Proszę czekać...

Po kilku latach ciągłego wzrostu, rynek powierzchni handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej czeka przerwa. Ale czy to powód do zmartwienia, czy raczej czas na ochłonięcie po kilku szalonych latach?

Mladen Petrov

Wszystko wyglądało świetnie. W 2008 roku Rumunia i Bułgaria zajęły pierwsze miejsce w Europie pod względem ilości nowych powierzchni handlowych, jakie pojawiły się na rynku – odnotowały one rekordowy wzrost o – odpowiednio – 63 proc. 
i 76 proc. Po wstąpieniu do Unii Europejskiej w 2007 roku, oba kraje tryskały optymizmem – pojawili się inwestorzy chcący tu budować. Wszystko i wszędzie. To dlatego w bułgarskim mieście Kazanlak, zamieszkałym przez 80 tys. osób, powstały dwa nowe centra handlowe. Po drugiej stronie Dunaju, w Rumunii, deweloperzy i inwestorzy też działali energicznie: ogłaszali plany realizacji wielu projektów. Tyle, że na tym się kończyło. W mieście Arad (172 tys. mieszkańców) ogłoszono plany siedmiu inwestycji, lecz zrealizowano zaledwie jedną. W Ploieşti (232 tys. mieszkańców) informowano o sześciu projektach, jak dotąd nie zrealizowano ani jednego. W dobrych czasach w całej Rumunii planowano realizację około 100 projektów handlowych.

Zejdźmy na ziemię

Wszystko jednak zmienił kryzys. W lecie 2008 roku, gdy zadawano już poważne pytania dotyczące wpływu kryzysu finansowego na Europę, agencja Cushman & Wakefield przewidywała, że w roku 2009 w Europie oddanych zostanie ogółem ponad 14 mln mkw. powierzchni handlowych. Rzecz jasna, liczba ta od tego czasu podlega ciągłym korektom. W tym roku ilość powierzchni oddanych w centrach handlowych na kontynencie powinna wynieść około 10 mln mkw. W 2010 roku na rynku europejskim ma się pojawić około 7 mln mkw. takich powierzchni, co będzie najniższą podażą od pięciu lat. Zgodnie z szacunkami Cushman & Wakefield, realizację kolejnych 7 mln mkw. powierzchni handlowych w całej Europie albo wstrzymano, albo ostatecznie odwołano. Rosja, Ukraina i Turcja należą do krajów, które najbardziej ucierpiały z powodu pogorszenia się koniunktury. Dziś na tych trzech rynkach planuje się 22 proc. wszystkich projektów, podczas gdy wcześniej było to aż 58 proc.

Główne powody tak dużej zmiany to spadek siły nabywczej konsumentów, trudności z uzyskaniem finansowania oraz ogólne poczucie niepewności wśród inwestorów. Dotyczy to nie tylko rynków rozwijających się. Te bardziej dojrzałe również cierpią z powodu kryzysu. Na 2009 rok deweloperzy i inwestorzy w Polsce planowali realizację 1 mln mkw. powierzchni handlowych pod wynajem. Na skutek kryzysu plany zredukowano. Colliers International twierdzi, że w całym roku 2009 oddanych ma zostać 740 tys. mkw. Na rok 2010 analitycy prognozują wybudowanie tylko 420 tys. mkw. Cushman & Wakefield podaje, że w fazie budowy znajduje się obecnie 870 tys. mkw. powierzchni, a realizacja 190 tys. mkw. została wstrzymana. W ciągu kolejnych dwóch lat analitycy rynkowi spodziewają się znaczącego spadku aktywności w Polsce, gdzie wstrzymano już prawdopodobnie 35 proc. wszystkich planowanych projektów, głównie z powodu braku środków.

Zmiana plan—w

Spółka Atrium European Real Estate odłożyła budowę centrum handlowego Felicity w Lublinie, natomiast Bogdan Pawłowski i Ryszard Podkulski – inwestorzy projektu wielofunkcyjnego łączącego część handlową, kulturalną i hotelową Millenium Hall w Rzeszowie o powierzchni całkowitej 
140 tys. mkw. – również chwilowo opuścili plac budowy. Co poszło nie tak? Rzeszowscy biznesmeni nie mogą dojść do porozumienia w sprawie gruntów. Wraz z lokalną wierchuszką uczestniczyliśmy w uroczystości wmurowania kamienia węgielnego pod projekt dokładnie 3 lata temu – na początku listopada 2006 roku. Pierwotną datą otwarcia podawaną przez dewelopera był koniec 2007 roku.

Dominique Beghin, menedżer ds. rozwoju Atrium European Real Estate – firmy, która po przejęciu Meinl European Land zmieniła nazwę spółki, zrestrukturyzowała ją oraz wprowadziła nowy zarząd, wyjaśnia, że prace nad projektem Felicity będą kontynuowane. – Po dokonaniu oceny projektu przejętego od poprzedniego kierownictwa spółki, doszliśmy do wniosku, że obiekt jest zbyt duży, przynajmniej na miasto wielkości Lublina. Konieczna była zmiana koncepcji, aby centrum mogło lepiej zaspokajać rzeczywiste potrzeby rynku w tym mieście – wyjaśnia Dominique Beghin. Obecnie spółka AERE przewiduje dla Felicity nowy projekt. Zgodnie z nim, prawdopodobnie powstanie galeria o powierzchni pod wynajem wynoszącej 30-38 tys. mkw. oraz park handlowy o powierzchni 30-35 tys. mkw. – Obecnie negocjujemy z największymi najemcami, wśród których znajdzie się supermarket lub hipermarket międzynarodowej sieci. W nowych warunkach rynkowych strata części mniejszych najemców była nieunikniona. Wierzę jednak w ich powrót wraz z poprawą sytuacji gospodarczej i rozbudową naszego kompleksu 
– komentuje Dominique Beghin. Deweloper ma nadzieję, że w pierwszej połowie 2010 roku uzyska pozwolenie na budowę, prace budowlane ruszą w drugiej połowie tego roku, a obiekt zostanie oddany do użytku w roku 2012. 

Na liście oczekujących

Od początku roku w Bułgarii podano do wiadomości plany dotyczące realizacji zaledwie dwóch projektów handlowych – mniejszych centrów w miejscowościach Dobrich i Sliven. Liczba inwestycji planowanych do realizacji w tym kraju stale topnieje. Z danych opublikowanych przez spółkę konsultingową GVA Solliers Solutions wynika, że w ciągu roku wstrzymano w Bułgarii realizację naprawdę dużych projektów, takich jak Evropa Park dewelopera ECE Projektmanagement, Sofijski Akropolis – wart 500 mln euro projekt litewskiej spółki AB Villainous Akropolis należącej do Grupy Maxima, Carigradski Mall i GLS Mall, Civis Center spółki Riofisa – wszystkie w Sofii. Wstrzymano również realizację projektu Grand Galleria w Burgasie oraz dwóch centrów handlowych w miejscowości Kazanlak.

Do przeszłości należą również spekulacyjne projekty, których realizacja uzależniona jest od zdobycia zamożnego partnera. – Przez lata właściciele działek budowlanych w całym kraju informowali, że od dziś są deweloperami i będą realizować projekty handlowe. W rzeczywistości spółki te miały nadzieję na znalezienie partnera, który sfinansuje projekt, a grunt stanowiłby ich jedyny wkład. Dziś nie widać zainteresowania inwestorów takimi nieruchomościami. Ich ceny są zdecydowanie zawyżone – mówi Elena Undzhieva, menedżer do spraw kluczowych klientów w GVA Sollers Solutions.

Do końca tego roku w siedmiu miastach Bułgarii ma zostać oddanych łącznie 207 tys. mkw. powierzchni handlowych, przez co ich ilość wzrośnie do 58 mkw. na 1 tys. mieszkańców (pod koniec ubiegłego roku współczynnik ten wynosił 28 mkw.). W 2010 roku oddanych ma zostać 12 nowych projektów, z których najmniejszym będzie Sun City Centre w Burgasie (11 tys. mkw.), a największym – Serdika Center (53 tys. mkw.) w Sofii. Kolejny rok będzie należał do Ruse (175 tys. mieszkańców). Wtedy oddane mają zostać trzy projekty o łącznej powierzchni 110 tys. mkw. Do końca tego roku otwarte zostanie centrum Dunav Mall o powierzchni 17 tys. mkw., natomiast Galleria Russe (37 tys. mkw.) pojawi się na rynku w 2011 roku. Analitycy zgadzają się, że miasto wielkości Ruse z całą pewnością nie potrzebuje aż pięciu nowych centrów handlowych.

Centra handlowe zmuszone są rozpoczynać działalność, mimo że wynajęto w nich mniej niż 60 proc. powierzchni. – Te obiekty mają poważne problemy już od dnia otwarcia – mówi Elena Undzhieva. Realizowane obecnie inwestycje z trudem przyciągają najemców, ponieważ nikt nie chce dziś angażować się w projekt, który jest daleki od ukończenia. A niski poziom wynajęcia powierzchni przed oddaniem obiektu sprawia, że banki nie chcą go finansować. Tworzy się błędne koło.

Zimny prysznic

Wydaje się, że kryzys był już od dawna potrzebnym, zimnym prysznicem dla inwestorów, którzy w końcu zaczynają dostrzegać rzeczywistość. – Na rynku rumuńskim już rozpoczął się proces oczyszczania – twierdzi Aura Voiculescu, szef działu obiektów handlowych w DTZ Echinox w Bukareszcie. – Dawno minęły czasy, kiedy działki budowlane kupowano nawet bez oglądania, nie wspominając o sporządzeniu analiz wykonalności. Deweloperzy wreszcie zaczynają stąpać po ziemi – dodaje.

Grupa RED Projects, jednen z głównych graczy na rumuńskim rynku nieruchomości handlowych, była pierwszą spółką, która zeszła na ziemię i przeanalizowała swój portfel projektów. Latem zamknęła warte 45 mln euro centrum handlowe Armonia w Brăila zaledwie po dziewięciu miesiącach jego działania. Obroty najemców były zdecydowanie poniżej oczekiwań, a liczba odwiedzających w niektóre dni wynosiła tylko 2 tys. W obiekcie tym głównym najemcą był Carrefour. Przedstawiciele spółki przyznają, że nie przeprowadzili dostatecznie wnikliwych badań rynku Brăila. Poziom cen oferowanych przez sieci handlowe jest zdecydowanie powyżej siły nabywczej mieszkańców tego miasta. – Nadal realizujemy nasze projekty, lecz w niektórych przypadkach korygujemy ofertę tak, aby obejmowała sklepy tańszych sieci handlowych i sklepy typu cash & carry. Kolejne projekty będą realizowane w miarę poprawy sytuacji gospodarczej. Rumunia ma nadal zdecydowanie za mało sklepów. Dziś pracujemy nad dostosowaniem obiektu w Brăila do innego segmentu rynkowego. Ma on stać się regionalnym centrum handlowym skupiającym niedrogie salony i sklepy cash & carry. Prawdopodobnie ponowne otwarcie obiektu nastąpi pod koniec 2010 roku – mówi Andrew Stear, dyrektor zarządzający spółki Red Management Capital. Zapewnia, że w Konstancy firma działa pełną parą, realizując duży projekt wielofunkcyjny. – Podpisaliśmy już sporo umów najmu dużych powierzchni, jednym z najemców będzie Carrefour. Wkrótce mamy również sfinalizować kontrakt z dużym międzynarodowym operatorem hotelowym.  Przesunęliśmy termin oddania projektu na ostatni kwartał roku 2011 – mówi Andrew Stear.

Realizacji projektu w Satu Mare również jeszcze nie rozpoczęto. – Ponownie analizujemy format tego obiektu. Ponieważ jest to lokalizacja na skraju miasta, bardziej uzasadniony będzie tu prawdopodobnie kompleks zbliżony do niedrogich centrów handlowych czy do cash & carry. W Baia Mare mamy warunki zabudowy dla centrum handlowego. Ponieważ jednak w śródmieściu jest konkurencyjny projekt, złożymy prawdopodobnie wniosek o wydanie zmienionych warunków zabudowy i wybudujemy kompleks z niedrogimi sklepami. Początek prac na placu budowy planujemy na rok 2010 – wyjaśniają przedstawiciele dewelopera. Trwa również analiza projektu w Giurgiu. – Obiekt ten będzie prawdopodobnie mieścił bardziej klasyczne butiki, ponad którymi znajdzie się część mieszkaniowa – zdradza Andrew Stear i dodaje, że firma kontynuuje realizację lokalnych centrów handlowych pod marką Cadran o powierzchni od 5 tys. do 10 tys. mkw., w których głównym najemcą jest supermarket. – Otwarcie projektu w Husi nastąpi na wiosnę przyszłego roku. Pod koniec roku oddane zostanie centrum Cadran w Marghita. W roku 2011 będziemy realizować kolejne obiekty – zapewnia przedstawiciel Red Management Capital.

Małe znaczy piękne

David Sharkey, szef spółki Caelum Development, ma dziś więcej pracy niż dotychczas. W ramach joint-venture z portugalską spółką Sonae Sierra, realizuje centrum handlowe ParkLake Plaza w Bukareszcie. Pod koniec lata 2008 roku, rozmawiając z „Eurobuild CEE”,  deweloperzy wyrażali przekonanie, że rumuńska stolica jest gotowa na ich projekt, którego wartość była szacowana na 600 mln euro. W październiku zeszłego roku poinformowali oni jednak, że poświęcą trochę czasu na przeprojektowanie obiektu, w który zainwestowali już 100 mln euro. – Zdecydowaliśmy, że nie jest on odpowiedni na obecne czasy. Wiemy, że ten obiekt ma najlepszą wolną lokalizację dla centrum handlowego w Bukareszcie, biorąc pod uwagę dotarcie do klientów i ich siłę nabywczą. Projekt został całkowicie zmieniony. Zastosowaliśmy tańsze i bardziej przyjazne dla środowiska materiały. Dzięki temu koszt nowego centrum ParkLake Plaza o powierzchni brutto przeznaczonej pod wynajem 80 tys. mkw. wyniesie tylko około 260 mln euro.

Dość dramatu

Analitycy w Bułgarii i Rumunii zgadzają się, że opóźnienia nie są tak wielkim dramatem, jak można by wnioskować z artykułów w prasie. – Segment obiektów handlowych nie radzi sobie dobrze – komentuje Aura Voiculescu z DTZ. – W lipcu 2009 roku jego obroty były o 30 proc. niższe niż rok wcześniej. Branża odzieżowa boryka się ze spadkiem sprzedaży o 30-50 proc., branża RTV odnotowuje spadki o 70 proc. Najemcy boją się rozwijać swoje sieci, a banki nie chcą finansować ich ekspansji w centrach handlowych. Podobnie jest w Bułgarii. Elena Undzhieva z GVA Sollers Solutions dodaje, że niektórzy deweloperzy mają odpowiednie zdolności finansowe, lecz i tak wolą czekać. Inni są już prawie gotowi, a jednak wstrzymują inwestycje. Spółka Globe Trade Centre odłożyła o sześć miesięcy otwarcie kompleksów handlowych w Ruse i Burgas i o cztery miesiące w Warnie. Retail Park Burgas, który miał zostać oddany do użytku w tym roku, będzie gotowy jesienią 2010 roku. – Jeżeli komuś brakuje wizji, wstrzymanie projektu jest dobrym krokiem – mówi Elena Undzhieva.

Na rynku krążą plotki o rezygnacji z projektu centrum handlowego Shumen Plaza w miejscowości Szumen. Początkowo Plaza Centers, deweloper projektu, chciała oddać go w roku 2009, lecz na placu budowy nie ruszyły jeszcze prace. Rozmawiając z bułgarskimi mediami, dyrektor zarządzający firmy Plaza Centers w Bułgarii Daniel Belhasen wyjaśnia, że w obecnych warunkach spółka korzysta z niższych cen wykonawstwa. Plaza Centers ma oddać swój obiekt o powierzchni 20 tys. mkw. i wartości 38 mln euro w 2011 roku. Jednak prace budowlane nie ruszą bez uprzedniego uzyskania finansowania. – Chcemy sprzedać obiekt w rok po jego oddaniu, lecz jesteśmy również gotowi zachować go przez kolejne 3-4 lata, do czasu poprawy sytuacji na rynku – wyjaśnia Daniel Belhasen. Elena Undzhieva uważa, że odkładanie realizacji projektów w miastach wielkości Szumenu, czyli liczących około 100 tys. mieszkańców, to tak naprawdę dobry znak. – Stopniowo ich siła nabywcza będzie rosła do punktu, w którym centrum handlowe będzie postrzegane jako coś normalnego, a nie jako drogi i ekskluzywnego kaprys. Nie warto się spieszyć – komentuje Elena Undzhieva. ν