Wielki skok

Polska jest drugim po Rosji największym placem budowy centrów handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej. Deweloperzy coraz częściej inwestują w miastach średniej wielkości, w których wciąż brakuje nowoczesnych obiektów

W tym roku na polskim rynku powierzchni handlowych padnie rekord. Przybędzie 1,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni! Jednak zanim zaczniemy mrozić szampana podsumujmy minione 12 miesięcy, które również należy do udanych. Deweloperzy świętowali otwarcie 45 nowych obiektów handlowych o łącznej powierzchni ok. 852 tys. mkw. To według danych agencji DTZ o 292 tys. mkw. więcej niż w 2006 roku. Pierwsi klienci mieli wreszcie szansę zrobić zakupy w długo wyczekiwanym centrum handlowym w sercu stolicy, czyli w Złotych Tarasach (63,5 tys. mkw. pow. najmu). Nad Wisłą jest to flagowa inwestycja ING Real Estate Development, której historia zaczęła się prawie 10 lat temu. Zdaniem ekspertów rynkowych to właśnie wydarzenie można uznać za jedno z najważniejszych w minionym roku. Oprócz warszawskich Złotych Tarasów otwarto jeszcze ponad 20 różnych centrów handlowych. Wśród nich były duże projekty m.in. Magnolia Park (dawniej Galeria Legnicka) we Wrocławiu (pow. najmu 74,4 tys. mkw.), której budowa z przerwami trwała od 2003 roku, Galeria Bałtycka w Gdańsku zrealizowana przez ECE Projektmanagement (45 tys. mkw. pow. handlowej), Pasaż Grunwaldzki firmy Echo Investment (50 tys. mkw. najmu) oraz Galeria Biała w Białymstoku (32 tys. mkw. pow. handlowej) – kolejna inwestycja TK Polska Operations. Dla porównania
w 2006 r. łącznie otwarto 26 obiektów handlowych, w tym 13 galerii handlowych o łącznej powierzchni 560 tys. mkw. Za boomem budowlanym podążyli także operatorzy hipermarketów budowlanych, dodając do swojego portfela 11 nowych marketów DIY (m.in. Castoramy w Słupsku, Kaliszu, Ostrowcu Świętokrzyskim oraz Praktikery w Grudziądzu i Rybniku).

W ostatnim roku debiutowało również jedno centrum wyprzedażowe – Factory Outlet w Luboniu pod Poznaniem, którego inwestorem jest firma Neinver. Na ok. 9,7 tys. mkw. powierzchni znajduje się 80 sklepów. Natomiast w Warszawie otwarto jedyny w tym roku park handlowy – Zielony Retail Park Targówek, którego deweloperem była TK Polska Operations.

Istniejące centra handlowe, aby sprostać konkurencji zmieniały w 2007 r. swoje oblicze. Poza naturalnym procesem rekomercjalizacji, mieliśmy również do czynienia z rozbudową obiektów handlowych, m.in.; Starego Browaru w Poznaniu, który w marcu 2007 r. powiększył się o 27 tys. mkw. i będzie miał łącznie 57,4 tys. mkw. powierzchni handlowej: Fashion House Outlet Centre w Sosnowcu (powiększy się o 6,3 tys. mkw.); Fashion House Outlet Centre w Piasecznie (dodatkowo powstało w nim 6,5 tys. mkw.). Z kolei warszawskie centrum handlowe Reduta postanowiło zawalczyć o nową grupę klientów na przykład tzw. singli i postawiło na proces rebrandingu.

Nie zawsze słodko

Na nudę w branży nikt chyba nie mógł narzekać, ale także nigdy chyba nie było tak wielu falstartów. Problemy z otwarciem nowych obiektów handlowych miało kilku deweloperów. We wrocławskim Pasażu Grunwaldzkim zakupy można było robić dopiero około dwa tygodnie po planowanym debiucie. Deweloper – firma Echo Investment – otworzyła obiekt bez odpowiedniego pozwolenia na użytkowanie centrum tylko po to... by jeszcze tego samego dnia je zamknąć i finalnie udostępnić klientom później. Uroczystości z okazji uruchomienia Lublin Plazy miały kilkutygodniowe opóźnienie, ponieważ w przeddzień, wskutek nawałnicy jaka przeszła pod koniec maja nad Lublinem, część galerii została zalana. Magnolia Park została otwarta tydzień później (nie licząc wielu wcześniejszych zapowiedzi mniej precyzyjnych mówiących początkowo o 2005, potem wiośnie 2007 roku). Ale i wtedy na klientów czekało wiele atrakcji – obrywający się sufit, zamknięte sklepy i problemy z kanalizacją.

Najbardziej wyróżniającym się polskim miastem w 2007 r. był Wrocław. Zajął on pierwszą pozycję pod względem ilości i jakości oddanej do użytku nowej powierzchni handlowo-rozrywkowej. W ciągu zaledwie kilku miesięcy otwarto w tym mieście 3 centra handlowe: Pasaż Grunwaldzki kieleckiego dewelopera Echo Investment, Arkady Wrocławskie wybudowane przez LC Corp i Magnolię Park. Łącznie stolicy Dolnego Śląska przybyło ponad 150 tys. mkw. powierzchni handlowej.

Trendy inwestycyjne

– W przyszłym roku będziemy świadkami uruchamiania obiektów handlowych głównie w miastach, gdzie liczba ludności oscyluje wokół 100 tys. osób, a nawet mniejszych ośrodkach. Budynki będą miały mniejszą powierzchnię, ale ich otwarcie będzie ważnym wydarzeniem w skali lokalnej – uważa Agnieszka Michalczewska, kierownik Działu Powierzchni Handlowych w King Sturge. Obecnie debiuty centrów handlowych w dużych aglomeracjach już nie wzbudzają emocji w mieszkańcach, nie wywołują kłopotów komunikacyjnych w mieście i dzikich tłumów pierwszego dnia działalności. Otwarcie Złotych Tarasów miało sparaliżować stolicę, a przeszło bez większego echa.

– W dużych miastach, gdzie poziom nasycenia centrów handlowych trzeciej generacji jest wysoki, widoczny jest rozwój nowych formatów – tłumaczy Ewa Derlatka, starszy analityk firmy doradczej DTZ. Dlatego inwestorzy widzą szanse w budowaniu osiedlowych centrów handlowych (z ang. convenience shopping centre), które zaspokajają wszystkie potrzeby, począwszy od artykułów spożywczych, aż do takich usług jak bank, fryzjer, opieka medyczna. – Deweloperzy interesują się budową osiedlowych obiektów z dużą galerią handlową i eleganckimi delikatesami – dodaje Anna Wysocka, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w firmie Jones Lang LaSalle. Zaczynają wykazywać także aktywność w miastach średniej wielkości, w których brakuje nowoczesnych powierzchni handlowych.

Wielka trójka

Rok 2007 to okres konsolidacji sieci hipermarketów. Jeszcze w 2006 r. z polskich ulic zniknęły ­Albert i Hypernowa przejęte przez Carrefour Polska. Potem Lider Price, którego właścicielem była firma Casino, został kupiony przez brytyjską spółkę Tesco, a koncern Metro, właściciel sieci hipermarketów Real, dokonał przejęcia i rebrandingu sieci Geant, która również należała do firmy Casino. Można zatem powiedzieć, że po wielkich porządkach w 2008 r. o polski rynek walczyć będą trzy sieci hipermarketów: Real, Tesco i Carrefour. Ta konkurencja będzie dotyczyła nie tylko ilości, ale i jakości nowych projektów. W ubiegłym roku praktycznie brak było otwarć wolnostojących hipermarketów, w których galeria sklepów byłaby mniejsza niż 10 lokali. Łącznie w 2007 r. powstało 98 tys. mkw. sklepów wielkopowierzchniowych.

Udział w rywalizacji o rynek i miejsce w centrach handlowych coraz częściej biorą supermarkety delikatesowe. – Bomi stworzy ofertę spożywczą m.in. w Millenium Hall w Rzeszowie czy w centrum Alfa w Białymstoku. Pod koniec grudnia w centrum Skorosze w Warszawie zostały otwarte delikatesy Alma, a Stokrotki Premium o delikatesowym charakterze działają już w centrach Plaza w Lublinie, Sosnowcu i Rybniku – dodaje Ewa Derlatka z DTZ.

Czynsze pną się do góry

Pojawienie się w ubiegłym roku projektów dobrych jakościowo i w śródmiejskich lokalizacjach spowodowały wzrost czynszów. – Otwarcie Złotych Tarasów w Warszawie wywindowało czynsze do poziomu ok. 90 euro za mkw. w lokalach o pow. ok. 100 mkw. – mówi Ewa Derlatka. Podobną tendencję wzrostową zaobserwować można także w innych miastach. We Wrocławiu po uruchomieniu trzech centrów handlowych stawka czynszu wzrosła z 45 do ok. 52 euro za mkw. 

Wielkomiejski styl

Ponad połowa Polaków optymistycznie ocenia miniony rok i uważa, że 2008 r. będzie dla nich jeszcze lepszy. Społeczeństwo bogaci się, co pokazuje zmieniająca się struktura wydatków. Coraz więcej wydajemy nie tylko na mieszkanie, ochronę zdrowia, ale również rozrywkę czy sport. – Napędza to popyt konsumpcyjny. Jednocześnie rosną wymagania i potrzeby klientów. Mieszkańcy miast ze 100-tysięczną populacją i niemal 50 mniejszych ośrodków, w których żyje więcej niż 50 tys. ludzi, chcą bez konieczności pokonywania dużych odległości mieć centrum handlowe, które umożliwi im robienie zakupów i spędzanie czasu w wielkomiejskim stylu – tłumaczy Renata Kusznierska, dyrektor na Europę Centralną w firmie DTZ. Popyt na powierzchnie handlowe i rozrywkowe budzą także krajowe i międzynarodowe sieci handlowe m.in. Zara, zainteresowane ekspansją na nowe, wprawdzie mniejsze, ale także mniej konkurencyjne rynki.

Magiczny próg przekroczony?

Minione 12 miesięcy to okres przyspieszenia, ale według analityków, rekordowy będzie dopiero 2008 r. W całej Europie oddane zostanie do użytku 11,4 mln mkw. powierzchni handlowej. To o 38 proc. więcej niż rok wcześniej. Liderem
w rankingu jest Rosja – podaje „Raport o centrach handlowych w Europie” przygotowany przez firmę Cushman & Wakefield. Do końca 2008 roku oddane do użytku zostanie w tym kraju ponad 4,6 mln mkw. powierzchni handlowej.

Tuż za Rosją znajduje się Polska. Jeśli wszystkie projekty zostaną sfinalizowane, to w 2008 roku na polskim rynku powstanie rekordowa ilość powierzchni handlowej – 1,3 mln mkw. – Byłby to najwyższy poziom od początku ery nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce, czyli od 1993 r. Osiągnięcie tego wyniku oznaczałoby przekroczenie progu 1 mln mkw., co do tej pory udało się jedynie w rekordowym, 1999 roku – wyjaśnia Ewa Derlatka.

Wśród najważniejszych galerii, które będą otwarte w tym roku są m.in. Galeria Malta (153 tys. mkw. pow. całkowitej) budowana przez hiszpańskiego dewelopera Neinver w Poznaniu, Millenium Hall (135 tys. mkw. pow. całkowitej) w Rzeszowie realizowane przez firmę Conres czy poznański Metropolis (120 tys. mkw. pow. całkowitej) Echo Investment. Zdaniem Ewy Derlatki, w 2008 roku najwięcej powierzchni powstanie w Poznaniu i Opolu (po ponad 100 tys. mkw.) oraz na Górnym Śląsku (ponad 80 tys. mkw.). Zaledwie 5 tys. mkw. powierzchni handlowej przybędzie w Łodzi, w ramach rozbudowy Galerii Łódzkiej. N