Wymuszona zmiana lokatorów

Stawki najmu podobno spadają, ale z drugiej strony rośnie wartość euro, a to w tej walucie naliczane są czynsze. Deweloperzy centrów handlowych nie boją się problemów z upadającymi sieciami. Na ich lokale nadal czekają inni

Emil Górecki, Gergo Racz

Według analiz agencji Cushman & Wakefield, popyt na powierzchnie handlowe w pierwszym kwartale 2009 roku 
w Polsce był stabilny, choć przy zauważalnym lekkim trendzie spadkowym. Uwzględniając najwyższe stawki, spadki te odnotowano w Warszawie (różnica pomiędzy czynszami z czwartego kwartału 2008 i pierwszego kwartału 2009 roku wyniosła 5 euro miesięcznie za 1 mkw.), we Wrocławiu, w Trójmieście i Poznaniu (po 12 euro) oraz Krakowie (10 euro).

Problemy i wybawcy

Spadku konsumpcji jeszcze nie widać. Centra handlowe są wciąż pełne, a Główny Urząd Statystyczny wyliczył, że sprzedaż detaliczna w kwietniu wzrosła o 1 proc. w porównaniu z kwietniem 2008 roku. Ale w stosunku do zeszłorocznego wyniku – 17,6 proc. wzrostu – to tyle, co nic. Skutek? Trudna sytuacja niektórych firm, także najemców centrów handlowych. Zaczęło się od sieci restauracji Sphinx i Chłopskie Jadło. Wniosek o ogłoszenie upadłości złożyło Monnari Trade, wcześniej upadła zależna od niej spółka Molton. Problemy dotknęły też Redan, właściciela takich marek odzieżowych, jak Top Secret, Troll, Textilmarket i Morgan. Wniosek o ogłoszenie upadłości z możliwością zawarcia układu złożyła także Galeria Centrum, należąca do Vistula Group. Skarbiec TFI złożył do sądu wniosek o upadłość Reportera. O wycofaniu się z centrów handlowych poinformował również Kolporter. Trwają rozmowy z właścicielami i zarządcami obiektów o rozwiązaniu umów najmu dla 24 salonów prasowych o powierzchni od 300 do 900 mkw. powierzchni. Potrwa to jeszcze kilka miesięcy. – Wyniki tych sklepów nie były satysfakcjonujące. Mamy kryzys, a w takim czasie najbardziej spada sprzedaż dóbr, które nie należą do podstawowego koszyka, na przykład dóbr kultury. Do tego dochodzi wzrost stawek najmu spowodowany wzrostem kursu euro. To są powody naszej decyzji – mówi Maciej Topolski, rzecznik Grupy Kolporter.

Problemy jednych są oczywiście szansą dla innych graczy. Na ratunek restauracjom Sphinx pospieszył Sylwester Cacek, założyciel spółki Dominet i jeden z najbogatszych Polaków. Odkupił on od Amrestu 32,99 proc. operatora sieci restauracji za 30,5 mln zł. Wkrótce potem zarząd firmy wycofał wniosek o upadłość. Także Redan zawarł umowę inwestycyjną z Cackiem, która zakłada, że spółka wyemituje 6 mln akcji zwykłych na okaziciela o wartości nominalnej 1 zł każda i zaoferuje je w ramach subskrypcji prywatnej inwestorowi po cenie emisyjnej 2,5 zł każda. Są jednak dwa warunki: zawarcie odpowiednich porozumień z bankami o przedłużeniu spłaty kredytów oraz czasowe ograniczenie ilości wyemitowanych akcji.

Współczucie konkurenta

Sklepy marek odzieżowych należących do LPP, mimo słabszych wyników grupy, nie będą zamykane. Dariusz Pachla, wiceprezes firmy zapowiada wręcz otwarcie do końca 2009 roku około 
150 lokali o łącznej powierzchni 40 tys. mkw. Wydatki inwestycyjne na ten cel wyniosą w całym roku 65 mln zł, czyli o połowę mniej niż rok wcześniej. – Z tych 150 planowanych nowych punktów sprzedaży, około 80 poprowadzą franczyzobiorcy. Będą to zwykle niewielkie lokale w mniejszych miastach. Przejmowanie sklepów franczyzowych to jedna z szans, jakie daje nam kryzys. Choć nie są nam na rękę upadki konkurentów. Puste lokale w galeriach handlowych oznaczają mniejszy ruch, a to z kolei spadek ilości klientów – tłumaczy Dariusz Pachla, wiceprezes LPP. Zdecydowana większość nowych sklepów powstanie w Polsce, bo jak tłumaczy wiceprezes, inne kraje regionu są dla firmy znacznie mniej efektywne, a w trudniejszej sytuacji trzeba skupić się na najlepszym rynku.

Twarde warunki

W branży ceny najmu powierzchni w centrach handlowych zaczęły nurkować. Również LPP podjęło rozmowy w tej sprawie już w zeszłym roku. Nie zdarzyło się dotychczas, by zrezygnowało z jakiejś lokalizacji w wyniku braku porozumienia z wynajmującym. – Renegocjowaliśmy kilka umów, ale myli się ten, kto myśli, że do dziś udało się zmniejszyć czynsz o połowę. Przeciętna stawka najmu dla wszystkich naszych sklepów wzrosła pomiędzy pierwszym kwartałem 2008 i pierwszym kwartałem 2009 roku o 20 proc., dodatkowo przy 25 procentowym wzroście wartości euro – zauważa Dariusz Pachla. Dlatego, według wiceprezesa LPP, wysokość stawek najmu z początku zeszłego roku jest dziś bardzo atrakcyjna, choć nie wiadomo, na jakim poziomie będzie utrzymywał się popyt.

Jak mówi Marek Błędowski, dyrektor handlowy firmy Apsys, firma z zasady nie renegocjuje stawek czynszowych w trakcie obowiązywania umowy najmu. Obie strony podejmują ryzyko walutowe. – W ciągu ostatnich kilku miesięcy zauważyliśmy spadek dynamiki podpisywania umów najmu. Kilka czołowych sieci złożyło wnioski o upadłość, co skutkuje rozwiązaniem umów najmu i rekomercjalizacją tych lokali. Jest to jednak dobry moment dla innych firm, które w przeszłości starały się o pozyskanie nowych powierzchni pod rozwój swoich sieci detalicznych, ale właściciele obiektów nie dysponowali wolnymi lokalami – zauważa.

W odpowiedzi na kryzys, LPP zamierza oszczędzać także na wyposażeniu lokali. W sklepach Reserved urządzenie jednego metra kwadratowego będzie o 20 proc. tańsze. Poza tym właściciele centrów handlowych uczestniczą w kosztach wykończenia lokali w większym stopniu niż jeszcze rok temu. Jednak przejmować lokali upadłych firm LPP nie zamierza. – Skorzystamy na tych upadkach raczej w tle: jeśli masz problem z jednym najemcą, traktuj dobrze tych, którzy kłopotów nie sprawiają – mówi Dariusz Pachla.

Strategia ostrego gracza

Grupa Empik Media & Fashion (EM&F) w pierwszym kwartale 2009 roku otworzyła 14 nowych punktów o łącznej powierzchni handlowej netto 3,9 tys. mkw. Ma ich teraz 651 o łącznej powierzchni sprzedaży 263 tys. mkw. Całkowite wydatki inwestycyjne na otwarcie nowych sklepów, szkół i punktów usługowych, jakie grupa poniosła w pierwszych trzech miesiącach roku to 19,8 mln zł. Szefowie EM&F nie rezygnują z ekspansji. W całym 2009 roku zamierzają otworzyć nawet do 48 placówek w Polsce i kilkanaście w Rosji, Kazachstanie i na Ukrainie. Jak deklarują, są to ilości orientacyjne i ich realizacja będzie zależała od dobrych okazji najmu powierzchni handlowych. Choć kierownictwo firmy negocjuje wynajem powierzchni także w nowych obiektach, firma zgłosiła już chęć przejęcia powierzchni zajmowanej przez m.in. Galerię Centrum. – Śledzimy sytuację najemców i mamy nadzieję na korzystne najmy zwalnianych powierzchni. Zauważam też obniżki stawek czynszów. W ostatnim kwartale 2008 i pierwszym kwartale 2009 roku renegocjowaliśmy sporo umów, co da w całym roku być może nawet 10 proc. oszczędności – mówi Maciej Dyjas, prezes zarządu EM&F. Renegocjacje umów dały dotychczas około 15-procentowe oszczędności rocznie w Rosji i nawet 33-35 proc. na Ukrainie, a w Polsce ten wskaźnik może dojść do 10 proc. – Jeszcze rok temu powierzchnie handlowe w najlepszych moskiewskich centrach handlowych były zajęte na dwa-trzy lata do przodu i nie było możliwe, by znaleźć tam miejsce na sklep. Dziś te powierzchnie są dostępne, w dodatku nawet za stawki wysokości 40 proc. tego, czego żądano rok temu. Natomiast, ku naszemu zaskoczeniu, całkiem dobrze ma się rynek powierzchni handlowych na Ukrainie. Nie wiadomo, czy zdołamy pozyskać okazyjne lokale na zaplanowanych 10 sklepów. Jeśli nie, nadrobimy to w Polsce – zdradza Maciej Dyjas.

Według szacunków EM&F ceny najmu 1 mkw. powierzchni w polskich centrach handlowych spadły o 25-30