Witamy w klubie

Z perspektywą wprowadzenia euro w nadchodzącym roku Słowacy optymistycznie patrzą w przyszłość. Prognozy są obiecujące, lecz niespokojna sytuacja na rynkach światowych skłania do pewnej refleksji. Jak niebezpieczna jest droga, którą ma zamiar podążyć ten niewielki kraj?

Mladen Petrov

Mówi się, że brak wiadomości to dobra wiadomość. Tak jest chyba w przypadku Słowacji, która – jak dotąd – nie dołączyła do nękanych problemami gospodarek, w przeciwieństwie do Estonii, Łotwy, Węgier czy Bułgarii. Zapewnienia władz i dane makroekonomiczne wskazują, że Słowacja powinna zachować względną stabilność w 2009 roku. To jednak nie oznacza, że kraj ten i jego rynek nieruchomości nie odczują negatywnych skutków globalnego kryzysu.

Rok euro

Bieżący rok jest dla Słowacji bardzo dobry, z jednym z najwyższych współczynników wzrostu PKB w całej Unii. W trzecim kwartale gospodarka rosła w tempie 7,1 proc. w skali rok do roku, co oznaczało niewielki spadek z poziomu 7,6 proc. w poprzednim kwartale. W skali całego roku wzrost PKB wyniesie prawdopodobnie około 8 proc., czyli mniej niż wypracowane w roku 2007 rekordowe 10,4 proc. Latem oficjalnie potwierdzono wejście Słowacji do strefy euro; uważa się, że to ta zasadnicza decyzja ochroniła kraj w pierwszych miesiącach kryzysu finansowego. Euro stanie się walutą Słowaków już 1 stycznia 2009. Kurs wymiany to 30,126 korony słowackiej za 1 euro. – Przyjęcie unijnej waluty to pozytywny znak dla inwestorów, gwarancja wysokiej przejrzystości na rynku. Zniknie niepewność związana z kursem waluty lokalnej – uważa Ondrej Vlk, starszy analityk czeskiego biura agencji Jones Lang LaSalle. – Jednak twierdzenie, że dzięki wprowadzeniu euro Słowacja nie ucierpi z powodu kryzysu finansowego, to wielka przesada. Wielu inwestorów już teraz ma trudności z uzyskaniem kredytów na realizację swoich projektów – dodaje.

Ograniczony dostęp do kredytów to nie jedyny problem Słowacji. Kraj ten od wielu lat korzysta ze swojej pozycji największego na świecie (w przeliczeniu na mieszkańca) producenta samochodów. Na jego terytorium ogromne inwestycje ulokowały Volkswagen, DaimlerChrysler, Hyundai, Porsche czy Audi. Jednak dziś, gdy producenci samochodów odnotowują dramatyczne spadki sprzedaży, nad branżą zaczynają zbierać się czarne chmury. Główną troską władz nie są jednak cięcia w przemyśle motoryzacyjnym. Rząd obawia się, że ogólnoświatowy kryzys finansowy może dotknąć również planowane projekty budowy autostrad z udziałem finansowania prywatnego, które miały w przyszłym roku pobudzać wzrost gospodarczy i pozytywnie wpływać na rozwój biedniejszych regionów. Przewidywany w projekcie budżetu Słowacji na rok 2009 wzrost PKB ma wynieść 6,5 proc. i będzie jednym z najwyższych w Unii Europejskiej. Te założenia opracowano jednak jeszcze przed eskalacją kryzysu we wrześniu i październiku. Ostatnia korekta wprowadzona przez Ministerstwo Finansów mówi o wzroście na poziomie 4,6 proc.

Zbyt wiele znaków zapytania

Niepewna sytuacja na rynkach finansowych oraz w gospodarce światowej będzie miała duży wpływ na rynek nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w nadchodzącym roku. Skutkiem tego będzie prawdopodobnie mniejsza liczba transakcji w porównaniu z rokiem 2007, szczególnie w sektorze dużych transakcji portfelowych. Wiele raportów wspomina o 30-procentowym spadku wartości transakcji inwestycyjnych w skali globalnej i trudno zakładać, że Słowacja oprze się temu procesowi. Kilka opublikowanych niedawno raportów zwraca uwagę na rosnącą rolę umów finansowych w procesie podejmowania decyzji. W raporcie „Bratislava Property H2 2008”, opublikowanym przez agencję CB Richard Ellis czytamy, że stopy kapitalizacji dla najlepszych inwestycji w regionie Bratysławy w drugim kwartale roku 2008 (budynki biurowe, obiekty przemysłowe oraz centra handlowe) wynosiły od 6,5 do 8 proc. Słowacki rynek inwestycyjny nie różni się obecnie od rynków innych państw Europy Środkowo-Wschodniej, a liczba nieruchomości i projektów przeznaczonych na sprzedaż jest znacznie wyższa niż liczba potencjalnych nabywców.

Korekta oczekiwań

Słowacki rynek mieszkaniowy także odczuwa trudności. Badania przeprowadzone przez agencję King Sturge wskazują, że w krajach Grupy Wyszehradzkiej (zarówno w stolicy, jak i w innych regionach) najwyższe ceny mieszkania osiągają w Polsce, lecz najszybciej rosną one w Bratysławie. Metr kwadratowy nowego mieszkania zdrożał w pierwszej połowie roku 2008 o 23,9 proc. do poziomu 2165 euro za mkw. – Ceny już nie rosną, ponieważ osiągnęły szczyt aktualnego cyklu rynkowego – twierdzi Michal Padych, szef działu nieruchomości mieszkaniowych agencji King Sturge. – Wiele projektów jest sprzedawanych z dodatkowymi korzyściami dla nabywców lub po obniżonych cenach. W Słowacji można dziś kupić mieszkanie z rabatem od 3 do 40 proc. Ceny w Bratysławie na pewno nie będą rosły w takim tempie jak w ostatnich latach. Średnia stawka będzie wręcz niższa z powodu obniżek oferowanych w niektórych projektach oraz z powodu wejścia na rynek w niedalekiej przyszłości projektów z niższego segmentu rynku – dodaje analityk King Sturge.

Wysoki popyt na nowe domy w stolicy doprowadził do wzrostu cen, lecz kryzys finansowy zmniejszył optymizm deweloperów i skłania klientów do wstrzymywania się z podejmowaniem ważnych decyzji. – Nie można powiedzieć, że rynek jest dziś zamrożony. Transakcje są zawierane, ale wiele innych napotyka przeszkody. Utrudnione jest zwłaszcza zaciąganie kredytów bankowych, zarówno dla klientów, jak i dla deweloperów – uważa Michal Padych z agencji King Sturge na Słowacji. W opublikowanym latem raporcie dla Bratysławy prognozowano 10-procentowy wzrost cen w skali roku, zaś w innych regionach – 15 proc. Średnia cena za metr kwadratowy na prownicji w pierwszej połowie roku 2008 wyniosła 1404 euro.

Obecnie około 39 proc. nowo wybudowanych w kraju mieszkań oczekuje na nabywców. Około 85 proc. z nich (czyli ok. 7 tys.) znajduje się w regionie Bratysławy, ponieważ tu właśnie można najłatwiej znaleźć pracę. Centrum miasta zarezerwowane jest dla obiektów luksusowych, których ceny rozpoczynają się od 3,3 tys. euro za mkw. Na początku roku 2008 deweloper Ballymore Properties rozpoczął nowy projekt pod nazwą Eurovea, w którym ceny wynoszą około 6,5 tys. euro za mkw.

Poza stolicą deweloperzy działają także w szybko rozwijających się miastach, takich jak Koszyce, Preszów, Nitra czy Trenčín. Analitycy twierdzą, że pogarszające się warunki rynkowe wpływają głównie na projekty średniej wielkości na prowincji i z tego powodu większość firm woli pozostać w stolicy. Czeski deweloper Finep, realizujący dwa projekty w Bratysławie (Jegeho alej i Premiere), również należy do tej grupy. – Obecnie nie mamy na rynku słowackim żadnego projektu poza Bratysławą, ani nie przewidujemy takich. Jednak w ciągu ostatnich kilku tygodni zauważyliśmy wzrost sprzedaży naszych mieszkań – informuje Štěpán Havlas, dyrektor finansowy spółki Finep.

Co za dużo, to niezdrowo

W stolicy nadal dużo się buduje. Mota-Engil planuje realizację kompleksu ze 130 tys. mkw. powierzchni mieszkalnej oraz 20 tys. mkw. handlowej. Portugalski deweloper ma zrealizować swój projekt na działce zlokalizowanej w okolicy dzielnicy Mlynské nivy. Cresco oraz irlandzka spółka QPG planują ogromny projekt South City (400 tys. mkw. powierzchni mieszkalnej w planach), stanowiący rozbudowę dzielnicy mieszkaniowej Petržalka. Po drugiej stronie Bratysławy w Záhorskiej Bystricy, izraelski operator SL Group we współpracy ze słowacką spółką Opera zrealizują projekt mieszkaniowy Pod vŕškam o całkowitej powierzchni mieszkalnej 115 tys. mkw., z dodatkowymi 117 domami jednorodzinnymi. Prace budowlane związane z realizacją tego projektu już się rozpoczęły, a pierwsza faza będzie gotowa w lipcu 2009 roku. Perspektywiczne są tereny wokół autostrady D2 oraz starego lotniska Devinska N.Ves w pobliżu miejscowości Vajnory. Do końca bieżącego roku mieszkańcy będą mogli wprowadzić się do nowych lokali w takich projektach jak Parkville (92 luksusowe mieszkania wybudowane przez