Sprawa rodzinna

Niedawny zakup Europolis przez CA Immo kupujący interpretuje jako realizację przemyślanej strategii. Inni widzą w tym próbę ratowania banku, który popadł w kłopoty. Ile kosztuje przemyślane posunięcie strategiczne?

Mladen Petrov

W 2009 roku bank Hypo Group Alpe Adria, szósta pod względem wielkości instytucja kredytująca w Austrii, został upaństwowiony. Rosnące straty z kredytów w Europie Wschodniej – szczególne w Chorwacji, Bułgarii i na Ukrainie – groziły jego bankructwem. Na koniec minionego roku bank przewidywał roczną stratę znacznie przekraczającą wcześniejsze prognozy szacowane na 1 mld euro. Ostatecznie Hypo zamknął rok z 1,6 mld euro na minusie.

Kosztowny optymizm

Upaństwowienie banku nie ulżyło rynkowi, ponieważ inne instytucje również poinformowały o stratach z działalności prowadzonej w Europie Wschodniej. Ogółem banki w Austrii udzieliły kredytów firmom w rozwijających się krajach Europy na łączną kwotę 186 mld euro. Bank centralny szacuje, że to nie koniec: w ciągu kolejnych dwóch lat banki austriackie odnotują kolejne 10 mld euro strat – według scenariusza podstawowego. Co to oznacza dla rynków nieruchomości Europy Środkowo-Wschodniej? – Gdyby został przyjęty mniej optymistyczny scenariusz, borykające się z problemami banki austriackie mogą dążyć do minimalizacji ryzyka z działalności w sektorze nieruchomości, obniżając stosunek pożyczki do wartości obiektu. Banki mogą oczekiwać od właścicieli większego udziału kapitału własnego. W czasach dobrobytu finansowały nawet ponad 80 proc. wartości zakupu, natomiast dziś, aby utrzymać zdrowe proporcje, ich udział wynosi około 65 proc. Właściciele nieruchomości, którym nie uda się realizować projektu na takich zasadach, mogą być zmuszeni sprzedać część aktywów. Nie przewiduję jednak takiego scenariusza. Austriackie banki już od kilku miesięcy ponoszą straty i na razie nie przyjęły takiej strategii. Nie sądzę, abyśmy z tego powodu mieli do czynienia z lawinowymi wyprzedażami w całym regionie – mówi Jarosław Wnuk, szef Działu Inwestycyjnego w agencji King Sturge w Polsce.

Pomocna austriacka dłoń

W roku 2009 Österreichische Volksbanken, czwarty pod względem wielkości bank w Austrii, odnotował 1,1 mld euro straty, co wywołało falę pytań dotyczących poziomu jego kapitalizacji. W styczniu roku 2009, po otrzymaniu 1 mld euro pomocy państwowej, ogłosił, że zaangażował agencję doradztwa finansowego Lazard & Co do oceny ewentualnych partnerów strategicznych. Oczywiste było, że nadszedł czas na rezygnację ze zbędnych elementów działalności. Na sprzedaż wystawiono Europolis, założony w roku 1990 oddział banku działający w sektorze nieruchomości. Spółka posiadająca portfel obiektów o wartości księgowej 1,5 mld euro w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej nie była uważana za kluczową działalność banku. Według różnych raportów dotyczących rynku, właściciel prowadził negocjacje z czterema potencjalnymi nabywcami, wśród których znalazły się spółki CA Immobilien Anlangen, Perella Weinberg Partners, nowojorska firma zarządzająca nieruchomościami oraz inna nowojorska firma – AREA Property Partners, poprzednio działająca pod nazwą Apollo Real Estate Advisors. Ostatecznie podpisano umowę z CA Immo, w którym Bank Austria posiada 10-procentowy udział. Ogłoszenie tej informacji jedna z gazet biznesowych skomentowała krótko: Austriacy wykupują się nawzajem, aby przeżyć.

Inżynieria w księgach

Europolis jest właścicielem biur, a także centrów handlowych i logistycznych na Węgrzech, Ukrainie i Słowacji oraz w Czechach, Polsce, Rumunii, Chorwacji i Rosji. Większość aktywów spółki zrealizowanych zostało we współpracy z Europejskim Bankiem Odbudowy i Rozwoju, Union Investment Real Estate oraz Axa Real Estate Investment Management. CA Immo zapłaciło 272 mln euro za 100 proc. udziałów w Europolis. – Czasy są trudniejsze, lecz jesteśmy optymistami, dlatego decydujemy się na zakupy. Jednym z powodów, dla których Europolis doskonale nam pasuje, jest fakt, że jego portfel składa się z silnych, dochodowych nieruchomości – mówi Bruno Ettenauer, prezes zarządu spółki CA Immo. – Interesuje nas ten sam region, w którym działa Europolis, toteż ten zakup wzmacnia naszą pozycję w Europie Środkowo-Wschodniej. Muszę jednak przyznać, że transakcja ta stanowi dla nas poważny krok, ponieważ w grę wchodzi duże zadłużenie. Chcemy je zrestrukturyzować, prowadzimy na ten temat rozmowy z bankami. W ciągu kolejnych pięciu lat nie przypadają żadne płatności. Ponadto w ciągu nadchodzących 18-24 miesięcy, CA Immo chce uwolnić kapitał, zbywając kolejne inwestycje w Niemczech oraz w Europie Południowo-Wschodniej w celu obniżenia salda zadłużenia i podwyższenia udziału kapitału – wyjaśnia szef CA Immo.

Europolis odnotował w minionym roku 177 mln euro straty z powodu spadku wartości nieruchomości. – Cena 272 mln euro odzwierciedla obecną wartość rynkową spółki. Najpierw sprzedający przeprowadził analizę rynku – zebrał oferty w celu oceny jego obecnego stanu. Różnica między ceną sprzedaży a wartością portfela Europolis (1,5 mld euro) wskazuje, że spółka zorganizowała typowe finansowanie bankowe dla większości, jeżeli nie dla wszystkich, swoich aktywów – komentuje Jarosław Wnuk.

– Nabycie to jest zgodne z naszą strategią, a czas na takie zakupy jest teraz dobry. Dlatego angażujemy kapitał firmy w tę transakcję. W ciągu ostatnich 3-4 lat rozglądaliśmy się za możliwościami takich zakupów, lecz na tym koniec, nie będziemy szukali następnych firm, które byłyby dostępne na sprzedaż – dodaje Bruno Ettenauer.

Stan rzeczy się zmienia

Zakup ten znajdzie po raz pierwszy odzwierciedlenie w sprawozdaniu tymczasowym określającym sytuację finansową firmy według stanu na 31 marca 2011 roku. Dziś można stwierdzić, że w jego efekcie aktywa Grupy CA Immo w sektorze nieruchomości wzrosną do około 5 mld euro. Jednocześnie względne znaczenie segmentu Europy Wschodniej i Południowo-Wschodniej w ogólnym portfelu firmy podwoi się do nieco ponad 40 proc., dzięki czemu segment ten zrówna się z rynkiem niemieckim. Na przykład w Rumunii CA Immo jest dziś drugim pod względem wielkości graczem na bukareszteńskim rynku biurowym, a jego portfel nieruchomości obejmuje 100 tys. mkw. powierzchni. Udział aktywów 
CA Immo w sektorze nieruchomości w budowie spadnie z około 30 proc. do około 20 proc., a zmianie tej towarzyszy wzrost udziału nieruchomości dochodowych. – Naszym celem nie jest uzyskanie pozycji gracza numer jeden w regionie. Najważniejszą sprawą jest dla nas kontrolowanie kosztów oraz możliwość oferowania dobrego produktu. Niemcy pozostają dla nas priorytetowym krajem dla realizacji nowych projektów, lecz ważny jest cały portfel. Dlatego nie planujemy emisji nowych obligacji – ujawnił Bruno Ettenauer. Średnioroczny dochód firmy Europolis z wynajmu wynosi dziś około 100 mln euro. W przyszłym roku przewidywany jest ich wzrost o około 5-10 proc. ν