Kupuj po sezonie

Carrie Bradshaw (postać, którą gra Sarah Jessica Parker w serialu „Sex w wielkim mieście”) poprawia sobie humor zakupami. Na zakupy szykuje się też sporo firm deweloperskich i funduszy inwestycyjnych, choć 
ci klienci nie ograniczą się do butów Manolo Blahnika

Emil Górecki

Niektórzy rynkowi gracze po cichu z zadowoleniem wzdychają, że nareszcie przyszedł kryzys. W końcu jest to najlepszy czas na zakupy. Jeśli ma się za co. Na razie jednak wielkiego zakupowego szaleństwa na rynku gruntów inwestycyjnych nie widać, choć podobno ruch się zaczyna. – Firmy, które dysponują gotówką, jeszcze czekają na absolutne dno, którego spodziewałbym się pod koniec drugiego kwartału i taka koniunktura może potrwać do końca roku. Wtedy zacznie się zawieranie umów przedwstępnych i finalizowanie prowadzonych już transakcji na rynku nieruchomości gruntowych. Mam nadzieję, że już w trzecim kwartale rynek otrząśnie się z szoku po złych wydarzeniach na rynkach finansowych i ze strachu przed inwestowaniem w nieruchomości. Sami prowadzimy jedenaście procesów, które mają się wkrótce zakończyć transakcją. Kupujący reprezentują różne branże, w 80 procentach są to zakupy gruntów na własne potrzeby, a nie spekulacyjnie czy na potrzeby funduszy lub banków ziemi – mówi Daniel Puchalski, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych Colliers International. – Mam nadzieję, że zawierane umowy zainicjują decyzje zakupowe i udowodnią, że czas na zakupy jest właśnie teraz – dodaje.

Choć obserwatorzy sektora nieruchomości spodziewają się dna na rynku gruntów mieszkaniowych dopiero za jakiś czas, to sugerują, żeby nie czekać z zakupami. – Gruntu nie kupuje się z dnia na dzień, więc radziłbym już teraz przystępować do negocjacji. Negocjacje to gra: jeśli czekasz zbyt długo – ktoś inny zgarnie działkę. Na razie nie uczestniczyliśmy w znaczących transakcjach, ale prowadzimy rozmowy – przyznaje Aleksander Skirmuntt, prezes biura nieruchomości Emmerson.

O ile tańsza ziemia?

Wielu inwestorów liczy na spektakularne upadki deweloperów i możliwość taniego przejęcia ich projektów czy działek. W kilku przypadkach mowa jest nawet o przejmowaniu całych banków ziemi. Na rynku mieszkaniowym jest kilka firm, zarówno polskich, jak i z kapitałem zagranicznym, które mają możliwości przejmowania projektów. Zapowiadają, że są gotowe do zakupu gruntów, na których może powstać nawet 20-30 tys. mkw. powierzchni użytkowej, czyli kilkaset mieszkań. Inwestorzy ci, głównie polscy i izraelscy, którzy dopiero zadebiutowali na rynku lub nawet nie zdążyli tego zrobić, będą próbować właśnie teraz. W ciągu miesiąca sprawdzają nawet 15-20 terenów. Kolejna grupa inwestorów to gracze z rynku powierzchni handlowych. Szukają oni gruntów na terenie całego kraju, bo wierzą w siłę tego sektora. – Są to działki wielkości od 5 tys. mkw. aż po 2-3 hektary. Jest kilka firm, które mogą podjąć tak duże przedsięwzięcia, jak duża galeria czy park handlowy i potrzebują na to nawet kilkunastu hektarów. Poszukiwane są obecnie również mniejsze działki, transakcje takie mają większe szanse na zamknięcie. Inwestorzy liczą teraz na jak najtańsze przejęcia, w negocjacjach starają się uzyskać jak największe obniżki i to się im udaje. Obserwujemy, że pomiędzy ceną wywoławczą a uzyskaną są to spadki od 30 do nawet 50 proc., przy założeniu, że ceny wyjściowe nie były na poziomie sprzed załamania rynku. Dla przykładu: prowadzimy negocjacje zakupu działki z pozwoleniem na budowę mieszkań w południowym Krakowie. Ceną wyjściową było 700 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkań, w tej chwili negocjacje stanęły na 350 zł – mówi Daniel Puchalski.

Zalety upadku

Upadki nieruchomościowych graczy są dziś realne, dlatego widać oczekiwanie potencjalnych kupujących na możliwość przejęć. – Przygotowujemy do sprzedaży portfolia dwóch firm. Jedna ma kilka nieruchomości w Krakowie, druga – kilka bardzo dużych i interesujących nieruchomości na terenie starego Gdańska i Bydgoszczy. Znam duże firmy deweloperskie i fundusze inwestycyjne, które są żywotnie zainteresowane nabywaniem takich projektów. Popyt więc jest, ale czy przełoży się on na transakcje? Trzeba pamiętać, jaki poziom cen zakładają sobie kupujący. Czy zdecydują się podjąć ryzyko nabycia całego portfela, łącznie z gruntami nieatrakcyjnymi lub obciążonymi wadami prawnymi czy technicznymi? Wiem o co najmniej pięciu firmach, które zdecydowały się sprzedawać swoje tereny inwestycyjne. Kilkanaście innych to rozważa – zdradza Daniel Puchalski.

Mniejsze projekty w cenie

Sytuacja na rynku gruntów mieszkaniowych zaczyna nabierać większej dynamiki. Większość planowanych inwestycji na razie stanęło, bo zabrakło finansowania, zarówno na budowę czy rozpoczęcie projektu, jak i na zakup gotowych mieszkań. Za dwa-trzy lata, gdy będzie znacznie mniej dostępnych lokali na rynku pierwotnym, inwestorzy, którzy dziś polują na okazje, pojawią się ze swoimi projektami na tym bardziej chłonnym rynku. Jednak o dynamice cen i sprzedaży z tamtego okresu możemy zapomnieć. – Największym zainteresowaniem cieszą się projekty wielkości od 60 do 150 mieszkań. Od zupełnie nowych firm, z którymi dotąd nie pracowaliśmy, dostaliśmy trzy zlecenia na poszukiwanie terenów w Warszawie. Na Powiślu czy Żoliborzu ceny działek dochodziły jeszcze niedawno do 2,5-3 tys. zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkań, a dziś jest to 0,5-1,8 tys. zł. Czy to już jest najniższy poziom? Moim zdaniem – nie. Wielu inwestorów jeszcze czeka z decyzjami – zauważa Daniel Puchalski.

W czasach hossy lat 2005-2007 negocjacje właścicieli działek i deweloperów mieszkaniowych były prostsze i krótsze. Inwestor, nawet jeśli przepłacił za ziemię w stosunku do ówczesnego rynku, to nie tracił, bo szalone tempo wzrostu cen mieszkań i tak mu to wynagrodziło. Teraz następuje powrót do metod przeliczania wartości działek, jakie stosowano wcześniej. – Cena gruntu musi stanowić 9-10 proc. ceny 1 metra kwadratowego mieszkania, jeśli mówimy o lokalizacjach poza centrum miast i do 15 proc. w centrum – mówi Aleksander Skirmuntt.

Zwiększonego ruchu na rynku działek nie zauważa Jarosław Szanajca, prezes mieszkaniowej firmy deweloperskiej Dom Development. Jak deklaruje, spółka ma wystarczająco duży bank ziemi, ale monitoruje oferty i jeśli znajdzie wśród nich prawdziwą okazję, to zamierza z niej skorzystać. – Jak dotychczas żadna propozycja nie była dla nas interesująca. Większość sprzedających ciągle wierzy, że może dziś jeszcze zarobić na swoim gruncie, dlatego ceny, jakich oczekują, są za wysokie. Czy w przyszłości spadną? Nie wiadomo. W poprzednim kryzysie też mówiło się o konsolidacji i wyprzedażach, a nic takiego na dużą skalę nie nastąpiło – mówi Jarosław Szanajca.

Również J.W. Construction nie nastawia się na wielkie zakupy. – Otrzymujemy bardzo dużo propozycji, ale mamy wystarczająco duży bank ziemi. Rozważamy tylko te oferty, które mają bardzo atrakcyjną cenę – przyznaje Robert Wójcik, wiceprezes zarządu spółki.

Komercyjnie i spokojniej

Jak obserwuje szef Emmersona, w transakcjach dotyczących działek pod projekty komercyjne można zaobserwować znacznie mniejszy ruch niż w mieszkaniówce. Tu pozyskanie finansowania na inwestycję ciągle jest możliwe, a wcześniejszy rozwój nie był aż tak bardzo gwałtowny. Dlatego jeszcze niewielu deweloperów komercyjnych musi pozbywać się działek. Przynajmniej na razie.

Z obserwacji analityków Colliers International wynika, że największy popyt na nieruchomości pod budowę biur mają Śląsk, Łódź, Kraków i Warszawa. W stolicy są szanse na zamknięcie dwóch-trzech transakcji sprzedaży takich gruntów. Zmiana cen działek przeznaczonych pod biurowce na Mokotowie, Ochocie czy Woli jest mocno odczuwalna: w pierwszym kwartale ubiegłego roku ich ceny dochodziły do 1000-2400 zł na 1 mkw. biura, dziś trzeba myśleć o