Region w oku cyklonu
Emil Górecki, Gergo Racz, Matei Roman
Dookoła ciągle szaleje burza, a w Europie Środkowej i Wschodniej inwestorzy czują się bardziej komfortowo niż gdzie indziej. Witamy w oazie spokoju!
Załamanie na rynku finansowym to najważniejszy czynnik kształtujący warunki działania w nieruchomościach w tym roku. W ostatnich dniach giełdy zarówno w Nowym Jorku, Moskwie, Frankfurcie, jak i w Warszawie, Pradze czy Budapeszcie sporo traciły. W USA padł bank inwestycyjny Lehman Brothers. Trzeci pod względem wielkości amerykański bank inwestycyjny Merrill Lynch został sprzedany za 50 mld dolarów państwowemu Bank of America. Problemy miał też gigantyczny ubezpieczyciel American International Group. Analitycy obawiają się, że to jeszcze nie koniec. Na razie jednak, mimo silnych powiązań tych firm z całym światem, Europa Środkowa i Wschodnia wydają się być bezpieczne.
Wróżenie z fusów
Każda firma z sektora nieruchomości mogła na kryzysie stracić, ale – przy umiejętnej polityce – jednocześnie skorzystać. – Na początku roku większość inwestorów była przekonana, że druga połowa 2008 roku będzie momentem, w którym rynek zacznie odrabiać straty z przełomu 2007 i 2008 roku. Tymczasem tak nie jest. Część inwestorów obawia się, że w roku 2009 ten niekorzystny trend będzie się przedłużał. Aktualnie trudno jest cokolwiek jednoznacznie przewidywać – mówi Jarosław Wnuk, dyrektor i szef Działu Rynków Kapitałowych agencji King Sturge. Spostrzeżenie to potwierdzają przedstawiciele funduszy inwestycyjnych, które kupowały nieruchomości z perspektywą czasową 5-7 lat i powinny zacząć je sprzedawać dopiero za kilkanaście miesięcy, a starają się to robić już teraz, czyli nawet 1,5 roku wcześniej.
Trudniej, choć całkiem dobrze
Porównując pierwsze półrocze 2008 roku na polskim rynku nieruchomości do tego samego okresu roku 2007, można zauważyć spadek wolumenu przeprowadzonych transakcji o 57 proc. Wartość wszystkich przeprowadzonych transakcji, według szacunków agencji Cushman & Wakefield, to około 907 mln euro. Jednak popyt na powierzchnie biurowe, ale także handlowe i przemysłowe, jest ciągle dosyć duży, co w dalszym ciągu napędza rynek. – Zapotrzebowanie na powierzchnie we wszystkich sektorach jest wysokie, a to wzmacnia fundamenty polskiego rynku i przyciąga inwestorów. Nie należy jednak sądzić, że światowy kryzys całkiem Polskę ominął. Właśnie z jego powodu obserwujemy wzrost stóp procentowych i bardziej restrykcyjne warunki finansowania inwestycji – mówi Mathieu Giguere, szef Działu Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield.
Zmniejszenie wolumenu transakcji zaobserwowano także w sektorach handlowym i przemysłowym. Natomiast patrząc na pierwsze półrocze 2008 i 2007 roku, widać 25-procentowy wzrost wartości transakcji w sektorze biurowym. Spadki w handlowym (o 52 proc.) i przemysłowym (o 47 proc.) można tłumaczyć chwilową niechęcią inwestorów do podejmowania decyzji. Nie wiadomo bowiem, jak długo potrwa załamanie rynku i czego można się spodziewać w najbliższej przyszłości. – Wartość zawartych transakcji w bieżącym roku jest znacznie niższa od wartości z tego samego okresu roku 2007 (1,8 mln euro – przyp. red.). Zeszłoroczny poziom – prawie 3 mld euro – będzie prawdopodobnie osiągnąć bardzo trudno. To jednak nie oznacza, że rynek zamarł. Chociaż zmniejszyła się liczba podmiotów zainteresowanych zakupem nieruchomości, to apetyt inwestorów na dobre obiekty jest ciągle duży. Jednocześnie na rynku jest sporo nowych produktów, a w ostatnim kwartale tego roku spodziewamy się zawarcia kilku znaczących transakcji – przewiduje analityk Cushman & Wakefield.
Trzymają się prawie równo
Rumunia pozostaje interesującym rynkiem dla firm, poszukujących pewnych i rentownych inwestycji. Według Cushman & Wakefield Activ Consulting, wartość transakcji, zawartych w pierwszym półroczu bieżącego roku na rumuńskim rynku nieruchomości, wyniosła około 815 mln euro. To prawie o 100 mln euro mniej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Dla porównania, wartość transakcji na rynku nieruchomości w Czechach to 235 mln euro, zaś na Węgrzech – około 135 mln, czyli tyle co w Rumunii w pierwszym kwartale tego roku. – Spodziewamy się ożywienia już jesienią. Inwestorzy wrócą z urlopów i już za miesiąc czy dwa na rynku pojawią się nowe transakcje – przekonuje Dan Ionaşcu z Cushman & Wakefield Activ Consulting. Analitycy sądzą, że wartość transakcji na koniec bieżącego roku osiągnie 2,2 mld euro.
Nawet jeżeli rumuński rynek nie oparł się całkowicie kryzysowi, który pogorszył warunki finansowania niewielkim firmom deweloperskim i inwestorom, to udało mu się zyskać kilka punktów w segmencie biurowym i komercyjnym. Największa rumuńska transakcja została „skonsumowana” przez grupę inwestorów zagranicznych, reprezentowanych przez Ioanis Papalekas oraz RREEF – fundusz inwestycyjny kontrolowany przez niemiecki Deutsche Bank. Niemiecki inwestor zapłacił 340 mln euro za projekt biurowo-mieszkaniowy Upground Estate, powstały w północnej części Bukaresztu. – Ta transakcja była jak poród. Negocjowaliśmy przez dziewięć miesięcy, lecz wreszcie doszliśmy do porozumienia. Przy tak trudnych warunkach na rynkach finansowych, to był przełom. Banki są teraz bardzo ostrożne nie tylko wobec pożyczkobiorców, lecz nawet przy dokonywaniu własnych inwestycji – mówi Gabriel Biris, prawnik reprezentujący sprzedawcę. Inna duża transakcja dotyczyła sektora handlowego, a jej wartość wyniosła 180 mln euro. Jej uczestnikami byli: włoska spółka IGD jako kupujący oraz New Century Holdings jako sprzedający.
Węgry 5 lat w tyle
Mimo że Węgry nie uniknęły ogólnego spadku koniunktury, większość analityków uważa, że sytuacja jest pod kontrolą. Widoczne są już skutki rządowego planu stabilizacyjnego i w niedługiej przyszłości rynek nieruchomości powinien nabrać rozpędu. – Ta tendencja przekłada się na duży popyt na powierzchnie biurowe i przemysłowe. Gospodarka ponownie nabiera prędkości, co podniesie zapotrzebowanie także na obiekty handlowe – uważa Michael Smithing, dyrektor zarządzający Colliers International Hungary.
Po rewelacyjnym dla Węgrów roku 2007, w którym w nieruchomości zainwestowano łącznie 1,8 mld euro, pierwsza połowa bieżącego roku przyniosła znaczny spadek obrotów. – Od początku roku odnotowaliśmy transakcje o łącznej wartości 113 mln euro. Te, o których wiemy, mogą do końca roku zwiększyć tę kwotę do 400 mln euro, ale wtedy rynek wróci jedynie do stanu sprzed 2003 roku – szacuje Rémi Couture, dyrektor Działu Badań Colliers International Budapest.
Choć przez pierwsze sześć miesięcy bieżącego roku obserwowano znaczne spowolnienie rynku nieruchomości, to głównym tego powodem nie jest globalne załamanie kredytowe. Kryzys który dotknął rynki USA i Europy Zachodniej, na Węgry wpłynął tylko pośrednio i łagodnie. – Węgry odczuły negatywne wydarzenia na świecie w zupełnie odmienny sposób. Najważniejszą zmianą tutaj jest wzrost kosztów kredytów bankowych – twierdzi David Nemeth, starszy analityk ING w raporcie, opublikowanym przez firmę Otthon Centrum, która zajmuje się sprzedażą domów.
Dobre nie stracą
Największe banki w Polsce na początku roku prawie w ogóle nie chciały pożyczać pieniędzy na zakup nieruchomości, ale teraz ich polityka nieco się zmienia. Wzrosły bowiem stopy procentowe, a banki podwyższyły swoje marże. To także wpłynęło na korektę cenową w nieruchomościach. Uzyskanie kredytu, w szczególności na większe inwestycje lub zakupy portfelowe o wartości powyżej kilkudziesięciu milionów euro, ciągle nie jest łatwe. – Najmniej straciły nieruchomości o wysokiej jakości i w najlepszych lokalizacjach. Ich stopy zwrotu wzrosły o 0,25-0,5 proc. Najbardziej ucierpiały nieruchomości średniej i niskiej jakości, bez możliwości modernizacji, rozbudowy czy renegocjacji umów najmu: ich wartość obniżyła się nawet o 2 proc. – szacuje Jarosław Wnuk.
Analityk zauważa różnicę w podejściu zagranicznych inwestorów do robienia biznesu w Polsce. Brytyjczycy stali się bardziej ostrożni, zainteresowanie Hiszpanów oraz Irlandczyków także spadło. Za to aktywność Niemców utrzymuje się na stałym poziomie. Ich fundusze mogą pozwolić sobie na finansowanie kredytem na poziomie 50 proc., podczas gdy inni inwestorzy chcą od banków uzyskać nawet 70-80 proc. wartości transakcji. Oczywiste, że banki, szczególnie dziś, wolą finansować bezpieczniejsze projekty. – Jak sytuacja będzie się rozwijała w przyszłości? To zależy od dalszego tempa rozwoju gospodarczego, jednakże inwestowanie w nieruchomości zawsze będzie cieszyło się dużym zainteresowaniem – przekonuje Jarosław Wnuk.
Pierwsze bułgarskie skrzypce
Obawy zagranicznych inwestorów dają, oczywiście, szansę lokalnym graczom, którzy to z reguły wykorzystują. Tak właśnie jak w Bułgarii. W pierwszym półroczu 2008 roku na ten rynek wpłynęło 745 mln euro. Według lokalnego partnera agencji CB Richard Ellis – Elta Consulting, na wynik ten złożyło się 20 transakcji, z których aż 59 proc. dotyczyło nieruchomości w stolicy kraju, Sofii. Miasta regionalne natomiast silniej przyciągały do siebie inwestorów centrami handlowymi. Główni rozgrywający w bułgarskich nieruchomościach w pierwszym kwartale 2008 roku to właśnie firmy lokalne (52 proc.), a dopiero za nimi Grecy (24 proc.) i Brytyjczycy (14 proc.). Bułgarom kryzys jakby dmuchnął wiatr w żagle: ich udział w rynku w
