O rety REIT-y

Popularne powiedzenie ?Wszędzie dobrze, gdzie nas nie ma? bywa aktualne w odniesieniu do inwestorów, a szczególnie do jednego konkretnego rodzaju lokowania kapitału. Inwestorzy europejscy spoglądają na rynek amerykański, natomiast Amerykanie zadają pytania dotyczące możliwości inwestowania w Chinach i Indiach. Wszystkich ich łączą trusty inwestycji w nieruchomości ? REIT.

Porozmawiajmy o biznesie
Choć przepisy prawa w krajach Europy Środkowo-Wschodniej (wyjątkiem jest Bułgaria) nie wspierają istnienia instytucji takich, jak REIT, fundusze te uważają Polskę za ważne źródło kapitału. W 2010 roku na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie zadebiutowała bułgarska spółka typu REIT ? InterCapital Property Development. Jest obecna na rynku New Connect, w alternatywnym systemie obrotu giełdowego. W czasie oferty na giełdach w Sofii i w Warszawie bułgarski REIT zebrał 1,84 mln euro. Stanowi to zaledwie 6,2 proc. tego, co planował zdobyć na obu parkietach. W Warszawie spółka pozyskała od polskich inwestorów instytucjonalnych ponad 1,225 mln euro. W pierwszym kwartale tego roku udziały funduszu zostaną przeniesione na główny rynek giełdy. Plany obejmują zebranie około 13,5 mln euro w drodze podwyższenia kapitału, zarówno na giełdzie w Sofii, jak i w Warszawie. Środki zostaną spożytkowane na realizację nowej inwestycji w stolicy Bułgarii.

Przedstawiciele Franklin Templeton Real Estate Advisors, oddziału ds. inwestycji w nieruchomości globalnej firmy zarządzającej inwestycjami Franklin Templeton Investments, spotkali się w Polsce z inwestorami instytucjonalnymi i prywatnymi bankierami, by omówić możliwości inwestowania w projekty typu REIT. Należący do tej firmy zamknięty fundusz posiada obecnie na całym świecie aktywa o wartości blisko 1 mld dolarów. Zgodnie z obowiązującą strategią, firma oferuje inwestorom instytucjonalnym możliwość inwestycji w nieruchomości na całym świecie, zarówno poprzez prywatne fundusze nieruchomości, jak i publiczne papiery wartościowe związane z nieruchomościami. Spółka zarządza portfelem akcji firm znajdujących się w publicznym obrocie, które większość zysków generują z nieruchomości lub działalności związanej z nieruchomościami. - W skali globalnej zainteresowanie dywersyfikacją portfeli poprzez zakup udziałów w REIT jest duże. Na szczycie listy znajdują się Stany Zjednoczone, na kolejnych miejscach Chiny i Indie (poprzez Singapur i Hong Kong). W tych dwóch krajach powstająca klasa średnia wykazuje duży apetyt na nowe obiekty, zarówno handlowe, jak i mieszkaniowe. W Polsce także spotykamy się z klientami, którzy nie mieli wcześniej styczności z nieruchomościami. Zauważamy, że niektórzy inwestorzy koncentrują się na własnych rynkach i nie dostrzegają innych ekscytujących możliwości. Wystarczy spojrzeć na Australię, kraj niemal całkowicie odizolowany od wpływu kryzysu. Zachodzi zmiana postrzegania, czym są nieruchomości w tym regionie - uważa Dan Fulop, wiceprezes Franklin Templeton Real Estate Advisors.

Z powrotem na właściwym torze
Inwestycje REIT stanowią zwykle 5-20 proc. przeciętnego portfela inwestycyjnego. USA stanowią największy rynek REIT z 60-procentowym udziałem w GPR 250 REIT, głównym indeksie rynku branżowego. Europejskie REIT-y stanowią 15 proc. spółek tworzących ten indeks. Wśród inwestorów uważane są za bezpieczniejszy instrument z powodu oferowanej przez nie istotnej dywersyfikacji geograficznej i sektorowej. Zgodnie z ich strategią, większość takich spółek koncentruje się na obiektach generujących stabilny dochód, a sprzedaż nieruchomości nie jest zwykle dla nich priorytetem. REIT-y są zwykle klasyfikowane jako przystępne inwestycje, ze względu na występującą w nich opłatę za zarządzanie na poziomie 1-5 proc., która - przynajmniej w niektórych przypadkach ? jest niższa od opłaty pobieranej przez polskie fundusze.

Po tym, jak rynek w 2009 roku sięgnął dna, większość REIT-ów na świecie jest dziś na prostej ścieżce do poprawy sytuacji. Według wyników badań przeprowadzonych przez firmę doradztwa finansowego Expander, przed kryzysem finansowym ? od końca 2001 roku do połowy 2007 roku ? stopa zwrotu z inwestycji REIT wynosiła ponad 320 proc., przy czym REIT-y europejskie osiągały nawet pięciokrotny zwrot z inwestycji w tym okresie. Po kryzysie, w 2010 roku globalny rynek REIT rozwijał się szybciej niż rynki akcji i obligacji. W minionym roku stopa zwrotu z funduszy tworzących indeks GPR 250 REIT była o 1,8 raza wyższa niż stopa zwrotu na ogólnoświatowym rynku akcji. W przypadku REIT-ów amerykańskich, zwrot był nawet 2,8 raza wyższy. Wyniki finansowe dziesięciu największych REIT-ów na świecie w roku 2010 pokazują, że ich akcjonariusze zarobili średnio 25 proc. Dla porównania, według danych Ekspandera, polskie fundusze nieruchomości w tym samym roku osiągnęły średnio zysk w wysokości 6 proc.

Nic zatem dziwnego, że inwestorzy zaczynają analizować dostępne dla nich opcje, w tym także przyglądają się akcjom REIT-ów na całym świecie. - Polscy inwestorzy stają się coraz bardziej wyrafinowani - obserwuje Dan Fulop. - Zdają sobie sprawę z tego, że inwestowanie w nieruchomości to nie tylko zakup jednego budynku czy mieszkania. Z punktu widzenia funduszu postrzegamy Polskę jako jeden z najbardziej obiecujących krajów w Europie pod względem zdobywania inwestorów. Podsumowując, sytuacja na całym świecie poprawia się, a teraz z powodu wzrostu liczby podróży dość odważnie działamy na rynku hoteli, a także w Azji - dodaje przedstawiciel Franklin Templeton Real Estate Advisors.

Potrzebna promocja
Tomasz Gołys, analityk finansowy z Expander Advisors podkreśla, że REIT-y nadal są niezbyt popularną formą inwestycji w regionie, a inwestorzy niechętnie się na nie decydują, ponieważ mechanizmy ich działania są nadal niejasne. Największe spółki REIT na świecie są jednak dobrze znane przeciętnemu inwestorowi ? są to m.in. Simon Property Group, Unibail-Rodamco oraz Segro. ? Franklin Global Real Estate Fund, należący do Franklin Templeton, inwestuje ponad 35 proc. swojego kapitału w spółki REIT na kilku kontynentach. Fundusze takie korzystają z dywersyfikacji aktywów na całym świecie ? działają w Ameryce, Azji i Europie. Jest to oferta interesująca dla tych, którzy chcą inwestować za granicą. W ciągu ostatniego roku ten konkretny fundusz zyskał 20 proc. - podkreśla Tomasz Gołys.
Prywatni inwestorzy nie są jedynym celem takich funduszy. Zakładając funkcjonowanie odpowiednich przepisów prawa, fundusze emerytalne także mogą inwestować w takie instrumenty, jak to się dzieje w Bułgarii. Zgodnie z przepisami obowiązującymi w tym kraju, fundusze emerytalne mogą posiadać do 10 proc. akcji w takich spółkach. W rzeczywistości można być w posiadaniu większej ilości udziałów przez szereg sub-funduszy. Tymczasem nie ma żadnych oznak, iż można oczekiwać zmiany prawa w Polsce, przez co REIT pozostają na półce z mniej popularnymi produktami inwestycyjnymi. Grzegorz Chłopek, wiceprezes ING PTE - największego funduszu emerytalnego w Polsce - przyznaje, że fundusze emerytalne nie są raczej zainteresowane REIT-ami. - Zgodnie z prawem, nie możemy bezpośrednio inwestować w nieruchomości. Jako fundusz emerytalny, musimy w tym celu wybierać fundusze zamknięte. Inwestor powinien mieć możliwość wyjścia z inwestycji w dowolnym momencie, a takiej opcji większość REIT-ów nie daje. Dlatego udział takich inwestycji obecnie jest nieznaczny. Fundusze, jak nasz, inwestują w nieruchomości na giełdzie, kupując udziały notowanych na niej spółek deweloperskich- tłumaczy Grzegorz Chłopek.

Dan Fulop z Franklin Templeton nie chce szczegółowo opisywać profilu potencjalnych polskich inwestorów prywatnych zainteresowanych REIT-ami. Zdaniem Michała Abramczyka, doradcy ds. nieruchomości w Noble Bank, klienci nie są zainteresowani egzotycznymi inwestycjami w nieruchomości. - Rana po pęknięciu bańki w Dubaju jest nadal świeża. Widać duże podekscytowanie azjatyckimi rynkami nieruchomości, lecz ten rok będzie stanowił potwierdzenie, że zainteresowanie to jest uzasadnione. Nadal uważamy, że będą dalsze korekty na rynku. Trzeba pamiętać, że akcje w REIT to inwestycja długoterminowa, kusząca, lecz droga, i wymagająca, by wytrwać przy niej do końca. Obecnie inwestycje długoterminowe w Polsce dają podobne stopy zwrotu -podsumowuje Michał Abramczyk.

Egzotyka bez podatku
REIT (Real estate investment trust) to określenie jednostki inwestującej w nieruchomości, która umożliwia redukcję lub ominięcie podatku dochodowego od firm. W zamian za to, REIT-y zobowiązane są podzielić 90 proc. swojego dochodu, który może podlegać opodatkowaniu, pomiędzy inwestorów. Istnienie REIT wymaga specjalnych przepisów prawa, przez co rzadko widać je - przynajmniej w oryginalnej formie - w Europie. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej tego rodzaju trusty istnieją tylko w Bułgarii. REIT-y wprowadzono w Bułgarii w roku 2004 wraz z Ustawą o celowych spółkach inwestycyjnych. W kraju działa około 60 takich funduszy, utworzonych w celu realizacji konkretnego projektu deweloperskiego. W rzeczywistości liczba aktywnych funduszy jest o około dwie trzecie niższa, zasadniczo tworzą one banki gruntów, nie zajmując się rzeczywistą działalnością deweloperską. REIT-y w Bułgarii dają inwestorom instytucjonalnym, takim jak fundusze emerytalne, możliwość inwestowania w projekty deweloperskie. W Unii Europejskiej, w krajach takich, jak Niemcy, Holandia, Belgia, Francja, Włochy i Grecja, dostępne są możliwości inwestowania w REIT-y w zbliżonej formie. W ramach UE ostatnim krajem, który dołączył do tego klubu, jest Finlandia. Fińskie REIT powstały w ubiegłym roku po uchwaleniu przez parlament Ustawy o zwolnieniu z podatku. Wraz z Ustawą o funduszach nieruchomości, przepisy te umożliwiają działanie atrakcyjnych z punktu widzenia podatkowego REIT działających w sektorze mieszkaniowym.