Komu biuro na własność, komu?

Kupić można wszystko… podobno. To jedynie kwestia ceny. Można także stać się właścicielem zajmowanego biura. Tylko czy są chętni do takiej transakcji?

Ewa Andrzejewska, Mladen Petrov

Na rynkach biurowych krajów Europy Zachodniej zakup biur na potrzeby własne to rocznie około 30 proc. transakcji zawieranych w tym segmencie – szacuje Joanna Kowalska-Szymczak, dyrektor Działu Inwestycyjnego agencji DTZ. Na zlecenie firmy Concept Development BSD koordynuje ona sprzedaż powierzchni biurowej w warszawskiej inwestycji Concept Tower. Pod koniec minionego roku informacja o rozpoczęciu tego projektu odbiła się szerokim echem na rynku biurowym, który przez dobrych kilka miesięcy minionego roku trwał w maraźmie. Najemcy badali możliwości zmiany lokalizacji, deweloperzy przygotowywali coraz to nowsze (i tańsze) oferty, a decyzje i tak blokowane były przez zarządy. 46-procentowy spadek popytu w 2009 roku (w porównaniu z rokiem 2008) zaniepokoił deweloperów. Stąd zainteresowanie stosunkowo nowym u nas pomysłem na rozruszanie rynku biur.

Działalność na pograniczu

Biurowiec Concept Tower stanie przy ulicy Grzybowskiej na Woli. W ostatnich dniach stycznia zakończono prace rozbiórkowe starego budynku Metroneksu. Inwestor ma pozwolenie na budowę biurowca. – Zakończyliśmy przetarg na wybór generalnego wykonawcy, a teraz trwają negocjacje dotyczące szczegółów umowy – mówi Karolina Wierzchowska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Concept Development BSD. Na 15 kondygnacjach naziemnych znajdzie się około 9 tys. mkw. biur na sprzedaż, a na 3 podziemnych będzie mogło zaparkować 101 aut. – Jesteśmy w trakcie rozmów z potencjalnymi klientami. Mamy już podpisane wstępne umowy z kilkoma na mniejsze powierzchnie, ale zakup większych oznacza także dłuższe rozmowy – wyjaśnia Karolina Wierzchowska. Joanna Kowalska-Szymczak dodaje, że na polskim rynku sprzedaż biur – jako opcja alternatywna dla tradycyjnego wynajmu – jest zadaniem nowatorskim, którego agencja DTZ nie bała się podjąć. – Sprzedaż biur to działalność na pograniczu kompetencji dwóch działów: biurowego, w którym kiedyś pracowałam i inwestycyjnego, którym obecnie kieruję. Jesienią zeszłego roku przeprowadziliśmy akcję marketingową, by wybadać zainteresowanie ofertą. Już wtedy najczęściej odpowiadano nam, że pomysł się podoba. Czasem padało „nie jesteśmy zainteresowani”, a potem wyjaśnienie, że firma już wcześniej kupiła mieszkanie i przystosowała je do potrzeb biurowych – mówi Joanna Kowalska-Szymczak, którą do podjęcia współpracy z Concept Development BSD przekonał ostatecznie fakt, że przy komercjalizacji prawie każdego biurowca pojawia się pytanie: czy można nabyć to biuro na własność? Dotychczas firma, która chciała mieć biura na własność, decydowała się z reguły na zakup mieszkania lub domu oraz przystosowanie go do swoich potrzeb lub też na budowę siedziby, ewentualnie jej zakup (jak zrobiły np. firmy PZU czy Allianz).

Dla każdego coś miłego

Czy promowanie idei biur na sprzedaż może zagrozić deweloperom budującym na wynajem? – Klienci zainteresowani takim rozwiązaniem to nie są te same firmy, z którymi współpracują moi koledzy zajmujący się wynajmem biur. Nie są to wielkie korporacje (te nie chcą mieć nieruchomości w aktywach), tylko mniejsze firmy prywatne, takie jak kancelarie prawne, notarialne, kliniki medyczne, firmy konsultingowe. Jestem już w branży ponad 10 lat, a zaczynałam karierę od wynajmu biur i widzę, że to kolejny, naturalny etap ewolucji rynku. Wyrosły już nad Wisłą firmy, które mają ugruntowaną pozycję i których zarządy nie boją się myśleć długofalowo. To do nich kierujemy ofertę – mówi przedstawicielka agencji DTZ.

Deweloperzy biurowców na wynajem nie wpadli w panikę. Wprost przeciwnie – zaczęli się zastanawiać, czy nie warto zaryzykować i przygotować projekty sprzedaży powierzchni. Jednym z nich był Radosław Sieroń, prezes zarządu spółki Mermaid Properties, która ma w portfelu, między innymi, budynek Jasna 26 w Warszawie. Przejęta kilka lat temu kamienica, wybudowana w latach 40. XX wieku na fundamentach przedwojennego hotelu Victoria, w sercu Warszawy, początkowo, po remoncie miała stać się apartamentowcem. Pod koniec roku deweloper deklarował, że decyduje się zaadaptować ją na biurowiec i rozważa sprzedaż powierzchni. Zmieniła się sytuacja, zmienia się także pomysł na biznes. – Na rynku biurowym, nie tylko w Warszawie, ale także w miastach regionalnych, na przykład w Łodzi, wraz z nowym rokiem pojawiło się ożywienie. Popyt płynie ze strony najemców zainteresowanych większymi powierzchniami. Często są to firmy, które zwlekały z podjęciem decyzji przez cały miniony rok – mówi Radosław Sieroń, prezes zarządu Mermaid Properties. Wiążąc nadzieje z długo wyczekiwanym odmrożeniem procesów decyzyjnych najemców, deweloper – wspólnie z inwestorem, czyli funduszem Augusta I – również podjął decyzję. – Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem będzie stworzenie biurowca z powierzchniami na wynajem. Ewentualnie – w grę wchodzi sprzedaż, ale już nie poszczególnych biur, tylko całego projektu. W istniejącej kamienicy może powstać około 3,5 tys. mkw. biur, które mogłyby być gotowe za pół roku. Mamy także pozwolenie na dobudowanie dwóch skrzydeł. Wtedy powierzchnia biurowa byłaby powiększona do 5,7 tys. mkw. – wyjaśnia Radosław Sieroń, który dodaje, że negocjacje z jednym z banków, dotyczące rewitalizacji istniejącego budynku, są finalizowane. – Jeśli jednak zdecydujemy się na realizację projektu z nowymi skrzydłami, wtedy rozmowy o finansowaniu potrwają na pewno dłużej – dodaje przedstawiciel Mermaid Properties.

Cenne metry

Zdaniem ekspertów z branży nieruchomości, stawki za 1 mkw. biura na sprzedaż często bywają porównywane z cenami mieszkań z wyższej półki zlokalizowanych w centrach miast. Za metr biura w Concept Tower trzeba zapłacić minimum około 18,5 tys. zł. Górna granica wynosi 21,7 tys. zł netto. Jest to stawka z udziałem w częściach wspólnych Natomiast w poznańskiej inwestycji mieszkaniowo-biurowej Elite Garbary Residence najmniejsze biuro, jakie można kupić, ma 175 mkw. powierzchni, a wyjściowa cena 1 mkw. wynosi 11,5 tys. zł netto. Inwestor – izraelska firma A.K.M.M.K. Development – zamiast wcześniej planowanych mieszkań, stworzyła w skrzydle przy ulicy Szyperskiej około 1,9 tys. mkw. powierzchni biurowej na sprzedaż. Biura będą gotowe w maju przyszłego roku. Obecnie około 35 proc. z nich ma już właścicieli. Firma Murapol, deweloper z Bielska-Białej, także przymierza się do budowy biur na sprzedaż. Kompleks dwóch budynków Nordika o łącznej powierzchni użytkowej 10,1 tys. mkw. stanie do 
2012 roku przy ul. Jabłoniowej w Gdańsku. – Jesteśmy deweloperem, więc interesuje nas realizacja inwestycji oraz jej sprzedaż. Nie planujemy późniejszego zarządzania biurami, stąd decyzja o ich sprzedaży jako budynku w całości lub jako poszczególnych biur. W zależności od oczekiwań operatora, możemy dostosować się do standardu wykończenia – wyjaśnia Jarosław Bajkowski, p.o. dyrektora regionalnego ds. sprzedaży w firmie Murapol.

Natomiast w jednym z projektów realizowanych na bratysławskim rynku biurowym i zawierających lokale na sprzedaż – Ružová Dolina Offices firmy Universo – do kupienia jest biuro o powierzchni 619  mkw., które można podzielić na 
17 mniejszych lokali. Łączna cena to 1,4 mln euro, czyli prawie 2,3 tys. euro za 1 mkw. W Bratysławie jednak są jeszcze tańsze biura – w powstającym budynku Art. Centrum przy ulicy Majoranovej  na sprzedaż jest 1729 mkw. w cenie 1510 euro za metr. Drogo czy tanio? Według brokerów, ceny w stolicy odzwierciadlają prawdziwą wartość nieruchomości. Na tle Bratysławy węgierska stolica jawi się jako dużo droższa, z cenami sięgającymi nawet 6 tys. euro za 1 mkw. (według doniesień rynkowych).  Biura do kupienia można znaleźć, ale jest ich proporcjonalnie mniej niż w stolicy Słowacji. Na takie rozwiązanie decydują się przeważnie deweloperzy mniejszych budynków klasy „B” i „C”. Na Słowacji natomiast oferta biur nie ogranicza się do budynków niższej klasy – słowacki deweloper ITB zakończy realizację biurowca Wallenrod w sercu miasta w pierwszym kwartale 2011 roku, a cena mkw. biura należy tu do najwyższych w stolicy – 2860 euro.

Rewolucji nie będzie

Koncepcja budowania biur na sprzedaż nie jest rewolucją na bratysławskim rynku. W Polsce zresztą – jak wspominają eksperci –  to też żadna nowość. Wystarczy wspomnieć budynek Oxford Tower (powszechnie zywany Intraco II lub Elektrimem) w centrum Warszawy, pochodzący z końca lat 
70. minionego wieku, w którym część biur była przejęta na właśność. Na słowackim rynku opcja ta pojawiła się 4 lata temu i wciąż pozostaje raczej egzotyką niż powszechnie stosowaną praktyką. Analitycy rynku oceniają, że biura na sprzedaż mają najwyżej 10-procentowy udział rynkowy i nic nie wskazuje na to, żeby miał się on zwiększać. Wręcz przeciwnie. Zainteresowanie potencjalnych właścicieli jest niewielkie, co skłania deweloperów do zmiany strategii sprzedaży. – Mieliśmy ostatnio klienta – dewelopera, który realizował tego typu projekt w Bratysławie. Realia rynkowe sprawiły jednak, że projekt przerobił i zrezygnował z biur na sprzedaż. Teraz cały budynek jest wyłącznie do wynajęcia – mówi Marek Ferko, doradca w agencji CB Richard Ellis na Słowacji. W bratysławskim portfolio agencja CBRE ma obecnie 6 projektów tego typu. Jacy deweloperzy decydują się na realizację takich projektów biurowych? Przede wszystkim są to mniejsi miejscowi gracze. Dlaczego? – Często mają oni bardzo dobre kontakty z lokalnymi firmami i budynki te powstają właśnie z myślą o nich, prawie na zamówienie – tłumaczy Marek Ferko.

Na Węgrzech firmy Proform i BIF mają już takie oferty w swoim portfelu, a Gestor, kolejny deweloper, planuje następny swój projekt biurowy właśnie z myślą o sprzedaży. W ciągu poprzednich kilku lat, według obliczeń firm konsultingowych, w Budapeszcie powstało nawet do 60 tys. biur przeznaczonych na sprzedaż. Jakie firmy zainteresowane są nabyciem na własność biur? Budapeszteńscy brokerzy, podobnie jak ich koledzy znad Wisły, wymieniają mniejsze kancelarie prawnicze, lokalne firmy i  kliniki. – Z kupowaniem biura jest jak z kupowaniem mieszkania: na początku koszty są bardzo duże, ale są też duże plusy, no i jest się właścicielem nieruchomości. Wielu najemców przygląda się kosztom i zastanawia się, czy zakup się opłaca. Brak opłat serwisowych to jedna z ważnych zalet, która pozwala na uzyskanie oszczędności – wylicza Marek Ferko z CBRE. Po stronie minusów takiego zakupu niewątpliwie należy zapisać to, że nowy właściciel dostaje klucz do biura wykończonego w stanie deweloperskim. Koszty urządzenia w pełni pokrywa więc samodzielnie.