Dojrzałe rozgrywki
Ten rok będzie należał do deweloperów centrów handlowych. To najgorętszy, obok biurowców, sektor rumuńskiego rynku. Kraj gór, słoneczników i Draculi, po wejściu do Unii, skutecznie kusi inwestorów
Rumuński rynek nieruchomości tak naprawdę narodził się dwa lata temu, gdy większość międzynarodowych graczy uświadomiła sobie, że bliskie wstąpienie do Unii Europejskiej oznacza duże zmiany i duże perspektywy. Zaraz po pionierach – inwestorach rumuńskich i izraelskich – na rynku pojawiły się spółki hiszpańskie, irlandzkie, tureckie oraz brytyjskie.
W roku 2006 oraz w pierwszej połowie 2007 głównym celem inwestorów były projekty mieszkaniowe, których skala znacznie wzrosła – od bloków, które kiedyś składały się z kilku mieszkań, do budowanych dziś osiedli, liczących parę tysięcy lokali. Wystarczy spojrzeć na projekt Cosmopolis, wart 700 mln euro, realizowany w pobliżu Bukaresztu, w ramach którego powstanie prawie 5 tysięcy mieszkań lub Bonaire (7 tysięcy apartamentów), który pochłonie 1,2 mld euro. – Uważaliśmy, że Rumunia jest świetnym miejscem na naszą pierwszą inwestycje poza Turcją – powiedział Ahmet Buyukhanli, prezes Buyukhanli Group, firmy która kontroluje dewelopera projektu Cosmopolis, spółkę Opus Land & Development. – Obecnie nie widzę lepszego rynku do realizacji projektów deweloperskich – podsumowuje Ahmet Buyukhanli.
Druga połowa minionego roku należała zdecydowanie do centrów handlowych. Podobnie będzie w najbliższych miesiącach. We wszystkich ważnych miastach kraju powstaje około setki takich obiektów, wszędzie także trwają energiczne zabiegi o zabezpieczenie gruntu pod realizację kolejnych. Hossę widać także w sektorze biurowym, głównie w Bukareszcie, choć deweloperzy przyglądają się powoli także innym, dużym miastom. W ubiegłym roku rumuński rynek budowlany odnotował najwyższą stopę wzrostu w skali europejskiej, na poziomie niemal 38 proc., a jego wartość wyniosła 10 mld euro (dane Eurostat). Specjaliści szacują, że w roku bieżącym rozwój rynku utrzyma się na poziomie przynajmniej 20 proc.
Handel z rozmachem
W przypadku centrów handlowych kluczowym słowem jest „szybkość”. Bieżący rok będzie prawdziwym sprawdzianem dla deweloperów projektów handlowych, bo konkurencja nie próżnuje, a bycie pierwszym zawsze procentuje. – Musimy reagować szybko. Jeżeli inwestor chce zrealizować projekt w jakimś mieście, musi dopilnować wszelkich terminów i oddać obiekt na czas – mówi Tomer Barhom, dyrektor grupy Euromall kontrolowanej przez inwestorów izraelskich i francuskich. W ubiegłym roku spółka wybudowała centrum handlowe Euromall Piteşti, które natychmiast przeszło w ręce austriackiego inwestora Immoeast za niemal 90 mln euro.
Deweloperzy pochwalili się planami budowy setki centrów handlowych. Z tej setki około 19 będzie gotowych na przyjęcie klientów już w tym roku. Ich łączna powierzchnia wyniesie 603,6 tys. mkw. W efekcie, powierzchnia nowoczesnych obiektów handlowych niemal podwoi się, osiągając poziom 52 mkw. na tysiąc mieszkańców, co nadal jest niskim wskaźnikiem w porównaniu ze standardami zachodnioeuropejskimi. Oczy inwestorów zwracają się więc także w stronę miast regionalnych: 7 na 10 realizowanych obecnie najważniejszych projektów powstaje poza stolicą. Rośnie także ich wielkość – 4 z nich mają ponad 50 tys. mkw., a po 2008 roku realizowane będą kolejne – jeszcze większe. Najważniejsze z nich to Colloseum w Bukareszcie (powierzchnia 162 tys. mkw.) budowane przez Modus – planowany termin oddania: 2010; Park Lake Plaza, również w Bukareszcie (powierzchnia 100 tys. mkw.), obiekt budowany przez Caelum Development, który też ma zostać oddany w 2010 roku; Dambovita Center (powierzchnia 100 tys. mkw.) budowane przez Plaza Centers o terminie oddania w roku 2010 oraz Cotroceni Park (powierzchnia 75 tys. mkw.) w Bukareszcie, planowane oddanie w 2009 roku. W samym Bukareszcie powstanie w tym roku prawie 300 tys. mkw. powierzchni, przeznaczonej pod wynajem, a wśród najważniejszych projektów, jakie tu zadebiutują jest Baneasa Shopping City (85 tys. mkw.).
Strategia deweloperów polega na tworzeniu sieci obiektów pod tą samą marką, a najważniejszymi spółkami, działającymi na tym rynku, są BelRom, Mivan, GTC, Plaza Centers, Atrium Centers, Iulius Group, TriGranit, RED, Euromall, Sonae Sierra oraz Africa Israel. Stopy kapitalizaji będą w tym roku kształtować się na poziomie 6-7 proc.
Mocna pozycja deweloperów
Bukareszteński rynek biurowy w 2007 roku charakteryzowała rosnąca podaż (w tym projektów spekulacyjnych), wzrost liczby transakcji najmu oraz dalsza poprawa jakości powstających projektów biznesowych. Na początku 2008 roku podaż osiągnie poziom 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Najczęściej obiekty są w pełni wynajęte jeszcze przed ukończeniem, a za powierzchnie wolne, które zostaną wybudowane na późniejszych etapach, deweloperzy mogą uzyskać stawki nawet wyższe od ustalonych obecnie. Nie dziwi zatem fakt, że pustostanów jest w Bukareszcie prawie 0 proc.! Zdaniem agentów z Colliers International, umożliwi to właścicielom utrzymanie mocnej pozycji w negocjacjach z najemcami przez cały ten rok. Dostępność powierzchni biurowych, które zostaną oddane w ciągu nadchodzących 6-8 miesięcy, wynosi 45 proc. Mihaela Cnobloch z DTZ Echinom uważa, że mimo zwiększonej podaży czynsze będą się podnosić nadal z powodu dużego wzrostu zapotrzebowania na powierzchnię. Aktualnie w fazie budowy znajduje się prawie 30 obiektów – na rynku, który posiada 41 już funkcjonujących budynków.
Magazynowy boom
Sektor magazynowy podąża śladami biur i galerii. Zeszłoroczne wyniki podaży i popytu przekroczyły poziom 2006 roku. Nadal bezkonkurencyjny był zachodni Bukareszt, gdzie dokonują się wszystkie istotne transakcje i gdzie powstają ważne projekty. Lokalne władze opracowują projekty rozbudowy infrastruktury także w innych dzielnicach, ale daleko jeszcze do ich realizacji. Do tego czasu obszarem przemysłowym pozostanie zachodnia część miasta. Wielu deweloperów, zachęconych pozytywnymi tendencjami na bukareszteńskim rynku przemysłowym, rozpoczęło nabywanie działek w innych dużych miastach; wśród nich najbardziej agresywnie działa austriacki deweloper Eyemaxx oraz lider na rynku czeskim – CTP Invest. Ulubionymi przez deweloperów miastami regionalnymi są Timisoara, Arad, Oradea, Kluż-Napoca, Braszów, Sibiu, Ploieşti oraz Constanţa. Czynsze wynoszą 3,8-4,25 euro za mkw. miesięcznie w przypadku powierzchni przekraczających 10 tys. mkw. oraz 4,7-5,0 euro za powierzchnie do 3 tys. mkw.
Mam dom, więc istnieję
Rumuni nie lubią mieszkać w domach wynajętych – 80 proc. chce być właścicielami własnych czterech kątów – wynika z badań przeprowadzonych niedawno przez Instytut ds. Mieszkalnictwa w Wiedniu. – To normalna reakcja na wieloletnią politykę komunistów, którzy odbierali właścicielom nieruchomości i przekazywali pod zarząd państwa. A Rumunia należała przecież do krajów rolniczych i pierwszą rzeczą, o jakiej ludzie marzyli, było wybudowanie dla siebie domu – twierdzi psycholog Florin Tudose.
Dlatego Rumuni bardzo uważnie obserwują rynek mieszkaniowy i starają się znaleźć dom na jednym z nowych osiedli, które obecnie powstają we wszystkich prawie miastach albo – jeśli nie pozwalają im na to zbyt niskie dochody – kupują mieszkania w starych blokach, które są tańsze i już bardziej dostępne na rynku. Popyt oraz koszty gruntów spowodowały szybki wzrost cen: w 2006 roku metr kwadratowy mieszkania kosztował 700 euro, natomiast obecnie ceny skoczyły do poziomu 1200-2500 euro. Bukareszt i jego przedmieścia zajmują w kraju czołową pozycję pod względem liczby oraz jakości projektów. Jednak miasta takie jak Kluż Napoca (na północy), Timişoara (na południowym-zachodzie), Constanţa (na południowym-wschodzie) czy Iaşi (na północnym-wschodzie) znajdują się na celowniku deweloperów, planujących inwestycje mieszkaniowe.
Analitycy agencji Colliers International szacują, że w tym roku na rynku pojawi się 6-8 tys. mieszkań, z których większość została już wykupiona przez inwestorów spekulacyjnych. Wśród nich jest między innymi norweski fundusz inwestycyjny Romania Incest, który dołożył do swojego portfela prawie 2 tysiące mieszkań. Oczekiwany zysk z ich odsprzedaży ma wynieść przynajmniej 30 proc. tylko ze względu na wzrost cen.
Sytuacja w sektorze mieszkaniowym nie wygląda jednak tak różowo. – W tym roku możemy spodziewać się wzrostu kosztów finansowania, a deweloperzy o niestabilnej sytuacji finansowej znajdą się pod presją – uważa Ibrahim Paksoy, prezes tureckiej spółki deweloperskiej Anchor Grup, realizującej osiedle InCity Residences w Bukareszcie. Z drugiej strony, zarówno inwestorzy, jak i eksperci wierzą w potencjał rynku. Według agencji Colliers International, wraz ze wzrostem podaży oraz dochodów osobistych, a także dostępności wielu opcji finansowania, rosnąć będzie liczba mieszkań sprzedawanych w nowych osiedlach. Do 2010 roku poziom sprzedaży ma sięgnąć 10 tys. lokali rocznie, podczas gdy całkowita liczba mieszkań, oddanych do użytku w tym okresie, powinna wynieść 15 tys. Ponieważ głód mieszkaniowy jest nadal niezaspokojony, ceny wzrosną do końca roku o kolejne 10 proc., a w ciągu nadchodzących 2-3 lat powinny powiększać się co roku o 15-20 proc. Na najdroższe mieszkania w Bukareszcie klienci będą musieli wyłożyć pod koniec roku ponad 8,6 tys. euro na metr kwadratowy.
Rynek dla dojrzałych graczy
W pierwszej dużej transakcji, zawartej w 2008 roku, belgijski deweloper Belrom sprzedał centrum handlowe w miejscowości Targu Mures za 90 mln euro francuskiej grupie inwestycyjnej Natixis. Ta sama firma pod koniec 2007 roku przejęła biurowiec America House w Bukareszcie za 120 mln euro. Transakcja zostanie zapamiętana przez rynek jako pierwsza ze stopą kapitalizacji poniżej 6 proc. Widać, że rynek dojrzewa. W ciągu ostatnich dwóch lat kupowano obiekty, ponieważ... nie było nic innego do kupienia – stwierdził jeden z rumuńskich analityków. Teraz, gdy odczuwa się skutki amerykańskiego kryzysu na rynku kredytów mieszkaniowych, inwestorzy muszą uważniej przeanalizować, jakie obiekty są warte ich pieniędzy i ryzyka. Spadek stóp kapitalizacji przyciągnął do Rumunii bardziej wyważonych inwestorów, takich jak: Natixis, ING Real Estate, DEGI czy Sonae Sierra. Do portfeli inwestorów trafiają najczęściej projekty biurowe i handlowe – najwyższą, jak dotąd, sumę – 210 mln euro – zapłacił w 2006 roku Immoeast za centrum handlowe Polus Shopping Center w mieście Kluż Napoca – stolicy nieruchomości północnej Rumunii.
Analitycy szacują, że w tym roku liczba zawieranych transakcji spadnie z powodu problemów z finansowaniem. – Mniejsze fundusze powinny wyprzedawać swoje portfele. Już teraz mają długi w bankach finansujących i trudno może im być uzyskać kolejne kredyty na zakup nowych projektów – powiedział Gijs Klomp, dyrektor zarządzający ING Real Estate Investment Management w Rumunii. n
Matei Roman
