Zyski
z wyższej półki

Zuzanna Wiak, Matei Roman

W tym sektorze nie widać paniki ani nawet najmniejszych przejawów zaniepokojenia. Najdroższe apartamenty sprzedają się jak świeże bułeczki, a jedynym zmartwieniem deweloperów jest brak dostatecznie atrakcyjnych lokalizacji dla tych projektów

Obiekty apartamentowe niepotrzebnie próbuje się definiować. Zapewniam, że budynek, w którym są mieszkania zaprojektowane ściśle według definicji apartamentu, na dodatek starannie i kosztownie wykończone, wcale nie musi stać się apartamentowcem. Będzie nim natomiast taki lokal, którego unikalna kompilacja cech odpowiada wyobrażeniom klienta. Czasem wystarczy doskonała lokalizacja, zapierający dech w piersiach widok z okna czy 500 mkw. zielonego tarasu, aby powstało mieszkanie wyjątkowe, które można nazwać apartamentem – zaczyna z nami rozmowę o luksusowych inwestycjach mieszkaniowych Piotr Puchała, szef firmy Prestige, która na warszawskim Żoliborzu wybudowała apartamentowiec Prestige Residence.

Wciąż mało

Jak mówią specjaliści, obiektów apartamentowych w Polsce jest jak na lekarstwo. – Nie mamy takich ekskluzywnych ulic jak w Londynie czy w Nowym Jorku, gdzie znajdowałyby się budynki apartamentowe o porównywalnym standardzie. Dobre projekty często budowane są obok budynków mało eleganckich i przez takie sąsiedztwo od razu tracą. W centrum miasta jest również bardzo mało działek, dlatego też luksusowe inwestycje mają szanse powstawać w starych kamienicach, które bardzo ciężko przebudować tak, by miały, na przykład, podziemne parkingi – mówi Magdalena Zakrzewska, szefowa działu nieruchomości mieszkaniowych w firmie Knight Frank.

I rzeczywiście – projektów jest mało, a te które powstają, budowane są głównie w stolicy. Poza Warszawą można je znaleźć obecnie tylko w Krakowie i Poznaniu, np. sąsiadujące z Wawelem Ludwinów Apartamenty oraz poznańskie Elite Garbary Residence. Jednak czy na pewno zasługują one na tak szumną nazwę? Mieszkania w nich zaczynają się od 27-33 mkw. A tak mała powierzchnia to żaden luksus.

Patrzeć z góry

Projekty apartamentowe można podzielić na trzy kategorie: wysokie wieże mieszkalne, stare obiekty poddane renowacji oraz małe, kameralne budynki. W pierwszej kategorii znajdują się jedynie dwie inwestycje powstające w sercu Warszawy: budynek firmy Orco Property Group – Złota 44 oraz dwie wieże firmy Atlas Estates, czyli Platinum Towers. Zdania co do apartamentowego charakteru ostaniego projektu są podzielone, ale warto wspomnieć o luksusie, jaki będzie zapewniony jego mieszkańcom. Kompleks powstaje w sąsiedztwie hotelu Hilton i na jego usługach się wzoruje. Wszyscy mieszkańcy wież dostaną karty członkowskie mieszczącej się w sąsiedztwie siłowni Holmes Palace, będzie można zamawiać hotelowy „room service”, sprzątanie, pranie czy prasowanie, dostępne będą również usługi oferowane przez konsjerża.

Przy parku

O usługach konsjerża myślała również firma Prestige budując apartamentowiec Prestige Residence przy ul. Kolektorskiej, jednak dziś pomysł ten nie wydaje się deweloperowi atrakcyjny. Byłby to jeden z niewielu kameralnych domów w Warszawie, uznanych za apartamentowce. Obiekt, którego budowa właśnie się kończy, powstał na warszawskim Żoliborzu, naprzeciw urokliwego parku Stawy Kellera. Znajduje się w nim 11 lokali w cenach od 25 do 35 tys. zł za metr kwadratowy. Biorąc pod uwagę wielkość niektórych mieszkań, ich wartość przewyższa często 5 mln zł. Za co? Za unikalną architekturę, którą stworzyła Dominika Rostocka, za styl art déco, którym architektka się posłużyła, za luksusowe części wspólne obrobione wysokiej jakości kamieniem. Takie elementy wykończenia jak kute balustrady balkonów są unikalnym rękodziełem. Mimo to sprzedaż mieszkań na razie nie idzie najlepiej. – Apartament jest produktem, który najczęściej sprzedaje się, kiedy jest już gotowy. Sprzedaż inwestycji przy Kolektorskiej zaczęliśmy rok temu, ale do tej pory sprzedaliśmy trzy lokale o powierzchni od 80 do 150 mkw. Myślę, że kiedy inwestycja będzie w pełni gotowa, to znaczy, kiedy będzie posiadała księgą wieczystą, sprzedaż ruszy pełną parą – mówi Piotr Puchała.

Już wiadomo, że część mieszkań zostanie zamienionych na lokale usługowe, gdzie mieścić się będą kancelarie prawne czy inne „eksluzywne” punkty usługowe. – Zdecydowanie lepszy zwrot z inwestycji uzyskamy, zamieniając część mieszkań na biura. Obecnie przeprojektowaliśmy w ten sposób dwa lokale. Jest to bardzo dobre rozwiązanie dla osób, które chcą na piętrze budynku mieć mieszkanie, a na dole pracować – przekonuje prezes firmy Prestige.

Ceny luksusowych mieszkań są wysokie, jednak zyski z ich sprzedaży – jeszcze wyższe. Cena budowy 1 mkw. apartamentu, jak ocenia Piotr Puchała, wynosi od 3,5 do 7 tys. zł, za to zyski z takiego przedsięwzięcia idą w miliony. Firma Prestige planuje kolejny projekt apartamentowy. Przy ul. Drawskiej, także w Warszawie, deweloper zamierza postawić jeszcze mniejszy budynek, który będzie się składał jedynie z pięciu mieszkań zajmujących całe kondygnacje. Powierzchnia każdego wyniesie ok. 250 mkw. Jednak tu inwestor już nie przewidział usług dodatkowych, jak pokojówka czy konsjerż. W tak małym obiekcie koszt utrzymania takich służb byłby za duży. Budowa apartamentowca rozpocznie się wiosną przyszłego roku i potrwa ponad rok.

Zamieszkać w pałacu

Ach, poczuć się królem... Nie ma problemu! Dzięki firmie Mermaid Properties wybrańcy będą mogli zamieszkać w pałacu. A konkretnie – w Pałacu przy ul. Miodowej w Warszawie. W inwestycji znajdzie się 21 mieszkań (z czego największe zajmie powierzchnię 359 mkw.), parking na 45 samochodów oraz dwa lokale usługowe o powierzchni ok. 400 mkw. Mieszkania, jak można się domyślić, nie będą tanie. Cena metra kwadratowego wyniesie ok. 40 tys. zł. Największe mieszkanie może kosztować powyżej 14 mln zł! Jednak nie dla wszystkich taka kwota jest problemem. – Jest grupa osób, z założenia szukających inwestycji o określonym statusie. Mieliśmy klientkę, która od razu zapytała o najdroższe sprzedawane przez nas inwestycje. Liczba takich osób jest, naturalnie, ograniczona, zatem cykl sprzedaży podobnych projektów może być relatywnie dłuższy. Jestem natomiast bardzo ciekawy, jakie zainteresowanie wzbudzi Pałac przy ul. Miodowej, bo to przecież jedyny pałac w Warszawie, w którym będzie można zamieszkać – zastanawia się Łukasz Dołęga z Mermaid Properties.

Spółka wybuduje również dość luksusowe mieszkania przy ul. Jasnej. Zostanie tam zrewitalizowana kamienica pochodząca z lat 40. XX wieku, która powstała na fundamentach przedwojennego hotelu Victoria. Znajdzie się w niej 37 mieszkań, 52 miejsca parkingowe, basen, jacuzzi, siłownia oraz 600-metrowa piwnica, w której inwestor planuje stworzenie leżakowni win dla przyszłych właścicieli mieszkań. – Niestety, koszt budowy jednego metra kwadratowego w naszych inwestycjach przy ul. Jasnej oraz w Pałacu na Miodowej nie będzie niski – wyniesie 25-30 tys. zł. Wynika to chociażby z faktu, że cena budowy jednego miejsca parkingowego w zabytkowym budynku to 100 tys. zł – przyznaje Łukasz Dołęga.

Nie tylko firma Mermaid zajmuje się rewitalizacją starych obiektów. Do tego grona zalicza się także hiszpańska Restaura, która ma bogate doświadczenie w realizacji tego typu projektów we Francji oraz Hiszpanii, a także w Polsce, gdzie realizuje 
– wielokrotnie już opisywany – projekt Restaura Górskiego oraz nieco nowszy przy ulicy Pięknej 44. Dom Development ma podobne plany: za ok. 100 mln zł kupił warszawską kamienicę Edwarda Raczyńskiego. Obiekt, w którym będzie 56 apartamentów, znajduje się przy Placu Małachowskiego. Na ten projekt trzeba będzie jeszcze poczekać, bowiem rozpoczęcie budowy zaplanowano na drugi kwartał 2010 roku.

Nie tylko cena jest barierą dla kupującego apartament. Jak przyznał jeden z moich rozmówców, nie sprzedałby apartamentu kontrowersyjnej osobie, takiej jak chociażby popularna polska piosenkarka Doda. Bo oprócz świetnej lokalizacji, dla kupujących mieszkania z najwyższej półki liczy się też to, że będą w nim mieszkać w spokoju, wśród innych zamożnych lokatorów.

Celebrities budują mieszkaniówkę

Biznesmeni, piłkarze i menedżerowie najwyższego szczebla są częstymi klientami luksusowych osiedli budowanych w Rumunii. Za wyszukane wykończenie, duże powierzchnie i przepiękne widoki płacą od 350 tys. do ponad miliona euro.

Wprowadzony niedawno na rynek projekt Stejarii, wybudowany w Lesie Baneasa, w pobliżu Bukaresztu, ma wartość rynkową 230 mln euro. Zarezerwowano już wszystkie penthousy z pierwszego etapu inwestycji – w sumie 16. Osiedle buduje spółka Tiriac Imobiliare, którą kontroluje były tenisista Ion Tiriac. Jednym z nabywców mieszkań jest Cristian Chivu, obrońca drużyny Inter Mediolan i kapitan reprezentacji Rumunii, który za apartament zapłacił ponad milion euro. – Szukałem wyjątkowego domu i sądzę, że udało mi się go znaleźć. Jednym z najważniejszych powodów decyzji o zakupie był las – mówi sportowiec.
Ceny apartamentów w Stejarii mieszczą się w przedziale od 340 tys. do 1,8 miliona euro plus VAT. Innym piłkarzem, który kupił luksusowe mieszkanie jest bramkarz drużyny Rapid Bucharest – Daniel Coman, który za apartament w północnej części Bukaresztu (w dzielnicy mieszczącej najwięcej luksusowych rezydencji) zapłacił 350 tys. euro. – Popyt na domy luksusowe jest wciąż niezaspokojony. Mówimy tu o eleganckich mieszkaniach w wyjątkowych lokalizacjach, w pobliżu parku, jeziora, lasu, charakteryzujących się znakomitym wykończeniem, dużą przestrzenią oraz otoczeniem zieleni – mówi Simona Costache, dyrektor generalny bukareszteńskiej agencji nieruchomości Perfect Casa.