Pięć minut sławy

Niedawno, podczas spotkania służbowego w Wielkiej Brytanii, widziałam że koledzy z działów zarządzania nieruchomościami byli zaskoczeni aż tak dużą liczbą firm na polskim rynku property management – mówi Iwona Sadowska, szefowa działu zarządzania nieruchomościami w firmie Savills. Ostatnie dwa lata były okresem ważnym dla polskiego rynku property management. – W pierwszym roku kryzysu naszym założeniem było utrzymanie portfela nieruchomości i wolumenu przychodów w stanie przedkryzysowym. Osiągnęliśmy ten cel, oferując rozszerzone usługi i dbając o ich jakość za tę samą cenę. W 2010 roku staraliśmy się powiększyć stan posiadania i podpisaliśmy nowe kontrakty, co stanowiło kontynuację naszej strategii – mówi Grzegorz Dudziak, dyrektor strategiczny ds. zarządzania nieruchomościami DTZ w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, który w październiku minionego roku wrócił do firmy po około rocznej przerwie. W czerwcu 2010 roku firma DTZ przejęła portfel pięciu centrów handlowych o powierzchni około 170 tys. mkw., należących do Charter Hall; natomiast w grudniu kolejne cztery o łącznej powierzchni 109 tys. mkw., należące do Bainbridge. Dzięki nowym projektom, przejętym w zarządzanie w 2010 roku, agencja zwiększyła liczbę zarządzanych centrów handlowych z 11 do 21, a cały portfel to 40 nieruchomości komercyjnych o 960 tys. mkw. powierzchni najmu. Pozycja agencji w tej dziedzinie budowana była m.in. na doświadczeniu zdobytym po połączeniu na szczeblu globalnym w roku 2007 z firmą Donaldsons Polska, której specjalnością było właśnie zarządzanie nieruchomościami.

Coraz mniejszy kawałek tortu
Pozostałe agencje również zanotowały wzrost. W ubiegłym roku Cushman & Wakefield zwiększył swój portfel zarządzanych nieruchomości o 18 proc., do 510 tys. mkw. Ostatnio firma przejęła, między innymi, zarządzanie kompleksem biurowym Lipowy Office Park w Warszawie (38 tys. mkw. powierzchni najmu). Najwięksi gracze poradzili sobie zatem w trudnym okresie, mimo że pojawiła się konkurencja. Od końca 2009 roku swój dział property management rozwija agencja Jones Lang LaSalle, a CB Richard Ellis od połowy 2010. JLL, pod kierownictwem Virginie de Baere, dyrektor działu property management na Europę Środkowo-Wschodnią, już zarządza obiektami o łącznej powierzchni 75 tys. mkw. w Polsce oraz 160 tys. mkw. w regionie (Czechy, Węgry, Rumunia, Chorwacja i Polska). Natomiast ich konkurenci z CBRE starają się dopiero o pierwsze kontrakty.

Czy sytuacja rynkowa sprzyja nowym graczom? Krystian Modrzejewski, dyrektor działu property management w CBRE wierzy, że tak. – Uważam, że w najbliższych latach będą liczyły się przede wszystkim firmy globalne, które są w stanie obsługiwać portfel nieruchomości danego klienta w kilku krajach, niezależnie od tego, czy są one już od dawna na rynku, czy dopiero na ten rynek weszły – przekonuje Krystian Modrzejewski.

Przychody zastępcze
Agencje znalazły więc sposób na przeczekanie kryzysu i łączącego się z nim spadku przychodów z tradycyjnej działalności agencyjnej. Kiedy dwa lata temu Iwona Laszkiewicz zaczynała pracę na stanowisku dyrektora działu, agencja King Sturge zatrudniała siedmiu zarządców odpowiadających za 11 obiektów. Dziś dział property management zatrudnia 36 osób i ma w swoim portfelu 51 nieruchomości o łącznej powierzchni ponad 500 tys. mkw. W firmie trwa rekrutacja na kolejnych zarządców. – Nasz dział stanowi prawie połowę firmy. Nie jest to proporcjonalne do przychodów, bo property management cechuje się niższą marżą. Niemniej jednak w czasie kryzysu firmy doceniły to, że zarządzanie przynosi stałe przychody – mówi Iwona Laszkiewicz. Grzegorz Dudziak podkreśla, że niektórzy wzbogacili swoją ofertę o usługę zarządzania nieruchomościami uznając, że jest to stosunkowo łatwy obszar biznesu przynoszący stały dochód – Jednak property management zmienia się. Nie jest to już praca głównie administracyjna. Właściciele obiektów oczekują dziś dużo więcej. Samo rozpoznawalne nazwisko dyrektora działu nie wystarcza – przekonuje Grzegorz Dudziak.

Jego zdanie podziela Monika Rajska, zastępca partnera zarządzającego Colliers International Poland. – Widać wyraźnie, że rynek property management wchodzi w kolejną fazę rozwoju. Jest coraz bardziej konkurencyjny, w związku z czym rosną kompetencje oraz zakres obowiązków firm zarządzających. Oczekuje się, że dobry zarządca to chodzące kompendium wiedzy. Nikt już nie zatrudnia firm, które zarządzają „jakkolwiek”. Dziś, jak nigdy do tej pory, liczy się jakość usług – mówi Monika Rajska. Ubiegły rok zalicza do udanych – Colliers International zwiększył portfolio o 30 proc. (do 744,5 tys. mkw.) w stosunku do 2009 roku.

Kto wygra wojnę?
Obecne tendencje zdają się sprzyjać dużym graczom o rozpoznawalnej globalnej marce. Wszyscy nasi rozmówcy zwracają uwagę na to, że dziś właściciele budynków bardziej zwracają uwagę na pozycję rynkową firm starających się o kontrakt na zarządzanie ich nieruchomościami. – Globalizacja sprawiła, że duże fundusze wolą ograniczać liczbę firm zarządzających ich portfelem, wybierając te, które są obecne w większości krajów – mówi Iwona Sadowska. Firma Savills zarządza aktualnie budynkami o łącznej powierzchni 70 tys. mkw. – Mniejszym firmom trudno jest przebić się ze względu na fakt, iż gracze dłużej obecni na polskim rynku property management wypracowali sobie pozycję oraz relacje z klientami. Z obserwacji wynika jednak, że rynek budowlany nie jest aż tak szczelny i że pojawiają się na nim projekty realizowane przez firmy stawiające pierwsze kroki w deweloperce komercyjnej w Polsce. Może to stanowić pewną szansę na zdobycie kontraktów dla mniejszych firm – ma nadzieję Iwona Sadowska.

Niezależnie od rozmiarów i doświadczenia, firmy zarządzające mają obecnie ten sam problem: ciągle spadające ceny ich usług. – Zdobywanie projektów przy wykorzystaniu dumpingu cenowego zdecydowanie nie odpowiada większości graczy, jednak jest to coraz częściej stosowana metoda na pozyskiwanie jak największej liczby zleceń – mówi Iwona Sadowska. „Trwa wojna cenowa” – słychać często podczas wywiadów. Jak twierdzi jeden z naszych rozmówców – wobec braku nowych projektów do zarządzania, na rynku ma miejsce „poszerzenie przez wygryzienie”. Przywoływane są przykłady rzekomej trzyprocentowej marży, na którą zgodził się ostatnio jeden z dużych graczy na rynku zarządzania obiektami biurowymi. – W lepszych czasach marża oscylowała na poziomie 10-15 proc. – porównuje jeden z naszych rozmówców. W przypadku centrów handlowych, jak podaje kolejny rozmówca, marża z zarządzania spadła z poziomu 4-6 proc. od przychodów centrum do 1 proc. W przypadku popularnego obiektu, zarządca zarabia nawet przy takiej marży. Gorzej, gdy trafi na zleceniodawcę z problemami.

Ponadto zdarza się, że w poszukiwaniu oszczędności, właściciele budynków znajdują pretekst, by wypowiedzieć wcześniej umowę aktualnemu zarządcy i zaprosić do współpracy nowego, już na korzystniejszych dla siebie warunkach. Zgodnie z głównym trendem rynkowym, właściciele nieruchomości oczekują zwiększenia liczby usług. – Obecnie trudno jest zarobić na zarządzaniu. Dla właścicieli budynków cena stała się najważniejszym kryterium wyboru w przetargach. Dzieje się tak, gdyż – jak się wydaje – wszystkie firmy proponują zbliżoną jakość usług – komentuje Rafał Mateusiak, prezes zarządu firmy NAI Estate Fellows. Obecnie agencja – która w 2009 roku dołączyła do światowej sieci NAI Global, m.in. po to, by uzyskać większą rozpoznawalność na rynku – zarządza obiektami o łącznej powierzchni ok. 200 tys. mkw. W najbliższym czasie liczy na sfinalizowanie kontraktów na kolejnych 100 tys. mkw. – Początkowo, jako mała firma, mogliśmy sobie pozwolić na proponowanie usług do 30 proc. tańszych niż nasi duzi konkurenci, zachowując dobrą marżę. Wskutek kryzysu obniżyliśmy nasze stawki, tak samo jak konkurencja, która zeszła dużo niżej. Pytanie brzmi: jak długo duże firmy będzie stać na dopłacanie do interesu. Niestety, ostatnie przetargi też pokazują, że wygrywa najtańszy. Zadowolenie najemców pozostaje na drugim planie – podsumowuje Rafał Mateusiak. – Spotykamy się z sytuacjami, w których wydaje nam się, że uczestnicy rynku oferują stawki kształtujące się często na krawędzi opłacalności, a nawet poniżej kosztów. Być może takie działanie jest podyktowane chęcią pozyskania nowych zleceń i zbudowania portfela obsługiwanych nieruchomości. Jednak taka polityka prowadzi nie tylko do obniżenia jakości świadczonych usług, ale również do obniżenia rangi i postrzegania zarządców na rynku – przekonuje Bartłomiej Łepkowski, szef działu zarządzania nieruchomościami w firmie Knight Frank. Pod koniec 2010 roku agencja zarządzała obiektami komercyjnymi o powierzchni ponad 900 tys. mkw, w tym polskimi portfelami funduszy SEB Investment (100 tys. mkw.) i Deka Immobilien (190 tys. mkw.) Kontrakty na zarządzanie tymi portfelami zostały podpisane w ubiegłym roku.

Stawianie granic
Powiększanie portfela za każdą, nawet najniższą cenę, nie jest na rękę wszystkim graczom. Iwona Sadowska z agencji Savills również obserwuje podobny trend i zaznacza, że na dłuższą metę firmy nie mogą sobie pozwolić na dokładanie do interesu. – Na ostatnich przetargach często padały bardzo niskie kwoty. Trzeba być racjonalnym, przy bardzo niskiej marży zapewnienie obsługi o wysokiej jakości jest rzeczą bardzo trudną do wykonania – dodaje Iwona Sadowska. – Nie przejmujemy nowych projektów tylko po to, żeby powiększać portfel zarządzanych nieruchomości za wszelką cenę, budując imponujący wskaźnik powierzchni pod zarządem poniżej progu rentowności. Ponadto, co jest typowe w czasie kryzysu, właściciele obiektów działają pod presją najemców domagających się obniżenia opłat dla firm zarządzających – dodaje Grzegorz Dudziak i zaznacza, że jego zdaniem rynkowe minimum cenowe już zostało osiągnięte.
Iwona Laszkiewicz również uważa, że obecna sytuacja nie może się utrzymywać w nieskończoność, chociażby dlatego, że już samo zatrudnienie zarządców jest sporym wydatkiem. – Zarządcy nieruchomości zawsze byli poszukiwani na rynku pracy, a co za tym idzie ich wynagrodzenie, nawet w czasie kryzysu, rosło. Do tego dochodzi ważniejsza kwestia, którą właściciele budynków powinni mieć na uwadze. Na dłuższą metę oszczędzanie pojedynczej złotówki na zarządzaniu niewiele daje. Fundusz, który kupuje budynek, by go później sprzedać, musi zdawać sobie sprawę z tego, że skutkiem niższego poziomu usługi zarządzania jest również obniżona wartość obiektu – przekonuje Iwona Laszkiewicz.

Praca dla każdego
Czy jest miejsce dla wszystkich? – Kryzys na światowych rynkach w ostatnich dwóch latach dość poważnie wstrzymał inwestycje na krajowym rynku nieruchomości komercyjnych. Obecnie zagęszczenie centrów handlowych w Polsce plasuje się poniżej średniej dla Unii Europejskiej: na 1000 mieszkańców przypada 180 mkw. (średnia europejska wynosi 220 mkw.). Prognozy rozwoju w najbliższych latach wskazują, że rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce będzie dojrzewał – ocenia Michał Skaliński, dyrektor działu asset management w firmie Cushman & Wakefield. Jego zdaniem, pracy nie powinno zabraknąć. – Pojawienie się nowych inwestycji spowoduje, że starsze obiekty, aby utrzymać satysfakcjonujące stawki czynszu, będą musiały przejść modernizację. Trzeba je będzie na nowo skomercjalizować. Ma to również związek z ewolucją centrów handlowych, które stale podnoszą jakość, ale też zakres usług – dodaje przedstawiciel agencji.

– Nowi gracze bez portfolio i doświadczenia często zabiegają o jakiekolwiek projekty do zarządzania lub próbują przejmować renomowane projekty, proponując nierentowne stawki za usługi. W pewnym momencie centrale tych firm, oferujących usługi property management na granicy opłacalności, przypomną im, że w długim okresie każdy biznes musi osiągnąć przynajmniej próg rentowności, nie mówiąc o oczekiwanym zysku – mówi Grzegorz Dudziak z DTZ, który wierzy, że w nowym roku rynek będzie się normalizować. Iwona Laszkiewicz jest zdania, że w miarę poprawiania się koniunktury, firmy nie będą zamykać działów property management, tylko skupiać się na rozwoju usług wysokomarżowych.