Rozmnażanie przez pączkowanie

Mayland Real Estate rozbudowuje centrum handlowe Jantar. W 2012 roku obiekt będzie dwa razy większy - jego powierzchnia wyniesie prawie 46 tys. mkw. Ostatnio spółka Gemini Holdings poinformowała o tym, że zdecydowała się na rozbudowę centrum handlowo-rozrywkowego Gemini Park Bielsko-Biała. Rozpoczęcie prac zaplanowano na drugą połowę 2011 roku. Powierzchnia najmu nowej części obiektu będzie miała 16,5 tys. mkw. Właściciel centrum handlowego Wola Park, spółka AEW Europe, planuje rozbudowę obiektu o ok. 20 tys. mkw. powierzchni najmu. Inwestor posiada warunki zabudowy dla tego terenu i obecnie stara się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Nowa część centrum handlowego powstanie na terenie parkingu położonego po wschodniej części budynku, a rozbudowa potrwa około roku. Istnieją również plany powiększenia drugiego obiektu należącego do tej samej spółki - położonego przy ul. Okopowej centrum handlowego Klif. Projekt przewiduje rozbudowę obiektu o ok. 1 tys. mkw. powierzchni najmu. W części tej znajdzie się nowy na rynku koncept, pasujący do profilu klientów Klifa - czyli osób dobrze sytuowanych. Nie wiadomo jednak, kiedy mogłaby rozpocząć się ta inwestycja.

Trzy powody
To tylko kilka przykładów nasilającego się trendu rozbudowy obiektów handlowych. Jak wylicza agencja Jones Lang LaSalle, między rokiem 2005 a 2008 rozbudowy już istniejących i działających obiektów stanowiły zaledwie od 5 do 8 proc. rozpoczynanych inwestycji handlowych. Przełom nastąpił w 2009 roku, kiedy ten odsetek wzrósł do 14,5 proc. W zeszłym roku rozbudowy stanowiły prawie jedną czwartą nowych inwestycji. ? Patrząc na rynek w 2010 roku, aż 23 proc. rozpoczynanych projektów handlowych stanowiły rozbudowy. Są trzy tego główne przyczyny. Pierwsza, to brak atrakcyjnych gruntów pod nowe projekty. Kryzys sprawił, że deweloperzy znów zwrócili się ku największym miastom, a tam o dobrą działkę najtrudniej. Za drugą przyczynę uznałabym rosnącą konkurencję pomiędzy obiektami handlowymi. Żeby starszy obiekt mógł przyciągać klientów, musi zwiększać swoją atrakcyjność, rozszerzać ofertę i zmieniać ją stosownie do potrzeb kupujących. Inaczej straci ich na rzecz nowszego obiektu, położonego relatywnie blisko. Dopiero trzecim czynnikiem jest większa łatwość pozyskania finansowania na rozbudowę istniejącego niż na budowę zupełnie nowego obiektu - wylicza Anna Wysocka, szefowa działu handlowego agencji Jones Lang LaSalle.

Badania agencji sugerują, że w 2011 roku proporcje między rozbudowami a budowami nowych obiektów handlowych raczej się nie zmienią. Taki trend może trochę osłabnąć dopiero w 2012 roku, choć nie w największych miastach. Tutaj barierą jest wspomniana wcześniej mała podaż odpowiednich działek.

Okiem bankowca
Wydawałoby się, że w czasie, kiedy trudno było pozyskać kredyt bankowy na jakikolwiek projekt, deweloperzy pozostawią nowe inwestycje i skupią się na uatrakcyjnianiu tych, które już działają. Żaden jednak do takich poczynań się nie przyznaje. Może dwa i pół roku kryzysu to za krótko, by zmieniać kurs tak dużych statków? - To oczywiste, że banki wolą finansować rozbudowę istniejących centrów handlowych niż budowę zupełnie nowych. To znacznie bardziej bezpieczne - tłumaczy Martin Erbe, dyrektor zarządzający na Europę Kontynentalną Westdeutsche ImmobilienBank. - Po pierwsze, istniejące centrum handlowe i jego obroty mogą stanowić dobre zabezpieczenie kredytu. Po drugie, wyniki osiągane przez starszą część centrum handlowego pokazują, czy dana lokalizacja została zaakceptowana przez klientów i wtopiła się w handlową mapę miasta. Po trzecie zaś, wiarygodne dane o obrotach, dochodach i liczbie odwiedzających ułatwiają bankowi decyzję, czy warto projekt powiększać, czy też nie - wyjaśnia Martin Erbe.

Jego zdaniem, warunki finansowania bardzo dużej rozbudowy istniejącego centrum handlowego nie odbiegają zbytnio od warunków, na jakich deweloper mógłby otrzymać pieniądze na nowy projekt. ? Jeśli chce podwoić powierzchnię swojego obiektu, to koszt kredytu może być nieznacznie niższy, powiedzmy o jakieś 20-25 bazowych punktów procentowych. Nadal jednak będziemy wymagali wstępnych umów najmu na co najmniej 50 proc. nowej powierzchni, żeby sprawdzić czy dana lokalizacja ma jeszcze zdolność przyciągnięcia wystarczająco atrakcyjnych najemców ? mówi przedstawiciel Westdeutsche ImmobilienBanku. Sprawa jest znacznie prostsza, jeśli mówimy o powiększeniu projektu o 20-30 proc. Wówczas, przy odpowiednio wysokich obrotach i dużym ruchu klientów w starej części obiektu, można liczyć na pozyskanie finansowania tańszego nawet o 50 punktów bazowych w porównaniu do marży kredytu na zupełnie nowy projekt, i to bez przedstawiania wysokiego poziomu przedwstępnych umów najmu.
Dowód sukcesu
Echo Investment ma w rozbudowie jedno centrum handlowo-rozrywkowe: Galerię Echo w rodzinnych dla tej firmy Kielcach. Budowa zakończy się już wkrótce, obiekt będzie otwarty dla klientów w trzecim kwartale 2011 roku. Jego łączna powierzchnia najmu wyniesie wówczas 71 tys. mkw. Decyzja o rozbudowie podjęta została jeszcze w czasie rynkowej gorączki 2007 roku. Obecnie w przygotowaniu są dwie kolejne rozbudowy: o 13 tys. mkw. powierzchni najmu urośnie centrum handlowe Echo w Jeleniej Górze, a o 12,5 tys. mkw. ? wrocławski Pasaż Grunwaldzki. Ta druga inwestycja może ruszyć jeszcze w 2011 roku. Krzysztof Giemza, dyrektor działu projektów handlowych w Echo Investment przekonuje, że inwestycje te nie konkurują z nowymi budowami. - To wykorzystanie możliwości, jakie dawały nam te dwa centra handlowe. Powiększamy klientom ofertę, a przy okazji poprawiamy funkcjonalność i estetykę całych obiektów. Z punktu widzenia wynajmu jest tylko jedna różnica pomiędzy nową częścią starszego projektu, a zupełnie nowym obiektem: jeśli komercjalizujemy nową część istniejącego obiektu, to możemy potencjalnym najemcom przedstawić wyniki starej części, na dowód sukcesu całego projektu - tłumaczy Krzysztof Giemza.

Bezpieczniej, lecz nie taniej
Jego kolega, Grzegorz Iwański, dyrektor finansowy Echo Investment przyznaje, że nie dostrzega, by banki faworyzowały rozbudowy ze szkodą dla nowych projektów. ? Zróżnicowanie dostrzega się pomiędzy finansowaniem projektów gotowych w stosunku do tych na etapie realizacji. Oczywiście, projekt rozbudowywany z założenia jest atrakcyjniejszy ze względu na ?wypracowaną? lokalizację, zarówno dla klientów, jak i dla najemców. Banki lubią mieć pewność, że obroty pracującej części obiektu w okresie jego rozbudowy pozwolą, na przykład, na pokrycie odsetek kredytu, zaś sam obiekt może być jego zabezpieczeniem ? tłumaczy Grzegorz Iwański.
Anna Wysocka potwierdza, że dla potencjalnych najemców, nie ma różnicy w cenie pomiędzy nową częścią istniejącego centrum handlowego, a zupełnie nowym projektem. Nie oznacza to, że sieciom handlowym jest wszystko jedno, gdzie się pojawią, byle była to dobra lokalizacja. Jeśli chcą otwierać sklepy w rozbudowanych częściach, nie będą musiały czekać tak długo na wynajem powierzchni. Dodatkowo będą miały twarde dane o obrotach wybranego centrum handlowego, liczbie odwiedzających i profilu klienta. ? Pod tym względem decyzja o wynajmie powierzchni w rozbudowanej części centrum handlowego wydaje się bezpieczniejsza, a co za tym idzie ? szybsza - mówi Anna Wysocka.

Na 2011 rok Echo Investment zaplanowało rozpoczęcie rozbudowy nie tylko wspomnianego Pasażu Grunwaldzkiego, ale także pięciu nowych centrów handlowych i handlowo-rozrywkowych. Żadna nowa inwestycja tej firmy nie została zastąpiona rozbudową już istniejącej. - Dzisiaj na rynku wiele banków jest zainteresowanych finansowaniem realizacji nowych inwestycji. Właśnie w tej chwili prowadzimy rozmowy na temat finansowania dla kilku naszych projektów startujących w 2011 roku - mówi dyrektor finansowy Echo Investment.

Ponad dwa lata załamania na rynku finansowym nie jest wystarczającym czasem, żeby zarzucić plany budowy nowych obiektów i zamiast tego rozbudowywać stare. - Jednak są tacy deweloperzy, którzy jeszcze przed kryzysem zapowiadali wiele nowych projektów, a dziś nieliczni z nich realizują zapowiedzi. Pozostali wolą prowadzić mniej spektakularne i bezpieczniejsze inwestycje, jak właśnie rozbudowy. Dzięki temu mogą kontynuować swą działalność, nadal zatrudniać ludzi i - kiedy tylko sytuacja się poprawi - od razu przystąpić do nowych inwestycji ? potwierdza dyrektor zarządzający Westdeutsche ImmobilienBanku.