Ewolucja, nie rewolucja

Mladen Petrov, "Eurobuild CEE": Coraz częściej mówi się o tym, że e-commerce może stanowić zagrożenie dla tradycyjnego handlu. Czy deweloperzy podzielają to zdanie?

Yann Guen, wiceprezes Mayland Real Estate: I tak, i nie. Z jednej strony Internet może stanowić zagrożenie, ale zarazem stwarza też nowe możliwości. Nie wierzę, że w przyszłości będziemy dzielić handel na tradycyjny, internetowy i na nie wiadomo jeszcze jaki. Będziemy mieli po prostu globalny handel. Oczywiście, musimy liczyć się z tym, że nawyki konsumentów się zmieniają. Są oni bowiem coraz lepiej poinformowani. Nie postrzegam Internetu w kategorii konkurenta, bardziej patrzę na niego jak na narzędzie komplementarne dla centrum handlowego. Internet i centrum handlowe to nie dwa odrębne światy. Klient może robić zakupy w centrum handlowym, cały czas korzystając z Internetu, żeby się czegoś więcej dowiedzieć na temat oferty.

Centrum handlowe coraz częściej służy do przymierzania ubrań, które później kupuje się taniej w Internecie...
Nie zgadzam się. Ludzie dalej będą tu przymierzać ubrania i je kupować, gdyż cenowo oferta jest porównywalna, a zakupy internetowe raczej nie dają takiej przyjemności jak ta w centrum handlowym. Same centra wciąż się zmieniają, stają się bardziej "sprofilowane", żeby odpowiadać potrzebom konkretnych grup klientów. Wcześniej tak było z reklamą - każdy musiał znaleźć coś dla siebie w przekazie reklamowym. Dziś reklamy robi się bardzo precyzyjnie, dla konkretnych grup docelowych. Jesteśmy namierzani w komórce i tu wracamy do kwestii technologii, która pomaga centrom handlowym.

Dużo się mówi o tym, że centra handlowe stają się integralną częścią miasta. Ludzie przychodzą tu, żeby pobyć ze znajomymi. To miłe, ale jak centra handlowe zarabiają na takim siedzeniu, które przecież nie wiąże się z zakupami?
A kto powiedział, że klienci, spędzając czas ze znajomymi, nic nie wydają? Wręcz przeciwnie. Można sobie kupić ubrania albo też jakąś usługę dostępną u nas, na przykład zapisać się na siłownię. Usługi, które sprzedajemy, nie mają aż takiego znaczenia materialnego, niemniej jednak również kosztują.

Od kilku lat żyjemy w warunkach globalnego kryzysu. Czy już jesteśmy na tyle przyzwyczajeni do złych wiadomości, że przestaliśmy zwracać na nie uwagę, co też oznacza, że mniej się przejmujemy, wydając pieniądze?
Pytanie nie brzmi, czy będziemy wydawać, tylko na co będziemy przeznaczać pieniądze. Już teraz widzimy, że wydajemy więcej na przykład na zdrowie i zdrowy tryb życia. Nie ma jednak zagrożenia, że przestaniemy wydawać, bo wiązałoby się to z załamaniem gospodarki światowej. Nie możemy do tego dopuścić. Deweloperzy muszą obserwować wydatki i nadążać z ofertą. Dziesięć lat temu wydawaliśmy więcej na żywność w centrum handlowym. Obecnie, w związku z prowadzonym trybem życia, gotujemy mniej i jemy poza domem, ale niemniej jednak cały czas wydajemy pieniądze.

Jak te zmiany wpływają na skład najemców? Czy jednych ubywa, a w ich miejsce przychodzą nowi, którzy lepiej odpowiadają na zmieniające się wymagania klientów?
Zmienia się pozycjonowanie marek. Odchodzimy od masowego rynku i następuje specjalizacja. Coraz mniej będzie marek dla wszystkich. Klient już przyzwyczaił się do tego, że dobra cena wręcz mu się należy. Więc samą ceną go nie przyciągniemy. Ma bowiem Internet i może sobie porównać ceny. Centra handlowe docelowo będą oferować marki wyselekcjonowane dla konkretnych grup klientów. Chodzi zarówno o pozycję społeczną, płeć i sposób życia. Oznacza to, że liczba sklepów się nie zmieni, tylko oferta dla każdej z grup będzie bardziej przemyślana, wszystko zaś w ramach jednego centrum handlowego. Deweloperzy mają więc za zadanie odpowiednio się dostosowywać. Dziś nie wystarczy wybudować nowe centrum handlowe. Trzeba jednocześnie zaproponować coś nowego. Jestem naprawdę podekscytowany, że przyszło nam pracować w XXI wieku. Ale, moim zdaniem, nie będzie rewolucji, tylko ewolucja.

Chyba że popatrzymy na Chiny. Każde nowe centrum handlowe jest większe od poprzedniego, z bardzo luksusową ofertą. Jak w tej sytuacji Europa będzie nadal przyciągać klientów?
Na pewno nie chodzi o to, żeby ścigać się z Chinami, bo nasze rynki są całkowicie różne od siebie. Nasz europejski rynek centrów handlowych ma ponad 50 lat, ich - zaledwie 15. Oni też, na dobrą sprawę, nie mają klasy średniej. Nie budzę się codziennie, zastanawiając się nad tym, jak prędko rozwija się rynek handlowy. Tu też powstaje dużo centrów handlowych, ale nie o tak gigantycznym rozmiarze. I to jest w porządku. My, jako Europejczycy, powinniśmy się skupić na socjologii i demografii, a one mówią, że społeczeństwo się starzeje. Jaka będzie nasza odpowiedź na ten trend? Będą to nowe marki i usługi, ale centrum handlowe nie przestanie istnieć tylko dlatego, że się starzejemy.

Który europejski kraj będzie przodował w tych zmianach?
Nie, nie ma jednego lidera, za którym idą inne kraje. Jednak na tym polega nasza przewaga - mamy dużo różnych koncepcji. Możemy wybrać, co nam się podoba z poszczególnych rynków - na przykład francuski kładzie nacisk na ofertę kulinarną - i stworzyć coś ciekawego.
Czy coś ciekawego oznacza również coraz oryginalniejszą architekturę centrów handlowych? Wizualizacje wyglądają obiecująco, jednak niewiele śmiałych projektów wchodzi na rynek...
W każdym wieku architektura jest bardzo ważną kwestią. Trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że przecież nic nie trwa wiecznie. Każdy okres ma to do siebie, że pojawiają się obiekty, które wyróżniają się i wzbudzają dyskusje. Niektóre budynki wyglądają bardzo ładnie, ale czy przetrwają próbę czasu? Czy za jakiś czas będą wyglądać tak samo dobrze jak teraz, kiedy akurat dany styl architektury jest modny? Trzeba pamiętać, że w Londynie czy w Paryżu historycznie tylko kilka ulic zachowało swój charakter handlowy na przestrzeni wieków. Dlatego deweloper buduje ze świadomością, że projekt nie będzie stał w danym miejscu wiecznie. Bądźmy zatem w takich przypadkach realistami.

Czy życie centrum handlowego stało się obecnie krótsze, biorąc pod uwagę prędkość zmian?
Trzeba rozróżniać budowanie centrum handlowego od tego, co się dzieje w środku obiektu. My nie tylko budujemy, ale również stwarzamy nowy kierunek dla handlu, który pozostaje w świadomości konsumenta. Sprawa ma się tak samo jak z naszymi domami - jak tapeta nam się znudzi, to raczej nie sprzedajemy ani nie burzymy domu. Po prostu wymieniamy tapetę na taką, która bardziej nam się podoba. Potem zmieniamy meble itd. Niech wyobraźnia deweloperów pracuje. Dwadzieścia czy dziesięć lat temu nikt w Polsce nie myślał o tym, że powstanie Arkadia czy Złote Tarasy. A jednak w odpowiednim momencie powstały. Dajmy się zaskoczyć.

Handel we krwi
Yann Guen posuada dwudziestoletnie doświadczenie w sektorze nieruchomości komercyjnych, zdobyte w kilku znaczących francuskich oraz międzynarodowych koncernach, zajmujących się handlem oraz budową i rozwojem powierzchni handlowych. Zarządzał projektami typu handlowego oraz mix-use pracując dla jednego z najważniejszych deweloperów na francuskim rynku nieruchomości. Pracę na polskim rynku rozpoczął w 1999 roku, pracując dla dewelopera hipermarketów Geant Polska i King Cross. W 2006 roku objął funkcję wiceprezesa Mayland Real Estate. W Mayland RE Yann Guen odpowiada za rozwój działalności komercyjnej oraz strategię rozwoju firmy. W 2009 roku uczestniczył w największej od 2007 roku na polskim rynku sprzedaży nieruchomości handlowych (trzy centra handlowe z portfela Mayland).