Halowe rozgrywki

W ciężkich czasach rynkowi specjaliści upatrują ratunku dla branży magazynowej w ekspansji lokalnych najemców oraz zachodnich firm produkcyjnych, które będą przenosić swoją działalność na tańsze rynki regionu Europy Środkowej i Wschodniej

Zuzanna Wiak, Gergo Racz

Operator logistyczny – wymarzony klient niejednego agenta pracującego dla dewelopera magazynów oraz szefów działu najmu firm budujących hale. W minionym roku 39-procentowy udział w rynku wynajmu miały właśnie firmy z tego sektora. Na drugim miejscu, według danych Cushman & Wakefield, plasują się sieci sklepów – 12 proc. rynku, czyli tyle ile w 2007 roku. Na trzeciej pozycji są firmy związane z branżą spożywczą (6 proc. rynku – rok wcześniej ich udział był o 3 punkty procentowe wyższy). Ucierpieli najemcy magazynujący artykuły elektroniczne (spadek z 11 proc. w 2007 roku do 4 proc. w 2008), na rzecz najemców z kategorii „papier i książki” (wzrost z 2 proc. w 2007 roku do 5 proc. w 2008) i przemysłu lekkiego (wzrost o 1 punkt procentowy, do 4 proc. w 2008 roku). Łączne zasoby powierzchni magazynowych w Polsce pod koniec 2008 roku wyniosły 5,1 mln mkw., co oznaczało 34-procentowy wzrost w porównaniu z rokiem 2007. Całkiem sporo. Jest jednak małe „ale”. Już w ostatnim kwartale ubiegłego roku deweloperzy nie rozpoczynali żadnych nowych inwestycji, a jedynie kończyli te rozpoczęte wcześniej.

Logistyczny ból głowy

Jeszcze w 2008 roku operatorzy wynajmowali więcej powierzchni magazynowej niż potrzebowali, by przeznaczyć ją na przyszłe kontrakty. Niestety, nie spodziewali się wtedy, że branżę ogranie kryzys i umowy, na które liczyli, nie zostaną podpisane. – Można zauważyć nieco gorszą kondycję wszystkich graczy na rynku nieruchomości logistyki, zarówno deweloperów, jak i najemców. Taka sytuacja z jednej strony ogranicza plany rozwojowe właścicieli magazynów, z drugiej – zachęci do dokładniejszej kontroli kondycji finansowej potencjalnych najemców. Pewna grupa najemców boryka się z nadmiarem powierzchni, którą oferują na podnajem. Niewątpliwie jest to istotna konkurencja dla nowych obiektów – zauważa Tom Listowski, dyrektor w agencji CB Richard Ellis.

Jak ocenia Robert Dobrzycki, partner zarządzający na rynek Europy Środkowej i Wschodniej w firmie Panattoni Europe, powierzchnia niezajęta, a wynajęta przez firmy logistyczne na poczet przyszłych kontraktów, to około 100 tys. mkw. – W lokalizacjach, gdzie podaż magazynowa będzie duża, w ciągu 6-9 miesięcy zaobserwujemy spadek czynszów – dodaje Robert Dobrzycki.

Najlepszy lokalny najemca

Największe problemy na rynku będą miały firmy związane z branżą AGD, motoryzacyjną oraz duzi międzynarodowi producenci. – Obecnie wiele firm odwleka decyzje o rozpoczęciu nowych projektów, co po części jest spowodowane trudnym do prognozowania kursem euro. Być może koniec pierwszego kwartału i wyniki sprzedażowo-finansowe pokażą wielu firmom, jak rzeczywiście kryzys wpłynął na prowadzoną przez nich działalność – wyjaśnia Krzysztof Jaśkiewicz, menedżer ds. najmu z firmy Pinnacle. Już dziś deweloper ten posiada ok. 100 tys. niewynajętej powierzchni magazynowej w swoich parkach logistycznych w Poznaniu oraz Mszczonowie.

Receptą na ból głowy działających w Polsce deweloperów magazynowych ma być popyt ze strony polskich przedsiębiorstw, które do tej pory niezbyt chętnie wynajmowały powierzchnię magazynową klasy „A”. Firmy te częściej zajmowały słabej jakości obiekty, udostępniane przez małych przedsiębiorców. Obecnie lokalne firmy, niezależne od centrali położonych w państwach, gdzie kryzys daje się najbardziej we znaki, mogą pozwolić sobie na długofalowy wydatek, jakim jest wynajęcie magazynu od dużego dewelopera. Decyzja ta może okazać się trafnym posunięciem najemcy, również ze względu na aspekt finansowy. – Popyt na rynku magazynowym będą głównie kształtować przedsiębiorstwa lokalne oraz międzynarodowe firmy produkcyjne, które będą przesuwać działalność na terytorium Polski, jak np. Dell. Do tej pory do grona najważniejszych najemców zaliczały się firmy związane z handlem, ale w obecnej sytuacji można prognozować, że ten rynek będzie coraz bardziej tracił na wartości – mówi Robert Dobrzycki.

Podaż pod znakiem zapytania

Już dziś wiadomo, że lider pod względem wynajmu na polskim rynku magazynowym, firma Panattoni Europe, zamierza wybudować o około 50 proc. powierzchni mniej niż w zeszłym roku. Jak podaje firma Cushman & Wakefield, w ostatnim kwartale 2008 roku deweloperzy już nie rozpoczynali nowych inwestycji, a jedynie kontynuowali te rozpoczęte wcześniej. Dlatego ilość powierzchni w budowie spadła o 120 tys. mkw. w porównaniu do ostatniego kwartału 2008 roku i wynosi 1,12 mln mkw. – Coraz więcej firm deweloperskich skłania się ku budowaniu magazynów w formule built-to-suit i rozpoczynaniu projektów dopiero po podpisaniu umów najmu. Na rynku będzie zatem coraz mniej projektów z powierzchnią dostępną od zaraz, co w znacznym stopniu ograniczy wybór lokali. Z drugiej zaś strony, stwarza to szanse dla deweloperów nimi dysponujących – mówi Krzysztof Jaśkiewicz z firmy Pinnacle. Eksperci spodziewają się minimalnej obniżki czynszów, które dziś kształtują się w przedziale od 6,4 do 3 euro za 1 mkw.

Coraz niższe stawki

Na Węgrzech rynek przemysłowy radził sobie w roku 2008 stosunkowo dobrze. Według danych DTZ, ilość zajętej w tym okresie powierzchni była rekordowa i o 45 proc. przekroczyła poziom z 2007 roku. Obecnie w Budapeszcie i okolicach, czyli w najważniejszym regionie nieruchomości przemysłowych, znajduje się 1,4 mln mkw. magazynów, z czego ponad 200 tys. mkw. oddano w ubiegłym roku. Jednak w ostatnich miesiącach ubiegłego roku wzrósł odsetek powierzchni niewynajętych: CB Richard Ellis zauważa wzrost o 6 punktów procentowych, do 16,4 proc. Deweloperzy i operatorzy starają się więc zatrzymać klientów, tnąc stawki. Ich poziom z czwartego kwartału 2008 roku, który wynosił 3,25-5,5 euro za 1 mkw., ulegnie dalszej obniżce. Z drugiej strony dane o pustostanach mogą być mylące. – Warto pamiętać, że jedna trzecia z około 17 proc. powierzchni wolnych w sektorze logistyki należy do portfela jednej firmy: Rynart – przypomina zniknięcie z rynku tego dużego oparatora Tamás Beck, dyrektor ds. sprzedaży i wynajmu powierzchni przemysłowych w Colliers Hungary.

Przetrwają najsilniejsi

Spokojnie w przyszłość dzisiaj nie można patrzeć, zwłaszcza w krótkiej perspektywie. – W ciągu nadchodzących dwóch lub trzech lat, spadek popytu na obiekty handlowe z pewnością spowoduje znaczne trudności w segmencie nieruchomości przemysłowych. Choćby ze względu na lokalizację geograficzną Węgry mają duży potencjał i wykorzystają go w ciągu kolejnych 5-10 lat – podkreśla Csaba Szél, dyrektor generalny na Węgry spółki Europolis, zajmującej się zarządzaniem i realizacją obiektów w sektorze nieruchomości komercyjnych.

Z drugiej strony, utrata części klientów z powodu pogorszenia się sytuacji w sektorze handlowym może mieć pozytywne skutki. – Zauważamy zwiększone zainteresowanie firm zachodnich. Ponieważ gracze na ich rodzimych rynkach koncentrują się teraz na redukcji wydatków, przenoszą część swojej działalności do regionu Europy Środkowo-Wschodniej, który nadal jest tańszy – mówi László Kemenes, wiceprezes i dyrektor ds. marketingu spółki ProLogis na Węgrzech. ν