Twórca wiecznie młody

Ewa Andrzejewska, "Eurobuild Central & Eastern Europe": W tym roku Ghelamco świętuje dwudziestolecie działalności na polskim rynku. Jaki był powód wejścia do Polski?

Paul Gheysens, prezes zarządu Ghelamco Group: Początkowo nie planowałem założenia tu spółki. We wczesnych latach 90. byłem trzy lub cztery razy we Wrocławiu, by kupić materiały budowlane na potrzeby belgijskiej działalności Ghelamco. Wtedy w Polsce produkty te były o wiele tańsze niż w Belgii czy w innych krajach Europy Zachodniej. Łatwo było jednak zauważyć, że prawie nie było tam wysokiej jakości powierzchni biurowych, a czynsze były wyjątkowo wygórowane - sięgały nawet 40 dolarów za 1 mkw., podczas gdy w Belgii wynosiły 15 dolarów. Było więc jasne, że lokalny rynek ma ogromny potencjał. Tak wpadłem na pomysł realizacji pierwszego projektu biurowego w Polsce, którym był Green House.

Jakie najważniejsze zmiany zaszły na polskim rynku nieruchomości przez te lata?
Główną zmianą, która wpłynęła na polski rynek nieruchomości, był jego szybki i dynamiczny rozwój. Dwadzieścia lat temu rynek powierzchni biurowych w Polsce prawie nie istniał, a lokalni inwestorzy byli zbyt niepewni - bali się rozpoczynać nowe inwestycje. Nawet w Warszawie nie było żadnych nowoczesnych biurowców, nie było też dzielnic, które można by nazwać biznesowymi. Dziś, gdy polski rynek rozwinął się, sytuacja całkowicie się zmieniła. Co roku buduje się coraz większe obiekty biurowe, nie tylko w Warszawie, lecz również w takich miastach regionalnych jak Wrocław czy Katowice. Rynek stał się dużo bardziej transparentny, a jednocześnie trudniejszy, stawiający większe wyzwania. Ewoluowała także świadomość najemców, którzy mają dziś zdecydowanie wyższe oczekiwania co do jakości budynków niż 20 lat temu. Zaszła także pewna istotna zmiana dotycząca waluty stosowanej w biznesie. Na początku lat 90., gdy złożyłem spółkę, większość transakcji odbywała się w dolarach amerykańskich, a później - w markach niemieckich, natomiast dziś wszystko sprzedaje się i kupuje za euro. Jestem przekonany, że można już uważać Polskę za dojrzały rynek środkowoeuropejski. To przecież kraj, który nie wpadł w głęboką recesję, gdy reszta Europy borykała się z problemami w czasie kryzysu finansowego.

Z którego projektu deweloperskiego jest Pan najbardziej dumny?
Dla mnie każdy projekt Ghelamco jest unikalny i bardzo ważny. Jest jednak kilka, które można określić jako najbardziej charakterystyczne dla działalności naszej firmy w Polsce. Z pewnością jednak tylko jeden był naszym pierwszym obiektem biurowym w Polsce - to Green House oddany do użytku w 1992 roku, który wkrótce potem został w pełni wynajęty, a następnie sprzedany funduszowi Luxemburg Investment Fund. Za kolejny ważny projekt, który z naszego punktu widzenia był bardzo trudny, uznałbym warszawski kompleks Business Center Bitwy Warszawskiej, którego budowę zakończyliśmy w 2002 roku. Gdybym natomiast musiał wybrać jeden projekt spośród naszych aktualnych inwestycji, byłby to na pewno Senator, ponieważ łączy historyczną architekturę z nowoczesną powierzchnią biurową. Nie mogę się również doczekać rozpoczęcia prac nad pewnym projektem w Warszawie, który bez wątpienia stanie się flagową inwestycją Ghelamco w Polsce. W Warsaw Spire, wyjątkowym kompleksie obejmującym wieżowiec o wysokości 220 metrów oraz dwa budynki boczne, znajdzie się 100 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, usługowej i handlowej pod wynajem. Będzie to jeden z najwyższych wieżowców w Polsce. Zdecydowanie zmieni on panoramę miasta i stanie się najbardziej rozpoznawalnym budynkiem w stolicy.

Model wieżowca Warsaw Spire pokazali Państwo już rok temu na targach MIPIM. Wówczas firma chwaliła się, że otrzymała już pozwolenie na budowę. Nie rozpoczęto jednak prac budowlanych, a na stronie internetowej firmy umieszczono informację, że rozpocznie się ona w tym roku. Kiedy na placu budowy zobaczymy koparki?
Jak już powiedziałem, Warsaw Spire to wyjątkowy w skali światowej projekt, który dokładnie przygotowujemy od wielu lat. Biurowiec, który zostanie wybudowany przy ulicy Towarowej, znajduje się w niewielkiej odległości od planowanej stacji metra Rondo Daszyńskiego. Po otrzymaniu pozwolenia na budowę, co nastąpiło na początku 2010, planowaliśmy rozpoczęcie robót jeszcze w ubiegłym roku. Z powodu trudnej sytuacji na rynku, postanowiliśmy opóźnić realizację do roku 2011. W tym czasie przeanalizowaliśmy przedsięwzięcie tak, by zoptymalizować skomplikowany proces inżynieryjny związany z realizacją budynku. Mogę już jednak potwierdzić, że budowa Warsaw Spire ruszy ostatecznie w drugim kwartale tego roku.

Czy firmie udało się zdobyć środki finansowe na realizację tak dużego projektu? Podobno rozważali Państwo finansowanie oparte nie tylko na kredycie bankowym...
Obecnie rozmawiamy z bankami na temat finansowania naszych projektów. Na tym etapie nie mogę ujawnić szczegółowo, z którą firmą lub z którymi firmami prowadzimy negocjacje. Mogę jednak zapewnić, że przebiegają one bezproblemowo i że nie martwię się o uzyskanie finansowania na nasze kolejne inwestycje. Naturalnie, bez finansowania nie jesteśmy w stanie rozpocząć realizacji tak ogromnego przedsięwzięcia, jak Warsaw Spire, dlatego musimy mieć podpisane wstępne umowy najmu z poważnymi partnerami biznesowymi.

Senator to kolejny projekt biurowy, którego plany realizacji firma ogłosiła w ubiegłym roku. Prace budowlane rozpoczęto, ale jak długa jest lista najemców? Ghelamco zwykle wykazywało się wyjątkową skutecznością, jeżeli chodzi o zdobywanie ich dla swoich projektów.

To prawda. Dotyczy to zwłaszcza tak niezwykłych projektów jak Senator. W końcu wyjątkowe wnętrza w zabytkowych budynkach wydają się naturalną lokalizacją na przykład dla banków, firm konsultingowych i kancelarii prawnych. Obecnie mamy podpisane umowy na dużą część powierzchni biurowej w Senatorze i jestem przekonany, że do końca roku obiekt będzie prawie w całości wynajęty.

Tak jak inni deweloperzy, na przykład Skanska, Globe Trade Centre i Echo Investment, firma Ghelamco również stworzyła bank ziemi w miastach regionalnych Polski. Dziś te działki oraz projekty, które miały być na nich realizowane, czekają na lepsze czasy. Jaka jest przyszłość tych terenów? Jak ocenia Pan potencjał Katowic oraz Wrocławia, pierwszego polskiego miasta, które odwiedził Pan na początku lat 90.?

Jak już wspomniałem, na samym początku lat 90. odwiedzałem Wrocław, kupując tam materiały budowlane dla inwestycji realizowanych przez Ghelamco w Belgii. Ponieważ jednak w tamtym czasie rynek powierzchni biurowych prawie w Polsce nie istniał, to - uczciwie mówiąc - nawet nie przeszło mi przez myśl, że wkrótce będę realizował tu jakiś projekt. Oczywiście, od tego czasu sytuacja się zmieniła. W końcu postanowiliśmy wejść na tutejszy rynek i - choć rozpoczęliśmy od realizacji przedsięwzięć deweloperskich w Warszawie - zawsze uważnie analizowałem możliwości działania w miastach regionalnych. Dlatego, gdy tylko zauważyliśmy, że polskie rynki regionalne zaczynają się rozwijać, postanowiliśmy rozpocząć realizację projektów w takich miastach jak Wrocław i Katowice. Nasz pierwszy projekt regionalny zrealizowany w Polsce to kompleks biurowy Bema Plaza we Wrocławiu, o powierzchni 23 tys. mkw. Był to największy projekt zrealizowany na rynku w roku 2008 poza stolicą. Sukces tej inwestycji potwierdził fakt, że wkrótce po jego oddaniu został przejęty przez Deka Immobilien Investment za około 106 mln euro. W tym roku, trzy lata po oddaniu Bema Plaza, zamierzamy rozpocząć realizację drugiego projektu w stolicy Dolnego Śląska: Synergy Business Park o powierzchni ponad 60 tys. mkw.

Najnowsze informacje podane do publicznej wiadomości przez firmę dotyczą sprzedaży biurowca Crown Square w Warszawie funduszowi Invesco Real Estate za 63,7 mln euro. Jaką stopę kapitalizacji udało się osiągnąć w przypadku tej transakcji?
Nie możemy ujawnić, jaka była całkowita stopa kapitalizacji osiągnięta z inwestycji w 2010 roku, mogę jednak powiedzieć, że ubiegły rok był naprawdę bardzo dobry dla Ghelamco. Jeżeli chodzi o Crown Square, otrzymaliśmy różne oferty od różnych inwestorów zainteresowanych zakupem tego projektu.

Czy oznacza to, że na rynku inwestycyjnym w Polsce znów widać oznaki ożywienia?
Choć w drugiej części ubiegłego roku rynek inwestycyjny w Polsce wyszedł na prostą, na rynku nieruchomości nadal nie ma łatwych transakcji. Jednak ogromne zainteresowanie ze strony kilku dużych potencjalnych nabywców dało nam komfortowe przekonanie, że zdołamy wynegocjować odpowiednią cenę. W jaki sposób spożytkujemy fundusze uzyskane ze sprzedaży Crown Square? Za każdym razem reinwestujemy dużą część zysku, dlatego z pewnością i tym razem uzyskane środki wykorzystamy na dalszy rozwój lokalnego rynku.

Duża część inwestycji Ghelamco w Polsce to projekty biurowe. Czy oznacza to, że firma nie planuje żadnych nowych projektów na polu, na którym prym wiodą obecnie ProLogis i Panattoni Europe, to znaczy w sektorze magazynów?
W przeszłości budowaliśmy dużo projektów magazynowych, zarówno w Belgii, jak i w Polsce, lecz już dość dawno temu postanowiliśmy skoncentrować się na projektach biurowych, handlowych oraz mieszkaniowych, ponieważ dają nam one dużo lepszą możliwość inwestycji posiadanych środków. W Belgii skupiamy się na rynku mieszkaniowym, biurowym i handlowym, natomiast w Polsce działamy na rynkach: biurowym i mieszkaniowym. Planujemy jednak także tutaj rozpocząć realizację centrów handlowych oraz obiektów typu ?street mall". Jeżeli chodzi o sektor logistyki, nadal działamy na nim bardzo aktywnie w krajach Europy Wschodniej. W 2009 roku wybudowaliśmy na Ukrainie 26 tys. mkw. powierzchni magazynowej, która została wynajęta firmie Oriflame, a w Rosji mamy dwie działki w Moskwie, na których też planujemy realizację dużych projektów magazynowych.

Rzeczywiście, w Rosji działalność firmy skoncentrowana jest na projektach magazynowych, choć do tej pory były one ograniczone do jednego przedsięwzięcia - Dmitrov Logistics Park w pobliżu Moskwy. Inny polski deweloper powiedział ostatnio, że inwestor zagraniczny wchodzi na rynek rosyjski, mając mnóstwo kapitału i mało doświadczenia, lecz opuszcza ten kraj mając mnóstwo doświadczenia i mało kapitału. Jest to tylko anegdota, ale czy Ghelamco zamierza zwiększyć swoje zaangażowanie w Rosji czy wprost przeciwnie, zrezygnować z tego rynku?

Ostatnio warunki na moskiewskim rynku magazynów zaczęły się poprawiać, dlatego przewidujemy, że sytuacja w 2011 roku będzie już zdrowa. W pobliżu Moskwy mamy dwa projekty, z których oba są parkami logistycznymi. Mamy także gotową do rozpoczęcia budowy działkę z koniecznym uzbrojeniem, mediami i drogą dojazdową. Planowaliśmy rozpoczęcie pierwszej fazy inwestycji w 2010 roku, lecz po dokładnej analizie postanowiliśmy wstrzymać ją ze względu na problematyczną sytuację na rynku. Teraz jednak otrzymujemy wiele zapytań dotyczących rynku rosyjskiego. Jesteśmy skoncentrowani na podpisywaniu wstępnych umów najmu. Z całą pewnością rynek rosyjski jest rynkiem niepowtarzalnym i trudnym. Aby na nim inwestować, deweloper musi mieć pewne doświadczenie, lecz ważne jest, aby miał też dobre nastawienie i wiedział, czego się spodziewać. Postrzeganie rynku rosyjskiego zależy w dużym stopniu od tego, gdzie i co się buduje. Prawdopodobnie realizacja centrum handlowego w stolicy jest o wiele trudniejsza niż budowa magazynów poza rejonem moskiewskim.

Podobnie rozwija się sytuacja Ghelamco na Ukrainie, gdzie wybudowano jeden kompleks magazynowy (w pobliżu Kijowa), a teraz macie Państwo w planach kolejny podobny projekt, a także wielofunkcyjny obiekt mieszkaniowo-handlowy. Jak zaawansowane są te projekty?
Dokładnie analizujemy rynek ukraiński. Zanim wejdziemy tam z realizacją dużych projektów, chcielibyśmy upewnić się, że sytuacja polityczna jest bardziej stabilna. Ukraina to kraj o rosnącym potencjale. Gdy uda się wprowadzić tam spokój polityczny, przed deweloperami otworzą się ogromne możliwości, szczególnie w obszarze wysokiej jakości projektów magazynowych, biurowych i handlowych. Gorzej jest z obiektami mieszkaniowymi, bo te realizuje się na szczeblu lokalnym, trzeba zatem kontaktować się z indywidualnymi osobami i spełniać ich wymagania. Na rynkach takich jak Ukraina - naszym zdaniem - lepiej koncentrować się na inwestycjach typu ?business-to-business" (B2B), a realizację projektów mieszkaniowych zostawić lokalnym deweloperom. Jednak duże wyzwanie, któremu należy się przyjrzeć, stanowi Azja i Ameryka Łacińska!

Czy plany przewidują ekspansję na te rynki? Które z nich, Pana zdaniem, są obiecujące - wspomniane przed chwilą kontynenty - Azja i Ameryka Łacińska czy może obrzeża Europy, na przykład Rumunia, Bułgaria, Turcja?
Przez cały czas przyglądamy się innym lokalizacjom, szukając obiecujących możliwości działania, lecz - jak dotąd - nie zapadły żadne wiążące decyzje. Dziś skupiamy się na rynkach, na których już jesteśmy obecni, i na których nadal jest wiele do zrobienia. Rozwijamy naszą działalność, wychodząc poza stolice krajów, do głównych miast regionalnych. Ponadto w coraz większym stopniu angażujemy się w realizację projektów mieszkaniowych i handlowych.

Jak duży jest bank gruntów w każdym z krajów, w których działa Ghelamco?
Dzięki temu bankowi możemy wybudować prawie 1 mln mkw. powierzchni biurowych, handlowych, mieszkaniowych i magazynowych.

Ghelamco prowadzi obecnie w Polsce inwestycję mieszkaniową Qbik Woronicza oraz planuje renowację dwóch budynków zabytkowych przy ul. Foksal. Kiedy projekt remontu kamienic zostanie ukończony i czy firma planuje kolejne kroki na rynku mieszkaniowym w Polsce?
Niewątpliwie renowacja zabytkowych budynków przy ul. Foksal to nasza najbardziej czasochłonna inwestycja. Znaleźliśmy wystarczającą liczbę dokumentów ukazujących oryginalną elewację (z roku 1898) kamienicy przy Foksal 13, dzięki którym będziemy mogli przywrócić dawny splendor tym historycznym obiektom. Obecnie czekamy jeszcze na decyzję umożliwiającą nam rozpoczęcie prac renowacyjnych nad elewacją z końca XIX wieku. Mamy nadzieję, że w niedalekiej przyszłości uda nam się rozpocząć prace rekonstrukcyjne, ponieważ uzyskaliśmy już wszystkie potrzebne dokumenty i pozwolenia. Ten projekt jest bardzo bliski memu sercu. Zawsze, gdy jestem na Nowym Świecie i widzę, w jak fatalnym stanie są te piękne budynki, serce mi pęka. Gdy projekt "Foksal" wreszcie wkroczy w fazę budowy i zostanie zrealizowany, chciałbym z pewnością zachować jedno z mieszkań dla siebie. Planujemy też rozpoczęcie projektu mieszkaniowego Matejki House we Wrocławiu, a także willi w Konstancinie - Konstancin Gardenville. Chcemy rozwijać działalność w sektorze mieszkaniowym i w dalszej części roku ogłosimy informację dotyczącą realizacji kolejnego projektu mieszkaniowego.

Czy nie czuje się Pan czasem zmęczony? Mamy teraz za sobą dwa lata pełne turbulencji na rynkach finansowych. Nie planuje Pan przejścia na emeryturę?

Wciąż jestem bardzo młody [uśmiech] i w ogóle nie myślę o emeryturze. Zmieniliśmy część panoramy Warszawy, a nadal jest wiele do zrobienia. Pracuję na rynku nieruchomości od 25 lat i każdy dzień oraz każdy projekt to dla mnie nowe wyzwanie. Nadal uważam moją pracę za ekscytującą. Jestem twórcą.

Czy Pana synowie - którzy już dziś pracują w firmie - są przygotowywani do tego, żeby zostać Pana następcami?
Mam dwóch synów i córkę. Synowie interesują się rynkiem nieruchomości. Pracują w belgijskim oddziale spółki. Wielką radość daje mi obserwacja, jak współpracują ze specjalistami firmy. Zaczynali od samego dołu hierarchii, co również pomaga im zdobyć szacunek zespołu. Mam nadzieję, że wkrótce będą już mieli konieczną wiedzę i doświadczenie.

Czy rozważał Pan możliwość sprzedaży części swoich udziałów w firmie, na przykład wchodząc na giełdę papierów wartościowych?
Do tej pory nigdy nie zastanawiałem się nad możliwością sprzedaży udziałów w drodze oferty publicznej. Oczywiście, brałem pod uwagę różne opcje, lecz nigdy nie były to poważne plany. Jednak nie wykluczam żadnej możliwości. Zobaczymy, co przyniesie przyszłość.

Powszechnie wiadomo, że Pana wielką pasją są konie. Czy jest to sposób na relaks?
Jazda konna była moim ulubionym sposobem spędzania czasu, gdy byłem młody. Wówczas brałem udział w wielu wyścigach. Niestety, pierwszy dzień mojej kariery zawodowej oznaczał porzucenie tego hobby - aż do momentu, który nastąpił pięć lat temu. Właśnie wtedy zacząłem hodować konie rasy arabskiej we własnej stadninie. Niektóre mają polskie pochodzenie, a naszą dumą i radością jest oczywiście piękny ogier QR Marc.

Od ogrodów do parków biurowych
Paul Gheysens to założyciel i prezes zarządu Ghelamco Group: inwestora i dewelopera działającego na rynkach biurowym, mieszkaniowym, handlowym i magazynowym w Belgii, Francji, Polsce, na Ukrainie oraz w Rosji. 57-letni Paul Gheysens rozpoczął karierę w biznesie pod koniec lat 70. od projektowania ogrodów zimowych. W 1983 roku zmienił profil działalności, rozpoczynając projektowanie obiektów dla rolnictwa, a następnie zajął się reali zacją obiektów przemysłowych, a później - biurowych i mieszkaniowych. Firmę Ghelamco założył w Belgii w 1985 roku. Miniony rok finansowy grupa, która zatrudnia dziś ponad 250 osób, zamknęła zyskiem netto w wysokości 60,1 mln euro. Oprócz budownictwa, jego wielką pasją są konie arabskie.