Zielone światło dla magazynów

Certyfikaty, audyt energetyczny, dyrektywy krajowe oraz unijne, presja ekologów – wszystko to sprawia, że magazyny stają się coraz bardziej zielone. Ale to dopiero początek

Mladen Petrov

Która branża zasługuje na miano największego truciciela środowiska? Energetyczna, motoryzacyjna, a może… nieruchomości. Budynki zużywają 40 proc. energii  elektrycznej na świecie i na ich rachunek można zapisać do 70 proc. emisji dwutlenku węgla. Dużo, prawda? Branża budowlana zdaje sobie z tego sprawę. Modny zielony kolor widać w budownictwie mieszkaniowym, biurowym, a teraz coraz częściej i w magazynowym.

Nadchodzi BREEAM

Co kraj, to inna definicja „zielonego” budynku. W Niemczech pojęciem tym oznacza się tylko budynki energooszczędne, podczas gdy w krajach anglosaskich traktowane jest ono bardziej kompleksowo i obejmuje zagadnienia związane z urbanistyką i społeczeństwem. Na świecie istnieje około 15 systemów certyfikacji budynków pozwalających ujednolicić obowiązujące normy, do najbardziej popularnych należą: amerykański  LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), brytyjski BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) i CASBEE (Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency). Systemy te zwracają uwagę na zagadnienia takie jak oszczędzanie energii, wykorzystane materiały, jakość powietrza w budynku, wykorzystywanie wody, planowanie i budowanie obiektu, itd.  W regionie certyfikacja BREEAM jest jeszcze mało znana, nawet wśród prezesów dużych firm deweloperskich, ale są postępy.

Na szarym końcu?

W sierpniu w Warszawie odbyło się  Forum Zrównoważonego Rozwoju  Europy Środkowo-Wschodniej, w którym wzięli udział pierwszoligowi gracze z rynku nieruchomości, tacy jak ING Real Estate, Orco, ProLogis i AIG/Lincoln. Brak lokalnych deweloperów nie jest kwestią przypadku – na razie to międzynarodowe firmy  startują po certyfikaty i podnoszą poprzeczkę. – Nie sądzę, żeby w bliskiej przyszłości mały lokalny deweloper, który ma jeden magazyn, spieszył się, by zdobyć certyfikaty, zwłaszcza jeśli nie są one obowiązkowe – uważa Marzena Pobojewska, dyrektor działu powierzchni magazynowych polskiego oddziału King Sturge.

Podczas forum, BRE Global instytucja przyznająca certyfikaty  zaprezentowała system  certyfikacji, który może być stosowany również przez deweloperów centrów logistycznych. W Europie Środkowo-Wschodniej ProLogis przymierza się na początek do uzyskania certyfikatów dla pięciu obiektów ze swojego portfolio. Przygotowania do BREEAM trwają również w magazynach firmy Segro. Na liście zainteresowanych są też deweloperzy z Rumunii i Węgier.

Jak zatem wygląda nasz region w porównaniu do zachodniej reszty, która 5-10 lat temu zaczęła zwracać uwagę na ekologiczne zagadnienia w budownictwie magazynów? Graham Reece, dyrektor project management CEE ProLogis, od stycznia pracuje w warszawskim biurze dewelopera. Do jego obowiązków należy m.in. wdrażanie certyfikatów BREEAM dla magazynów firmy. – Wbrew pozorom Europa Środkowo-Wschodnia nie pozostaje aż tak w tyle, jak się może niektórym wydawać. Należy pamiętać, że większość deweloperów na Zachodzie  oddaje projekty, które spełniają krajowe wymagania, ale już nie proponuje nic poza tym. Nieliczne budynki wychodzą poza standardy ustanowione przez prawo – mówi Graham Reece.

Zmiana koloru

O ile w kwestii architektury magazynów deweloperzy mają różne zdania, to w przypadku rozwiązań ekologicznych mało kto wątpi, że ich znaczenie będzie szybko wzrastać. Najważniejsza wiadomość? To wcale nie wymaga fortuny. Pasywny design, dobra izolacja ciepła i wdrożenie systemów optymalnego wykorzystania wody nie stwarzają dużych dodatkowych kosztów. Największe inwestycje w alternatywne źródła energii powinny zwrócić się w okresie do siedmiu lat. Na Zachodzie Europy sukcesywnie podwyższana jest bariera ekologicznych wymogów, które deweloperzy muszą spełnić. Wpływa na to coraz bardziej rygorystyczne prawo krajowe, ale również zainteresowanie ze strony najemców magazynów, które idzie w parze z ich polityką odpowiedzialności społecznej.

Budynek godny naśladowania to taki, który nie emituje dwutlenku węgla, na przykład ProLogis Park Pineham wynajęty przez Sainsbury’s w Wielkiej Brytanii, który według szacunków dewelopera jest o 75 proc. bardziej energooszczędny niż standardowy magazyn. Dobrym przykładem są magazyny, w których znajdziemy alternatywne źródła energii. Jest to opcja dla bardziej zaawansowanych. Jest kilka rzeczy, które deweloper na początek może wziąć pod uwagę na etapie pracy nad projektem – są to 
m.in. lepszy system oświetlenia i ocieplania, izolacja termiczna i zapewnienie wielokrotnego użycia wody, zapobieganie utracie ciepła, recycling, itd.

Ile kosztuje naklejka „magazyn przyjazny środowisku”? Szacuje się, że wdrożenie podstawowych  ekologicznych rozwiązań to koszt budowy wyższy o 1-2 proc. Magazyn godny naśladowania to z kolei koszty wyższe o 10-12 proc. Podstawowe pozycje w rachunku to: turbiny wiatrowe, pompy ciepła  oraz dachy z panelami słonecznymi. Jakie korzyści mają klienci i deweloperzy poza, niewątpliwie dobrym, PR-em? Przede wszystkim niższe koszty użytkowania. Stawiając na ekologiczne rozwiązania można zmniejszyć koszty energetyczne o 50 proc.

Ranking zielonych

Zdaniem ekspertów Czechy i Słowacja wiodą prym we wprowadzaniu rozwiązań przyjaznych środowisku. – Dzieje się tak 
m.in. za sprawą dużej liczby producentów samochodów, szczególnie na Słowacji. Koncerny motoryzacyjne, wytykane jako główny truciciel środowiska są szczególnie wrażliwe na ekologię, co wpływa również na wybór magazynów – dodaje  Graham Reece. Standardy ekologiczne zmieniają się również na Węgrzech, gdzie od niedawna wymagana jest większa wydajność termiczna budynków. Od środkowoeuropejskiej reszty nieco odstaje Polska, gdzie prawo budowlane jest mniej rygorystyczne, jeśli chodzi o ochronę środowiska niż w krajach sąsiednich. Inną przyczyną jest mniejsze zainteresowanie tymi sprawami również ze strony najemców.

Klienci mało ekologiczni

Na razie przede wszystkim zagraniczni najemcy nakręcają popyt na magazyny przyjazne środowisku. Nokia na przykład wprowadzi się do magazynu w rumuńskim mieście Kluż o wysokim ekologicznym standardzie. – Dla najemcy  liczy się przede wszystkim to, jakie on sam będzie miał korzyści z tego, że wynajmowany przez niego magazyn posiada certyfikat. Jeśli chodzi przede wszystkim o marketing, to nie sądzę, żeby certyfikaty  stały się zachętą. Na chwilę obecną nasi klienci nie pytają o certyfikację. Podstawowy standard im wystarcza – mówi Marzena Pobojewska z King Sturge. W rzeczywistości certyfikaty służą w większym stopniu deweloperom, zapewniając im czyste sumienie. Inwestorzy jednak zapewniają, że najemcy nie odczują zmian w postaci wyższej stawki czynszowej.

Sezonowy krzyk mody czy nieunikniona przyszłość? Zielony kolor magazynów zostanie na długo. Wpływają na to nowe wytyczne UE. Tylko dwa przykłady – w 2009 roku zacznie obowiązywać ustawa o odnawialnych źródłach energii do ogrzewania, a od tego samego roku do 2012 roku na deweloperach będzie wymuszona większa oszczędność energii. I jak zapowiada Bruksela – to dopiero początek. Nie ma wyjścia, deweloperzy muszą się spieszyć. ν