Polska w sieci

Popularne marki odzieżowe, drogerie czy hipermarkety z elektroniką już od dawna nie są zarezerwowane dla mieszkańców największych aglomeracji. Sieci lokują swoje sklepy w coraz mniejszych miastach, a nawet miasteczkach
Emil Górecki

Rynki dużych miast nasycają się i najemcy muszą poszukiwać nowych kierunków ekspansji. Dlatego coraz więcej naszych klientów chce rozwijać się poza największą ósemką – mówi Katarzyna Michnikowska, starszy analityk z Działu Wycen i Doradztwa agencji Cushman & Wakefield. Dzieli jednak miasta i ich handlowy potencjał według wielkości. – Dynamiczny i niezakłócony rozwój najemców trwa w miastach powyżej 200 tys. mieszkańców. Tutaj oferta jest zbliżona do warszawskiej czy krakowskiej, brakować może jedynie nielicznych produktów z najwyższej półki. Kolejna grupa to miasta od 200 tys. do 70 tys. mieszkańców, gdzie rozwój jest już trochę ograniczony. Bardzo szeroko są tu reprezentowane sklepy średniej półki cenowej, a jeśli nawet jeszcze ich nie ma, to wkrótce się pojawią. W mniejszych miastach rozwijają się już tylko wybrane branże i to raczej z niższych segmentów cenowych. Spowolnienie rozwoju sieci najbardziej odczuwalne będzie właśnie tutaj – mówi Katarzyna Michnikowska. Jak zaznacza, oprócz wielkości miast liczy się też ich siła nabywcza. W takich ośrodkach wypoczynkowych jak Zakopane czy Sopot, koniunkturę napędzają turyści, zwłaszcza w sezonie. Innym czynnikiem mogą być dobre zakłady pracy – jak w przypadku Lubina i Płocka.
– Lata 2007-2008 były czasem podejmowania często zbyt pochopnych decyzji, spowodowanych konkurencją o zdobycie najlepszych lokalizacji w najciekawszych projektach w niemal każdym mieście. Potem przyszedł dla najemców czas weryfikacji planów ekspansji oraz zmian relacji naszej waluty do euro. Bolesny czas, zresztą nie tylko dla nich, dla nas – deweloperów – również. Ostatnio na spotkaniu z jednym z najemców usłyszałam, że on najchętniej wszystkie podpisane w latach 2007-2008 umowy odkreśliłby grubą kreską, tak jak zrobił przed laty Tadeusz Mazowiecki w swoim sejmowym expose – wspomina Beata Kokeli, członek zarządu Centrum Development & Investments, które w planach ma realizację centrów handlowych w mniejszych miastach m.in. w Lublinie (Pasaż Victoria) i Katowicach (Supersam).
Kotwice się nie boją
Najbardziej dynamicznie rozwijają się najemcy najwięksi, tak zwane kotwice. Dla deweloperów jest to rozwój dużo bardziej kosztowny dziś niż dwa-trzy lata temu. Firmy takie mają dużą siłę negocjacyjną i mogą wywalczyć sobie preferencyjne warunki, jak czynsz jedynie od obrotu, korzystne klauzule wyjścia, czy udział właściciela w wykończeniu powierzchni. Dobre warunki działania gwarantują im rozwój w najbliższych latach. Tacy najemcy są niezbędni, żeby przyciągnąć klientów i wykreować je jako ważne punkty sprzedaży na mapie miasta. Większe dochody dla dewelopera generują mniejsi najemcy, zwłaszcza z segmentu mody. Ci jednak ograniczyli swoje plany ekspansji i są w nich znacznie bardziej ostrożni. Dlatego nieraz trudno jest „dopiąć” niektóre projekty, zwłaszcza w małych miastach. – Sieci hipermarketów i supermarketów typu DIY (do it yourself) oraz sklepy z sektora „wszystko dla domu” są dziś niezagrożone w swojej ekspansji w mniejszych ośrodkach – mówi Katarzyna Michnikowska.
Do najemców-kotwic zaliczają się Media Markt i Saturn, należące do Media Saturn Holding Polska. Jacek Hudowicz, prezes zarządu tej firmy mówi, że sieć będzie rozwijała się zarówno w większych, jak i w mniejszych miastach, jest jednak zależna od powstających inwestycji handlowych. – Nasza obecność w mniejszych miastach wynika z pewnością z nasycenia tych dużych rynków i z silnej konkurencji, która się na nich odbywa, ale jest to również inwestycja w przyszłość. Ostatnie otwarcia w mniejszych miastach potwierdzają słuszność takiego myślenia – przekonuje Jacek Hudowicz. W 2010 roku sieć otworzyła pięć Media Marktów w Przemyślu, Płocku, Tarnowie, Gdańsku oraz Wałbrzychu, a także jeden Saturn w Łodzi.
Nie ma gdzie rosnąć
Marki, które poza głównymi aglomeracjami rozwijają się bez większych przeszkód, to sklepy odzieżowe firmy LPP: Reserved, Cropp i House; odzieżowe C&A; dziecięcy Smyk; obuwnicze z niższej i średniej półki Deichmann, CCC i Boti; odzieżowe i tanie Takko i Pepco; wszystkie supermarkety ze sprzętem RTV i AGD; Drogeria Natura i Rossmann; multibrandowe sklepy sportowe Adidas, Reebok, Nike i tym podobne oraz Empik. – Ciekawostką jest sklep jubilerski Apart, który też nie boi się takich wyzwań. Jest w tym towarzystwie najbardziej luksusowy, jednak prawie każdy przynajmniej raz-dwa razy w życiu wykosztowuje się na takie ozdoby – zauważa Katarzyna Michnikowska.
W pierwszej połowie 2010 roku oddano do użytku ok. 250 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, co stanowi jedynie 55 proc. podaży tego samego okresu roku 2009. Wówczas gros nowych projektów powstało w miastach średniej wielkości, jak Lubin (Cuprum Arena), Częstochowa (Galeria Jurajska), Piotrków Trybunalski (Focus), Opole (Solaris), Tarnów (Galeria Tarnovia), Nowy Sącz (Galeria Sandecja), Oświęcim (Galeria Niwa), Iława (Galeria Jeziorak) czy Sandomierz (Galeria Sandomierz). Jak liczą analitycy z agencji Cushman & Wakefield, łącznie w małych i średnich miastach zbudowano w ubiegłym roku 473,2 tys. mkw. powierzchni handlowej, 62,9 proc. wszystkiego, co powstało w kraju. To zwiększyło udział mniejszych miast w całkowitym wolumenie do prawie 40 proc.
Moda w miastach i miasteczkach
Podaż powierzchni zacznie rosnąć dopiero  po 2012 roku. Wcześniej najemcy, którzy będą chcieli się rozwijać, nie będą mieli gdzie. Z takim problemem zmierzy się jeden z najbardziej aktywnych dużych najemców na rynku handlowym – grupa LPP z markami odzieżowymi Reserved, Cropp, House i Mohito. W tym roku firma otworzyła  75 sklepów, z czego 67 znajduje się w mniejszych miastach. Wynika to z braku nowych obiektów handlowych w tych największych ośrodkach. – Gdyby takie obiekty były w tym roku otwierane, to – zakładając że są dobre – nie moglibyśmy sobie pozwolić na nieobecność w nich, bo osłabiłoby to naszą pozycję w tym właśnie dużym mieście – tłumaczy Dariusz Pachla, wiceprezes zarządu LPP. Jak dodaje, coraz większe parcie dużych najemców na mniejsze ośrodki nie wynika z nasycenia dużych aglomeracji. – Czynnikiem determinującym obecność najemcy w konkretnym mieście jest dostępna powierzchnia handlowa. O niej zaś decydują deweloperzy. Jeżeli podejmują ryzyko budowy, to oznacza, że widzą potencjał tego miasta. A to nie jest zdeterminowane jedynie wielkością miasta, ale także siłą nabywczą mieszkańców czy istniejącą konkurencją innych obiektów handlowych – mówi Dariusz Pachla.
 Najczęściej ekspansja sieci handlowych ma swój początek w Warszawie, potem obejmuje inne miasta regionalne, by stopniowo docierać do coraz mniejszych. Nie jest to jednak reguła. Silnie rozwijające się ostatnio TK Maxx rozpoczęło od Czeladzi, w której mieszka niecałe 34 tys. ludzi. Dopiero kolejny sklep sieci powstał w Warszawie, a obecnie negocjowane są umowy najmu powierzchni w kilku miastach średniej wielkości.
Czy sklepów LPP można się wkrótce spodziewać w coraz mniejszych miastach? – Będziemy otwierać sklepy tam, gdzie powstaną dobre centra handlowe. Jeszcze dziesięć lat temu najmniejsze ośrodki, w których się one pojawiały, razem z sieciowymi najemcami, miały około stu tysięcy mieszkańców. Dziś ta granica się obniżyła i nie można wykluczyć, że osiągnęła swój dolny poziom. Otwieranie naszych sklepów w małych miastach jest alternatywą, i to wcale nie gorszą – uważa Dariusz Pachla.