Rynek na zwolnieniu chorobowym

Lekarze są dobrej myśli. Operacje przyniosły spodziewany skutek, chory jest już odłączony od kroplówki, stał się bardziej aktywny i głodny. Groźba powikłań się oddala. Wilczy apetyt, który zawiódł rynek inwestycyjny do szpitala, raczej mu nie grozi. Przynajmniej póki pamięta ból brzucha

Emil Górecki, Mladen Petrov

Latem agencja Jones Lang LaSalle przewidywała, że światowy wolumen transakcji inwestycyjnych w 2010 roku wzrośnie o 40-50 proc. w porównaniu z 2009. W podsumowaniu pierwszego półrocza 2010 już widać, że inwestorzy na rynku nieruchomości komercyjnych wydali 132 mld dolarów, czyli o 56 mld dolarów więcej niż w pierwszej połowie 2009 roku. Wzrost ten wyniósł więc ponad 45 proc. Arthur de Haast, szef międzynarodowego działu inwestycyjnego 
Jones Lang LaSalle, uważa, że z powodu niektórych czynników ekonomicznych oraz trwających dłużej procesów due diligence, wzrost ten może nie być aż tak duży w drugiej połowie 2010. Mimo to rezultaty z całego roku wyniosą 275-300 mld dolarów, znacznie więcej niż w 2009.

– Pierwsze prognozy dotyczące dalszych losów rynku inwestycyjnego w 2010 pojawiły się już w końcówce roku poprzedniego. I jak na razie są one trafne. Nastąpiło zapowiadane ożywienie, choć głównie w krajach tzw. starej Europy. Transakcje zawierane są także w Polsce. Tutaj prawdziwego ożywienia spodziewać się można w przyszłym roku, choć już końcówka 2010 może nas pozytywnie zaskoczyć. Co mnie cieszy, Polska staje się alternatywą dla Zachodniej Europy do inwestowania i jako pierwsza w regionie przyciąga fundusze – mówi Maciej Kiełbicki, wiceprezes i dyrektor zarządzający Mayland Real Estate, dewelopera, który był partnerem w jednej z największych, od kryzysowych czasów aż do tej pory, transakcji na polskim rynku.

Książkowa rekonwalescencja

W grudniu 2009 roku fundusz MGPA Europe Fund III za 187 mln euro przejął zbudowane przez tę francuską firmę dwa centra handlowe – Karolinka w Opolu i Pogoria w Dąbrowie Górniczej – o łącznej powierzchni najmu ponad 100 tys. mkw. Wiceprezes firmy Mayland RE twierdzi, że była to świetna transakcja, choć domknięta jeszcze w czasie, kiedy ani inwestorzy, ani deweloperzy nie byli bardzo skłonni zbliżać się do siebie w oczekiwaniach cenowych. – W transakcji liczy się nie tylko wysokość osiągniętej marży, ale również czas, w jakim została zrealizowana. Czas to także wartość. Deweloper potrzebuje dziś środków na inwestycje bardziej niż poprzednio. Uważam, że lepiej zrealizować 5 projektów przy nieco niższej marży, niż czekać na świetną okazję i w tym czasie nie realizować żadnego – mówi Maciej Kiełbicki.

Ze wspomnianej transakcji zadowolony jest także Laurent Luccioni, prezes odpowiedzialny za europejskie fundusze MGPA. Spółka w ostatnich czterech latach wydała w Polsce ponad 600 mln euro i nadal obserwuje region ze swojego warszawskiego biura. – Kraje Europy Środkowej i Wschodniej, w szczególności Polska, Czechy i Słowacja, są bardzo atrakcyjne dla inwestorów. I nie chodzi tylko o miasta stołeczne. Oczywiście wartość projektów handlowych czy biurowych jest w każdym mieście inna. Nasze zakupy w Opolu i Dąbrowie Górniczej świadczą o tym, że można tam znaleźć bardzo atrakcyjne projekty – zapewnia Laurent Luccioni. Dodaje, że perspektywy 2011 roku są jeszcze bardzo niepewne, bo kraje nadal będą borykały się ze skutkami kryzysu, a i zachowania rynku inwestycyjnego będą pewnie ostrożniejsze, niż się oczekuje. W tych warunkach liderem pozostanie jednak Polska. MGPA jest w trakcie przygotowywania kolejnego funduszu nieruchomości, tym razem już nie oportunistycznego, ale bardziej konserwatywnego.

Ten rok może być dla inwestorów ostatnią szansą na dobre zakupy. Dobre, nie znaczy wyjątkowe. – Choć zarządzający funduszami oportunistycznymi spodziewali się, że będą mogli przejmować projekty i firmy po nadzwyczaj okazyjnych cenach, to się przeliczyli. Takich okazji w Polsce nie było i raczej już nie będzie. Nasz rynek jest stabilny – mówi Maciej Kiełbicki.

Wielka trójka

Dla większych inwestorów wybór numer jeden pod względem zakupów nowych obiektów to nadal Polska i Czechy. Według danych agencji 
CB Richard Ellis, wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w pierwszej połowie roku 2010 sięgnęła 1,7 mld euro. Wartość ta jest o 190 proc. wyższa w stosunku do danych z pierwszej połowy 2009. Aktywność inwestycyjna w regionie zwiększyła się w drugim kwartale 2010 do 970 mln euro, co stanowi wzrost o 34 proc. w stosunku do danych z pierwszego kwartału. Mimo obecnych zawirowań w sektorze niemieckich funduszy otwartych, w pierwszym półroczu na inwestorów z Niemiec przypadło 17 proc. transakcji w Europie Środkowo-Wschodniej. Zakup wrocławskiego biurowca Grunwaldzki Center (27,7 tys. mkw. powierzchni biurowej), wybudowanego przez firmę Skanska Property Poland za około 77 mln euro przez RREEF, stanowił pierwszy pokryzysowy krok niemieckich funduszy otwartych w miastach regionalnych. To napawa optymizmem. Do portfela RREEF Investment trafiły we wrześniu także dwa biurowce wybudowane przez spółkę Globe Trade Centre: Nefryt i Topaz. Warszawskie budynki o łącznej powierzchni 27 tys. mkw. wyceniono na 79 mln euro. Stopa kapitalizacji wyniosła 7,2 proc. Stan wolnej gotówki dewelopera po sfinalizowaniu transakcji, co uzależnione jest od uzyskania decyzji administracyjnych, zwiększy się o 21 mln euro. – Transakcja ta jest pierwszą sprzedażą budynków przez GTC od września 2007 roku – powiedział Eli Alroy, przewodniczący rady nadzorczej GTC. – Kontynuacja pozytywnych trendów na rynku nieruchomości może zachęcić nas w przyszłości do dalszego uwalniania kapitału poprzez sprzedaż budynków. GTC sprzedawało do tej pory jeden lub dwa obiekty w roku – przypomina Eli Alroy.

Z geograficznego punktu widzenia, aktywność inwestycyjna w Europie Środkowo-Wschodniej w pierwszej połowie tego roku koncentrowała się na Polsce, Czechach i Rosji. W drugim kwartale 2010 w samej Polsce dokonano 47 proc. wszystkich inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej. Pewną niespodzianką jest to, że aktywność inwestycyjna koncentrowała się głównie poza segmentem najlepszych obiektów. – Większa część spadków stóp kapitalizacji odzwierciedla bardziej zmianę nastroju niż warunki rzeczywiście zawartych transakcji – czytamy w raporcie CB Richard Ellis.

Chcą więcej

– Mamy nadzieję, że do końca tego roku zawrzemy jeszcze jedną lub dwie transakcje w Polsce – mówi Daniel Harris, dyrektor ds. inwestycji w firmie zajmującej się zarządzaniem inwestycjami w nieruchomości AEW Europe. Pod koniec maja European Property Investors Special Opportunities (EPISO) – fundusz, którego zarządcami są AEW Europe i firma Tristan Capital Partners – zakupił od Panattoni Europe i Standard Life Investments pięć magazynów w Polsce za około 91 mln euro. AEW Europe szuka obecnie kolejnych budynków magazynowych, jest również zainteresowane większymi centrami handlowymi w miastach liczących ponad 100 tys. mieszkańców. Dlaczego duzi gracze przychylnie patrzą na Polskę? Kraj ten jest obecnie porównywalny, pod względem zasad ustalania cen, do rynków rozwiniętych. Naszym zdaniem nieruchomości w tym kraju są wyceniane na właściwym poziomie – mówi Daniel Harris. Fundusz EPISO wydał już około 400 mln euro. W nadchodzących 18-24 miesiącach AEW Europe chce zainwestować kolejne 800 mln euro w ramach tego funduszu.

Drugie miejsce pod względem aktywności na rynku zajęła Rosja. W drugim kwartale 2010 roku przypada na nią 25 proc. transakcji – szacują analitycy agencji CB Richard Ellis. Większość pozostałych rynków Europy Południowo-Wschodniej i Wschodniej, według analiz agentów, nadal wykazuje brak płynności. Na bułgarskim rynku inwestycyjnym zawarto do tej pory tylko jedną dużą transakcję, która miała miejsce pod koniec sierpnia tego roku. Grecki fundusz inwestycyjny Bluehouse Capital nabył cztery nieruchomości za 27 mln euro od spółek celowych należących do Bulgarian-American Enterprise Fund. Zgodnie z zawartą umową fundusz przejął dwa sklepy Praktiker – jeden w Sofii, a drugi w Warnie za łącznie 18 mln euro, sklep Picadilly w Warnie za 6,7 mln euro oraz budynek Oriflame w Sofii za 3 mln euro.

Szukają na obrzeżach

W Polsce może nie, ale na wschodzie, owszem, warto kupować. Przekonani są o tym szefowie funduszy East Capital. We wrześniu ogłosili, że wkrótce otworzą nowy fundusz – Special Opportunities Fund II. Będzie on ukierunkowany na zakupy firm z branży nieruchomościowej, które mają dobre perspektywy rozwoju, jednak z powodu problemów rynkowych mogą być przejęte po cenach niższych od ich rzeczywistej wartości. Fundusz będzie też mógł zainwestować w sytuacjach, kiedy zachęca do tego zwrot z inwestycji o podwyższonym ryzyku. Interesujące sektory to handel i biura. Głównie duże miasta, choć szefowie East Capital mają też na oku miasta pozastołeczne, zwłaszcza na Ukrainie. Pieniądze są nadal zbierane, maksymalna wielkość tego funduszu to 100 mln euro. Wydać je trzeba jeszcze w ostatnim kwartale 2010 roku. Na celowniku są głównie Rosja, Ukraina i kraje bałtyckie. – Kraje Europy Środkowej całkiem dobrze poradziły sobie z trudnościami. Ich pozycja jest mocna. Dlatego patrzymy na te wysunięte bardziej na wschód, które zostały bardzo nadszarpnięte przez kryzys, i gdzie wartość nieruchomości drastycznie spadła. Rynek jest tam ciągle niestabilny, brakuje mu płynności i to umożliwia inwestowanie na podobnych warunkach jak tuż po wybuchu kryzysu w 2008 roku – tłumaczy Biljana Bozic, szefowa Działu Nieruchomości East Capital. Zdradza też, że spółka nie tylko zbiera pieniądze do Special Opportunities Fund II, ale właśnie oddała do użytku w pełni wynajęty magazyn w Odessie oraz jest we wstępnej fazie przygotowania dwóch innych projektów. – Rozważamy też możliwość wejścia w kilka interesujących inwestycji w krajach bałtyckich – dodaje Biljana Bozic.

Transpozycja ryzyka

W końcowym okresie rozgrzania rynku w procesie inwestycyjnym banki finansowały nawet do 95 proc. wartości inwestycji. Ryzyko dewelopera czy inwestora było więc niewielkie. Teraz współczynnik LTV – udzielonego kredytu do wartości zabezpieczenia – stabilizuje się na niższym poziomie, lecz pozostaje nadal atrakcyjny, jak przyznaje Maciej Kiełbicki. Ryzyko transakcji rozkłada się bardziej równomiernie na wszystkich jej uczestników. Zmieniło się również podejście najemców. Dziś są oni bardziej selektywni i poświęcają więcej czasu na analizy proponowanych projektów. Jednak rozwijają swoje sieci handlowe, a co najważniejsze – na rynku pojawiają się nowi gracze. – Oznacza to tylko tyle, że dobre projekty się obronią i zostaną zrealizowane, a słabe przepadną. Wracamy do fundamentów tej branży przy stabilizującym się rynku. Nastąpiło swoiste katharsis – mówi Maciej Kiełbicki.

Czy wrócimy do „dzikiego i niestabilnego” rynku, na jakim musieliśmy działać jeszcze trzy lata temu? Czy rynek szybko osiągnie obroty takie, jak  te wypracowywane w 2007 roku? Biljana Bozic z East Capital odpowiada: i tak i nie. – Uczestnicy tego rynku nauczyli się wiele podczas ostatniego kryzysu, szczególnie ci z krajów rozwijających się. Oni nie mogą sobie pozwolić na powtórzenie błędów, jakie robili w 2007 roku. Ale rekordowe obroty z tamtych czasów osiągniemy już w perspektywie średniookresowej – zapowiada. Takim optymistą nie jest Laurent Luccioni z MGPA. – Z doświadczenia wiem, że rynek ma krótką pamięć. Powrót do szaleństwa wcale nie jest niemożliwy – przestrzega.

Bańka optymizmu

W krajach bałtyckich widać poprawę nastroju inwestorów. W optymizmie przoduje Estonia – jedyna spośród państw bałtyckich, która ma w tym roku osiągnąć dodatni PKB. Z prognozy Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju wynika, że sytuacja w sąsiadujących Łotwie i Litwie dopiero zaczyna się poprawiać. Liczba inwestorów zagranicznych, szczególnie skandynawskich, którzy myślą o zakupach w Estonii, wzrasta od kilku miesięcy. – Jeszcze pół roku temu nikt nie zastanawiałby się nad zakupem obiektu przy stopie kapitalizacji poniżej 10 proc., jednak ostatnio zawarto kilka transakcji w sektorze nieruchomości biurowych ze stopą kapitalizacji zbliżoną do 8 proc. W segmentach biurowym i handlowym planowanych jest obecnie jeszcze kilka podobnych umów – mówi Neringa Rastenyte, szefowa Działu Inwestycji i Badań w Krajach Bałtyckich w Re&Solution. – Sytuację, jaką widać obecnie na rynku, można bardzo łatwo wytłumaczyć: zahamowany został spadek głównych wskaźników makroekonomicznych, zaczyna spadać bezrobocie, eksport wykazuje stabilny wzrost, niebawem wprowadzone zostanie euro – dodaje Neringa Rastenyte.

Helsińska spółka inwestycyjna Vicus Capital Advisors na fali optymizmu utworzyła nowy fundusz, który ma zainwestować 60 mln euro w obiekty handlowe właśnie w krajach bałtyckich. Fundusz będzie koncentrował się na realizacji obiektów handlowych. We wrześniu spółka miała otworzyć w mieście Narva centrum handlowe z hipermarketem Prisma jako głównym najemcą. Czy Estonia to bezpieczny pomysł? – Każdy z tych krajów wykazuje inny stopień poprawy sytuacji: Estonia dąży do wprowadzenia euro i w tym kraju sytuacja powróci do normy najszybciej. Łotwa stoi przed największymi problemami i znajduje się w najgłębszej depresji, lecz jednocześnie poprawia się jej sytuacja eksportowa, kraj doskonale radzi sobie z wprowadzaniem oszczędności w sektorze publicznym. Litwa najpóźniej wpadła w recesję i trudno przewidzieć, czy również jako ostatnia z niej wybrnie. Wierzymy, że poprawa sytuacji jest blisko – mówi Risto Hiekka, dyrektor zarządzający firmy Vicus Capital Advisors. – Czas najniższych cen nieruchomości już minął, przynajmniej w Estonii. Dobre i przynoszące zyski obiekty nie są wystawiane na sprzedaż. Większość tych, które czekają na nowych właścicieli, cierpi między innymi z powodu braku najemców. W Rydze nadal jest mnóstwo niesprzedanych nieruchomości, lecz Łotwa i Litwa wciąż charakteryzują się znacznie wyższym ryzykiem – dodaje Risto Hiekka.

Duzi inwestorzy międzynarodowi najprawdopodobniej nie będą zainteresowani państwami bałtyckimi, między innymi dlatego, że preferują większe transakcje. Jest to także jeden z powodów, dla których wolą Polskę od Czech. Opinię tę potwierdza Risto Hiekka z Vicus Capital Advisors. – Nie przewidujemy powrotu dużej liczby inwestorów do państw bałtyckich, jeszcze nie teraz. Lepsze czasy dopiero przed nami, lecz sytuacja już się poprawia. Jest to dobry moment na przemyślane inwestycje. Banki zaczynają udzielać finansowania na bardziej rozsądnych warunkach, jednak marże są nadal zbyt wysokie – podkreśla przedstawiciel Vicus Capital Advisors. ν