Gdy Wschód spotyka się z Zachodem

Większość krajów w tym regionie zakończyło etap ustroju komunistycznego w tym samym okresie. Były to lata 1989-91. Państwa te znajdowały się na zbliżonym etapie rozwoju i borykały się z podobnymi problemami. Osiem krajów, które najlepiej poradziły sobie z przejściem na system demokracji zachodniej, to państwa Grupy Wyszehradzkiej: Polska, Czechy, Słowacja i Węgry, a także Słowenia i trzy państwa bałtyckie. Przyjęto je do Unii Europejskiej w roku 2004. Następnie - w 2007 roku - do UE przystąpiły Rumunia i Bułgaria. Pojawiły się także nadzieje, że pozostałe kraje dawnej Jugosławii oraz Ukraina wkrótce pójdą w ich ślady. Raporty dotyczące rynku nieruchomości były (i nadal są) pisane dla całego regionu przez firmy konsultingowe, które posiadają działy zajmujące się Europą Środkowo-Wschodnią. Było zatem zrozumiałe, że inwestorzy z krajów zachodnich przyjmowali tę samą strategię inwestowania we wszystkich krajach regionu. Ale nadszedł krach finansowy. Skutek? Wstrzymanie inwestycji. Ujawniły się również głębokie różnice między poszczególnymi rynkami w tej części świata. Polska przeszła przez kryzys ze stosunkowo najmniejszym uszczerbkiem - jest jedynym państwem członkowskim UE, w którym nie wystąpiła recesja. Tymczasem kraje bałtyckie oraz Węgry, Rumunia i inne państwa wciąż borykają się z dużymi problemami gospodarczymi. Europa Środkowo-Wschodnia przestała być jednorodnym rynkiem. Czy zatem wrzucanie wszystkich państw z tej części Europy do jednego worka jest uzasadnione? Czy używanie terminu ?region Europy Środkowo-Wschodniej" ma jeszcze sens? A może lepiej byłoby w ogóle z niego zrezygnować?

Potrzeba doprecyzowania
Charles Taylor, dyrektor zarządzający praskiego biura Cushman & Wakefield, przyznaje, że nie można już w ten sposób łączyć krajów regionu. - Występuje zbyt duże zróżnicowanie pod względem wielkości rynku i jego dojrzałości, płynności, perspektyw wzrostu gospodarczego oraz członkostwa w UE - twierdzi Charles Taylor. I dodaje: - Na poziomie globalnym, branża działająca na polu inwestycji w nieruchomości nadal korzysta z terminu Europa Środkowo-Wschodnia tak samo, jak mówi się o regionie Europy Zachodniej. Gdy jednak przychodzi do oceny możliwości inwestycyjnych, definicja jest często doprecyzowana, aby dokładnie określić, o których rynkach jest mowa - na przykład o kluczowych rynkach Europy Środkowej, tzn. o Polsce, Czechach i Węgrzech, czy o konkretnych krajach, takich jak Rosja.

Tomasz Trzósło, szef działu rynków kapitałowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w agencji Jones Lang LaSalle uważa, że choć istnieje powód geograficzny, dla którego nadal używa się terminu Europa Środkowo-Wschodnia, to pod względem makroekonomicznym jest on dziś całkowicie nietrafiony. - Widzimy, że międzynarodowe banki nadal niechętnie udzielają kredytów na realizację inwestycji na Węgrzech i w Rumunii. Tymczasem ich nastawienie względem Polski jest zupełnie odmienne. Banki te już opracowały szczegółowe strategie dla poszczególnych krajów. Nie mają ogólnej strategii dla całego regionu. Podobne podejście reprezentują też inwestorzy - wyjaśnia Tomasz Trzósło. Jako przykład podaje fakt, że Eurohypo nie angażuje się już w transakcje zawierane na Węgrzech i w Czechach, lecz Polska nadal jest bardzo ważnym punktem na mapie inwestycyjnej tego banku. I dalej - jeśli spojrzymy na Rumunię i Bułgarię zauważymy, zdaniem Tomasza Trzósło, że inwestorzy, tacy jak niemieckie fundusze otwarte, odwracają się od tych dwóch państw bałkańskich. Zwracają się natomiast ku Polsce i ewentualnie Czechom. - Z punktu widzenia makroekonomii widzimy, że Rumunia jest dziś postrzegana jako kraj niosący ze sobą większe ryzyko niż Polska. Widać więc zdecydowane zróżnicowane między państwami Europy Środkowej - zauważa ekspert Jones Lang LaSalle.

W poszukiwaniu lidera
Jak zatem uszeregować poszczególne kraje pod względem atrakcyjności dla inwestycji w nieruchomości? - Polska i Czechy wydają się wieść prym - uważa Tomasz Trzósło. - Na kolejnych miejscach umieściłbym Słowację, Węgry i Rumunię. Po nich Bułgarię i kraje bałkańskie. Moim zdaniem państwa bałtyckie (jeżeli zaliczymy je do krajów Europy Środkowo-Wschodniej) znalazłyby się w ostatniej grupie, choć może Estonia mogłaby znaleźć się tam, gdzie Rumunia. Natomiast Litwa i Łotwa trafiłyby do najgorszej grupy z powodu wielkości ich rynków oraz ogromnego wpływu recesji. Warto pamiętać, że jeszcze 5 lat temu inwestorzy byli zainteresowani państwami bałtyckimi - wylicza Tomasz Trzósło. A co z pozostałymi rynkami? Ukrainę, Białoruś i Mołdawię, razem z Bułgarią i krajami bałtyckimi, można zakwalifikować do zdecydowanie najmniej atrakcyjnej grupy - przynajmniej w 2011 roku. Nasz rozmówca podkreśla jednak, że należy odróżnić Ukrainę od pozostałych krajów. Dlaczego? - W dłuższej perspektywie, Ukraina wydaje się bardzo ciekawa głównie ze względu na swoją wielkość. Z powodu recesji jej rozwój uległ zdecydowanemu spowolnieniu i dziś kraj ten nie znajduje się na celowniku inwestorów. Jestem jednak przekonany, że Ukraina na pewno powróci na mapy obejmujące plany inwestorów międzynarodowych - mówi Tomasz Trzósło. Jego zdaniem, szczególny przypadek stanowi Rosja - rynek interesujący pod względem inwestycyjnym, lecz zdecydowanie odmienny od pozostałych państw europejskich. - Moim zdaniem nie należy jej klasyfikować w odniesieniu do innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Tutaj występuje kwestia stabilności politycznej, lecz kraj ten będzie z pewnością atrakcyjny dla inwestorów, o wiele bardziej niż na przykład Ukraina - dodaje. Specjaliści podkreślają, że to właśnie relatywne wielkości rynków tego regionu mogą stanowić podstawę do różnicowania między nimi. Choć według Tomasza Trzósło wielkość państwa nie jest dużym problemem dla Czech, ale już w przypadku pozostałych krajów Europy Środkowo-Wschodniej jest inaczej. Głównym powodem, dla którego inwestorzy wolą większe kraje jest to, że z takich rynków łatwiej się wycofać. To dlatego Polska postrzegana jest w tak korzystny sposób, a wkrótce podobną opinię powinna zdobyć Rumunia. Wielkość stanowi o wiele większy problem w przypadku Bułgarii i Łotwy. Również Charles Taylor uważa, że wielkość ma duże znaczenie. - Niewątpliwą zaletą Polski jest rozmiar jej rynku. Dlatego będzie wyprzedzać Węgry i Czechy, lecz - analogicznie - nie może być uważana za kraj należący do tej samej ligi, co Wielka Brytania lub Francja. Dla wielu inwestorów kraje bałtyckie oraz niektóre części regionu Europy Południowo-Wschodniej będą zbyt małe w porównaniu z możliwościami istniejącymi w innych miejscach.

Problem z dzieleniem rynków
Postawmy jeszcze jedno pytanie. Skoro Polska i Czechy mogą być porównywane z innymi rynkami w Europie Zachodniej, czy oznacza to, że termin ?Europa Zachodnia" też nie jest już aktualny? - Wielka Brytania i Niemcy nadal są bardzo atrakcyjnymi rynkami, lecz Hiszpania jest mniej atrakcyjna niż Polska, a zwyczajowo uważana jest za kraj należący do Europy Zachodniej - mówi Tomasz Trzósło z Jones Lang LaSalle. - Dlatego być może powinniśmy w ogóle zrezygnować z tych terminów i mówić jedynie o dojrzałości każdego rynku. Polska i Czechy mogłyby być włączone do grupy najbardziej atrakcyjnych krajów w Europie pod względem inwestycyjnym, wraz z Wielką Brytanią, Niemcami, Francją, Holandią oraz Szwecją. Kilku znanych mi dużych inwestorów pracuje nad inwestycjami w Wielkiej Brytanii, Francji, Niemczech, Polsce i Czechach. Dlatego uważam, że Polska ma teraz swoje 5 minut sławy, i miejmy nadzieję, że to potrwa jak najdłużej. Sytuacja jednak może ulec zmianie. Jeżeli za dwa lata deficyt budżetowy wymknie się spod kontroli i wzrośnie inflacja, może to wpłynąć na nastawienie inwestorów, które jest w dużej mierze zależne od sytuacji makroekonomicznej danego kraju. W Polce nadal występują pewne problemy wymagające działań rządu, które - jeżeli nie zostaną podjęte - mogą mieć poważny wpływ na sytuację kraju - ostrzega Tomasz Trzósło. Charles Taylor z Cushman & Wakefield również wskazuje na szereg kwestii pozostających do rozwiązania, zanim Polska i Czechy będą mogły wstąpić do klubu Europy Zachodniej. - W przypadku Wielkiej Brytanii problemem jest ryzyko walutowe w stosunku do euro, w przypadku Portugalii i Hiszpanii jest to wpływ lub ryzyko pakietu pomocowego UE (bail-out), podczas gdy we Włoszech rozwiązania wymagają pewne kwestie polityczne. W przypadku Polski i Czech, problemem pozostaje korupcja - szczególnie w sektorze nieruchomości, natomiast w niektórych innych państwach Europy Środkowo-Wschodniej pełnego zbadania wymagają kwestie związane z prawem własności i zwrotem gruntów - uważa Charles Taylor.

Skoro więc region Europy Środkowo-Wschodniej stanowi dziś patchwork rynków różnej wielkości, charakteryzujących się zróżnicowanym poziomem rozwoju i transparentności, termin ten mógłby wydawać się niemal całkowicie zbędny. Co więcej, logicznym następstwem powyższego jest teza, że stary podział Europy na Wschodnią i Zachodnią również nie ma już zastosowania. Charles Taylor podsumowuje - koniec końców, inwestorzy będą analizować każdy kraj z osobna, ponieważ już dziś występują między nimi różnice, które prawdopodobnie pogłębią się w przyszłości.