Na wschód do Edenu

Na początku tego roku Barwa, największa firma deweloperska notowana na giełdzie w Katarze (łączna kapitalizacja jej aktywów przekracza 7 mld euro) wraz z Gazprombankiem - prywatnym bankiem będącym częścią Gazpromu, największego na świecie eksportera gazu - ogłosiły utworzenie funduszu inwestycyjnego działającego w zgodzie z zasadami szariatu. Barwa Gazprombank Russia Real Estate Fund jest pierwszym tego typu przedsięwzięciem przestrzegającym zasad kodeksu islamskiego w Rosji. Każdy z partnerów zasilił fundusz kapitałem w wysokości 75 mln dolarów. Dodatkowe 2 mln wniosła firma The First Investor, spółka zależna od Barwa Bank. Liczby te, biorąc pod uwagę wielkość rosyjskiego rynku, nie są może imponujące, ale z pewnością są sygnałem pokazującym pewne tendencje.

Starzy znajomi
Nie da się bowiem ukryć, że inwestorzy z Bliskiego i Dalekiego Wschodu przyczynili się do uzdrowienia europejskiego rynku nieruchomości w 2010 roku. Jednak podczas kryzysu okazji szukali głównie w bezpiecznych miejscach, jakimi wydawały się Londyn, Paryż i kilka miast niemieckich. Natomiast poza Europą Zachodnią skłonni byli zawierać tylko mniejsze transakcje. Czasy się jednak zmieniły. Partnerstwo zawarte w styczniu przez Barwa i Gazprom, może oznaczać, że rosyjska aktywność inwestorów z Bliskiego Wschodu i Azji przybierze na sile. Czy to początek znaczącego trendu? Konstantin Łysenko, dyrektor ds. rynków kapitałowych w CB Richard Ellis Rosja zauważa, że już w tej chwili kilka innych azjatyckich i środkowowschodnich funduszy inwestycyjnych aktywnie poszukuje okazji na rynku rosyjskim. - Z kolei tak aktywny gracz, jakim jest singapurski fundusz inwestycyjny GIC od pewnego już czasu z powodzeniem działa na rynku rosyjskim - dodaje Konstantin Łysenko. Inwestorzy, praktycznie nieobecni w innych państwach Europy Środkowo-Wschodniej, to nie jedyny wyróżnik rynku rosyjskiego. Podobnie jak w Czechach dominują na nim inwestorzy lokalni. Z wyjątkiem tych dwóch krajów, na rynkach środkowoeuropejskich udział funduszy międzynarodowych w transakcjach inwestycyjnych sięga 80 proc. Zeszły rok był kolejnym, w którym zanotowano wzrost inwestycji transgranicznych. Co ciekawe, zmienił się skład międzynarodowego kapitału: z danych CB Richard Ellis wynika, że w drugiej połowie 2010 roku inwestorzy spoza Europy odpowiadali za niemal połowę wszystkich transakcji. Jednocześnie rosła bezwzględna wartość kapitału z Bliskiego i Dalekiego Wschodu.

Wchodzić czy wychodzić?
Europejskie fundusze przyznają, że spoglądają w kierunku Rosji. Póki co, są jednak bardzo ostrożne. Pomimo poprawiającej się sytuacji gos- podarczej i rosnącego zainteresowania tym rynkiem, Rosja nie jest jeszcze właściwym celem dla konserwatywnych inwestorów. - KanAm kilka lat temu zainwestował środki swojego otwartego funduszu KanAm grundinvest Fonds w Mos- kwie. Istniało ku temu kilka powodów, takich jak kryzys finansowy czy reforma niemieckiego prawa inwestycyjnego. Jednak w 2009 roku wycofaliśmy stamtąd nasze środki i od tego czasu koncentrujemy się na rynkach zachodnioeuropejskich i miastach takich jak Paryż czy Londyn - wspomina Michael Birnbaum, rzecznik prasowy KanAm Grund. Fundusz ten wycofując się z Rosji sprzedał przygotowywany projekt biurowy i gotowy biurowiec. Czy ma w planach powrót na ten rynek? - W perspektywie krótkoterminowej - nie - mówi Michael Birnbaum. A co z resztą inwestorów z Europy Zachodniej? - Na rynku rosyjskim jest dużo taniego pieniądza z banków lokalnych, szczególnie tych państwowych. Na razie jednak nie widać, by zagraniczni inwestorzy ustawiali się do nich w kolejkach. Zbliża się bowiem termin wyborów i duża część rosyjskiej elity zastanawia się, jakimi zmianami mogą one skutkować. Okresowi poprzedzającemu wybory zawsze towarzyszy duża niepewność, a to jest coś, co zazwyczaj niepokoi inwestorów - powiedział magazynowi ?Eurobuild CEE" przedstawiciel jednego z międzynarodowych banków działających na terenie Rosji. Również inni zagraniczni inwestorzy boją się ryzyka związanego z zakupem nieruchomości w Rosji. Wymieniają skomplikowaną strukturę najmu oraz jego stawki, które dopiero teraz, pod wpływem kryzysu, zostały obniżone do bardziej rozsądnego poziomu. Obawiają się też niestabilności politycznej. - W Rosji nigdy nie wiadomo, co się wydarzy - powiedział nam jeden z inwestorów. Są jednak i tacy, którzy nie boją się takiego ryzyka. Invesco Real Estate - ważny gracz instytucjonalny - przyznaje, że poszukuje w Rosji ciekawych okazji. Ma jednak swoje oczekiwania. Firma ma do wydania w tym roku tylko w Europie 1,5-1,7 mld euro. Możliwie, że część z tych pieniędzy trafi do Rosji. Jak wyjawił nam Tomas Picha, dyrektor transakcji odpowiedzialny za Europę Środkowo-Wschodnią przyszedł czas na transakcje bezpośrednie, ale na pewnych warunkach. - Do tej pory nigdy nie inwestowaliśmy w Rosji bezpośrednio. Teraz jednak jesteśmy gotowi rozważyć zakup dwóch, trzech budynków. Muszą to być jednak najlepsze nieruchomości dostępne na rynku, czyli takie, które uzasadnią podejmowane ryzyko - mówi Tomas Picha. Fundusz otarł się o zakup pierwszej nieruchomości na przełomie roku 2007 i 2008, ale ostatecznie zrezygnował. - Należy też zauważyć, że z reguły nie współpracujemy z lokalnymi deweloperami. W tej chwili analizujemy kilka budynków w Moskwie, ale wszystkie zostały wybudowane przez deweloperów zagranicznych. Jeśli chodzi o cenę to uważamy, że 9-9,5 proc. wydaje się być właściwym poziomem stóp kapitalizacji - dodaje Tomas Picha. W tym roku Invesco nadal będzie koncentrowało się na Polsce, Czechach i Słowacji. Na celowniku firmy znajdą się niektóre nieruchomości na Węgrzech. - Rosja to dla nas okazja, by zdywersyfikować nasze portfolio. W tej chwili z pewnością nie zamierzamy budować całego portfela w oparciu o inwestycje w tym kraju - zauważa ekspert.

Lokalna siła
Są również inwestorzy, którzy mimo wszystko zdecydowali się na zakupy na rynku rosyjskim. W zeszłym roku podpisano tam umowy o łącznej wartości około 2,2 mld euro. Dziewięć z dziesięciu największych transakcji inwestycyjnych miało miejsce w Moskwie, a osiem z nich zamknęli inwestorzy lokalni. Spółka Lenmar Capital - związana z firmą Otkrytie - kupiła spółkę deweloperską Horus Kapital. Lenmar Capital kupiła również 5 moskiewskich nieruchomości należących wcześniej do Horus Capital, o całkowitej powierzchni biurowej wynoszącej 168,8 tys. mkw. Wartość tej transakcji sięgnęła 690 mln euro, co uczyniło ją w ubiegłym roku największą w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Według danych CB Richard Ellis, w całym 2010 roku w Europie Środkowo-Wschodniej podpisano umowy o wartości 5 mld euro, z czego 74 proc. w Polsce i Rosji. W całym regionie, włącznie z Rosją, uwaga inwestorów koncentrowała się na sektorze biurowym, którego proporcjonalny udział w całkowitej liczbie zawartych w 2010 roku transakcji inwestycyjnych wyniósł 46 proc. i stanowił najwyższy wynik w ciągu ostatnich 5 lat. Zainteresowanie nieruchomościami biurowymi w Moskwie wydaje się być uzasadnione. Zgodnie z ostatnim trendem, inwestorzy i kredytodawcy na całym świecie powrócili do aktywów obciążonych ryzykiem - co wynika z większej dostępności kredytów, a także bardziej stabilnych fundamentów makroekonomicznych. - To m.in. dlatego rośnie wartość sektora biurowego - zauważa Jones Lang LaSalle w jednym ze swoich ostatnich raportów i umieszcza Moskwę na globalnej mapie najbardziej gorących rynków biurowych. Stopa wzros- tu dla najlepszych nieruchomości na czołowych rynkach biurowych utrzymywała się w granicach 20-25 proc. w ciągu zeszłego roku i na poziomie 30 proc. w Hong Kongu, Londynie, Paryżu i Moskwie. Na większości rynków wzrost ten ma się utrzymywać w roku 2011, głównie dzięki większym zyskom z najmu. Rosyjska stolica nie jest wyjątkiem, jeśli chodzi o silny wzrost stawek w ścisłym centrum biznesowym. Moskwa, podobnie jak Londyn, Paryż i Sztokholm odnotowuje największe wzrosty stawek najmu w Europie. W czwartym kwartale 2010 roku roczne stawki najmu w najlepszych lokalizacjach Moskwy wynosiły 634 euro za 1 mkw. W ciągu roku urosły o 21,4 proc. W tym okresie wskaźnik pustostanów w nieruchomościach klasy ?A" obniżył się z 25 do 18 proc. Co więcej presja na podwyżkę czynszów wciąż będzie duża, bo w 2011 roku w Moskwie powstanie niewiele nowych projektów. Według wstępnych danych szacunkowych, rynek powiększy się zaledwie o około 800 tys. mkw.

Polowanie na biuro
W Moskwie jest obecnie około 12 mln mkw. biur. Z jednej strony wydaje się, że inwestorzy mają z czego wybierać. - Niemniej jednak, znalezienie właściwej nieruchomości może być trudne. Najlepiej jeśli wielkość budynku biurowego waha się w przedziale od 10 do 15 tys. mkw. Idealne położenie to ścisłe centrum biznesowe Moskwy. Tymczasem większość dostępnych nieruchomości to obiekty dochodzące do 100 tys. mkw. Rozglądając się po najbardziej popularnych lokalizacjach widać wiele wieżowców w trakcie budowy, ale mnie osobiście martwi to, że popyt nie jest wystarczająco duży, by nadążyć za tak szybkim tempem rozwoju - komentuje Konstantin Łysenko z CBRE. Lokalni nabywcy: fundusze, banki, firmy typu private equity nadal stanowią 75 proc. ogółu. Osoby, które są na bieżąco z rynkiem wiedzą, że lokalni gracze lepiej rozumieją ten rynek i szybciej zamykają transakcje. Jak zauważa Konstantin Łysenko, Rosja potrzebuje jednak inwestorów zagranicznych. I to z wielu powodów. - W Rosji kwestią kluczową jest rozmiar. Niektóre projekty, wyceniane na 300-500 mln dolarów byłyby zbyt duże do przełknięcia dla inwestorów lokalnych. Tutaj mogą wkroczyć inwestorzy zagraniczni, ponieważ tylko duże fundusze międzynarodowe posiadają wystarczające moce przerobowe, by poradzić sobie z taką transakcją. Wygląda jednak na to, że dla europejskich inwestorów jest jeszcze zbyt wcześnie, by wejść na tę scenę, zważywszy że w ciągu 2010 roku na tutejszym rynku dominowały jeszcze fundusze oportunistyczne - mówi Konstantin Łysenko. Co ciekawe, to właśnie rozmiar spodobał się inwestorom chińskim. Drugą co do wielkości transakcją minionego roku było nabycie, wycenionego na 284,6 mln euro Greenwood Business Park na przedmieściach Moskwy przez chińskie Centre for the Development of Trade and Management of Investment into Europe. Kompleks składający się z 15 budynków o powierzchni 130 tys. mkw. ma zostać największym centrum skupiającym firmy chińskie prowadzące działalność na terenie Rosji. Strona internetowa parku informuje o 5 tys. chińskich firm, reprezentujących różne sektory, od przemysłu odzieżowego po motoryzacyjny. Ta bardzo oczekiwana transakcja jest dowodem na to, że Chiny są jednym z głównych partnerów biznesowych Rosji. Ponadto oznacza, że inwestorzy z Chin pragną lokować kapitał poza granicami swojego kraju, o czym świadczy fakt, że odwracają teraz uwagę od lokalnych inwestycji mieszkaniowych w dużych miastach, zwracając się ku aktywom strategicznym w bardziej rozwiniętych gospodarkach. Dane amerykańskiej firmy badawczej Real Capital Analytics pokazują, że potencjalnie wyższe stopy kapitalizacji za granicą przyciągają inwestorów dysponujących poparciem rządu, którzy ograniczają inwestycje bezpośrednie na rzecz inwestowania w fundusze. - W przeciwieństwie do jednostek nabywających nieruchomości bezpośrednio, chińscy inwestorzy częściej wyruszają za granicę mając na uwadze strategiczne handlowe interesy Chin - twierdzi raport. Do tej kategorii można zaliczyć transakcję dotyczącą Greenwood Business Park. W końcu jego nabywcą jest instytucja stanowiąca własność państwową.

Powrót już wkrótce
Ograniczony dostęp do najlepszych obiektów handlowych jest jednym z powodów wyraźnej przewagi transakcji z sektora biurowego. - Wraz z odbudowywaniem się rynku nieruchomości i jego stopniowym powrotem do poziomu sprzed krachu finansowego, bieżący rok przyniesie więcej transakcji również w innych sektorach rynku. Sektor powierzchni handlowych został mocniej dotknięty przez kryzys. Ponadto duża liczba skończonych inwestycji, takich jak np. Auchan czy Metro Cash & Carry nie jest przeznaczona na sprzedaż. Spodziewam się jednak, że transakcje w sektorze handlowym wzrosną z poziomu poniżej 30 do około 40 proc. w tym roku - zauważa Konstantin Lysenko z CB Richard Ellis. Co więcej, specjaliści zajmujący się rynkiem rosyjskim spodziewają się, że wzrośnie liczba inwestycji przemysłowych przeznaczonych na sprzedaż, ponieważ fundusze, które zakupiły te projekty w okresie 2004-2008 będą chciały się ich teraz pozbyć. Panuje więc ogólne przekonanie, że bieżący rok przybliży rynek inwestycyjny do poziomu sprzed kryzysu. A to oznacza, że wartość transakcji na rosyjskim rynku nieruchomości sięgnie około 3 mld euro.

Aleksander Plechanov
główny ekonomista, Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju
Na ścieżce wzrostu
Tempo wzrostu w Rosji ponownie podniosło się po spadku zanotowanym w trzecim kwartale 2010 roku, gdy fala upałów, susza i pożary negatywnie wpłynęły na kondycję gospodarki. Wzrost ekonomiczny wyniósł w 2010 roku 4 proc., spodziewam się, że w 2011 roku osiągnie on poziom 4,6 proc., a w 2012 będzie to już 4,7 proc. Uzdrowienie gospodarcze, po najgłębszej recesji odnotowanej w krajach G20, jest wspomagane przez wysokie ceny ropy (średnia cena baryłki ropy marki Urals w 2010 roku wynosiła 78 dolarów i 103 dolary w pierwszym kwartale 2011 roku, a 60 dolarów w roku 2009), zachęty podatkowe wraz z dalszą podwyżką emerytur, a także dużą płynność systemu bankowego. Tymczasem aktywność inwestycyjna nie była duża, co być może odzwierciedlało niepewność w odniesieniu do cen towarów. Wydatki inwestycyjne netto (które osiągnęły wartość szczytową, tj. 130 mld dolarów, w roku 2008) utrzymywały się na równym poziomie w 2010 roku oraz w pierwszym kwartale tego roku. Stabilność rosyjskiej waluty jest nadal w dużym stopniu uzależniona od cen towarów, w szczególności ropy i gazu. Warto pamiętać, że Rosja zgromadziła pokaźne rezerwy w okresie dobrej koniunktury: odpowiednio 115 i 500 mld dolarów. W perspektywie krótkoterminowej ma więc duże pole do manewru jeśli chodzi o kreowanie cen towarów. Niemniej jednak przedłużająca się obniżka cen ropy oraz dywersyfikacja gospodarki będą dla niej dużym wyzwaniem.