Cena jakości
W tym sezonie modna jest jakość. Choć inwestorzy i deweloperzy walczą o zdobycie finansowania na realizację swoich projektów i uważnie oglądają każdy grosz, to nadal oczekują, że nie ucierpi na tym ani strona architektoniczna realizowanych projektów handlowych, ani jakość ich wyposażenia
Mladen Petrov
Duże może znaczyć dobre, i to nie tylko w Stanach Zjednoczonych albo w Rosji. Spółka Aldar, deweloper z Abu Dhabi, realizuje przeznaczone dla 700 sklepów centrum handlowe Yas Mall na wyspie Yas. Obiekt ten stanowi element wartego 40 mld dolarów projektu zagospodarowania wyspy, na której w listopadzie odbyły się zawody Formuły 1 – Grand Prix Abu Dhabi. Niedawno jednak okazało się, że owszem, obiekt zostanie oddany do użytku, lecz nie stanie się to w planowanym terminie, tylko 18 miesięcy później. Powód? Oszczędności. Zgodnie z obliczeniami firmy Aldar, opóźnienie oddania centrum o półtora roku umożliwi redukcję kosztów o jedną trzecią. – Czynnikiem decydującym stał się koszt, a nie harmonogram. Jest to, moim zdaniem, ogromna różnica – powiedział przedstawiciel spółki w wywiadzie udzielonym wydawanemu w Zjednoczonych Emiratach Arabskich dziennikowi „The National”. Deweloper szuka oszczędności w systemie klimatyzacji, oświetleniu i wykończeniu. Te wszystkie posunięcia mają zapewnić rentowność tego dużego projektu.
Wiadomość ta nie była szczególnie zaskakująca, nie tylko z powodu kryzysu, jaki w ostatnim roku dotknął rynek nieruchomości krajów Zatoki Perskiej. Deweloperzy na całym świecie szukają oszczędności, niezależnie od swojej kondycji finansowej. Realizacja założonego budżetu lub nawet zbudowanie projektu handlowego po nowych, czasem znacznie niższych cenach, stało się koniecznością. To tylko jedna z lekcji, jaką muszą przerobić inwestorzy i deweloperzy.
Zmiana nastawienia
Marcin Klammer, country manager firmy konsultingowej EC Harris w Polsce wspomina czasy sprzed zaledwie trzech lat, gdy jak mantrę powtarzano hasło ciągłego wzrostu. – Spotykałem się w 2007 roku z klientami i proponowałem im dokonanie oszczędności na poziomie ok. 5-10 procent. Ale wówczas nie było szczególnej konieczności oszczędzania. Czemu ktoś miałby zadawać sobie trud zmiany projektu, poszukiwania lepszych rozwiązań technicznych, gdy na rynku niezwykle łatwo dostępne były kredyty na 100 procent kosztów projektu lub nawet więcej? – pyta retorycznie szef polskiego EC Harris. W roku 2009 nastawienie klientów zmieniło się. – Zauważyłem, że na rynku są inwestorzy, którzy mają kapitał i czekają, aż pojawi się interesujący projekt. Z drugiej strony mamy deweloperów z doskonałym projektem, lecz borykających się z ograniczonym dostępem do finansowania. Ponieważ sami muszą częściowo finansować inwestycje, chętnie rozmawiają o dostępnych możliwościach – mówi przedstawiciel firmy EC Harris. Jedna czwarta portfela projektów tej firmy w Polsce to centra handlowe.
Branża w opałach
Gdy firmy budowlane borykają się ze spadkiem popytu, inwestorzy cieszą się, że ceny wykonawstwa są niższe o 20-25 proc. w porównaniu do szczytowych wartości, jakie obowiązywały na rynku w 2007 roku. Panuje powszechne przekonanie, potwierdzane przez wiodące firmy budowlane w Polsce, że w 2010, a może nawet w 2011 roku niewiele zmieni się na rynku. To oznacza zaciekłą konkurencję i prawdopodobnie dalsze spadki cen. – W zorganizowanym niedawno przetargu na niewielki projekt publiczny w województwie podlaskim uczestniczyło 18 spółek, w tym duzi gracze. Przed kryzysem niektóre z tych firm uważałyby ubieganie się o realizację takiego projektu za stratę czasu – komentuje Piotr Chełkowski, szef grupy budowlano-inżynieryjnej P.R.I. Pol-Aqua.
Najnowsze badania przeprowadzone przez CEE Construction Research i KPMG potwierdzają pesymistyczne nastroje, jakie panują wśród firm budowlanych w Polsce, których priorytetem na rok 2010 pozostaje dalsze doskonalenie efektywności biznesowej i operacyjnej. Według wyników ankiety, 70 proc. firm przewiduje spadek wyników sektora w tym roku. Potencjalna poprawa sytuacji miałaby nastąpić na przełomie 2010 i 2011 roku. Nawet te firmy, które oczekują szybkiej poprawy sytuacji, wciąż są dalekie od optymizmu i przewidują wzrost branży o 2,5 proc. w latach 2010-2011, co nadal jest o wiele gorszym wynikiem niż odnotowany w latach 2006-2008. Niezależnie od poglądów dotyczących terminu odbicia się od dna, aż 94 proc. ankietowanych przedsiębiorców uważa, że główną przeszkodą uniemożliwiającą wzrost jest niewystarczający popyt.
W tych warunkach budowanie więcej za mniej jest możliwe. Inżynieria wartości daje deweloperom dodatkowe możliwości oszczędzania na klimatyzacji i oświetleniu. – Powszechną praktyką jest dziś ograniczanie sztucznego oświetlenia w obiektach handlowych – zauważa Marcin Klammer. – Niestety wątek ekologiczny nadal jest niepopularny. O ile najemcy biurowców stosują się często do polityki korporacyjnej wymagającej od nich proekologicznego podejścia, to najemcy powierzchni w centrach handlowych nie muszą przestrzegać takich wymagań. W związku z tym deweloperzy dbają jedynie o spełnienie podstawowych wymogów narzuconych przez przepisy prawa i nie podejmują dodatkowych wysiłków – dodaje szef EC Harris.
Dodawać czy nie dodawać?
Holenderska spółka deweloperska Multi Development w listopadzie otworzyła centrum handlowe Forum Ústí nad Labem w Czechach. Wprawdzie w obiekcie tym nie zastosowano wszystkich proekologicznych rozwiązań, z których deweloper znany jest w Europie Zachodniej, jednak menedżerowie spółki twierdzą, że do regionu Europy Środkowo-Wschodniej zbliża się zielona fala. W Ostrawie firma po raz pierwszy zastosuje rozwiązania przyjazne dla środowiska naturalnego. Arco Rehorst, dyrektor techniczny ds. zarządzania obiektami i zrównoważonego rozwoju uważa, że deweloperzy nie powinni skąpić na realizację pełnych przepychu projektów, lecz to samo dotyczy szczegółów technicznych. – Często słyszymy, że budowanie zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju jest kosztowne, ale to nieprawda. Trzeba tylko przemyśleć własną strategię. Jest wiele przystępnych cenowo opcji, takich jak naturalna wentylacja i chłodzenie. Oczywiście, wykorzystanie odnawialnych źródeł energii ma pewną cenę, lecz na to również jest odpowiedź – uważa Arco Rehorst. W swoich trzech centrach handlowych w Europie Zachodniej spółka stosuje to, co Arco Rehorst określa jako „inteligentną koncepcję energii dającą wymierne korzyści”. To oznacza, że obiekty te są w stanie wytwarzać i sprzedawać pewną ilość energii. – Z punktu widzenia kosztów oznacza to, że możemy sobie pozwolić na obniżenie opłat eksploatacyjnych w naszych obiektach. Należy również podkreślić, że w dłuższej perspektywie projekty niespełniające standardów zrównoważonego rozwoju będą podlegać karom, więc deweloperzy powinni już dziś podejmować odpowiednie kroki – mówi Arco Rehorst. Brak wartości dodanej, jaką może być proekologiczne wyposażenie, może z całą pewnością być postrzegany przez potencjalnych inwestorów zainteresowanych zakupem, jako poważna wada, która utrudni sprzedaż i zmniejszy wartość.
W listopadzie TriGranit, we współpracy z polską spółką IPR, otworzył w Krakowie centrum handlowe Bonarka City Center (91 tys. mkw. powierzchni). Wartość inwestycji to 350 mln euro. Simon Bayley, szef rozwoju spółki TriGranit podkreśla, że firma nie robi oszczędności kosztem jakości projektu. Woli ograniczyć liczbę planowanych projektów, zamiast wprowadzać dramatyczne cięcia kosztów. – Moim zdaniem, wpływ kryzysu na tego rodzaju projekty jest mniejszy niż na ich słabsze odpowiedniki. Widać to wyraźnie na przykładzie Silesia City Center, gdzie obserwujemy wzrost liczby kupujących i wzrost obrotów, a nowy właściciel Immoeast planuje obecnie rozbudowę projektu o 20 tys. mkw., aby zaspokoić silny popyt ze strony sieci handlowych, które chciałyby w nim zaistnieć. W takich sytuacjach występuje mniejsza presja na oszczędności i obniżanie jakości naszych projektów – mówi Simon Bayley. Oszczędności są jednak możliwe. – Szukamy ich, wprowadzając drobne zmiany w projekcie, takie jak niewielkie zmniejszenie powierzchni przeszklonych, obniżenie jakości fasad w mniej eksponowanych miejscach, zmiana specyfikacji elementów oświetleniowych, wdrażanie urządzeń i rozwiązań projektowych. Jeżeli wprowadzimy niewielkie modyfikacje, ale za to w wielu obszarach dużego projektu, możemy osiągnąć oszczędności na poziomie milionów euro – dodaje przedstawiciel węgierskiego dewelopera.
Ogólna zgoda
– Deweloper już na samym początku powinien zdecydować, jakiego rodzaju centrum handlowe zamierza zrealizować: tylko wzorcowe, z właściwym doborem najemców i odpowiednią liczbą odwiedzających je klientów, czy też posiadające jeszcze to coś, co je wyróżni? Cieszące się międzynarodowym uznaniem centra handlowe, takie jak Stary Browar w Poznaniu czy łódzka Manufaktura pokazują, że nie należy oszczędzać na dobrych materiałach. Źle zaprojektowane i wyposażone centrum handlowe wymaga renowacji już po dziesięciu latach działania. Najlepsze obiekty przetrwają, jeżeli nie wieki, to na pewno ponad 50 lat – twierdzi Marcin Klammer. Arco Rehorst z Multi Development dodaje, że menedżerowie jego firmy są bardzo wybredni, jeżeli chodzi o materiały i zawsze starają się wykorzystywać jak najwięcej miejscowych. – Oczywiście obowiązkowy jest wysmakowany projekt. Nikt nie chce wybudować centrum handlowego, które nikomu się nie spodoba – mówi Arco Rehorst.
Jaka jest cena takiego wysmakowanego projektu? Paweł Graliński, szef warszawskiej pracowni Arch Magic Associated Architects, jest przekonany, że dobra architektura nie musi zjeść całego budżetu. – Wnętrze i wszystkie elementy, takie jak drewniane podłogi czy fontanna w hallu, zwykle stanowią około 5 procent kosztów inwestycji. Sam projekt to również kilka procent kosztu realizacji obiektu – mówi Paweł Graliński. Mimo to wszyscy gracze na rynku przełączyli się na działanie w trybie kryzysowym, choć zdaniem architektów i menedżerów, nie może na tym ucierpieć jakość ani obiektu, ani projektu. – W ciągu ostatnich kilku lat przebyliśmy długą drogę. Mając portfel centrów handlowych światowej klasy, nie możemy sobie pozwolić na powrót do zaledwie przeciętnej jakości. Oczywiście niezależnie od tego, jakim wizjonerem jest inwestor, zawsze ma swojego księgowego, który ściąga go na ziemię, przypominając o kosztach. Jednak poprzeczka ustawiona jest już zbyt wysoko, nie tylko w Polsce, lecz także w całym regionie – mówi Paweł Graliński.
Międzynarodowe i lokalne pracownie projektowe, które zajmują się dużymi projektami, pracują w dużym stopniu za zbliżone stawki. Zdaniem Simona Bayleya z TriGranitu, czasem warto postawić na lokalną firmę, zamiast na szeroko znaną w świecie. – Chcemy pracować z partnerami lokalnymi przy wszystkich naszych projektach. Przetargi na zlecenie prac projektowych są otwarte dla pracowni lokalnych i międzynarodowych, lecz z naszego doświadczenia wynika, że współpraca z miejscowymi specjalistami nadaje projektowi szczególnego kolorytu – uważa Simon Bayley. Paweł Graliński z Arch Magic potwierdza, że dziś dobra architektura dostępna jest za niższą cenę. – Naturalnie, deweloperzy naciskają na niższe honoraria i stan taki utrzyma się przez jakiś czas – podsumowuje architekt. ν
