Nie na sprzedaż!

Moratorium na sprzedaż gruntów rolnych wprowadzone jako środek tymczasowy wciąż obowiązuje. Jak to wpływa na działalność inwestorów zagranicznych?

Parlament Ukraiński 28 grudnia 2007 roku przyjął budżet państwa na 2008 rok, który przedłuża moratorium na sprzedaż gruntów rolnych aż do chwili wprowadzenia przepisów dotyczących katastru gruntów oraz rynku nieruchomości. W rezultacie, moratorium, które wprowadzono po raz pierwszy w 2001 roku jako środek tymczasowy, doczekało już czwartego parlamentu i szóstego rządu na Ukrainie. Prezydent Wiktor Juszczenko, premier Julia Tymoszenko, rządząca w Parlamencie koalicja, a nawet główna partia opozycyjna – Partia Regionów – zgadzają się, że wszystkie kroki niezbędne do zniesienia tego moratorium, w tym wprowadzenie powyższych przepisów, powinny zostać podjęte w 2008 roku. Jednakże eksperci, którzy od lat wysłuchują takich życzeniowych deklaracji, zauważają z ironią, że nie ma nic bardziej stałego niż tymczasowe rozwiązania…

Historia w pigułce

Reforma gruntowa na Ukrainie rozpoczęła się w połowie lat dziewięćdziesiątych, z chwilą wydania gruntowych świadectw udziałowych członkom upadłych, postkomunistycznych gospodarstw spółdzielczych. Świadectwa takie uprawniały każdego członka byłych gospodarstw spółdzielczych do niewydzielonej działki o równej wartości. Następnie, pod koniec lat dziewięćdziesiątych, państwo zapoczątkowało proces demarkacji działek oraz wydawania tytułów prawnych posiadaczom gruntów, którzy nie byli jednak uprawnieni do zbywania posiadanych terenów z uwagi na zakaz wprowadzony na mocy Ustawy nr 2242-III z dnia 18 stycznia 2001 roku. Zakaz ten zastąpiono następnie moratorium wprowadzonym przez ustawodawców ukraińskich do Przepisów Przejściowych nowego Kodeksu Gruntowego, który został przyjęty 25 października 2001 roku. Moratorium wprowadzało zakaz zbywania gruntów rolnych, z wyjątkiem barteru, dziedziczenia i wywłaszczania gruntów na cele publiczne, aż do 1 stycznia 2005 roku. Jednak w grudniu 2004 roku Parlament przedłużył to moratorium do 1 stycznia 2007 roku i rozszerzył jego zakres poprzez wprowadzenie zakazu transakcji barterowych, które były często wykorzystywane jako przykrywka dla faktycznej sprzedaży gruntów. Następnie w styczniu 2007 roku Parlament obalił weto prezydenta Wiktora Juszczenki i dokonał kolejnego przedłużenia okresu obowiązywania moratorium do 1 stycznia tego roku. Ostatnie przedłużenie terminu obowiązywania moratorium nie zostało ograniczone konkretną datą. Termin został natomiast uzależniony od przyjęcia dwóch ustaw: O katastrze gruntów (Ukraina jest jedynym spośród członków Wspólnoty Niepodległych Państw, który nie wprowadził ustawy o katastrze gruntów) oraz O rynku nieruchomości. Przyjmując optymistyczny scenariusz moratorium mogłoby zostać uchylone nawet przed 2009 rokiem, lecz jego długoletnia historia nie uzasadnia zbyt dużego optymizmu w tej kwestii.

O co w tym wszystkim chodzi?

Czego dotyczy moratorium i w jaki sposób jego przedłużenie wpływa na rynek gruntów na Ukrainie? Zmiany wprowadzone na mocy Budżetu Państwa na 2008 rok do art. 14 i 15 Przepisów Przejściowych ukraińskiego Kodeksu Gruntowego wprowadzają zakaz (przed przyjęciem wyżej wspomnianych ustaw) dokonywania następujących transakcji na rynku gruntów:

– wnoszenia prawa własności działki gruntu do kapitału zakładowego spółki;

– nabywania i sprzedaży państwowych lub gminnych działek gruntów rolnych;

– nabywania i sprzedaży, jak również innego przenoszenia własności, zmiany sposobu korzystania z działek gruntów rolnych stanowiących własność prywatną (tzn. własność osób prawnych oraz/lub osób fizycznych), zarówno na potrzeby produkcji towarów oraz produkcji innej niż produkcja towarów.

Ostatniego ograniczenia nie stosuje się w odniesieniu do przenoszenia działek gruntów rolnych w przypadku dziedziczenia, wymiany barterowej na inną działkę oraz do wywłaszczenia gruntu na cele publiczne.

Wszystkie umowy, które przewidują zakup i sprzedaż lub przeniesienie tytułu własności gruntów rolnych obecnie, jak i w przyszłości, uznaje się za nieważne i nieskuteczne, a ukraińskim notariuszom nie zezwala się na poświadczanie takich umów.

Po raz pierwszy… po raz drugi… sprzedane!

Moratorium ogranicza zatem przysługujące 6,8 milionom posiadaczy gruntów prawo do skutecznego dysponowania ich prywatną własnością. Protagoniści moratorium twierdzą, że jest ono niezbędnym środkiem ochrony naiwnych właścicieli gruntów przed osobami z kraju i z zagranicy, którzy trudnią się spekulacją gruntami. Jednakże jego przeciwnicy słusznie zauważają, że moratorium pozostawia wiele luk prawnych, stymulujących rozwój czarnego rynku gruntów rolnych. Na przykład, zakaz wnoszenia prawa własności gruntów na poczet kapitału zakładowego spółek obchodzony jest często poprzez mechanizm tak zwanej „łącznej działalności” lub „łącznego projektu inwestycyjnego”, które nie przewidują ustanawiania odrębnego podmiotu prawnego. Rzeczywisty zakup i sprzedaż państwowych lub gminnych działek dokonywany jest w drodze zmiany sposobu użytkowania takich gruntów. Dlatego istnieje możliwość, że do czasu ustanowienia ram prawnych dla funkcjonowania rynku gruntów rolnych na Ukrainie i zniesienia moratorium pozostanie już niewiele gruntów na sprzedaż…

Wskazówki dla inwestorów

Moratorium nie wpływa bezpośrednio na zagranicznych inwestorów, ponieważ art. 22, 81 oraz 82 Kodeksu Gruntowego wyraźnie stanowią, że obywatele obcych krajów i osoby prawne z zagranicy nie mogą posiadać ziemi rolnej na Ukrainie.
W przypadku, gdy obywatel obcego kraju lub spółka zagraniczna dziedziczą działkę rolną na Ukrainie, taki obywatel obcego kraju lub spółka zagraniczna są zobowiązani do dokonania sprzedaży takiej działki gruntu w terminie jednego roku. Dotychczas spółki zagraniczne i osoby fizyczne mogły posiadać tytuł prawny jedynie do gruntów niebędących gruntami rolnymi: działek położonych w granicach miast – w przypadku zakupu nieruchomości lub na potrzeby budowlane, oraz terenów położonych poza granicami miast – w przypadku zakupu nieruchomości. Istnieje niewielkie prawdopodobieństwo, że przyjęcie nowego prawa oraz zniesienie moratorium dałoby zagranicznym inwestorom prawo do posiadania ziem uprawnych na Ukrainie. Jednakże przekształcenie gruntów rolnych w towar w sensie ekonomicznym oraz funkcjonowanie legalnego rynku gruntów rolnych powinny otworzyć przed zagranicznymi inwestorami nowe perspektywy, z uwagi na zwiększone zapotrzebowanie na zagraniczne finansowanie, zaawansowane technologie przetwarzania żywności, nowoczesne urządzenia rolnicze oraz know-how. Ukraina była głównym producentem żywności dla Związku Radzieckiego i wielu uważa, że z chwilą, gdy ziemie uprawne tego kraju trafią w dobre ręce, Ukraina ma szansę stać się głównym wytwórcą artykułów rolnych na światowe rynki. n

Aleksiej Kostromow, kancelaria Salans