Mały przedmiot pożądania

Największe tuzy sektora magazynowego łakomie spoglądają na projekty, oferujące nieduże powierzchnie do wynajęcia. Dziś tzw. „małe unity” to rynkowa nisza, ale obserwując zainteresowanie deweloperów, można zauważyć, że – choć małe – potrafią wzbudzić wielkie emocje

Ewa Andrzejewska

Small business unit, flexi, małe powierzchnie – na razie nad Wisłą nie mają nawet jednej spójnej nazwy. To jednak nie zniechęca branży i coraz szerszy krąg magazynowego światka dyskutuje o potencjale tych „małych” inwestycji. Minimalna powierzchnia, jaką będzie można wynająć w tego typu obiektach, to około 450-500 mkw. – Najmniejsze możliwe do wynajęcia powierzchnie magazynowe, jakie deweloperzy oferowali do tej pory, to 2,7 tys. mkw. Czasem – wyjątkowo – w przypadku powierzchni, które pozostały w wielkiej hali, były to jednostki o powierzchni około 1,5 tys. mkw. Firmy zainteresowane małymi powierzchniami były odprawiane z kwitkiem z powodu sztywnych ram polityki komercjalizacji. Jednak wraz z rosnącą liczbą klientów, którzy szukają takich powierzchni, deweloperzy zmienili strategię i nie próżnują – podkreśla  Tomasz Mika, starszy negocjator w dziale powierzchni przemysłowych Cushman & Wakefield. O ten, na razie dość skromny, polski kawałek przemysłowego tortu, stoczą walkę m.in. Segro, Panattoni oraz Parkridge. Brakuje wśród zainteresowanych amerykańskiego ProLogisa, z którym Panattoni rywalizuje o palmę pierwszeństwa. Przedstawiciele firmy ProLogis odpowiadają lakonicznie: „Tego typu projekty nie  leżą w polu naszych zainteresowań”. Zatem – jeden konkurent mniej.

Wiem, ale nie powiem

– Byliśmy i nadal jesteśmy zainteresowani tego typu inwestycjami, gdyż nasz koncern posiada doświadczenie, wyniesione z innych krajów. Przyglądamy się terenom w każdej aglomeracji, której populacja przekracza 500 tysięcy mieszkańców, tak w Polsce, jak i w Czechach – mówi Robert Dobrzycki, szef Panattoni na Europę Centralną. Waldemar Olejnik, menedżer ds. rozwoju w Segro Poland (numer 3 na polskim rynku) podaje więcej szczegółów. – Myślę, że w najbliższych latach nastąpi polaryzacja rynku. Z jednej strony, na sukces mogą liczyć inwestorzy, którzy postawią projekty przy głównych węzłach autostradowych, z drugiej – firmy, które budują hale, mieszczące małe moduły. Segro planuje tego typu inwestycje w największych miastach m.in. Mazowsza, Wielkopolski
i Śląska – mówi Waldemar Olejnik.

Do rywalizacji włączył się również Parkridge, którego portfel magazynowych nieruchomości został połknięty w 2007 roku przez konkurencję, czyli ProLogis. Czy Parkridge wykorzysta szansę, by odrodzić się jak Feniks z popiołów? Jak twierdzą branżowi specjaliści, działki pod inwestycje, na przykład, we Wrocławiu są już przejęte. Piotr Wąs, który reprezentuje firmę, nie chce jednak zdradzać strategii działań na najbliższe miesiące, ale – uchylając rąbka tajemnicy – zapewnia, że dysponuje gotowym przepisem, jak taki projekt powinien wyglądać.

Gotowy wzór

Deweloperzy, szukając działek pod inwestycje, stawiają na tereny, zlokalizowane w administracyjnych granicach miasta. Starając się pozyskać grunty, często konkurują z kolegami specjalizującymi się w projektach biurowych lub mieszkaniowych. Konsekwencją miejskiej lokalizacji jest wyższa cena. – Spotykam się z ofertami, wycenianymi nawet na 500-900 zł za mkw. – mówi przedstawiciel firmy Segro Poland. Na koszt inwestycji wpływa także bardziej wyszukana architektura niż w przypadku standardowych hal.
– Deweloperzy będą również więcej inwestować
w podwyższony standard obiektów, proponując na przykład niektóre elementy elewacji ze szkła. Dodatkowe nakłady zostaną przeznaczone również na wyposażenie wnętrz – mówi Waldemar Olejnik. Planując kompleks big boksów zakłada się, że część biurowa zajmie około 5-7 proc. jego powierzchni. Natomiast w przypadku inwestycji w parki mieszczące małe unity, na cele biznesowe przewiduje się nawet 30-40 proc. Planowane rodzime inwestycje można porównać z czeskimi. – Budynki typu flexi space, jak są nazywane w Czechach, oferują połączenie powierzchni biurowych oraz przestrzeni magazynowej lub produkcyjnej o powierzchni od 600 mkw. do 3 tys. mkw. Udział powierzchni biurowych zależy od wymagań klienta – zwykle wynosi 10-20 proc.
– mówi Jakub Holec, agent w dziale przemysłowym w King Sturge Czechy.

– Obecnie wynajęcie 1 mkw. magazynu miesięcznie to wydatek rzędu około 2,5-3,2 euro, a powierzchni biurowych kolejne 8-9 euro. Dla porównania: z naszych szacunków wynika, że małe unity magazynowe właściciele będą oferować za około 4,5-5 euro. Natomiast stawki za biura ukształtują się na poziomie 10-12 euro – przewiduje Tomasz Mika z agencji Cushman & Wakefield. W Czechach – jak informuje King Sturge – czynsze kształtują się na poziomie 5,25 euro za mkw. (bez opłat za obsługę).

Jeszcze inne pudełko

CTP Invest, holenderska firma o silnej pozycji
w  Czechach, wypracowała autorski „przepis” pod nazwą CTBox. – Dwupiętrowy budynek zawiera pomieszczenia biurowe, powierzchnię przeznaczoną na handel detaliczny oraz powierzchnię przemysłową, odpowiednią do prowadzenia napraw oraz magazynowania lub produkcji. Jednostki te są mniejsze niż flexi space, ich powierzchnia składa się zwykle z 90 mkw. reprezentacyjnej części biurowej, 30-60 mkw. salonu sprzedaży z dużymi oknami wystawowymi oraz 300-600 mkw. powierzchni do celów przechowywania, montażu lub pakowania. Łączna powierzchnia każdego modułu waha się od 450 mkw. do 800 mkw. – wylicza Jakub Holec.
W kwietniu przedstawiciele CTP Invest ogłosili plany ekspansji nad Wisłą. Pionierski park powstanie w Jaworznie. Realizacja inwestycji będzie podzielona na etapy. – Planujemy wykonanie 62 tys. mkw. magazynów pod dachem. Park będzie podzielony na 4 typy inwestycji. Jako pierwszy powstanie budynek, mieszczący tzw. flexi space, a małe unity będą czekać na ostatni etap, gdyż są one uzupełnieniem projektu – mówi Justyna Romańczuk, odpowiedzialna za rozwój firmy CTP Invest w Polsce. Jaworzno to dopiero początek – deweloper  zamierza postawić
w Polsce 3-5 parków magazynowych do 2010 roku. 

Kolejki najemców

– Wiele firm tylko czeka, by zmienić siedzibę ze starego postpeerelowskiego obiektu na nowoczesny magazyn. Często nie trafiają do nowych hal, gdyż nie potrzebują od razu 3-5 tys. mkw. Do tego dochodzą takie firmy jak na przykład dystrybutorzy małogabarytowych produktów, którzy powinni być blisko swoich odbiorców – wymienia grupę potencjalnych najemców Waldemar Olejnik.

Od kilku miesięcy eksperci rynkowi podkreślają, że nic nie może trwać wiecznie i miniony rok już się nie powtórzy. Czy zatem małe unity będą zabezpieczeniem na gorsze czasy? – Intensywniejsza praca nad inwestycjami w małe unity wynika z chęci dywersyfikacji dochodów – mówi Robert Dobrzycki
z Panattoni. Natomiast Tomasz Mika podkreśla, że oprócz remedium na recesję, (która – głębsza czy płytsza – musi jego zdaniem przyjść), jest to także oznaka dojrzewania rynku. ν