Funduszom wiatr w żagle

Na rynku brakuje pieniądza? Bzdura! 


Są, a ich właściciele nadal inwestują je w nieruchomości. Choćby poprzez tworzone bardzo chętnie fundusze nieruchomościowe. Specjaliści są zaskoczeni tym, ile ich powstało, odkąd na Zachodzie szaleje burza

Emil Górecki

Mimo że branża nieruchomościowa na świecie boryka się z problemami, to 
i tak są one w większości krajów niczym w porównaniu do spadków na giełdach. Fundusze inwestycyjne, uciekając od giełdowej dekoniuktury, tworzą produkty skupione na nieruchomościach. Sprzyja im spowolnienie rynku: spadki cen, większa skłonność deweloperów do sprzedawania projektów, a także problemy z pozyskaniem odpowiednio wysokiego kredytowania. Pierwsze fundusze nieruchomościowe w Polsce pojawiły się w 2004 roku. Teraz nadciągnęła druga ich fala. 
W styczniu funduszowi Skarbiec-Nieruchomości FIZ nie udało się zebrać minimalnej kwoty emisji 
– 50 mln zł. Na jesieni będzie więc próbował otworzyć jeden lub dwa zamknięte fundusze nieruchomości. Na początku lipca otwarty został kolejny – drugi nieruchomościowy BPH TFI. Pierwsze przymiarki do tego kroku były planowane na koniec 2007 roku, jednak ostatecznie emisja certyfikatów została odłożona. W maju zakończyła się subskrybcja certyfikatów Arki BZ WBK Funduszu Rynku Nieruchomości 2 FIZ. Zebrano 210 mln zł, czyli sporo ponad minimalną kwotę, którą ustalono na 97 mln zł, choć do zakładanego maksimum (582 mln zł) dużo zabrakło. Pierwotnie emisję certyfikatów planowano na luty, ale towarzystwo BZ WBK wycofało się 
z tego zamiaru z powodu słabego popytu. Również PZU TFI dostało zgodę Komisji Nadzoru Finansowego na otwarcie nowego funduszu o wartości 300 mln zł. Certyfikaty serii „A” nabyły firmy PZU i PZU Życie. Środki te, łącznie z możliwym około 70-procentowym lewarem w postaci kredytu, będą przeznaczone na nieruchomości komercyjne.

Źle znaczy dobrze

Czy trudności z uzyskaniem kredytu bankowego na finansowanie nieruchomości komercyjnych są złym znakiem dla rynku? Zdania są podzielone. Szefowie funduszów, co zrozumiałe, nie narzekają. – Problemy z kredytowaniem mają inwestorzy spekulacyjni, deweloperzy, którzy chcą budować i sprzedawać z dużym zyskiem. Teraz dla takich podmiotów jest trochę chłodniejszy okres, wcześniej dostęp do pieniędzy był znacznie łatwiejszy. Sytuacja dziś jest dla nas trochę korzystniejsza niż dwa lata temu, kiedy uruchomiliśmy pierwszy fundusz – uważa Artur Czerwoński, prezes BPH Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych, które właśnie otworzyło drugi BPH FIZ Sektora Nieruchomości. Firma będzie się skupiała na zakupie nieruchomości z myślą o poddawaniu ich modernizacji, przearanżowaniu i o zmianie najemców.

W czym przejawia się poprawa sytuacji rynkowej dla funduszy? – Kiedy budowaliśmy pierwszy fundusz nieruchomości, liczba chętnych do kupowania nieruchomości przewyższała podaż. Teraz sprzedający przychodzą do nas sami. Dziś łatwiej się z nimi rozmawia, bo perspektywy rynkowe w Polsce nie są już postrzegane tak jednoznacznie pozytywnie jak jeszcze dwa lata temu. Oczywiście, wynika to z zawirowań na rynkach zagranicznych – dodaje Artur Czerwoński.

Fundusze jak Feniks z popiołów

Między wrześniem 2007 a marcem 2008 roku ogłoszenia o wejściu na rynek nowych funduszy należały do rzadkości. Jednak po prawie roku zawirowań w Europie pojawiło się ich ponad 25. To zaskakuje nawet tych, którzy w tym sektorze pracują od dawna, a jednocześnie utwierdza ich w przekonaniu, że nieruchomości są świetnym sposobem na dywersyfikację inwestycji. – Wcześniej fundusze działały albo globalnie, albo w jakimś rejonie świata. Dziś widać, że dywersyfikują swój portfel i łączą, 
na przykład, Rumunię i Polskę z Niemcami i Szwecją. Powoli kapitał zaczyna także wracać do Wielkiej Brytanii – zauważa Dorota Latkowska, partner 
i szefowa działu doradztwa finansowego i inwestycyjnego w firmie konsultingowej Knight Frank.

Amerykanie nie uciekli zupełnie od inwestowania w nieruchomości, choć czynią to niekoniecznie w swoim kraju. Quinlan Private Golub zebrało niedawno 400 mln euro do swojego Quinlan Private European Strategic Real Estate Fund właśnie od amerykańskich dużych inwestorów instytucjonalnych, firm ubezpieczeniowych, funduszy i licznych inwestorów indywidualnych. Fundusz będzie inwestował w krajach Europy Zachodniej i Środkowo-Wschodniej, w których Quinlan Private już działa. – Jesteśmy zainteresowani tymi rynkami, w których mamy znaczący udział, a  w przypadku krajów Europy Środkowo-Wschodniej tymi, na których dodatkowo działają znaczni lokalni inwestorzy i deweloperzy. W kręgu naszego zainteresowania są projekty hotelowe, rozrywkowe, handlowe, biurowe i mieszkaniowe. Już teraz zainwestowaliśmy w centra handlowe w Bułgarii i na Słowacji, 
w biurowce w Czechach, Polsce i na Słowacji oraz w hotele w całym regionie – mówi David Clark, szef marketingu na Europę Środkowo-Wschodnią Quinlan Private Golub.

Inny rodzaj finansowania

W Polsce pojawił się też fundusz mezzanine Griffin Property Finance. Od funduszy nieruchomościowych różni się tym, że nie kupuje, tylko uczestniczy w finansowaniu inwestycji. Do wydania, głównie 
w Polsce, ma 250 mln euro. Współfinansowane będą projekty mieszkaniowe, komercyjne i przemysłowe. Mezzanine umożliwia deweloperom uzupełnienie luki w finansowaniu pomiędzy kapitałem własnym a kredytem. – Banki muszą spełniać oczekiwania swoich klientów, którzy liczą na dużą ostrożność w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Ponadto, banki, działające w naszym regionie, stosują bardziej konserwatywne podejście niż instytucje finansowe w Europie Zachodniej. Przez wiele lat pracowałem w banku i widziałem ciekawe możliwości inwestowania, których z tego powodu nie można było podjąć. Dlatego powstał nasz fundusz mezzanine, który w większym stopniu wykorzystuje możliwości rynku nieruchomości – uważa Helmut Fisher, który kiedyś związany był m.in. 
z bankiem BPH, a dziś jest starszym partnerem 
w Griffin Advisors.

GPF nie miał problemów z pozyskaniem pieniędzy. Źródłem jego finansowania są środki, wyłożone przez jeden z największych funduszy rządowych z regionu Zatoki Perskiej oraz przez instytucje finansowe z Europy Zachodniej. – Nasza oferta spotkała się z dużym zainteresowaniem. Odbieram wiele telefonów, często od osób, z którymi nigdy wcześniej nie rozmawiałem. Kryzys kredytowy wspiera nasz produkt, ale nie jest jego przyczyną. Dziś część deweloperów oczekuje wyższego poziomu kredytowania swoich projektów niż ten, który mogą zaoferować banki. Gdzie mają szukać reszty? Na przykład w funduszach mezzanine – mówi Helmut Fisher. ν