Kredyt kredytem spłacany

Ludzie spłacający jeden kredyt kolejnym, zazwyczaj nie cieszą się zbytnim zaufaniem. w biznesie jest to naturalne. Dziś, kiedy zdobycie finansowania na dziurę w ziemi jest prawie niemożliwe, firmy starają się o pozyskanie środków pod zastaw istniejących budynków. Kredyt spłaci się kredytem, a resztę zainwestuje się w nowe projekty

Emil Górecki

Rynek inwestycyjny tkwi w marazmie od początku roku, tymczasem latem w Polsce przeprowadzono kilka dużych transakcji. Pod koniec czerwca Echo Investment pochwaliło się zaufaniem Westdeutsche ImmobilienBank wartym prawie 32 mln euro. Część kredytu została przeznaczona na refinansowanie budowy pierwszego etapu poznańskiego kompleksu biurowego Malta Office Park, reszta – na pokrycie kosztów budowy kolejnego etapu projektu oraz finansowanie działalności bieżącej spółki. Deweloper otrzymał również 50 mln euro od Eurohypo na refinansowanie biurowców Parku Postępu. Westdeutsche ImmobilienBank brał ponadto udział w refinansowaniu centrum handlowego Galeria Mokotów. Aż 205 mln euro popłynęło z elektronicznych kont właśnie Westdeutsche i jego partnera Berlin-Hannoversche Hypothekenbank do właścicieli Galerii Mokotów, którymi są spółki Globe Trade Centre oraz Unibal Rodamco. Po spłaceniu ich poprzedniego zadłużenia, pozostało do zagospodarowania około 120 mln euro. Inna transakcja to 104 mln euro dla budynku Warszawskiego Centrum Finansowego. Tu kredytodawcami były WestImmo oraz Landesbank Berlin z Berlin Hyp. Budynek WFC, który jest zabezpieczeniem kredytu, jest własnością firm Pramerica i CA Immo International. Raz jeszcze Berlin Hyp i Landesbank Berlin pożyczyły spółce IVG Immobilien 52,5 mln euro na biurowiec Horizon Plaza, który został otwarty w Warszawie w czerwcu. Wszystkie te transakcje przebiegały w atmosferze narzekania na brak dostępności finansowania. Czy udzielenie tych kredytów to początek nowego trendu na rynku inwestycyjnym? – To zbyt śmiała teza, musimy jeszcze trochę poczekać – studzi emocje Piotr Górecki, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych firmy doradczej Knight Frank. – To bardzo duże transakcje, ale nie dopatrywałbym się w nich przejawów jakiegoś nowego nastawienia banków. Rynek nieruchomości w Polsce jest już dość duży i sporo jest na nim mniejszych transakcji refinansowania, o których się nie mówi, a które zamykają się na bieżąco. Nie uważam, by teraz takich umów było więcej niż na początku roku – tłumaczy.

Wiosna jeszcze daleko

– Jedna jaskółka wiosny nie czyni – komentuje Piotr Cyburt, prezes zarządu BRE Banku Hipotecznego. – Te transakcje związane są z bardzo dobrymi obiektami, wynajętymi i przynoszącymi dochody. Ryzyko więc nie było w ich przypadku bardzo wysokie. Nie wydaje mi się, by to był początek lawiny transakcji, bo banki po prostu nie mają pieniędzy. Jednak podobne, pojedyncze transakcje mogą się zdarzać. Spodziewam się raczej, że od początku przyszłego roku zobaczymy więcej przykładów mniejszego refinansowania, o wartości 20-30 mln euro – mówi Piotr Cyburt.

BRE Bank Hipoteczny, tak jak wszystkie inne banki, mocno ograniczył w tym roku akcję kredytową. Od początku 2009 roku udzielił kredytów o łącznej wartości ok. 200 mln zł, z czego dwie trzecie pochłonęły projekty deweloperskie – zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne, natomiast pozostałą część – refinansowanie gotowych obiektów o przeznaczeniu komercyjnym. Bank koncentrował się na zapewnieniu finansowania i płynności projektom już rozpoczętym i sprawdzonym.

Rynek wypływa

Za dobry znak uznaje te transakcje Martin Erbe, dyrektor zarządzający i szef działu finansowania nieruchomości w Europie Kontynentalnej w Westdeutsche ImmobilienBank. – Generalnie, bardzo dobrym sygnałem jest to, że znalazły się banki, które chcą podjąć się finansowania. To nie przypadek, że chodzi o polski rynek. Wierzy w niego wielu inwestorów nieruchomościowych i wiele banków, w tym także WestImmo – mówi Martin Erbe.

Proporcje pomiędzy zawieranymi w tym roku przez WestImmo w Europie Środkowo-Wschodniej transakcjami finansowania nowych projektów deweloperskich i refinansowania istniejących obiektów wynoszą dziś 1 do 9. Jak przyznaje Martin Erbe, nie jest to sytuacja typowa i na pewno nie jest zdrowa dla rynku. Jeszcze ponad rok temu proporcje te były odwrotne i na finansowanie projektów deweloperskich przeznaczano nawet 70-80 proc. wypłacanych przez bank nowych kredytów. – Na rynku niemal nie zdarzają się nowe transakcje, a refinansowanie jest logicznym sposobem podtrzymania aktywności banków, jeśli nie liczyć przedłużania już istniejących kredytów – tłumaczy Martin Erbe.

Refinansowanie istniejących obiektów nie jest dziś jedyną drogą do pozyskania środków na nowe inwestycje, ale – jak widać – jest dosyć popularne. Niektórzy właściciele wolą refinansować swoje nieruchomości teraz, żeby uwolnić część własnych środków albo pozostawić kredyt na niepewną przyszłość, nie zważając na to, że nie uzyskają lepszych warunków kredytowych niż w przeszłości. Niektóre banki są nadal bardzo ostrożne w udzielaniu kredytów, zwłaszcza jeśli chodzi o nowych klientów. Ale wszystkie aktywne banki wolą podjąć to mniejsze ryzyko, uzyskać mniejszą marżę i mieć zabezpieczenie kredytu na istniejącej, wynajętej nieruchomości – przekonuje Martin Erbe.

Kredyt refinansowy jest bardzo charakterystycznym narzędziem dla rynku nieruchomości. Przeważnie refinansuje się obiekty po ich zakupie bądź wybudowaniu, kiedy mają one wartość o co najmniej kilkadziesiąt procent wyższą od kredytu pozostałego do spłacenia. Jest to sposób zarówno na wydobycie dodatkowych pieniędzy na inwestycje, jak i na zrestrukturyzowanie swojego zadłużenia. – Dziś niektóre banki ograniczają swoją ekspozycję kredytową w zakresie nieruchomości i nie przedłużają istniejących zobowiązań, których termin spłaty wkrótce nadchodzi. Dlatego właściciele nieruchomości muszą szukać środków w innych bankach. Polska jest postrzegana teraz jako jeden z najbardziej perspektywicznych rynków. Stąd zauważalna jest tu obecność nowych graczy, głównie z Niemiec i Austrii. Ich aktywność to przede wszystkim refinansowanie, które daje bankom mniejsze zyski, ale większe bezpieczeństwo – mówi Piotr Górecki.

IVG Immobilien jest właścicielem biurowca Horizon Plaza dopiero od maja 2009, choć już od 2005 roku uczestniczy w jego realizacji. Został on sfinansowany przez pożyczkę wewnętrzną w grupie IVG. Żeby uwolnić kapitał, spółka pozyskała na tę nieruchomość kredyt w banku Berlin Hyp. – To nasz partner przy innych inwestycjach w całej Europie. Dzięki temu kredyt otrzymaliśmy bardzo szybko i na bardzo dobrych warunkach. Jest on tańszy od dotychczasowej pożyczki ze spółki-matki. Takie warunki są jeszcze nie do osiągnięcia w polskich warunkach – przekonuje Maciej Zajdel, prezes zarządu warszawskiego biura IVG Development. Pozyskane pieniądze zostaną spożytkowane na któryś z projektów firmy w całej Europie. Jak zdradza Maciej Zajdel, prawdopodobne jest, że w tym lub w następnym roku firma ponownie zainwestuje w Warszawie.

Reszta na inwestycje

Dziś motorem pchającym firmy do refinansowania swoich nieruchomości – oprócz zbliżającego się terminu zapadalności poprzednich kredytów – jest chęć pozyskania dodatkowych środków na kolejne inwestycje. Wartość nieruchomości w dłuższym okresie rośnie, kredyt jest w części spłacany. Po wzięciu nowej pożyczki, której zabezpieczeniem jest ta sama nieruchomość, lecz już proporcjonalnie mniej obciążona w stosunku do swojej rynkowej wartości, pozyskuje się nadwyżkę na kolejne inwestycje. – Przed rokiem 2009 kredyty refinansowe i deweloperskie praktycznie współistniały na rynku bankowym. Dziś część banków deklaruje, że jest w stanie zrefinansować budynek po jego wybudowaniu i wynajęciu, ale nie decyduje się na finansowanie samej budowy – mówi Piotr Górecki.

Większość pozyskanych przez Echo Investment środków zostanie przeznaczona na spłatę wcześniej zaciągniętych pożyczek wewnątrz grupy, pozostała część – na kolejne etapy realizacji Parku Postępu i Malta Office Park. Zabezpieczeniem nowych kredytów, zgodnie ze schematem project finance, są same nieruchomości: zarówno już istniejące ich części, jak i te, które dopiero powstają lub będą powstawać w przyszłości. – Negocjacje z bankami były trudne, choć przebiegły dosyć sprawnie. Trwały nieco ponad trzy tygodnie w przypadku Parku Postępu i niecałe dwa miesiące w przypadku Malty – mówi Grzegorz Iwański, dyrektor Działu Finansowania Echo Investment.

Ile razy można refinansować nieruchomość? Teoretycznie nie ma takich ograniczeń. W praktyce jednak należy liczyć się z dość dużymi kosztami udzielenia nowego kredytu. Również banki bronią się przed tym procederem, wprowadzając prowizję za wcześniejszą spłatę obecnego zadłużenia. – Mam nadzieję, że rynek finansowania deweloperów wkrótce ruszy. Poprawa od początku roku już jest widoczna, choć nie taka, jakby się chciało. Oczekujemy, że początek przyszłego roku przyniesie wzrost zaufania banków do nowych inwestycji. W obecnych warunkach rynkowych wydaje się, że dalsze wstrzymywanie finansowania przedsięwzięć deweloperskich nie ma uzasadnienia  – przekonuje Piotr Górecki.