Kto rano wstaje...

Rosnąca liczba transakcji inwestycyjnych w Europie Środkowej wywołuje falę zaufania, która przesuwa się na wschód. Pierwsze umowy już przypieczętowano. Do końca roku będzie ich więcej

 Mladen Petrov

Fińscy turyści na zakupach w Tallinnie to częsty widok. Ci Finowie, o których piszemy, przyjechali do estońskiej stolicy na innego rodzaju zakupy. Pod koniec marca fińska spółka Technopolis zawarła umowę z tallińską Smart City Group i jej oddziałem Ülemiste City. Umowa dotyczy utworzenia spółki joint venture pod nazwą Technopolis Ülemiste, która wejdzie w posiadanie portfela nieruchomości obejmującego około 70 tys. mkw. powierzchni. Obecnie należą one do Smart City Group, a znajdują się w pobliżu Międzynarodowego Portu Lotniczego w Tallinnie. Około 47 tys. mkw. z tej powierzchni to nowoczesne budynki oddane do użytku w ciągu ostatnich pięciu lat. Wartość przybliżona nowo powstałego przedsiębiorstwa Technopolis Ülemiste szacowana jest na 63,5 mln euro, a całkowita wartość pożyczek wyniosła 44 mln euro. Po zawarciu umowy Technopolis Ülemiste będzie mieć około 10-procentowy udział w tallińskim rynku powierzchni biurowych.

Jak wygląda rzeczywistość?

To z pewnością dobre wieści dla bałtyckich rynków nieruchomości, które mocno ucierpiały w latach 2008 i 2009. Po krótkim okresie stabilnego wzrostu napędzanego kredytami, nastąpił gwałtowny spadek PKB w całym regionie. Tallinn, który kiedyś był miastem preferowanym przez nabywców domów, odnotował spadki cen nieruchomości mieszkalnych do 60 proc. w stosunku do wartości z rekordowego roku 2007. W tej chwili sytuacja ulega pewnej poprawie. Eksperci jednak ostrzegają, że nie należy wykazywać zbytniego optymizmu – gospodarki państw bałtyckich nadal są osłabione, choć analitycy i inwestorzy odzyskują nadzieję na to, że sytuacja wkrótce ulegnie poprawie.

Na omawianych trzech rynkach stawki czynszu zmniejszyły się o 20 do 30 proc., natomiast poziom stóp kapitalizacji wzrósł o 250-400 punktów bazowych – wynika z danych agencji Re&Solution. W rezultacie, nieruchomości na Litwie, Łotwie i w Estonii staniały aż o 30-50 proc., przez co potencjalni inwestorzy otrzymali sygnał, że nadeszła pora na zakupy. – Ponieważ gospodarki bałtyckie wychodzą z recesji, przy czym liderem pozytywnych tendencji jest Estonia, zainteresowanie ze strony inwestorów będzie rosło – uważa Neringa Rastenytė, szefowa Działu Inwestycji i Analiz w agencji Re&Solution International Property Advisors. – W 2009 roku nie zawarto ani jednej transakcji powyżej 10 mln euro, a zatem jest sporo miejsca dla spekulacji przy stopach kapitalizacji. W tym roku inwestorzy nie będą aktywnie kupować, lecz liczy się to, że w ogóle wrócili. Jesteśmy przekonani, że najlepsze nieruchomości w krajach bałtyckich są dziś bardzo niedoszacowane. Pierwszymi, którzy zaczną kupować w tym roku, będą fundusze lokalne, gotowe wydawać do 20 mln euro. Duzi gracze nadal postrzegają rynek jako dość niestabilny. Jeżeli chodzi o preferencje, inwestorzy skandynawscy lub niemieccy rozglądają się za portfelami w całym regionie. Widzimy już zainteresowanie sieciami supermarketów i hipermarketów, a na drugim miejscu znajdują się biura – ujawnia Neringa Rastenytė.

Wybredni Skandynawowie

Helsińska spółka Citycon, właściciel między innymi największego tallińskiego centrum handlowego Rocca Al Mare, również przygotowuje się do zakupów, o ile na rynku dostępne będą interesujące produkty. Wiceprezes Harri Holmström, szef ds. działalności w regionie bałtyckim również uważa, że tutejsze rynki powoli powracają na właściwy tor. Wysokie stopy bezrobocia skłaniają inwestorów do ostrożności. Dla właścicieli centrów handlowych oznacza to tylko jedno: mniej kupujących. – W dłuższej perspektywie jesteśmy optymistami, szczególnie jeżeli chodzi o Estonię i Tallinn. Ponieważ wkrótce kraj ma dołączyć do strefy euro, inwestorzy są bezpieczni. Te kraje mają przed sobą nadal długą drogę do normalizacji sytuacji. Chcielibyśmy być obecni również na Łotwie, lecz czekamy na większą liczbę pozytywnych sygnałów. To samo dotyczy Litwy – zastrzega Harri Holmström i ujawnia, że jego spółka interesuje się głównie osiągającymi dobre wyniki nieruchomościami handlowymi, najlepiej w miastach stołecznych.

Wybredni czy nie, skandynawscy inwestorzy rozglądają się za możliwościami działania na rynku. Martin Seppälä, partner spółki konsultingowej Excedea – cytowany przez gazetę „Äripäev” – twierdzi, że zainteresowanie nordyckich inwestorów Estonią jest dziś najwyższe od pięciu lat. Oprócz konsultingu w przedmiocie umowy dotyczacej powołania do życia Technopolis Ülemiste, Excedea świadczy dziś usługi doradztwa przy dwóch projektach, których szczegóły mają zostać podane po okresie letnim. Wartość inwestycyjna obu powinna wynieść około 20 mln euro.

Złe wspomnienia

Rynki inwestycyjne w Bułgarii i Rumunii czekają na ożywienie jeszcze w tym roku, po fatalnym roku 2009, kiedy to w Rumunii zawarto tylko dwie duże transakcje – zakup Fabian Romania przez Black Sea Global Properties oraz nabycie European Retail Park Braila przez New Europe Property Investments. Łączna wartość tych dwóch inwestycji wyniosła 120-150 mln euro.

 – Choć nie było wystarczającej liczby transakcji, które mogłyby dać pewność co do stóp kapitalizacji, to na podstawie otrzymanych ofert możemy potwierdzić, że luka między sprzedawcami i kupującymi zmniejsza się z obu stron do około 50-100 punktów bazowych i w kilku wybranych sytuacjach widać, że strony dochodzą do porozumienia. Wydaje się, że wśród poważnych kupujących panuje przekonanie, że na rynku nie pojawi się aż tyle nieruchomości będących przedmiotem zajęcia sądowego, ilu się spodziewano, dlatego niektórzy z nich uważają, że nadszedł dobry czas na zakupy – mówi Blake Horsley, szef Działu Inwestycyjnego Colliers International Romania.

W sąsiedniej Bułgarii większość nieruchomości, stanowiących przedmiot transakcji zawartych w 2009 roku, to projekty na różnych etapach planowania i budowy. Największa transakcja inwestycyjna dotycząca obiektu przynoszącego zysk – nabycie Awtounion Center przez Bluehouse w ramach transakcji typu sale-and-leaseback za 27,3 mln euro – miała miejsce w październiku zeszłego roku. W ostatnim roku stopy kapitalizacji zwiększyły się o ok. 250-300 punktów bazowych w stosunku do najniższego poziomu z połowy roku 2008; w większości segmentów utrzymywała się presja związana z wartościami kapitałowymi z powodu utrzymujących się spadków wartości czynszów – czytamy w raporcie opracowanym przez Elta Consult. Podsumowując, w roku 2009 w Bułgarii odnotowano transakcje inwestycyjne o całkowitej wartości poniżej 200 mln euro, co oznacza spadek o ponad 300 proc. w stosunku do roku 2008.

Przyczyny ponurych wieści z Bułgarii i Rumunii są podobne. – W roku 2009 odczuwało się dużą niepewność inwestorów co do tego, czy uda się tu wypracować zyski, czy stawki czynszów osiągną pożądaną stabilność, a presja wywierana na sprzedawców przez banki nie będzie zbyt silna, nie mówiąc już o najważniejszej przyczynie destabilizującej rynek rumuński – braku finansowania. Rumunia z pewnością była ostatnio spokojnym miejscem, lecz powinniśmy rozsądniej dobierać kraje, z którymi się porównujemy. Polska była jedynym krajem Unii Europejskiej, który nie doświadczył recesji i w związku z tym trudno ją porównywać z Rumunią. Rumunia wykazywała niski poziom aktywności, zbliżony do Węgier i Bułgarii, choć we wszystkich tych państwach lata 2010 i 2011 powinny przynieść istotną poprawę sytuacji – wyjaśnia Blake Horsley.

W Bułgarii podobne odczucia ma Andrew Pierson, partner zarządzający na kraj w King Sturge. – Rozmawiamy z kilkoma zagranicznymi kupującymi, którzy posiadają fundusze przeznaczone do zainwestowania w regionie Europy Południowo-Wschodniej. Są prywatne fundusze kapitałowe z Wielkiej Brytanii, które aktywnie prowadzą tu poszukiwania oraz – co dla niektórych stanowi niespodziankę – nadal widać aktywność ze strony Grecji. Jest również garstka krajowych kupujących. Choć nie oczekujemy w 2010 roku dynamicznego rynku inwestycyjnego, na pewno będzie on bardziej aktywny niż w ubiegłym roku – podsumowuje Andrew Pierson.

Wchodzą czy wychodzą?

Nad transakcjami w Bułgarii pracuje już kilka funduszy zainteresowanych nabywaniem nieruchomości zajmowanych sądownie, które oczekują rocznego zwrotu na poziomie 12-14 proc. Inwestorzy ci są szczególnie zainteresowani projektami biurowymi i mieszkaniowymi, a także portfelami nieruchomości wycenianymi na 15-20 mln euro. Pierwsze transakcje spodziewane są w ciągu 6-8 miesięcy. Jednak sprzedający i kupujący nadal muszą dojść do porozumienia w kwestii ceny. – W Bułgarii ludzie nie zdawali sobie sprawy z faktu, że ceny spadły aż tak bardzo, nadal chcieli otrzymywać za swoje projekty wygórowane kwoty. Inwestorzy przyglądający się Bułgarii z zewnątrz byli zainteresowani tanimi okazjami, a takie po prostu nie istniały – wyjaśnia Andrew Pierson.

Liczący się na rynku duzi inwestorzy z Austrii i Niemiec nadal nieufnie patrzą na Bułgarię. Lista potencjalnych chętnych na najlepsze obiekty, takie jak centra handlowe w Sofii, jest dość krótka. Ich zainteresowanie skupia się na Polsce i Czechach. Region Europy Południowo-Wschodniej nadal jest opóźniony w stosunku do Europy Środkowej i analitycy uważają, że minie prawdopodobnie jeszcze jeden rok, zanim duzi inwestorzy instytucjonalni zwrócą większą uwagę na takie kraje jak Bułgaria i Rumunia. – Te kraje płyną tą samą łodzią. Zagraniczni inwestorzy często postrzegają je jako podobne, choć są między nimi znaczące różnice. Rumunia jest lepiej rozwinięta we wszystkich sektorach, lecz jej rynek stał się bardziej nasycony i rozwój na nim jest trudny. Natomiast Bułgaria jest rynkiem dość niedojrzałym, co daje możliwość rozwoju i zapewne dlatego zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy patrzą na nią nieco łaskawszym okiem – mówi Andrew Pierson.

Europa Capital, londyński fundusz skupiający kapitał prywatny, to przykład inwestora zainteresowanego obydwoma rynkami. Bułgaria i Rumunia są najważniejszymi obszarami zainteresowania zarządzanego przez Europa Capital funduszu Europa Emerging Europe Fund (EEEF), który przeznaczył około 110 mln euro na inwestycje w tym regionie w ciągu nadchodzących 12-18 miesięcy. Przynajmniej połowa z tej kwoty ma zostać zainwestowana w Rumunii. Na początku roku fundusz Europa Capital utworzył spółkę joint-venture z deweloperem obiektów magazynowych PointPark Properties. W pobliżu miejscowości Turda ma powstać park magazynowy PointPark Cluj o powierzchni 204 tys. mkw. – To prawda, że w roku 2009 byliśmy dość ostrożni, teraz jednak aktywnie poszukujemy nowych możliwości – zdradza Henry Morris, senior associated ds. zakupów na Europę. – Widzimy szczególne możliwości inwestowania dziś, gdy rynki te cierpią z powodu braku kapitału. W Europie Środkowej powstała fala zaufania, skutkująca wzrostem liczby transakcji. Umożliwiło to sprecyzowanie oczekiwań cenowych w Europie Wschodniej, gdzie wartość transakcji była niewielka. Nadal jednak postrzegamy ten region jako rozwijający się, co oznacza, że niesie on ze sobą wyższe ryzyko. Wielu najemców ma dyskusyjne umowy, trudno też znaleźć sprzedawców, którzy nie mieliby przesadnych oczekiwań cenowych. Dla dewelopera dużą trudność może stanowić ocena ryzyka na etapie planowania budowy – dodaje Henry Morris.

To się dzieje teraz

Fundusz Europa Capital prowadzi negocjacje dotyczące zakupu wielu obiektów w Sofii i Bukareszcie, lecz obserwuje też Serbię, Chorwację, Turcję oraz Ukrainę. Informacje dotyczące pierwszych transakcji powinny zostać podane jeszcze w tym roku. Europa Capital chce kupować zarówno wysokiej jakości ukończone budynki, jak i projekty obiecujące, których realizację wstrzymano. Oprócz subfunduszu EEEF, Europa Capital zarządza również paneuropejskim funduszem o wartości 730 mln euro. – Jeżeli znajdziemy interesujący projekt w Rumunii lub Bułgarii, który wymagać będzie dużej inwestycji kapitałowej, fundusz paneuropejski będzie mógł w nią zainwestować środki wraz z EEEF – wyjaśnia przedstawiciel Europa Capital.

Podobnie jak to się stało w Bułgarii, wszystkie najważniejsze fundusze opuściły rynek rumuński. Nie jest tajemnicą, że większość aktywnych funduszy stanowią te skupiające kapitał prywatny, zainteresowane wewnętrzną stopą zwrotu na poziomie 25 proc. w okresie pięciu lat. – Zainteresowaniem cieszą się jedynie projekty biurowe na rynku bukareszteńskim oraz projekty handlowe w całym kraju. Właściciele dochodowych obiektów są pod ograniczoną presją, więc inwestorzy ponownie zaczęli brać pod uwagę możliwość wstępowania do spółek joint venture, zakupy nieukończonych produktów, a nawet zakupy z terminem realizacji w przyszłości, jeśli podpisane są już umowy najmu. Choć to trudne do oszacowania, przewidujemy, że w tym roku w Rumunii zainwestowane zostanie około 150 mln euro – podsumowuje Blake Horsley.

Obserwatorom nadal trudno jest przewidzieć, kiedy Rumunia powróci do wysokich poziomów aktywności inwestycyjnej. – Przewidujemy, że gdy sytuacja na rynku się poprawi, inwestorzy uaktywnią się. Jednak rozmawiając z wieloma dużymi i bardziej aktywnymi firmami, przypuszczam, że może to nastąpić najwcześniej w roku 2011 – uważa Blake Horsley. Andrew Pierson próbuje zachować pozytywne nastawienie. Jego zdaniem, w tym roku w Bułgarii właścicieli zmieniać będą głównie nieruchomości biurowe i przemysłowe o wartości do 100 mln euro. ν