Dobra mina do złej gry

Mladen Petrov

Opublikowane w ciągu ostatnich tygodni wyniki finansowe agencji doradczych nie wyglądają dobrze. Zyski topnieją, więc firmy zaciskają pasa. Patrząc na te dane, jak 
w lustrze zobaczysz kondycję sektora nieruchomości

W gąszczu wyjaśnień dotyczących powodów znaczącego spadku zysków agencji nieruchomości (kryzys kredytowy, spowolnienie tempa finalizacji transakcji najmu i działalności inwestycyjnej) jest jednak miejsce na optymizm. Informacje o niepomyślnych wynikach finansowych agencji Cushman & Wakefield za okres od stycznia do czerwca 2008 roku pojawiały się na rynku wraz z publikacją włoskiego właściciela – Grupy Ifil. W jego księgach wykazano stratę w wysokości 67,3 mln dolarów. Władze spółki C&W twierdzą, że głównym powodem tej sytuacji jest nagły spadek zysków, osiąganych z usług doradztwa dla rynków kapitałowych, które dotąd stanowiły najbardziej dochodowy obszar działalności spółki. – Osiągnięcia finansowe spółki zawsze kształtowały się według pewnego sezonowego wzorca – przychody i wyniki operacyjne pierwszej połowy roku były zawsze znacznie niższe niż w drugiej połowie – tłumaczy nam Bob Rozek, dyrektor finansowy C&W.

Konkurencja firmy Cushman & Wakefield – agencje Jones Lang LaSalle (JLL), CB Richard Ellis oraz DTZ – także obarczają winą kryzys kredytowy oraz rosnące koszty zakupów. Ze względu na mniejszą liczbę transakcji, spółki odnotowały znacznie skromniejsze zyski w porównaniu z analogicznym okresem roku 2007 – 24,5 mln dolarów w przypadku JLL (spadek o 69 proc.) oraz 16,6 mln dolarów w przypadku CBRE (spadek o 88 proc.). Po publikacji danych za drugi kwartał roku nastąpił gwałtowny spadek cen akcji JLL – z 56,73 dolara w dniu publikacji wyników 29 lipca do 48,25 dolara 30 lipca. A zaledwie rok temu, 30 lipca 2007, cena akcji JLL przy zamknięciu notowań wyniosła 115,15 dolara. Natomiast akcje CBRE, które sprzedawano za 10,75 dolara, po publikacji wyników finansowych za drugi kwartał spadły przy zamknięciu notowań do poziomu 2,6 dolara.

Obie spółki tłumaczą, że są jeszcze inne powody słabych wyników finansowych, takie jak spowolnienie działalności w obszarze wynajmu i inwestycji, szczególnie w Ameryce i Wielkiej Brytanii. Przychody CBRE spadły o 13 proc. do poziomu 1,3 mld dolarów. Szkopuł w tym, że JLL odnotowało wzrost przychodów w regionie obu Ameryk, w Europie, Afryce oraz na Bliskim Wschodzie, gdzie przychody CBRE spadły. Zyski DTZ w roku 2007 zmniejszyły się o 45 proc. do poziomu 5,6 mln funtów na skutek nabycia kilku spółek (m.in. przejęcia firmy Donaldsons). Kierownictwo firmy komentuje, że „wyniki 2007 roku są zgodne z oczekiwaniami”.

Nasza część Europy wygląda dobrze

Jednakże w regionie Europy Środkowo-Wschodniej sytuacja przedstawia się inaczej. Na pytanie o wyniki finansowe regionu, John Duckworth, nowy dyrektor zarządzający działalnością JLL w Europie Środkowo-Wschodniej, odpowiadał, nie zdradzając szczegółów. – Idziemy zgodnie z planem. Kierownictwo firmy zgadza się, że uda nam się zrealizować cele, co oznacza, że zdołamy zamknąć rok 2008 na dobrej pozycji pod względem finansów. Rynki kapitałowe stanowią większe wyzwanie, to oczywiste, lecz i tak zarabiamy na wynajmie nieruchomości handlowych oraz na doradztwie specjalistycznym, takim jak wycena obiektów i nieruchomości – komentuje John Duckworth. Paul Bacon, dyrektor generalny C&W na Europę, Bliski Wschód i Azję (EMEA) podziela jego optymizm odnośnie wyników w regionie. – W roku 2007 aż 20 proc. naszych przychodów w regionie EMEA pochodziło z działalności w Europie Środkowo-Wschodniej. Chcemy nadal rozwijać naszą działalność – powiedział. CBRE także jest usatysfakcjonowane tempem wzrostu w regionie. – Pierwsza połowa 2008 roku była dla nas bardzo dobra, szczególnie w Polsce i Rosji. W tym samym okresie nasze spółki w regionie EMEA utrzymały przychody na poziomie porównywalnym z pierwszą połową roku 2007 – twierdzi Mike Strong, prezes i dyrektor generalny agencji CBRE w regionie EMEA.

Co to oznacza dla rynku? Kilka miesięcy temu opisywaliśmy ambitne plany rozwoju agencji konsultingowych w regionie. Firmom najlepiej udało się zrealizować je w Polsce: firma King Sturge otworzyła biuro w Katowicach, CBRE – we Wrocławiu, a agencja Colliers weszła na rynki Krakowa i Wrocławia. W tym samym czasie agencja CBRE pojawiła się na rynku czarnogórskim, zaś Colliers International otworzył biuro w Albanii. – W ciągu kilku tygodni być może podamy do publicznej wiadomości kolejne informacje – tak brzmiało oświadczenie londyńskiej centrali King Sturge. Prawdopodobnie wiadomości będą dotyczyły rozwoju na terytorium Ukrainy, gdzie CBRE pojawiło się w roku 2008. Agencja King Sturge planowała wejście na rynek bułgarski poprzez nabycie lokalnej spółki, lecz ostatecznie transakcja ta nie doszła do skutku. W lutym bieżącego roku agencja CBRE zaczęła walczyć o udział w rynku rumuńskim – poprzez zakup za 35 mln dolarów miejscowej spółki Eurisko Consulting SRL, największej niezależnej firmy działającej w sektorze usług dla nieruchomości komercyjnych. Rok wcześniej (w 2007) firma rozpoczęła działalność w Serbii.

W jaki zatem sposób niezadowalające wyniki finansowe globalnych graczy wpłyną na ambitne plany ekspansji agencji doradczych w regionie, gdzie – według niektórych opinii – rozwój spółek takich jak Colliers International jest zbyt szybki, nawet z uwzględnieniem korzystnych warunków?

Liczą każdy grosz

Jeszcze przed oficjalnym ogłoszeniem wyników finansowych, pojawiły się pogłoski na temat szeroko zakrojonych planów oszczędnościowych, obejmujących wstrzymanie rekrutacji lub nawet zwolnienia. Dotyczy to szczególnie rynku brytyjskiego, gdzie sytuacja jest szczególnie zła. Atisreal przyznaje, iż prowadzi konsultacje z 15 pracownikami w Wielkiej Brytanii na temat ewentualnych zwolnień, natomiast DTZ konferuje z około 50 osobami. Agencje są także zmuszone przenosić personel na rynki, które w mniejszym stopniu cierpią z powodu ekonomicznej stagnacji. Na przykład JLL przesuwa pracowników z Londynu do Rosji i na Bliski Wschód oraz wstrzymuje zatrudnienie na większości rynków.

Określenie „większość rynków” nie odnosi się jednak do regionu Europy Środkowo-Wschodniej, choć i tu firma nie prowadzi obecnie agresywnej rekrutacji kadr. – Zawsze chcemy zatrudniać wartościowych ludzi – zapewnia John Duckworth. Polskie biura agencji King Sturge i Colliers nie szukają obecnie nowych pracowników, lecz nie jest to spowodowane programami oszczędnościowymi. W miarę pojawiania się nowych projektów do ich realizacji będą przyjmowane nowe osoby. – Nie musieliśmy dokonywać poważnej restrukturyzacji ani redukcji wydatków na personel. Jednak nasi lokalni menedżerowie w ciągu kilku ostatnich kwartałów stosują do zatrudniania przemyślane podejście. Koncentrujemy się na zdobywaniu doświadczonych specjalistów, którzy zapełnią luki strategiczne, a także na trosce o dalszy rozwój pracujących dla nas młodych, utalentowanych ludzi – tłumaczy aktualną politykę Luke Dawson, dyrektor regionalny agencji Colliers International w Europie Środkowo-Wschodniej. – Nie spodziewamy się żadnych redukcji personelu w tym regionie (700 pracowników w 14 krajach), choć bardzo dokładnie będziemy zastanawiać się nad zatrudnianiem nowych osób – deklaruje Andreas Ridder, prezes CBRE na Europę Środkowo-Wschodnią.

Paul Bacon, dyrektor C&W w regionie Europy, Bliskiego Wschodu i Azji ujawnił, że firma nie ma obecnie planów zwolnień grupowych w tym regionie. – W obecnej sytuacji naszym priorytetem jest utrzymanie zespołu w stanie niezmienionym, abyśmy byli gotowi w momencie poprawy sytuacji – dodaje Paul Bacon. Po wystąpieniu boomu na polskim rynku nieruchomości w latach 2006-2007 agencja C&W zatrudniła o 60 proc. więcej pracowników. Jednak na początku roku 2008 zdecydowano się zwiększyć liczbę personelu tylko o 5 proc. Firma szuka obecnie pracowników ze ścisłą specjalizacją, którzy mogą pracować w nowo tworzonych strukturach – jedną z nich jest dział hotelowy.

Wprowadza się także oszczędności w wydatkach na prowadzenie biur, takich jak podróże, reprezentacja oraz spotkania wewnętrzne, a także (w Wielkiej Brytanii)  inicjuje się przeprowadzki do tańszych biur. -Wdrożyliśmy i nadal będziemy wdrażać wiele inicjatyw dotyczących redukcji kosztów, lecz ze względu na naszą konkurencję nie mogę udzielić bardziej szczegółowych informacji. Nadal obowiązywać będzie ścisła dyscyplina finansowa. C&W utrzymuje również niski poziom stałego zadłużenia, szczególnie w porównaniu z konkurencją – dodaje Bob Rozek z C&W.

Oczy zwrócone na wschód

Firmy ogólnoświatowe prawdopodobnie poradzą sobie w niespokojnych czasach, ponieważ posiadają przewagę w postaci globalnego zasięgu i zdywersyfikowanych portfeli. Są optymistycznie nastawione do sytuacji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. – W ciągu ostatnich