Głodny rosyjski niedźwiedź
Mówiąc o rynku nieruchomości w Rosji do znudzenia podkreśla się dwie kwestie: że jest on skoncentrowany w Moskwie oraz że jest niesamowicie chłonny
Emil Górecki
Do niedawna traktowana była po macoszemu jako kraj biedny, skorumpowany i niewart zainteresowania. Dziś, Rosja – bo o niej mowa – wychodzi z kryzysu i wspiera swoją politykę dostawami ropy, gazu i innych surowców, a niemal wszystkie światowe korporacje dostrzegają tu możliwości rozwoju. Przybywają do Moskwy i... windują ceny nieruchomości. Dlatego Moskwa należy do czołówki najdroższych miast na świecie. Dla rosyjskiego rynku nieruchomości liczy się „jedynie” 15-20 ośrodków (głównie na zachodzie i południu kraju) z ponad 70 jednostek terytorialnych tej rangi (krajów, regionów i autonomii). „Jedynie”, bo w największych miastach tych regionów żyje ponad 40 mln ludzi. W 2007 roku przyciągnęły one więcej niż 60 proc. inwestycji. Dzieje się tak m.in. dzięki tworzonym tam specjalnym strefom ekonomicznym, zakładanym technoparkom (jak w Kałudze czy Nowosybirsku) oraz inwestycjom infrastrukturalnym finansowanym z budżetu państwa i przez władze lokalne.
Obcym trudniej
Według firmy konsultingowej Knight Frank, na regionalnym rynku Rosji (czyli poza obwodami moskiewskim i leningradzkim) dominują rodzime firmy deweloperskie, które realizują niemal wszystkie projekty. Nie jest ich wiele, dlatego konkurencja między nimi nie wydaje się zacięta. Nie są to również firmy duże, dlatego regułą jest finansowanie budowy ze sprzedaży projektów. Ale coraz więcej firm deweloperskich nastawia się na długofalowe zyski i rezygnuje ze sprzedaży na rzecz wynajmowania swoich powierzchni. Gwałtownie zmienia się też pochodzenie inwestorów. Jeżeli jeszcze w 2006 roku 44 proc. inwestycji finansowali Rosjanie, to już rok później ich udział spadł do 30 proc. Zastąpili ich inwestorzy z Wielkiej Brytanii, Kanady i innych, czasem dość egzotycznych, zakątków świata, jak choćby z Singapuru. – Dopóki zagraniczni inwestorzy mogli spokojnie rozwijać działalność w swoich krajach, nie było potrzeby ekspansji na rosyjskim rynku, który jest postrzegany jako ryzykowny. Wielu graczy, którzy kierują się długofalową polityką, jak austriacki Strabag czy turecka Enka, zdecydowali o wejściu już dość dawno. Inni przekraczają granice dopiero teraz, kiedy w ich krajach trudniej jest zarobić, a rosyjskie standardy prowadzenia inwestycji zbliżają się do europejskich – mówi Władimir Pantuszyn, szef działu badań moskiewskiej agencji nieruchomości Jones Lang LaSalle.
Obietnica zysków silniejsza niż obawy
Potencjał i chłonność rynku silniej przyciągają obcokrajowców niż odstraszają administracyjne ograniczenia i zastrzeżenia do sposobu działania rosyjskich urzędników. W zeszłym roku do Rosji wszedł brytyjski Aberdeen Property Investors, który chce przeznaczyć 1,5 mld euro na projekty biurowe, handlowe i logistyczne. Na podobne inwestycje austriacki CA Immo New Europe wyda 1 mld euro. Zachodnioeuropejskie firmy staną w szranki z rodzimymi inwestorami, którzy dysponują wcale nie mniejszymi portfelami. Na przykład Accent Russia Opportunity Fund ma do wydania 1,2 mld dolarów, a Rutley Russia Property Fund – kolejny 1 mld dolarów. – Postanowiliśmy zainwestować w rosyjski rynek nieruchomości komercyjnych, gdyż widzimy tu duże możliwości, w porównaniu do ryzyka, jakie tam występuje. A jest ono niewiele wyższe niż w sąsiednich krajach. Zachęcający jest też wysoki zwrot z prawie każdej inwestycji i w prawie każdej lokalizacji. Dlatego nasze plany dotyczą zarówno projektów handlowych, biurowych, jak i centrów logistycznych w miastach, które mają powyżej 300 tys. mieszkańców. A jest ich w tym kraju ponad 40 – mówi Charles L. Voss, dyrektor międzynarodowej ekspansji w petersburskiej spółce-córce Aberdeen Property Investors.
Jak uważają zachodni inwestorzy, strumienia obcego kapitału nie da się zatrzymać, gdyż władze są coraz bardziej przychylne, zagraniczne firmy mają coraz większe zaufanie, a potrzeby rynku wciąż rosną. – Rozpoczęcie działalności w Rosji nie było tak trudne jak jeszcze 3-5 lat temu. Włożyliśmy sporo czasu i pieniędzy, żeby znaleźć dobrego partnera, który będzie miał zachodnie spojrzenie, a jednocześnie doświadczenie w prowadzeniu biznesu w swoim kraju. Najtrudniejsze dla nas było pozyskanie doświadczonych profesjonalistów, a także całkowite zrozumienie procesów wydawania pozwoleń oraz czasu, jaki należy poświęcić na zamykanie transakcji – wylicza Adrian Baker, dyrektor zarządzający Raven Russia Property Management, dewelopera i inwestora o brytyjskich korzeniach.
Jakie miasta zasysają strumień inwestycji nieruchomościowych? Oczywiście, głównie Moskwa – około 65 proc. całości. Ale coraz większą rolę grają inne, regionalne aglomeracje. Około 23 proc. regionalnego tortu inwestycyjnego zjada Sankt Petersburg, 22 proc. – Nowosybirsk, 16 proc.
– Wołgograd, 11 proc. – Ufa i po kilka procent Barnauł, Kaliningrad, Soczi i inne.
Oczko w rosyjskiej głowie
Według szacunków działającej na tamtejszym rynku firmy konsultingowej Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rosyjskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2008 roku wyniesie 6 mld dolarów. Lwia część tej kwoty przypadnie na powierzchnie handlowe. W 2007 roku łączna wartość tych transakcji wyniosła 4,4 mld dolarów i o 33 proc. przewyższyła wielkość transakcji zawartych w 2006 roku. Jones Lang LaSalle szacuje ją nawet na nieco powyżej 5 mld dolarów. Jednak około 73 proc. tej kwoty pochłonął region moskiewski. W całym kraju na obiekty handlowe przypadło aż 2,1 mld dolarów, czyli około połowy całej puli. Co ciekawe, ważniejsze sprzedaże zaczyna się zawierać poza Moskwą i Sankt Petersburgiem, czyli miastami o najbardziej rozwiniętych sektorach nieruchomości. Duzi inwestorzy dostrzegli w zeszłym roku takie miasta jak Wołgograd, Nowosybirsk, Murmańsk, Kaliningrad, Soczi czy Kazań.
– Coraz szybciej rozwijają się miasta od 500 tys. do 1 mln mieszkańców, których rynek dopiero się budzi. Jak zawsze na początku tej drogi, największe jest zapotrzebowanie na nieruchomości mieszkaniowe i handlowe. Ale Moskwa ciągle rozwija się w dużym tempie i nie widać końca tego wzrostu. Popyt jest znacznie wyższy niż podaż, a do miasta bezustannie napływa wiele zagranicznych firm z dużym kapitałem – mówi Władimir Pantuszyn.
Wśród różnych rodzajów nieruchomości komercyjnych w Moskwie i Sankt Petersburgu najniższe stopy kapitalizacji osiągają biurowce. W stolicy są one w granicach 8-8,5 proc., w nadbałtyckim mieście – 8,5-9 proc. Sprzedaż nieruchomości handlowych realizowana była przy stopach odpowiednio: 8,5-9 proc. i 9-9,5 proc. Najwyższe wartości osiągały magazyny. W rejonie Moskwy ich wartość wynosiła około 10 proc., a w rejonie Sankt Petersburga – 10,5 proc.
Nienasycona Moskwa
Dwie rosyjskie stolice – obecna i była: Moskwa i Sankt Petersburg – powoli nasycają się powierzchniami handlowymi. Wzrost inwestycji stołecznego rynku w 2007 roku wyniósł 14 proc. Choć to bardzo dobry wynik, to jednak o połowę niższy w porównaniu do 2006 roku. Deweloperzy tych miast powoli wychodzą z projektami na olbrzymie peryferia. A współczynnik dostępnej powierzchni dla całego kraju nie sięga nawet 1 proc. W Moskwie na 1 tys. mieszkańców przypada 190 mkw. centrów handlowych. Deweloperzy zapowiadają oddanie do użytku w 2008 roku dodatkowego 1 mln mkw. powierzchni pod nowoczesny handel. Nawet jeśli – tak jak w zeszłym roku – połowa zapowiedzianych inwestycji opóźni się, to i tak na 1 tys. moskwiczan będzie przypadać 250 mkw. powierzchni handlowej. Dla porównania: we Frankfurcie ten wskaźnik wynosi 410 mkw., w Mediolanie – 575 mkw., a w Warszawie ok. 180 mkw. Analitycy Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko szacują, że europejski poziom Moskwa osiągnie za 2-3 lata. Stawki najmu w mieście wzrosły w zeszłym roku o 11 do 16 proc., a na 2008 rok przewidywane jest około 10-procentowe podniesienie cen. Dziś wynoszą one średnio 8-16 dolarów za 1 mkw. dla hipermarketów do 290 dolarów – dla salonów telefonii komórkowej. – Moskwa, jak chyba każda stolica, jeszcze długo nie będzie nasycona projektami handlowymi. Sankt Petersburg jest ośrodkiem nietypowym. Mimo, że jest drugim po Moskwie miastem pod względem wielkości populacji, to, biorąc pod uwagę ilość powierzchni handlowych, plasuje się daleko w tyle za stolicą. Zapowiedziano tu jednak budowę wielu projektów handlowych, zwłaszcza o wielkiej skali i jeżeli zostaną one zrealizowane, to miasto będzie nawet przesycone. Pozostanie jednak sporo miejsca na mniejsze formaty. Dziś większość projektów naszej firmy znajduje się w milionowych ośrodkach, ale interesujemy się też miastami mniejszymi, około półmilionowymi. Te lokalizacje mają duży potencjał, co zauważą deweloperzy w ciągu najbliższych 2-3 lat – twierdzi Maria Woronowa, dyrektor marketingu spółki RosEvroDevelopment, firmy inwestycyjno-deweloperskiej, działającej na regionalnych rynkach Rosji.
Ze starych do nowych biur
W 2008 roku całkowita wielkość nowoczesnych powierzchni biurowych w Rosji osiągnie poziom 10 mln mkw. Dziś o rozwoju rynku biurowego możemy mówić w miastach powyżej 1 mln mieszkańców. Liderami, zarówno pod względem gotowej powierzchni biurowej, jak i projektów w realizacji, są Jekaterynburg i Nowosybirsk. Gonią je: Rostów nad Donem, Czelabińsk i Omsk – miasta przemysłowe i górnicze. Na razie popyt na biura zaspokajają tam nieklasyfikowane, stare pomieszczenia administracyjne. Natomiast biura wysokiej jakości (klasy „A” lub „B”) w żadnym z milionowych miast nie przewyższają łącznie 250 tys. mkw. powierzchni. Stanowi to najwyżej 20 proc. (w niektórych miastach tylko 5 proc.) powierzchni wszystkich biur. Tych najlepszych biurowców przybywa jak na lekarstwo. W zeszłym roku w Nowosybirsku otwarto biurowiec klasy „A” Grinwicz (ÉË̂˘) o powierzchni 34 tys. mkw. oraz obiekt klasy „A” Kobra (äÓ·‡) o powierzchni ponad 15 tys. mkw. W Ufie – KPD (äèÑ) klasy „B” o powierzchni 21 tys. mkw. I to były największe, nowe budynki w miastach regionalnych!
Stołeczne biurowce są dosłownie oblężone. Dziś każda szanująca się światowa firma musi mieć tu swój oddział. Łączna powierzchnia moskiewskich biur wynosiła pod koniec 2007 roku 32 mln mkw., przy czym jedynie nieco ponad 7 mln mkw. to biura nowoczesne, odpowiadające dzisiejszym standardom. W samym zeszłym roku rynek wzbogacił się o około 1,5 mln mkw. w 62 otwartych biurowcach. To dwa razy więcej, niż w 2006 roku. Jednak oddawane do użytku obiekty często nie odpowiadają przyjętej klasyfikacji – jedynie 20 proc. spełniało standardy klasy „A”. Mimo to wzrost stawek najmu był wysoki – nawet 20-30 proc. w nowych budynkach, położonych w centrum miasta. Coraz więcej starych budynków jest modernizowanych, zwłaszcza w miastach o gęstej zabudowie, w których brakuje już miejsca na wznoszenie nowych siedzib. W zeszłym roku podwyższono w ten sposób standard biur o łacznej powierzchni 520 tys. mkw. Mimo to stopień wolnych powierzchni mieści się w przedziale 1,9-3,6 proc., a za 1 mkw. biura w najlepszych lokalizacjach trzeba miesięcznie płacić od 170 do nawet 208 dolarów, bo od 2006 roku stawki wzrosły o połowę. Na początku 2008 roku w różnych stadiach budowy znajdują się biurowce o łącznej powierzchni 3,9 mln mkw. Projekty biurowe, tak samo jak i wiele innych inwestycji, realizowane są często z opóźnieniem – nawet półrocznym. – Głównym tego powodem jest brak doświadczenia deweloperów. Na 350 firm, budujących biurowce, jedynie 14 zrealizowało więcej niż 3 projekty w Rosji. Zaczynają oni sprzedaż swoich biur zbyt wcześnie, kiedy nie jest jeszcze nawet znany stan prawny działek. Kolejnym problemem jest finansowanie. Wiele firm stara się o finanowanie swoich projektów już po rozpoczęciu budowy. To komplikuje cały proces – mówi John Delargy, konsultant moskiewskiego Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko.
Magazyny dookoła stolicy
Według badań Jones Lang LaSalle, całkowita podaż powierzchni magazynowej wysokiej jakości w regionie Moskwy wynosi 4,3 mln mkw., z czego 1,3 mln mkw. zostało oddane do użytku w 2007 roku. To o 80 proc. więcej niż rok wcześniej. Do końca 2010 roku w stołecznym obwodzie ma być prawie 6 mln mkw. powierzchni magazynowej. Około 80 proc. nowych obiektów należy do trzech deweloperów: Eurasia Logistic, MLP i RosEvroDevelopment. Jednak otwarcie prawie połowy z zaplanowanych w zeszłym roku magazynów przesunęło się na 2008 rok. Dlatego wskaźnik dostępnych wolnych przestrzeni magazynowych nie zmienił się i nadal wynosi jedynie około 3,3 proc. To znacznie mniej niż w Paryżu, Londynie, Warszawie czy Budapeszcie. Nic dziwnego, że stawki najmu są wysokie. Spośród wymienionych wcześniej miast, tylko w stolicy Wielkiej Brytanii magazynowanie jest droższe. Ceny najmu aż do trzeciego kwartału zeszłego roku pozostawały na podobnym poziomie. Agencja C&W S&R szacuje, że za zajmowany przez miesiąc 1 mkw. powierzchni magazynowej klasy „A” trzeba było zapłacić 10-11 dolarów, nieco mniej, bo ok. 9-10 dolarów, żądano za powierzchnię klasy „B”. Przy czym ostatnie trzy miesiące 2007 roku przyniosły ok. 10-procentowe podwyżki stawek.
Mieszkać w luksusie albo wcale
Jedną z najbardziej palących dla Rosjan spraw jest podniesienie standardu życia, przez polepszenie stanu mieszkań. Mieszkańcy mniejszych i regionalnych miast żyją w starych, posowieckich blokach, które pozostawiają wiele do życzenia. W lepszej sytuacji są moskwiczanie i petersburżanie. Władze tych miast pracują nad programami „dostępnych, masowych mieszkań”, choć na razie nie przekłada się to w dużym stopniu na ich podaż. Doskonale rozwija się za to segment mieszkań luksusowych. Niestety, przeznaczonych raczej dla przedstawicieli zachodnich, wielkich korporacji i lokalnego establishmentu. To najbardziej rozwijający się segment mieszkaniowy, co przekłada się na lawinowy wzrost projektów apartamentowych, często w nowoczesnych wieżowcach. Przykładem są moskiewskie projekty, wchodzące w skład wielofunkcyjnego kompleksu Moskwa-City, czy „Nowego pierścienia Moskwy”. Do pierwszego z nich należy wieża Imperia Tower z 40 tys. mkw. przeznaczonych na apartamenty, wieżowiec Federacja z 78 tys. mkw., wysokościowiec Miasto Stołeczne ze 100 tys. mkw. pod apartamenty, czy Eurazja Tower z 22 tys. mkw. Większość apartamentów jest jednak wynajmowana. Cena najmu mieszkania o powierzchni około 100 mkw. wynosiła średnio 6,8 tys. dolarów za miesiąc. W końcu 2007 roku w stolicy można było kupić apartamenty w 57 budynkach, znajdujących się na różnych etapach budowy. To prawie o połowę więcej niż przed rokiem. Podobnie dzieje się z zapowiadanymi projektami. Jeśli w 2006 roku pojawiły się informacje o 7 kolejnych projektach, to w zeszłym roku było ich już powyżej 20. Jednocześnie rosną też ceny, według analityków King Sturge – średnio o 23 proc. w ciągu ostatniego roku, a w najlepszych lokalizacjach – jak w dzielnicy Jakimanka – nawet o ponad 40 proc.
Kiedy pęknie bańka?
Stały i wysoki wzrost na rynku nieruchomości w Moskwie i Sankt Petersburgu każe inwestorom zastanawiać się, czy nie jest on przeszacowany. Ceny najmu i kupna nieruchomości należą do najwyższych w Europie i rosną znacznie szybciej niż na Zachodzie. Dodatkowo rynek ten prawie w ogóle nie ucierpiał wskutek amerykańskiego kryzysu na rynku kredytów sub-prime. – Nie spodziewałbym się kryzysu w ciągu najbliższych 2-3 lat. Rynek jest ciągle chłonny, a warunki prowadzenia interesów są sprzyjające. Na tę stabilizację wpływa w niemałym stopniu utrzymująca się wysoka cena ropy. Gdyby jednak ta sytuacja pogorszyła się, co jest mało prawdopodobne, państwo i bank centralny będą aktywnie wspierać naszą gospodarkę, by jak najmniej ucierpiała – podsumowuje ekspert agencji Jones lang LaSalle. n
