamy się dużego zainteresowania nimi ze strony sieci handlowych, ponieważ najemcy będą szukać nowych powierzchni. Gdy oddane zostaną już wszystkie planowane obiekty, nie spodziewamy się budowy dużej liczby nowych - mówi Razvan Sin, szef Działu Powierzchni Handlowych w DTZ Echinox.

Kto następny?
W Pradze i Bratysławie nie ma jednak pewności, czy nowe projekty, pomimo zainteresowania, zaczną być w niedalekiej przyszłości realizowane. - Ponieważ oba rynki podnoszą się po kryzysie, a w strefie euro mamy do czynienia z nerwowością, wiele sieci handlowych ostrożnie podchodzi do planów rozwoju. Natomiast część konsumentów woli zredukować wydatki - zauważa Kevin Turpin z Jones Lang LaSalle.

Obecnie następuje rozbudowa Centrum Černý Most, realizowana przez Unibail Rodamco. Otwarcie obiektu planowane jest w 2013 roku. Dzięki rozbudowie, obiekt powiększy się o około 45 tys. mkw. W Pradze są dwa obszary, które są brane pod uwagę w związku z możliwością budowy. Jeden z nich znajduje się w pobliżu stacji metra Vltavská w Bubny (7. dzielnica Pragi). Drugi położony jest przy stacji metra Dejvická Metro w pobliżu kampusu Politechniki Czeskiej. - Realizacja projektów w tych miejscach, jeżeli ruszy, przewidywana jest najwcześniej w 2014 roku - mówi Kevin Turpin.

W Bratysławie, ECE Projektmanagement buduje obecnie Central - obiekt handlowy o powierzchni 33 tys. mkw., który ma zostać ukończony jesienią 2012 roku. Kolejnym nowym projektem, który pojawi się na rynku w nadchodzących latach, będzie Bory Mall firmy Penta. HB Reavis planuje jeszcze jeden projekt handlowy w dzielnicy Mlynské Nivy. Ma on być zrealizowany w ramach projektu wielofunkcyjnego Twin City. - Obecnie nie dzieje się jednak wiele nowego. Władze miasta nie były dotąd zainteresowane przyjęciem nowego planu zagospodarowania oraz nowych rozporządzeń. A zanim to nastąpi, ani my, ani żaden inny deweloper, będący właścicielem działek w tej okolicy, nie będzie mógł zacząć realizacji nowego projektu. W pierwszej fazie nie bierzemy pod uwagę centrum handlowego. W późniejszym czasie takie centrum może zostać dodane, jednak na pewno nie w ciągu nadchodzącego roku. Plan obejmuje dobudowanie około 32 tys. mkw. handlowej powierzchni najmu brutto w ramach drugiego etapu projektu - ujawnia Roman Karabelli z HB Reavis.

Mladen Petrov