Trzy gwiazdki na ratunek

Gdy pięciogwiazdkowe hotele świecą pustkami, 
a wydatki na podróże służbowe są obcinane, 
deweloperzy i operatorzy tanich hoteli zachowują spokój

Mladen Petrov

Tallinn – piękne miasto ze wspaniale zachowaną architekturą średniowieczną, drogie lecz dobre restauracje oraz umiarkowana liczba turystów. Stolica Estonii oferuje dziś tak przystępne cenowo noclegi w hotelach, że wiele skandynawskich gazet określiło ją jako jedno z najtańszych miast w Europie. Gazety nie przesadziły – noc pod pięcioma gwiazdkami kosztuje jedynie 95 euro, natomiast w hotelu czterogwiazdkowym – około 65 euro. Niezła okazja, prawda? Rzeczywiste ceny mogą być jeszcze niższe, szczególnie w święta. Operatorzy hotelowi w Tallinnie narzekają, że ich obiekty są prawie puste. Kryzys to tylko jedna z przyczyn. Inny powód to nadpodaż hoteli, problem występujący także w Pradze.

Na szczęście nie we wszystkich stolicach i najważniejszych miastach Europy Środkowo-Wschodniej sytuacja jest tak trudna. Choć ponury nastrój można dostrzec w całym regionie, to operatorzy hoteli ekonomicznych zachowują spokój. W czasach, gdy liczy się każdy grosz, to właśnie oni chcą zapewniać zakwaterowanie mniejszej liczbie odbywających podróże biznesmenów i turystów, którzy muszą oszczędzać. – Sektor hoteli tanich jest bardziej stabilny i w rzeczywistości jest jedynym, który rozwija się w obecnych warunkach – komentuje Karen Friebe, prezes Grupy ds. Obiektów Hotelowych i Rekreacyjnych w DLA Piper, międzynarodowej kancelarii prawniczej. Firma opublikowała „Badanie Perspektyw Rynku Hotelarskiego w Europie 2009”. Ankieta oparta na odpowiedziach 261 respondentów reprezentujących menedżerów hoteli dokonuje klasyfikacji nastrojów operatorów i inwestorów sektora hotelarskiego na kontynencie. Jeśli wziąć pod uwagę gorszy klimat gospodarczy, trudno się dziwić, że 80 proc. respondentów w tym roku spodziewa się spadków.

Nadal w ponurym nastroju

Wielu graczy na tym rynku uważa, że hotele ekonomiczne to najbardziej atrakcyjne możliwości inwestycyjne w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Frans-Jan Soede z wiedeńskiej firmy konsultingowej dla sektora nieruchomości hotelowych HAM, ocenia, że – zakładając obecne tempo budowy – na największych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej pojawi się w ciągu nadchodzących dwóch lat do 45 nowych niedrogich hoteli. Frans-Jan Soede uważa, że przypadki odwołania realizacji tanich hoteli są mniej prawdopodobne. – Projekty hotelowe wstrzymywane w tej części Europy są zwykle częścią większych obiektów wielofunkcyjnych, które wymagają ogromnego finansowania. Międzynarodowe sieci hotelowe są zainteresowane rozwojem w tym regionie, ponieważ jest tu zdecydowany niedobór miejsc noclegowych – komentuje Frans-Jan Soede. Jego zdaniem, w mieście wielkości Kijowa jest miejsce dla około 25 hoteli budżetowych.

Przeciętna inwestycja w posiadający 100 pokoi hotel z segmentu budżetowego to około 5-6 mln euro, zwrot z inwestycji osiągany jest w ciągu 5-6 lat. – Oczywiście problemem jest finansowanie. Największe sieci hotelowe mają ambitne plany rozwoju w sektorze obiektów ekonomicznych, lecz wszystko zależy od banków – twierdzi Alex Kloszewski, partner w Dziale Hoteli agencji Colliers International. Jego zdaniem, Polska potrzebuje około 1 tys. pokoi rocznie. Oznacza to, że na rynku może pojawiać się co roku dziesięć nowych obiektów, nie tylko w największych metropoliach, ale także w miastach mniejszych, takich jak Toruń, Gorzów Wielkopolski, Bydgoszcz i Lublin. – W każdym z nich można zbudować jeden lub dwa hotele budżetowe. Gdyby spojrzeć na cały kraj, łatwo w Polsce dostrzec niedostatki podaży – podkreśla Alex Kloszewski.

Czas weryfikacji

Ze względu na niestabilność polityczną i ekonomiczną, wielu deweloperów wycofuje się z Ukrainy, lecz nie z reszty regionu. Gracze międzynarodowi, tacy jak Accor, Wyndham Worldwide, Louvre Hotels, Hilton, Rezidor, IHG i Loews, analizują każdy kraj pod kątem występujących w nim możliwości. Perspektywy oceniają również inwestorzy indywidualni. Kilka przykładów: Accor ogłosił, że szuka partnerów do realizacji krajowych sieci hoteli ekonomicznych takich jak Ibis oraz Etap. Spółka planuje budowę obiektów w regionalnych miastach Polski, Czech, Rumunii i Węgier. W 2008 roku Grupa Orbis – największa grupa hotelarska działająca w Polsce i jedna z największych w Europie Środkowo-Wschodniej (należąca do Accor) – otworzyła w Polsce cztery nowe Etapy. W tym roku zadebiutują także: Ibis w Kielcach oraz Etap w Toruniu. Spółka planuje zwiększenie udziału w swoim portfelu hoteli ekonomicznych, jednak kryzys zmusił ją do weryfikacji ambitnych planów i ich realizacja potrwa dłużej. Główny nacisk zostanie położony na marki Etap i Ibis. Z kolei firmy Louvre Hotels i Warimpex chcą wybudować cztery hotele pod markami Premiere Classe i Campanile we Wrocławiu, Bydgoszczy i Zielonej Górze. A w kolejce po inwestycje czekają: Gdańsk, Katowice, Poznań, Kraków i Rzeszów. – Jestem przekonany, że w związku z rozluźnianiem polityki kredytowej banków jeszcze przed końcem tego roku w sektorze hoteli nastąpi ożywienie. Począwszy od 2010 roku – przez kolejne 10 lat – na rynku powinno pojawiać się rocznie 1000-1200 pokoi – twierdzi Alex Kloszewski.

Złote zasady

– Jest wiele typów obiektów hotelowych, których brakuje w tej części Europy. Czy ktokolwiek słyszał o hotelach przy autostradach? W połączeniu z restauracjami działającymi pod międzynarodową marką, mają one duży potencjał – wyjaśnia Frans-Jan Soede. – Sieci budżetowe chcą oferować więcej usług za tę samą cenę. Kluczem jest kreatywność – uważa Karen Friebe z DLA Piper. Jeden z przykładów pochodzi z sieci hotelowej Yotel, która oferuje dziś gościom możliwość wynajęcia pokoju na kilka godzin. Sieć twierdzi, że chce dawać luksus za doskonałą cenę, dostępną dla wszystkich. Kolejną tendencją są „hotele markowe” (branded hotels). Nie mówimy tu o miejscach, gdzie w jednym pokoju gnieździ się grupa podróżujących z plecakami turystów w obszarpanych koszulkach. Choć w hotelach markowych sieci takich jak Generator czy Wombat’s 70 proc. pokoi spełnia standardy stosowane w schroniskach, to resztę można zaklasyfikować jako przytulne pokoje hotelowe. W Budapeszcie jeden z projektów, przy których doradza HAM, wiąże się z przebudową budynku mieszkalnego na hotel budżetowy.

Koszt gruntu stanowi do 15 proc. kosztów inwestycji, a koszty budowy są o 20-25 proc. niższe niż w przypadku hoteli 4- i 5-gwiazdkowych. Deweloperzy zaczynają szukać możliwości w centrach miast, dotąd zarezerwowanych przez graczy z wyższej półki. Zdaniem Aleksa Kloszewskiego, hotele budżetowe w miarę poprawy infrastruktury można budować praktycznie wszędzie.

Następną kwestią jest marka. Na środkowoeuropejskim rynku działa już – lub co najmniej planuje ekspansję – wiele najważniejszych sieci. Alex Kloszewski przyznaje, że zainteresowanie jego firmy regionem Europy Środkowo-Wschodniej, a w szczególnie Polską, utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. – W rzeczywistości połowa najważniejszych graczy w ciągu najbliższych 2-3 lat chce być obecna w Turcji i w Polsce. Zbliżające się mistrzostwa piłkarskie Euro 2012 nie są tu decydującym czynnikiem. Nikt nie chciałby zainwestować 6 mln euro dla zaledwie trzytygodniowej imprezy! A to prowadzi do trzeciej zasady – ekonomicznego sensu inwestycji. Nadmierne wydatki są zabronione!

Turyści, którzy nie podróżują

Do końca 2008 roku w hotelach w Polsce zameldowało się o 20 proc. mniej gości, spadek ich liczby widoczny jest w całym regionie. Na Węgrzech Centralny Urząd Statystyczny policzył, że w ciągu pierwszych dwóch miesięcy roku liczba turystów krajowych spadła o 9 proc., natomiast cudzoziemców – o