Myśleć globalnie, działać lokalnie

Pieniądze nie mają ojczyzny. Czy na pewno? Gdy przyjrzymy się inwestorom na rynku nieruchomości okazuje się, że rośnie siła lokalnych graczy, którzy wypierają zadomowione w Naszej części Europy niemieckie fundusze

Ewa Andrzejewska

Nadwiślańskie nieruchomości kupują Polacy, a czeskie – mieszkańcy kraju słynącego z piwa i pięknej praskiej starówki. – W pierwszej połowie tego roku zakupy na rynku nieruchomości w Polsce miały wartość w przybliżeniu 1,5 mld euro, z tego około 78 mln euro wydatków należało do inwestorów krajowych. Największe transakcje to m.in. przejęcie rzeszowskiego centrum handlowego Millenium Hall, iławskiej Galerii Jeziorak za 16,5 mln euro, lubińskiego obiektu wyposażenia wnętrz Indomo za 12 mln euro czy kaliskiego kameralnego centrum Jantar za 600 tys. euro – wylicza Wojciech Pisz, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych agencji Cushman & Wakefield. W minionym roku udział ten był jeszcze większy – wartość inwestycji lokalnych wyniosła około 92 mln euro przy wolumenie wszystkich transakcji około 700 mln euro. – Prawdziwy boom mamy jednak na rynku czeskim. Aktualnie szacuje się, że na inwestorów lokalnych przypada teraz ponad 50 proc. rynku – dodaje Wojciech Pisz.

Po mieszkaniach czas na komercję

– Branża przetwórstwa tworzyw sztucznych rozwija się dynamicznie, rodzą się nowe rozwiązania technologiczne, współpracujemy w tym zakresie z różnymi instytucjami naukowymi i wciąż inwestujemy w naszą macierzystą firmę. Zarządzamy także spółką produkującą meble. A dlaczego zainwestowaliśmy w nieruchomości? Jesteśmy otwarci na różne opcje biznesowe – podkreśla Marta Półtorak, współwłaścicielka rzeszowskiego przedsiębiorstwa Marma Folie Polskie i szefowa spółki Develop Investment. W lutym tego roku wspólnie z mężem Mariuszem wyłożyli 233 mln zł na licytacji komorniczej i przejęli niedokończoną budowę wielofunkcyjnego centrum Millenium Hall (55,6 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej najmu oraz 7750 mkw. na pokoje hotelowe oraz powierzchnie biznesowe). Jest to największa transakcja przejęcia nieruchomości przez krajowego inwestora w Polsce w tym roku. Zakup ten to nie pierwsza przygoda z nieruchomościami przedsiębiorczego duetu z Rzeszowa. – To debiut w sektorze komercyjnym. Wcześniej wybudowaliśmy osiedle mieszkaniowe Pod Gwiazdami w Józefosławiu pod Warszawą. W minionym roku do 105 lokali mogli wprowadzić się mieszkańcy. Jesteśmy także właścicielami obiektu biurowego w centrum Bielska-Białej – wyjaśnia Marta Półtorak, która patrzy na Rzeszów innymi oczami niż inwestorzy o warszawskiej optyce. Widzi w nim miasto z pogranicza różnych kultur (polskiej, ukraińskiej, słowackiej), które stwarza świetne możliwości biznesowe.– Ma 200 tysięcy mieszkańców, w tym około 60 tys. studentów. To młodzież, która potrzebuje miejsca, gdzie mogłaby się modnie ubrać. Brakuje tu regionalnego centrum, które łączyłoby ofertę handlową z kulturową, rozrywkową i hotelową – tłumaczy szefowa Develop Investment. Wszystko brzmi wspaniale, ale przecież deweloper buduje centrum handlowe po to, by zarabiać. Nawet jeśli jest, wspomnianą przez Martę Półtorak, Grażyną Kulczyk, jedną z najbogatszych Polek, która stworzyła poznańskie centrum handlowe Stary Browar. – Inwestycja komercyjna musi na siebie zarabiać. Założyliśmy, że ma być piękna, ale także generować dochody. Zwrot z inwestycji? Wstępne wyliczenia mówią o 8 latach. Teraz zakładam, że obiekt zostanie w naszym portfelu. Ale czy tak się stanie? Nie wiem. Rynek się zmienia, więc nigdy niczego, co dotyczy przyszłości, nie deklaruję na 100 proc. – podkreśla Marta Półtorak, która obiecuje, że szampana na otwarciu obiektu będzie się można napić już w październiku przyszłego roku.

Krok dalej

– W Polsce rośnie zamożność społeczeństwa, więc każdy z nas może myśleć o inwestowaniu w nieruchomości. Może nie od razu o zakupie biurowca, ale na przykład lokalu usługowego za kilkaset tysięcy złotych. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w polskich bankach jest około 640 mld depozytów. Wystarczy zatem, by tylko 1 proc. zainwestować w nieruchomości, co da 6,4 mld zł, czyli około 1,5 mld euro. To dwa razy tyle, ile wyniosła wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w 2009 roku. To daje obraz sytuacji. Trzymając środki na lokacie, jesteśmy w stanie uzyskać 5-6 proc. zwrotu rocznie, w przypadku nieruchomości może to być ponad 10 proc. Banki wróciły do finansowania, więc lewarując kapitał własny możemy stwierdzić, że zwrot będzie jeszcze wyższy – zapewnia Wojciech Pisz. Przypomina, że jesteśmy przyzwyczajeni do inwestowania w mieszkania, by czerpać zyski z ich wynajmu (co staje się obecnie coraz mniej opłacalne). – Ja proponuję, by pójść krok dalej i ulokować oszczędności w nieruchomościach komercyjnych – zachęca przedstawiciel agencji Cushman & Wakefield.

Taki właśnie krok zrobił inny polski przedsiębiorca Jerzy Szymański. Jakiś czas temu zainwestował on w zakup kilku mieszkań wakacyjnych, m.in. w świnoujskim projekcie firmy Kristensen Group – Baltic Park Promenada i w Osadzie Zamkowej w mazurskim Pasymiu. Wypoczywa tam on sam, jego rodzina, a także kontrahenci, którzy – jak zapewnia – są zauroczeni miejscem. To daje podstawy, by wierzyć, że ten biznes ma przyszłość. Gdy duńska spółka-matka polskiego oddziału Kristensen Group popadła w tarapaty finansowe i zarząd komisaryczny zaczął wyprzedawać majątek firmy w różnych krajach, przedsiębiorca z Wyszkowa wyłożył środki i dzięki niemu polskie ramię firmy – jako jedyne – przetrwało i nadal działa pod tą samą nazwą i bez zobowiązań wobec wierzycieli macierzystej spółki. Przejęcie ogłoszono we wrześniu. – Polski oddział firmy posiada majątek o wartości ponad 70 mln zł. Nowy właściciel przejął go za mniej niż połowę wartości. Transakcja została sfinalizowana w wakacje – oznajmił Jacek Twardowski, teraz już członek zarządu Kristensen Group. Jak narodził się pomysł na inwestycję w firmę deweloperską? – Od dawna inwestuję – mówi właściciel firmy Agro Handlowiec – począwszy od obligacji, przez różnego typu polisy, aż po nieruchomości. Zakup udziałów w spółce Kristensen to już druga przygoda z tym rynkiem. Ponad dwa lata temu zainwestowałem – dzięki rekomendacji funduszu Secus, który jest, powiedzmy, takim wyławiaczem pereł – w krakowską firmę rodzinną Sento, zajmującą się realizacją projektów mieszkaniowych. Gdy przyszedł kryzys, spółka nie udźwignęła inwestycji na ogromnej działce, rewelacyjnie położonej niedaleko Wawelu. W tym przypadku, podobnie jak w spółce Kristensen, stałem się udziałowcem większościowym – wyjaśnia Jerzy Szymański. W branży usługowo-handlowej, w której wypracowuje roczne obroty przekraczające 200 mln zł, wciąż się coś zmienia, wymaga ona ciągłego trzymania ręki na pulsie i natychmiastowych reakcji. – Szukam spokojnych przedsięwzięć. Poza tym wierzę, że w nieruchomościach, jeśli trafi się dobrze, sukces jest pewny. Daję sobie i spółce co najmniej dwa lata na rozkręcenie biznesu – deklaruje nowy właściciel Kristensen Group. Jakie jest jego spojrzenie na rynek nieruchomości? – Boję się jedynie drugiego dna kryzysu – czy jest ono jeszcze przed nami, czy może światowa gospodarka wyszła już na prostą? – zastanawia się Jerzy Szymański.

Karta przetargowa lokalnych graczy

O tym, że przedsiębiorstwa z sektora np. produkcyjnego czy usługowego mają nadwyżki kapitału wspomina także Wojciech Pisz, podkreślając również rolę funduszy, które przecierały szlaki, jak Arka BZ WBK, a także tych nowo tworzonych. – Rozmawiamy z przedstawicielami działów tzw. private banking, gdyż stąd płynie duże zainteresowanie. Zamożni klienci banków sami zauważają, że kondycja i zwroty z inwestycji w spółki notowane chociażby na warszawskiej giełdzie papierów wartościowych nadal nie zachwycają, obligacje dają ograniczony zwrot, więc warto się zastanowić, czy nieruchomości nie są warte grzechu. Obserwujemy pierwsze podejścia do pozyskiwania pieniędzy z otwartych funduszy emerytalnych. Przykładem może być np. utworzony niedawno fundusz MF Capital – dodaje Wojciech Pisz. Na kilka dni przed oddaniem tego wydania do druku głośno się zrobiło na rynku o innym krajowym funduszu. Warszawska spółka Pridehold, za którą stoi PZU, została nowym właścicielem kompleksu biurowego Athina Park. Projekt Echo-93, spółka zależna od kieleckiego dewelopera Echo Investment, otrzyma za warszawskie nieruchomości 32,13 mln euro netto (126,3 mln zł). – Proces sprzedaży i negocjacje z PZU Asset Management trwały 5 miesięcy, pomimo okresu wakacyjnego. Dużym udogodnieniem był fakt, że zarówno Echo, jak i PZU to firmy polskie. Dało to możliwość prowadzenia rozmów i przygotowania due diligence w języku polskim, co znacznie skróciło cały proces negocjacyjny – podkreśla Adrian Karczewicz, dyrektor ds. rozwoju w Echo Investment. Równocześnie prowadził on negocjacje z hiszpańskim partnerem – Grupą Azora International – w sprawie sprzedaży krakowskiego biurowca, siedziby BNP Paribas Fortis Polska. W sierpniu deweloper ogłosił, że zawarł przedwstępną umowę sprzedaży o wartości 30,5 mln euro (ok. 121,66 mln zł). Transakcja zostanie sfinalizowana do końca października. 

Z motyką na słońce?

– Wadą, a raczej specyfiką polskich graczy, jest wielkość kapitału, jakim dysponują. W przypadku krakowskiego projektu Avatar mieliśmy sytuację, w której dwa polskie fundusze rozważały wspólną inwestycję w nasz obiekt, gdyż samodzielnie nie byłyby w stanie spiąć transakcji. Niestety w takiej sytuacji proces decyzyjny jest bardzo skomplikowany. Polskie fundusze (towarzystwa funduszy inwestycyjnych) często nie są w stanie konkurować z funduszami zagranicznymi (otwartymi, zamkniętymi) głównie z powodu braku kapitału. Nasze otwarte fundusze emerytalne mają statutowe ograniczenia, co do bezpośredniego inwestowania swoich środków w nieruchomości, a do inwestowania w certyfikaty funduszy TFI trudno je przekonać. Tym samym rynek nieruchomości inwestycyjnych zdominowany jest przez fundusze zagraniczne, głównie niemieckie – podkreśla dyrektor ds. rozwoju w Echo Investment.

Czy na takie niedogodności narzeka przedstawiciel Grupy PZU – nowego właściciela kompleksu Athina? – Dwa lata temu Grupa PZU utworzyła fundusz inwestycyjny sektora nieruchomości. Kapitał pozyskany z emisji certyfikatów wyniósł 300 mln zł. Koncentrujemy się na kupowaniu nieruchomości komercyjnych: biurowców, obiektów handlowych i magazynów. Z listy potencjalnych zakupów nie wykluczamy też hoteli. Ostatnio działamy dość aktywnie. Naszym celem jest bowiem relatywnie szybkie zbudowanie portfela nieruchomości. Szczegóły dotyczące działalności funduszu są objęte klauzulą poufności – dość lakonicznie wyjaśnia Włodzimierz Kocon, dyrektor Biura Sektora Nieruchomości 
PZU Asset Management, który zarządza zamkniętym, niepublicznym funduszem sektora nieruchomości. Wspomina, że około rok temu dały się zauważyć pierwsze symptomy wychodzenia z kryzysu, zaczął więc rozglądać się po rynku i budować portfel funduszu. – Jaka jest kondycja rynku? Z mojego punktu widzenia – jako kupującego nieruchomości komercyjne – jest coraz trudniej, tzn. oczekiwania cenowe sprzedających rosną, a produktów do kupienia nie przybywa. Banki oferują jednak coraz lepsze warunki finansowania, a wskaźniki gospodarcze są dobre, może się to więc przełożyć na oczekiwane ożywienie na rynku nieruchomości – mówi Włodzimierz Kocon.

Czescy milionerzy

Czeski rynek w tym roku został zdominowany przez jednego gracza – CPI Group. – Firma należy do czeskiego przedsiębiorcy i w 80 proc. korzysta z jego kapitału. Obecnie jej strategia polega na zakupach obiektów, których ceny są nadal korzystne, w kontekście spodziewanej kompresji stóp kapitalizacji. Strategia obejmuje również przejmowanie nieruchomości, dla których istniejące finansowanie charakteryzuje się wyższymi współczynnikami LTV (wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia) – wyjaśnia Wojciech Pisz.

– W tym roku zainwestowaliśmy około 3 mld koron czeskich, tj. około 121 mln euro. Z tego 1,2 mld koron to środki własne. Inwestujemy w niemal wszystkich segmentach, z wyjątkiem logistyki. Gdyby ktoś zapytał rok temu, czy chcemy kupować najlepsze budynki, odpowiedziałbym, że nie. Mielibyśmy zbyt wielu zagranicznych konkurentów zainteresowanych takimi zakupami. Dziś mówię tak, ponieważ jesteśmy w stanie konkurować z nimi. Nasza przewaga polega na znajomości lokalnego środowiska. Dzięki bezpośredniej strukturze udziałowców jesteśmy w stanie szybko podejmować decyzje – wyjaśnia Zdeněk Havelka, prezes zarządu CPI Group. ν Współpraca: Mladen Petrov